4001176-48.2026.8.26.0223

Procedimento Comum Cível Nº 4001176-48.2026.8.26.0223/SP AUTOR : FERNANDO RICARDO BRESSER SILVEIRA DE CARVALHO ADVOGADO(A) : MARIA LUIZA BRESSER DE CARVALHO (OAB SP491104) ADVOGADO(A) : FERNANDO RICARDO BRESSER SILVEIRA DE CARVALHO (OAB SP122607) RÉU : CONDOMINIO EDIFICIO IANDE ADVOGADO(A) : ADRIANNE FREITAS MONTE CUNHA (OAB SP326103) ADVOGADO(A) : RAMIRO DE ALMEIDA MONTE (OAB SP146980) ADVOGADO(A) : JOSÉ RENATO DE ALMEIDA MONTE (OAB SP099275) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM ajuizado por FERNANDO RICARDO BRESSER SILVEIRA DE CARVALHO em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO IANDÊ. Em, apertada síntese, alegou exercer, desde 1998, a posse do apartamento nº 14, adquirido durante união estável então mantida com Luciana Gulineli Pinto, afirmando que a administração condominial reconheceu por longo período a ocupação da unidade pelo seu núcleo familiar, mediante manutenção de cadastro, emissão e pagamento de encargos, participação em assembleias e sua eleição como membro do Conselho Consultivo no biênio de 2024 a 2025. Sustentou que a posse permaneceu contínua, pública e sem oposição, ainda que o instrumento particular de aquisição tenha sido extraviado. Aduziu que, durante aproximadamente 27 anos, utilizou as vagas frontais da garagem, ao passo que as vagas situadas na parte posterior eram ocupadas apenas excepcionalmente, em períodos de maior movimento. Relatou que, na assembleia realizada em 31 de janeiro de 2026, após questionamentos por ele formulados sobre a gestão financeira do condomínio, houve tentativa de restringir sua participação e voto sob o fundamento de que não figurava como proprietário registral do apartamento. Acrescentou que a assembleia alterou o regime de uso das vagas sem sorteio ou critério técnico, afastando o sistema de ordem de chegada que, segundo afirmou, estava previsto na Convenção Condominial. Afirmou que a nova distribuição lhe atribuiu vagas posteriores menores e de difícil utilização, sujeitas a bloqueios e limitações de manobra. Alegou haver tratamento desigual dos condôminos e favorecimento de determinadas unidades, inclusive mediante proposta distribuída em assembleia para ampliação do número de vagas destinadas a alguns apartamentos. Sustentou que sua proposta de realização de sorteio público e isonômico foi rejeitada e que a deliberação assemblear contrariou a Convenção Condominial, violou a igualdade entre os condôminos, caracterizou abuso de direito e acarretou turbação indireta de sua posse sobre as áreas comuns. Argumentou, ainda, que a redistribuição provocou depreciação patrimonial da unidade e alteração material da proporção de uso das áreas comuns. Asseverou que as vagas frontais historicamente utilizadas possuíam aproximadamente 40,04 m², enquanto os espaços atribuídos às unidades 14 e 24 teriam cerca de 14,19 m². Acrescentou que a existência de pilar estrutural e a reduzida área de circulação inviabilizariam o estacionamento simultâneo e autônomo dos veículos, razão pela qual requereu a produção de prova pericial de engenharia ou arquitetura. Ao final, postulou a declaração de nulidade da deliberação tomada na assembleia de 31 de janeiro de 2026, no ponto relativo à alteração do regime de utilização das vagas, com o restabelecimento definitivo do critério de ordem de chegada. Subsidiariamente, pediu a realização de sorteio público, isonômico e supervisionado pela administração condominial. Em caráter sucessivo, requereu a condenação do réu ao pagamento de indenização pela alegada depreciação patrimonial, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. Pleiteou, em tutela de urgência, a suspensão imediata da deliberação e o restabelecimento provisório do regime anterior. Requereu a produção de provas, especialmente pericial. Atribuiu à causa o valor de R$ 20.000,00 ( evento 1, INIC1 ). No evento 8 ( evento 8, DESPADEC1 ) foi indeferido o pedido de tutela de urgência e determinou-se a citação do réu. Citado, o réu apresentou contestação no evento 18 ( evento 18, CONTES1 ). Preliminarmente, arguiu a ilegitimidade ativa do autor e ausência de interesse processual. No mérito, defendeu a regularidade da convocação e da assembleia realizada em 31 de janeiro de 2026, que teria contado com a presença de aproximadamente 90% das unidades. Sustentou a legitimidade da vontade coletiva para disciplinar o uso das áreas comuns e afirmou que a garagem possui natureza coletiva, sem vagas individualizadas no registro imobiliário, razão pela qual o autor não teria direito adquirido ao uso de vaga específica. Argumentou que a deliberação apenas reorganizou administrativamente a garagem, sem privar o autor de sua utilização, modificar a matrícula, alterar a fração ideal ou interferir na propriedade das unidades. Impugnou a alegação de depreciação patrimonial por considerá-la hipotética e desacompanhada de prova concreta. Inicialmente, opôs-se à realização de perícia por entender que a controvérsia era predominantemente jurídica. Negou a existência de perseguição, abuso de direito ou desvio de finalidade, afirmando que a decisão foi aprovada por maioria expressiva dos condôminos. Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa, com a extinção do processo sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. Requereu também a produção de prova documental complementar, testemunhal e o depoimento pessoal do autor . Em réplica ( evento 24, RÉPLICA1 ), o autor reiterou sua legitimidade. Esclareceu não pretender o reconhecimento de direito real sobre vaga determinada, mas a utilização equitativa da garagem coletiva. Acrescentou que a discussão envolvia a metragem dos espaços, a interferência de elementos estruturais e a capacidade de manobra, reiterando a necessidade de perícia técnica. No evento 26 ( evento 26, PED LIMINAR/ANT TUTE1 ), o autor juntou planta técnica da garagem elaborada por engenheiro civil. Por decisão proferida no evento 29 ( evento 29, DESPADEC1 ), foi mantido o indeferimento da tutela provisória. Em provas (evento 29), o réu defendeu que a controvérsia poderia ser solucionada com base nos documentos já apresentados. Subsidiariamente, requereu prova documental complementar, testemunhal e o depoimento pessoal do autor. Embora inicialmente tivesse impugnado a perícia, declarou não se opor à sua realização caso o Juízo a entendesse necessária ( evento 33, PET1 ). O autor requereu prova documental complementar, testemunhal, depoimento pessoal da síndica e perícia de engenharia ou arquitetura ( evento 36, PET1 ). No evento 41 ( evento 41, PET1 ), o autor informou a interposição do Agravo de Instrumento nº 4049070-10.2026.8.26.0000 contra a decisão que manteve o indeferimento da tutela de urgência. No evento 52 ( evento 52, PET1 ), o autor noticiou fatos supervenientes ocorridos durante feriado prolongado. Alegou que a utilização concreta da garagem teria demonstrado que os espaços destinados às unidades 14 e 24 comportavam apenas três veículos, e não quatro, e que o segundo automóvel de sua família precisou permanecer no corredor de circulação. Juntou fotografias e outros registros e reiterou a necessidade de prova pericial técnica. O réu impugnou essa manifestação no evento 58 ( evento 58, PET1 ). Sustentou que as imagens e os relatos constituíam elementos produzidos unilateralmente, retratavam situações isoladas e não eram suficientes para demonstrar tecnicamente a inviabilidade das vagas ou a nulidade da deliberação assemblear. Por fim, no evento 64 ( evento 64, PET1 ), o autor requereu a reconsideração do despacho mencionado por ele como proferido no evento 53, por meio do qual o processo teria sido colocado em aguardo do julgamento do Agravo de Instrumento nº 4049070-10.2026.8.26.0000. Alegou que o recurso havia sido distribuído em 7 de maio de 2026 e permanecia sem decisão quanto à tutela recursal ou ao mérito, sem atribuição de efeito suspensivo. Sustentou que a interposição do agravo não impedia o prosseguimento do feito e requereu a revogação do sobrestamento, com o prosseguimento da instrução. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito não está maduro para julgamento, de modo que deve ser saneado, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Ademais, a dilação probatória mostra-se essencial ao deslinde da controvérsia, observando-se, ainda, a norma insculpida no artigo 370 do CPC, sendo certo que o Juiz é o destinatário final da prova. Inicialmente, cumpre consignar que a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelo réu não comporta acolhimento. Com efeito, embora o requerido sustente que o autor não ostenta a condição de proprietário registral da unidade nº 14, a presente demanda não versa sobre discussão dominial, mas sobre alegada lesão decorrente de deliberação assemblear que teria afetado diretamente o uso das áreas comuns vinculadas ao imóvel por ele ocupado. O próprio conjunto documental acostado aos autos revela que o autor afirma exercer a posse da unidade há longo período, tendo participado da vida condominial, integrado órgãos internos do condomínio e mantido relação direta com a administração ao longo dos anos. Nessas circunstâncias, ao menos em tese, possui legitimidade para pleitear a tutela jurisdicional voltada à proteção da situação jurídica que afirma titularizar. Assim, REJEITO a preliminar. Por outro lado, a alegação do réu relativa à ausência de titularidade dominial registrada e seus eventuais reflexos sobre a extensão dos direitos invocados pelo autor constitui matéria intimamente relacionada ao mérito da controvérsia e será apreciada por ocasião da prolação da sentença, à vista do conjunto probatório produzido. Não há outras preliminares pendentes de apreciação. O feito encontra-se em ordem. As partes são legítimas e bem representadas. O pedido é certo e determinado, razão pela qual dou o feito por saneado. Trata-se de ação anulatória de deliberação assemblear na qual o autor sustenta a nulidade da deliberação aprovada em assembleia realizada em 31/01/2026, relativa à redistribuição das vagas de garagem do condomínio, alegando violação à Convenção Condominial, quebra da isonomia entre os condôminos, restrição indevida ao uso das áreas comuns e prejuízos decorrentes da atribuição de vagas alegadamente menores e operacionalmente inadequadas. Pleiteia a declaração de nulidade da deliberação, o restabelecimento do sistema anterior de utilização das vagas, subsidiariamente a realização de sorteio isonômico e, em caráter sucessivo, indenização por alegada depreciação patrimonial. Constituem fatos incontroversos a realização da assembleia condominial em 31/01/2026, a aprovação, na referida reunião, de novo regime de utilização das vagas de garagem do Condomínio Edifício Iandê, a natureza comum da garagem e a inexistência de individualização registral das vagas vinculadas às unidades autônomas, bem como a efetiva implementação da redistribuição deliberada, circunstâncias admitidas por ambas as partes, remanescendo controvérsia apenas quanto à legalidade, razoabilidade, funcionalidade e repercussões práticas da nova sistemática aprovada. Com efeito, embora as partes tenham apresentado ampla documentação acerca dos fatos debatidos, subsistem controvérsias relevantes quanto à efetiva funcionalidade da nova distribuição das vagas, à adequação física dos espaços atribuídos às unidades nº 14 e nº 24, à existência de eventual limitação operacional para estacionamento e manobra dos veículos, à interferência de pilares e demais elementos estruturais, à possibilidade de utilização simultânea das vagas envolvidas, à adequação da deliberação assemblear às condições concretas da garagem e à existência de eventual prejuízo material decorrente da redistribuição implementada. O autor, inclusive, trouxe aos autos planta técnica elaborada por profissional habilitado, acompanhada de ART, sustentando existir incompatibilidade entre a disposição aprovada e a efetiva capacidade operacional da garagem ( evento 1, APRES DOC9 ). Por sua vez, o condomínio impugna tais conclusões e sustenta a plena viabilidade da utilização da garagem segundo o novo sistema aprovado pela coletividade condominial. Trata-se de matéria eminentemente técnica, cuja adequada elucidação demanda conhecimento especializado nas áreas de engenharia civil e arquitetura, não sendo possível ao Juízo, com base apenas nos elementos atualmente constantes dos autos, formar convencimento seguro acerca das questões fáticas centrais ao deslinde da controvérsia. Registre-se, ademais, que ambas as partes requereram a produção de prova pericial. O autor, desde a petição inicial e novamente nas manifestações posteriores, postulou a realização de perícia técnica voltada à análise das dimensões das vagas, áreas de manobra, circulação interna e funcionalidade da garagem. O réu, ao especificar provas, igualmente concordou subsidiariamente com a realização de perícia técnica, requerendo que eventual exame pericial abrangesse a aferição das dimensões físicas das vagas, a circulação interna e a viabilidade operacional do espaço comum. Presentes, portanto, os requisitos do artigo 370 do Código de Processo Civil, mostra-se imprescindível a dilação probatória. Fixo como questões controvertidas: a) a regularidade material da deliberação assemblear realizada em 31/01/2026 quanto à redistribuição das vagas de garagem; b) as dimensões efetivas das vagas atribuídas às unidades nº 14 e nº 24; c) a existência de obstáculos ou interferências estruturais aptos a comprometer a utilização regular das vagas; d) a possibilidade de utilização simultânea das vagas atribuídas às unidades nº 14 e nº 24; e) a suficiência das áreas de circulação e manobra existentes na garagem; f) a ocorrência de eventual redução objetiva da funcionalidade das vagas atribuídas ao autor; g) a existência de eventual prejuízo material decorrente da nova configuração aprovada em assembleia; h) a presença dos pressupostos necessários ao acolhimento dos pedidos formulados na inicial. Considerando a natureza eminentemente técnica da controvérsia e o deferimento da prova pericial destinada justamente ao esclarecimento das questões centrais debatidas nos autos, revela-se prematura qualquer definição de mérito nesta fase processual. Assim, para o deslinde da controvérsia, DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil e/ou arquitetura, destinada à apuração das questões técnicas acima delimitadas. A perícia deverá examinar, especialmente: a) as dimensões reais das vagas objeto da controvérsia; b) a largura dos corredores de circulação e áreas de manobra; c) a influência de pilares, paredes ou demais elementos estruturais sobre a utilização das vagas; d) a possibilidade de acomodação e movimentação simultânea dos veículos nas vagas atribuídas às unidades nº 14 e nº 24; e) a adequação funcional da redistribuição aprovada pela assembleia; f) eventual comprometimento material da utilização regular da garagem decorrente da nova configuração. Para realização da prova técnica, nomeio como perito judicial o Sr. WALMIR PEREIRA MODOTTI . Fixo os honorários periciais provisórios em R$ 6.000,00, valor que se mostra adequado à natureza e à complexidade da perícia pretendida, sem prejuízo de posterior complementação ou redução, conforme o caso. Intimem-se as partes para, querendo, apresentarem quesitos complementares e indicarem assistentes técnicos, nos termos dos artigos 465, § 1º, e 466 do Código de Processo Civil. Considerando que a prova pericial foi requerida por ambas as partes e se destina à elucidação de questões técnicas comuns ao deslinde da controvérsia, os honorários periciais serão, em princípio, adiantados em partes iguais pelos litigantes, sem prejuízo de posterior redistribuição definitiva ao final da demanda, segundo o resultado do julgamento e o princípio da sucumbência. DEFIRO, ainda, a produção de prova documental suplementar requerida pelas partes, facultando-se a juntada de documentos supervenientes, observados os limites do artigo 435 do Código de Processo Civil e assegurado o contraditório. A análise da pertinência da prova testemunhal e dos depoimentos pessoais requeridos pelas partes fica postergada para momento posterior à apresentação do laudo pericial, ocasião em que será possível aferir a efetiva necessidade de complementação da instrução probatória. Intime-se. Cumpra-se.