4001621-25.2026.8.26.0366

Procedimento Comum Cível Nº 4001621-25.2026.8.26.0366/SP AUTOR : CONDOMINIO NORTE RIO ADVOGADO(A) : JEFFERSON MARTINS DA SILVA (OAB SP378557) DESPACHO/DECISÃO Vistos. I) Trata-se de " ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de reparação por danos materiais " ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NORTE RIO em face do ESPÓLIO DE MAURO FERRAZ e de LEILA FERRAZ , proprietários do apartamento nº 32AB (duplex), situado na cobertura do edifício, com piscina exclusiva. O autor alega que a piscina da unidade dos réus, construída há mais de trinta anos, apresenta vazamentos contínuos que vêm causando danos à estrutura e à estética do edifício, bem como prejuízos às unidades inferiores e confrontantes. Acostou aos autos: (a) laudo técnico de vazamento elaborado em 15 de novembro de 2024 , que, com uso de aparelho geofone, constatou que o vazamento provém do ramal de descarte da piscina ( 1.6 ); (b) laudo técnico do Engenheiro Afonso Pires Archilla, datado de 31 de outubro de 2024 , que constatou a falência da impermeabilização primária da laje de piso, atribuindo ao proprietário da unidade a responsabilidade pela manutenção das áreas de acesso privado em apartamentos de cobertura ( 1.7 ); (c) notificação extrajudicial encaminhada em 28 de janeiro de 2025 , que concedeu prazo de cinco dias úteis para a realização dos reparos, sem que houvesse atendimento ( 1.8 ); e (d) orçamento datado de 10 de abril de 2026 , no valor de R$ 17.900,00 , para a execução de serviços de manutenção da fachada frontal parcial (unidade 32AB), incluindo substituição de revestimento cerâmico, correção de trincas e fissuras, impermeabilização e lavagem ( 1.11 ). O autor formula pedido de tutela de urgência , nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, para que os réus sejam compelidos a realizar, de imediato, os reparos necessários para sanar definitivamente os vazamentos, inclusive com a realização de impermeabilização e demais intervenções técnicas indicadas nos laudos, sob pena de multa diária. É o relatório. Decido. A petição inicial atende aos requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. O autor qualificou adequadamente os réus: o Espólio de Mauro Ferraz e Leila Ferraz , ambos proprietários do apartamento nº 32AB, conforme matrícula imobiliária nº 208.587 acostada aos autos ( 1.5 ). Solicito, portanto, que a z. serventia proceda à correção do polo passivo no sistema eproc , incluindo LEILA FERRAZ como corré. O Espólio de Mauro Ferraz , já cadastrado no sistema, permanece no polo passivo, a ser representado na forma da lei. A tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, exige a presença cumulativa de dois requisitos: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ambos se encontram suficientemente demonstrados nos autos. A probabilidade do direito decorre, primeiramente, da comprovação da propriedade do apartamento nº 32AB em nome dos réus. A matrícula imobiliária nº 208.587 comprova que Mauro Ferraz e Leila Ferraz adquiriram o imóvel — uma cobertura duplex com piscina exclusiva — por meio da Escritura de Venda e Compra de 28 de outubro de 2003, registrada sob R.1 em 13 de novembro de 2003. Em segundo lugar, a origem do vazamento está demonstrada por prova técnica. O laudo de vazamento elaborado em 15 de novembro de 2024, com emprego de aparelho geofone, constatou que o vazamento está vindo do ramal de descarte da piscina do apartamento 32AB. O laudo do Engenheiro Civil Afonso Pires Archilla — CREA 0601313060/D-SP, datado de 31 de outubro de 2024, é ainda mais abrangente: atesta que a impermeabilização primária da laje está comprometida e que a vida útil do sistema de impermeabilização, construído há mais de trinta anos, já se exauriu. O laudo conclui expressamente que, tratando-se de área de acesso privado em apartamento de cobertura, a responsabilidade pela manutenção do sistema de impermeabilização, captação e escoamento de águas pluviais é do proprietário da unidade . Em terceiro lugar, a omissão dos réus está comprovada. O condomínio, por intermédio de seu advogado, encaminhou notificação extrajudicial em 28 de janeiro de 2025, concedendo prazo de cinco dias úteis para a realização dos reparos. A notificação foi enviada por e-mail em 28 de janeiro de 2026. Houve troca de correspondências eletrônicas entre fevereiro de 2026 e o ajuizamento da ação, sem que a solução definitiva fosse implementada ( 1.10 ). Nesse contexto, o dever jurídico dos réus encontra fundamento em três ordens de normas. Saliento que o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes . O vazamento contínuo de água a partir da piscina da cobertura, com infiltrações que atingem a estrutura, a fachada e as unidades inferiores e confrontantes, traduz utilização prejudicial à salubridade e à segurança dos demais possuidores. Ademais, embora o condomínio não seja proprietário de unidade vizinha em sentido estrito, atua na defesa dos interesses comuns, nos termos do artigo 1.348, incisos II e V, do Código Civil, que atribuem ao síndico o dever de representar o condomínio e diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. A esse respeito, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ampara a concessão de tutela de urgência em hipóteses análogas, em que vazamentos e infiltrações em unidades autônomas impõem a adoção de providências imediatas pelo proprietário: " Agravo de instrumento. Direito civil. Ação de obrigação de fazer c/c indenização. Condomínio. Infiltrações em unidade autônoma. Decisão que negou a tutela para compelir os réus a promover reparos na tubulação e fachada para cessação dos problemas no imóvel do autor. Presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência. Laudo pericial judicial, produzido em ação de produção antecipada de provas, que aponta origem externa dos danos, decorrentes de falta de estanqueidade da fachada do condomínio e falhas nas tubulações hidráulicas da unidade 1001. Reforma da decisão que se impõe. Inconformismo do autor acolhido. Recurso do autor provido. Decisão reformada para determinar aos réus que promovam a realização dos reparos, nos termos do laudo ". (TJSP; Agravo de Instrumento 2318679-67.2025.8.26.0000; Relator (a): Paulo Alonso; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/11/2025; Data de Registro: 26/11/2025). Especificamente quanto a infiltrações oriundas de piscina em unidade de cobertura, o Tribunal de Justiça já decidiu pela adequação da tutela de urgência para determinar a execução de obras necessárias à cessação das infiltrações e, inclusive, o esvaziamento da piscina até o julgamento final da ação: " Agravo de instrumento. Obrigação de fazer. Infiltração da unidade condominial. Decisão que deferiu tutela de urgência para determinar ao proprietário da unidade superior a realização de reparos e a recomposição integral dos danos no imóvel inferior – Insurgência do réu acenando que a origem dos vazamentos decorre de defeito na laje, de responsabilidade do condomínio – Presença dos requisitos da tutela de urgência – Responsabilidade definitiva que dependerá de instrução probatória, mas que não afasta, neste momento, o dever do proprietário da unidade potencialmente causadora de adotar providências mínimas para eliminar ou reduzir o risco – Adequação, todavia, dos termos da liminar, com afastamento, por ora, da obrigação de reparação imediata dos danos na unidade inferior, mantendo-se apenas a determinação de execução de obras necessárias à cessação das infiltrações , inclusive com o esvaziamento da piscina até o julgamento final da ação – Recurso parcialmente provido e prejudicado o agravo interno interposto contra decisão que deferiu o efeito suspensivo ". (TJSP; Agravo de Instrumento 2380550-98.2025.8.26.0000; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 12ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/04/2026; Data de Registro: 22/04/2026). O perigo de dano é manifesto e atual. O laudo elaborado atesta que a impermeabilização primária da laje está comprometida, que a vida útil do sistema já se exauriu e que as patologias de fachada, na altura em que ocorrem, confirmam a falência das impermeabilizações primárias. O orçamento juntado aos autos, datado de 10 de abril de 2026, no valor de R$ 17.900,00, descreve os serviços necessários à manutenção da fachada frontal parcial — área correspondente ao apartamento 32AB —, incluindo substituição de revestimento cerâmico, correção de trincas e fissuras, correção de junta de dilatação, rejunte, impermeabilização com hidrofugante e lavagem. A necessidade de tais serviços demonstra que os danos já estão materializados e que a demora na solução dos vazamentos agravará progressivamente a deterioração da estrutura e da fachada do edifício. A própria correspondência eletrônica trocada entre as partes, em fevereiro de 2026, revela que o representante dos réus — Rodrigo Ferraz — manifestou preocupação com o período de chuvas interruptas pela qual a cidade está passando e com a urgência na localização da origem do problema para reduzir custos (Evento 1, NOT10). A perpetuação do estado de infiltração configura justamente o risco ao resultado útil do processo a que se refere o artigo 300 do Código de Processo Civil: aguardar a sentença para só então determinar os reparos implicaria a consolidação de danos que poderiam ser evitados ou mitigados com a pronta atuação jurisdicional. No caso, a tutela que se defere é plenamente reversível . A obrigação de fazer consistente na realização de reparos para sanar os vazamentos atende ao interesse dos próprios réus — proprietários do imóvel —, que se beneficiam da conservação de sua unidade. Não há risco de irreversibilidade que desaconselhe a medida. Ainda que se considere a hipótese de a perícia judicial, em momento posterior, concluir que a origem do vazamento não está na unidade dos réus (o que, neste momento, parece improvável diante dos laudos unívocos), os reparos efetuados consistiriam em benfeitorias na própria unidade, sem prejuízo irreparável. Em contrapartida, a não concessão da tutela implica dano progressivo e potencialmente irreversível à estrutura do edifício. Para assegurar a efetividade da medida, fixa-se multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) , limitada ao montante máximo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) , valor proporcional à gravidade dos danos e compatível com o valor da causa e do orçamento apresentado. Diante do exposto DEFIRO a tutela de urgência , nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, para determinar aos réus que, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, promovam a execução e a conclusão dos reparos necessários para sanar os vazamentos oriundos da piscina localizada no apartamento nº 32AB , incluindo a localização precisa da origem do vazamento, os reparos hidráulicos, a remoção dos revestimentos de piso e a impermeabilização integral da laje, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinentos reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) ; II) Diante das especificidades da causa e de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação, ex vi do CPC, art.139, VI e Enunciado n.35 da ENFAM, in verbis : "Art. 139. O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código, incumbindo-lhe (...) VI - dilatar os prazos processuais e alterar a ordem de produção dos meios de prova, adequando-os às necessidades do conflito de modo a conferir maior efetividade à tutela do direito (...)" "Enunciado n. 35: Além das situações em que a flexibilização do procedimento é autorizada pelo art. 139, VI, do CPC/2015, pode o juiz, de ofício, preservada a previsibilidade do rito, adaptá-lo às especificidades da causa, observadas as garantias fundamentais do processo." III) Cite-se e intime-se a parte Ré para contestar o feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade damatéria fática apresentada na petição inicial.A presente citação é acompanhada de senha para acesso ao processo digital, que contém a íntegra da petição inicial e dos documentos. Tratando-se de processo eletrônico, em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º do CPC fica vedado o exercício da faculdade prevista no artigo 340 do CPC. Via digitalmente assinada da decisão servirá como carta ou mandado. EXPEÇA A SERVENTIA A COMPETENTE CARTA DE CITAÇÃO COM A.R. Int .