4001212-17.2026.8.26.0506

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4001212-17.2026.8.26.0506/SP AUTOR : SEARA ALIMENTOS LTDA ADVOGADO(A) : ANTONIO CARLOS FARDIN (OAB SP103137) RÉU : ELIZABETH MARIA RESENDE VIANNA ADVOGADO(A) : FABIO MESQUITA RIBEIRO (OAB SP071812) RÉU : A. ALVES FERREIRA DESENVOLVIMENTO PROFISSIONAL LTDA ADVOGADO(A) : FABIO MESQUITA RIBEIRO (OAB SP071812) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação renovatória de locação comercial proposta por SEARA ALIMENTOS LTDA. em face de ELIZABETH MARIA RESENDE VIANNA e A. ALVES FERREIRA DESENVOLVIMENTO PROFISSIONAL LTDA., referente ao imóvel localizado na Avenida Independência, nº 1.699, Jardim América, nesta Comarca (Matrícula nº 45.569 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP). A autora pretende a renovação da locação pelo prazo de 5 (cinco) anos, compreendido entre 19/07/2026 e 19/07/2031, propondo a manutenção do aluguel atual no valor de R$ 13.780,57, alegando preencher todos os requisitos dos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991 e acostando laudo de avaliação que apurou o valor locativo de R$ 12.320,00. Devidamente representados nos autos, os réus apresentaram contestação conjunta. Arguiram preliminar de nulidade da citação da ré A. Alves Ferreira Desenvolvimento Profissional Ltda. por ter sido enviada a endereço desatualizado. No mérito, sustentaram o descumprimento de obrigação contratual (cláusula 1.2) consistente no atraso de anos para a averbação da demolição e nova construção na matrícula do imóvel. Impugnaram o laudo da autora e defenderam que o justo valor locativo de mercado alcança R$ 22.000,00 mensais, conforme laudo técnico por eles acostado e proposta formal de terceiro. Requereram a fixação de aluguel provisório no valor de R$ 17.600,00 (80% do valor pretendido) a partir de agosto de 2026 e, ao final, a improcedência do pedido renovatório com decretação de despejo ou, subsidiariamente, a renovação pelo valor de R$ 22.000,00 mensais. Houve réplica, na qual a autora defendeu a validade da citação pelo comparecimento espontâneo, rebateu a tese de infração contratual ante a regularização registral já ultimada antes do término do contrato e sem prejuízo aos réus, reiterou a hígida aferição do seu laudo avaliatório e impugnou o laudo dos réus. Instadas a especificar provas, ambas as partes requereram a produção de prova pericial de engenharia de avaliações para apuração do valor locativo real e de mercado do bem. Quanto à preliminar de nulidade da citação arguida pela ré A. Alves Ferreira Desenvolvimento Profissional Ltda, impende observar que ficou demonstrado que a carta citatória foi encaminhada a endereço antigo da pessoa jurídica. Todavia, a referida ré apresentou contestação tempestiva e no mérito juntamente com a corré Elizabeth Maria Resende Vianna , exercendo amplamente o contraditório e a ampla defesa. Nos termos do artigo 239, § 1º, do Código de Processo Civil, o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação. Ademais, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas (artigo 277 do CPC) e do pas de nullité sans grief (artigo 282, § 1º, do CPC), a finalidade do ato citatório foi integralmente alcançada sem nenhum prejuízo à defesa da parte. Dessa forma, afasto a preliminar de nulidade e dou por suprida e aperfeiçoada a citação da ré A. Alves Ferreira Desenvolvimento Profissional Ltda. a partir da data de protocolo de sua peça defensiva. No mais, concorrem os pressupostos processuais e as condições da ação. As partes são legítimas e estão devidamente representadas. Não há outras nulidades a declarar ou irregularidades a suprir, motivo pelo qual declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos sobre os quais incidirá a atividade probatória: a. o exato cumprimento das obrigações contratuais pela locatária (artigo 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991), especificamente quanto ao prazo e abrangência do dever de regularização registral das obras de demolição e edificação junto à matrícula do imóvel (cláusula 1.2 do contrato), bem como a caracterização ou não de infração contratual bastante a obstar a renovação compulsória; b. o valor locativo real e de mercado do imóvel objeto da lide na data-base de renovação (19/07/2026), consideradas suas características físicas, área construída, terreno, localização, acessibilidade, infraestrutura e o impacto mercadológico do número de vagas de estacionamento existentes, com exclusão da valorização decorrente do fundo de comércio construído pela locatária; c. o preenchimento cumulativo de todos os requisitos legais dos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991 para o deferimento da renovação locatícia pelo período pretendido. A distribuição do ônus probatório observará a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil e no artigo 71 da Lei nº 8.245/1991: 1 .Incumbe à autora o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito (artigo 373, I, do CPC), notadamente o preenchimento dos requisitos legais do direito à renovação, a prova do exato cumprimento das obrigações contratuais em curso e a adequação do aluguel por ela oferecido; 2 .Incumbe aos réus o ônus de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (artigo 373, II, do CPC), especificamente a gravidade da alegada infração contratual referente às averbações registrais, bem como a procedência do valor locativo superior por eles indicado em contraproposta. Os réus pleiteiam a fixação de aluguel provisório no montante de R$ 17.600,00 mensais (equivalente a 80% do valor pretendido de R$ 22.000,00), a vigorar a partir de agosto de 2026. Há divergência técnica substancial entre os laudos unilaterais apresentados pelas partes: o laudo da autora aponta o valor locativo de R$ 12.320,00, ao passo que o laudo dos réus aponta R$ 22.000,00. O valor atualmente pago pela locatária perfaz R$ 13.780,57. Em cognição sumária e em atenção aos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, verifica-se prudente aguardar a produção da prova pericial judicial para a aferição segura do real valor locativo de mercado. A fixação imediata no patamar expressivamente majorado requerido pelos réus poderia gerar desequilíbrio econômico no curso do processo antes do crivo do perito do juízo. Por outro lado, o valor contratual vigentes (R$ 13.780,57) vem sendo pontualmente adimplido e resguarda temporariamente a renda das locadoras sem impor ônus excessivo à locatária. Eventual diferença entre o aluguel provisoriamente mantido e o que vier a ser fixado ao final na sentença será objeto de complementação com os consectários legais, nos termos dos artigos 69 e 73 da Lei nº 8.245/1991. Por tais razões, indefiro, por ora, a fixação de aluguel provisório no patamar requerido pelos réus, mantendo o aluguel no valor atualmente praticado até a juntada do laudo pericial judicial, oportunidade em que o pedido poderá ser reanalisado. P ara a elucidação dos pontos controvertidos relativos ao valor locativo real e de mercado do imóvel, defiro a produção de prova pericial de engenharia de avaliações, requerida por ambas as partes. Para tanto, nomeio como perito o Paulo Augusto Reis Munhoz Perez ( paulomperez44@gmail.com ). As partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento. Após a apresentação dos quesitos, intime-se o perito para que manifeste concordância com a nomeação (no prazo de cinco dias) e para que, em aceitando, apresente proposta de honorários, , os quais serão rateados entre as partes, nos termos do artigo 95, CPC. Havendo escusa, retornem os autos conclusos para nova nomeação de perito. Em caso de concordância, intime-se a parte impugnante para que no prazo comum de 05 (cinco) dias, querendo, manifestem-se sobre a proposta de honorários. Se ocorrer oposição quanto ao valor da proposta de honorários, intime-se o perito para que se manifeste a respeito em 05 (cinco) dias, tornando os autos conclusos a seguir para arbitramento. Caso não haja oposição ao valor dos honorários, homologo desde logo o valor da proposta, fixando a quantia no montante apresentado pelo perito; nesta hipótese, a seguir intimem-se a parte impugnante para que providencie o depósito do montante referente aos honorários periciais no prazo de 10 (dez) dias. Feito o depósito, comunique-se o perito (por correio eletrônico) para que sejam iniciados os trabalhos. O laudo pericial deverá ser entregue em cartório no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado para dar início aos trabalhos. Via digitalmente assinada desta decisão servirá como ofício de comunicação ao perito. Int.