4001299-48.2025.8.26.0363

Tutela Cautelar Antecedente Nº 4001299-48.2025.8.26.0363/SP REQUERENTE : NICOLAS SEIJI AOKI ADVOGADO(A) : NICOLAS SEIJI AOKI (OAB SP494791) DESPACHO/DECISÃO VISTOS. Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, proposta por NICOLAS SEIJI AOKI em face de BRZ EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES S/A, aduzindo vícios construtivos no imóvel adquirido. Alega o autor que celebrou com a requerida contrato de promessa de compra e venda do apartamento n. 404, do bloco 01, do empreendimento "Portal Jardins de Monet", em Mogi Mirim/SP, tendo recebido recentemente as chaves do imóvel. Sustenta que constatou inúmeras infiltrações e manchas de umidade em diversos cômodos, além de fissuras nas áreas de acesso e no parapeito da suíte, vícios que vêm se agravando progressivamente com o período chuvoso e que podem comprometer acabamentos, instalações elétricas e hidráulicas, a salubridade do ambiente e até as unidades vizinhas e a estrutura condominial. Afirma que os defeitos paralisaram as obras de personalização do imóvel, em razão de contratos celebrados com profissional arquiteta, e que permanece residindo em imóvel locado, arcando simultaneamente com aluguel e com os custos do projeto. Aduz, ainda, que a quadra de beach tennis foi entregue em dimensões claramente inferiores às constantes do projeto apresentado quando da contratação. Requer a concessão de tutela de urgência para que a ré execute os reparos no prazo de 48 horas, sob pena de multa diária, ou, subsidiariamente, seja intimada a informar se outras unidades apresentam vícios semelhantes; ao final, pugna pela condenação da requerida à obrigação de fazer consistente na reparação definitiva dos vícios construtivos, ao pagamento de indenização por danos materiais equivalente ao aluguel suportado durante o período de inaptidão do imóvel, e por danos morais no importe de R$ 10.000,00, além da inversão do ônus da prova e da condenação nos ônus sucumbenciais. Dá-se à causa o valor de R$ 10.000,00. Juntou documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido na origem (evento 7), decisão contra a qual o autor interpôs agravo de instrumento, inicialmente sem atribuição de efeito ativo (evento 33). A requerida foi citada e contestou o feito, aduzindo que os fatos não ocorreram na forma descrita na inicial. Sustenta que o autor recebeu o imóvel ao final de outubro de 2025, após minuciosa vistoria, sem qualquer restrição, e que, não obstante, houve pedidos de assistência técnica por parte de alguns moradores reclamando infiltrações advindas das paredes externas, problema que pode ocorrer em empreendimentos recém-entregues e que já está sendo sanado por equipe técnica que atua no local. Alega que nunca se negou a realizar os reparos de sua responsabilidade, inexistindo pretensão resistida, e questiona a presença do interesse de agir, na medida em que a ação foi ajuizada praticamente dez dias após o recebimento das chaves, sem qualquer tentativa de composição amigável. Afirma que não há inúmeras infiltrações, mas apenas alguns pontos decorrentes de pequenas fissuras em poucos trechos das paredes externas, que não prejudicam o conforto, a durabilidade ou a utilização do imóvel; que não há rachaduras nas áreas de acesso, mas peça de piso cerâmico trincada, facilmente substituível; e que a anomalia do parapeito é pequena fissura decorrente da dilatação e acomodação natural dos materiais, sem repercussão estrutural. Sustenta que as obras foram entregues com quase vinte meses de antecedência em relação ao prazo contratual de 36 meses, não havendo legítima expectativa frustrada. Quanto à quadra de beach tennis , admite redução de 12 metros quadrados decorrente de adequação de projeto a exigências de órgãos públicos, informando ter celebrado acordo com o condomínio. Impugna as mensagens de WhatsApp e os e-mails copiados aos autos, por descontextualizados e sem identificação de autoria e datas. Nega o cabimento de indenização material, por não ter sido juntado contrato de locação, e de indenização por danos morais, por se tratar de mero aborrecimento suportável decorrente de pequenos vícios construtivos, impugnando, subsidiariamente, o valor pretendido. Requer a improcedência dos pedidos e protesta pela produção de prova pericial de engenharia, oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do autor. Juntou documentos. Sobreveio réplica (evento 44). Sobreveio o v. acórdão proferido no agravo de instrumento (evento 47), que deu provimento ao recurso do autor, reformando a decisão agravada para deferir a tutela de urgência e determinar à requerida que inicie os reparos no apartamento do autor no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, assentando a Superior Instância que a probabilidade do direito decorre do fato de a própria requerida reconhecer, em contestação, a sua responsabilidade de sanar os vícios existentes no bem, sem que estivesse demonstrado o alegado início dos reparos, e que o perigo de dano resulta do risco de agravamento das infiltrações e da impossibilidade de o demandante finalizar as obras e utilizar o imóvel. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Primeiramente, DETERMINO à z. Serventia que proceda à retificação da autuação, porquanto o feito encontra-se cadastrado como "Tutela Cautelar Antecedente", quando se cuida, na realidade, de Procedimento Comum Cível com pedido incidental de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, sem alteração subjetiva da lide. CUMPRA-SE o v. acórdão proferido no agravo de instrumento (evento 47), providenciando, a requerida, a comprovação documental do cumprimento. Quanto à preliminar arguida de falta de interesse de agir em razão da ausência de tentativa de solução amigável e da inexistência de pretensão resistida, AFASTA-SE a alegação. É que não é necessário o exaurimento da via administrativa antes de pleitear em Juízo, caso contrário feriria o princípio da inafastabilidade da jurisdição, insculpido no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Acrescente-se que a resistência, no caso, resulta do próprio conteúdo da defesa, na qual a requerida impugna a extensão dos vícios, nega a existência de rachaduras, refuta a obrigação de indenizar e pugna pela improcedência integral dos pedidos, sendo certo, ademais, que a Superior Instância já assentou, ao prover o agravo, que o alegado início dos reparos não restou demonstrado nos autos, o que reforça a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional buscado. As partes são legítimas e estão bem representadas. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o feito por saneado. A relação é de consumo (arts. 2º e 3º do CDC), pois o autor adquiriu a unidade habitacional como destinatário final e a ré atua na incorporação e construção civil, respondendo objetivamente pelos vícios do produto e pela falha do serviço. Verifico a verossimilhança das alegações, evidenciada pelas fotografias e vídeos juntados, pela admissão, em contestação, de infiltrações decorrentes de fissuras nas paredes externas e pelo reconhecimento da probabilidade do direito no v. acórdão. Presente, ainda, a hipossuficiência técnica do autor, já que a origem, a causa e a extensão do vício construtivo demandam conhecimento especializado e acesso a projetos, memoriais e registros de assistência técnica em poder exclusivo da ré. Assim, defiro a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), cabendo à ré comprovar a inexistência do vício ou seu caráter meramente estético, a efetiva eliminação de sua causa, eventual excludente de responsabilidade e a conformidade entre o publicitado e o entregue. Permanece com o autor o ônus de demonstrar a existência e o valor da locação suportada, matéria impugnada e de acesso exclusivo seu, e a extensão dos danos extrapatrimoniais. São incontroversos nos autos, por confissão ou ausência de impugnação específica, a celebração do contrato em 14 de junho de 2024, a entrega das chaves ao final de outubro de 2025, a existência de pontos de infiltração e manchas de umidade na unidade do autor com origem em fissuras nas paredes externas, a existência de fissura no parapeito e de peça de piso cerâmico trincada, a ocorrência de pedidos de assistência técnica por outros moradores do empreendimento por motivo de infiltração, a redução de doze metros quadrados na área da quadra de beach tennis em relação ao projeto apresentado, com o pagamento de R$ 30.000,00 ao condomínio a esse título, e, sobretudo, o dever da requerida de sanar os vícios existentes na unidade, expressamente reconhecido na contestação e assim registrado no v. acórdão, de modo que a obrigação de fazer, em seu núcleo, não comporta mais controvérsia, subsistindo discussão apenas quanto à extensão, à causa e à suficiência técnica dos reparos devidos. FIXO, assim, os seguintes pontos controvertidos: a extensão e a gravidade dos vícios existentes na unidade 404 do bloco 01 e nas áreas de acesso correlatas; se tais vícios comprometem, e em que medida, a habitabilidade, a salubridade, a durabilidade, a segurança e a fruição regular do imóvel, ou se possuem caráter meramente estético; se as fissuras verificadas possuem caráter estrutural e se apresentam risco de agravamento; se foram executados os reparos, inclusive aqueles determinados a título de tutela de urgência pela Superior Instância, e se foram sanados definitivamente a causa dos vícios; o custo e o prazo estimados dos serviços ainda eventualmente necessários à correção definitiva dos vícios remanescentes; o período durante o qual o imóvel permaneceu ou permanece inapto ao uso a que se destina; a existência, a vigência e o valor da locação residencial suportada pelo autor, bem como o efetivo desembolso mensal correspondente; se, e em que medida, os vícios impediram ou retardaram a execução dos projetos de interiores e de acompanhamento de obra contratados pelo autor; a divergência entre o material publicitário e o projeto apresentados na contratação e o efetivamente entregue, bem como a repercussão do acordo celebrado com o condomínio sobre a pretensão individual do autor; e eventual existência e extensão dos danos materiais e morais pleiteados. DEFIRO A PRODUÇÃO DA PROVA PERICIAL de engenharia civil, imprescindível ao deslinde da controvérsia, cuja realização, dada a superveniência da tutela de urgência, assume relevo adicional por servir também à aferição objetiva do cumprimento da ordem judicial. Para tanto, nomeio FERNANDO PEREIRA DA SILVA , que deverá entregar o laudo no prazo de 30 (trinta) dias. Manifeste-se o perito em 05 dias para estimar os honorários, a cargo da requerida, cujo depósito deverá ser efetuado no mesmo prazo, sob pena de preclusão. No prazo de 15 (quinze) dias, incumbem às partes arguirem o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indicar assistente técnico e apresentar quesitos. Advirto ao perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (CPC, artigo 466, § 2º). DEFIRO PARCIALMENTE O REQUERIMENTO DE EXIBIÇÃO formulado em réplica, porquanto não se admite requisição genérica e ilimitada de todos os registros do empreendimento, sob pena de diligência desproporcional e de indevida invasão da esfera de terceiros alheios à lide. Determino, assim, que a requerida, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos o termo de vistoria e o termo de entrega de chaves da unidade 404 do bloco 01, firmados pelo autor; todos os protocolos, chamados, ordens de serviço, relatórios de vistoria, laudos e comunicações relativos à unidade do autor; a documentação comprobatória da execução dos reparos, inclusive dos determinados em sede de tutela recursal; e o material publicitário, memorial descritivo e projeto de implantação apresentados ao autor por ocasião da contratação no que se refere às áreas comuns de lazer, bem como o projeto aprovado e o instrumento de acordo celebrado com o condomínio quanto à quadra de beach tennis. Faculto ao autor, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, complementar a prova documental, sob pena de preclusão e das consequências do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil quanto ao pedido de indenização por danos materiais, devendo, ainda, manifestar-se expressamente sobre o cumprimento ou descumprimento da tutela de urgência deferida pela Superior Instância. INDEFIRO A PRODUÇÃO DA PROVA ORAL, porquanto desnecessária ao deslinde da demanda, uma vez que a obrigação de fazer restou reconhecida pela própria requerida e assegurada por decisão da Superior Instância, remanescendo controvérsia sobre pontos que reclamam conhecimento técnico especializado e demonstração documental, não comportando elucidação por depoimento pessoal ou testemunhal. Sem prejuízo, permanecem as partes livres para compor-se a qualquer tempo, sendo-lhes facultado requerer a designação de sessão de conciliação ou mediação, providência que, no caso concreto, em que a requerida afirma disposição de executar os reparos e já se encontra a tanto judicialmente compelida, se afigura especialmente recomendável e apta a abreviar a solução do litígio. Intime-se. SERVE CÓPIA DESTA DECISÃO COMO MANDADO/OFÍCIO/PRECATÓRIA