4001021-40.2026.8.26.0451

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4001021-40.2026.8.26.0451/SP AUTOR : FERNANDO SPAGNOL ADVOGADO(A) : LUIZ GONZAGA GIRALDELLO NETO (OAB SP261690) RÉU : CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PIRACICABA ADVOGADO(A) : MICHELLE NAZARÉ MESSIAS (OAB SP267511) DESPACHO/DECISÃO Juiz(a) de Direito: Dr(a). DANIELA MIE MURATA Vistos. 1- FERNANDO SPAGNOL – ME ajuizou Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial c.c. Revisional de Aluguéis em face de CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PIRACICABA, relativa à Loja de Uso Comercial nº SPC00E10, com 54,94m², situada no Pavimento 1 do Shopping Center Piracicaba, postulando a renovação do contrato pelo prazo de 60 meses, de 31/07/2026 a 30/07/2031, com manutenção do aluguel mínimo mensal em R$ 9.955,00, e, subsidiariamente, na hipótese de não renovação, indenização por perdas e danos e lucros cessantes com fundamento no artigo 75 da Lei nº 8.245/91. Citada, a ré apresentou contestação, arguindo em preliminar a ausência de comprovação da atual idoneidade financeira do fiador Felipe Spagnol, nos termos do artigo 71, inciso V, da Lei nº 8.245/91. No mérito, impugnou o valor do aluguel proposto, apresentando contraproposta de R$ 13.041,40 ou valor superior a apurar em perícia, e formulou pedido subsidiário de fixação de prazo para desocupação, com fundamento no artigo 74 da mesma lei, na hipótese de não renovação nos termos por ela pretendidos. Em réplica, a autora juntou certidões relativas ao fiador e manifestou concordância expressa com a declaração da renovação do contrato nos termos do julgamento parcial antecipado do mérito requerido pela ré, subordinando-a ao valor do aluguel por ela indicado, além de requerer a produção de prova pericial. Por ato ordinatório (evento 17), as partes foram instadas a especificar as questões de fato e de direito controvertidas, as provas que pretendem produzir e sua posição quanto à distribuição do ônus da prova. Em atendimento, a ré (evento 22) e a autora (evento 24) convergiram integralmente quanto à necessidade de perícia técnica de avaliação locatícia para a fixação do aluguel mínimo mensal, e quanto à manutenção das regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, sem inversão. É o relatório. Fundamento e decido. 2- A ré exigiu, em contestação, a juntada de certidão negativa de débitos tributários federais e dívida ativa da União, certidão de distribuições cíveis da Justiça Federal e da Justiça Estadual, certidão negativa de débitos trabalhistas e certidão de débitos tributários na dívida ativa do Estado de São Paulo, todas relativas ao fiador Felipe Spagnol. Em réplica, a autora juntou certidão de distribuições cíveis da Justiça Federal, certidão de débitos tributários federais e dívida ativa da União, certidão negativa de débitos trabalhistas do TRT da 15ª Região, certidão negativa de débitos trabalhistas do Banco Nacional de Devedores Trabalhistas e certidão de débitos tributários não inscritos na dívida ativa do Estado de São Paulo, todas sem apontamentos desabonadores. Não consta, contudo, a certidão de distribuições cíveis da Justiça Estadual, também exigida pela ré e não suprida até o momento. O conjunto documental já apresentado demonstra, de forma consistente, a atual idoneidade financeira do fiador quanto às esferas tributária federal, estadual e trabalhista, bem como quanto às distribuições cíveis perante a Justiça Federal. Persiste, todavia, lacuna pontual quanto às distribuições cíveis da Justiça Estadual, que deve ser suprida para integral atendimento do artigo 71, inciso V, da Lei nº 8.245/91. Determino, pois, que a autora complemente a documentação , juntando aos autos certidão de distribuições cíveis da Justiça Estadual em nome do fiador Felipe Spagnol, no prazo de 15 dias, sem prejuízo do prosseguimento do feito quanto aos demais pontos, tendo em vista a convergência das partes quanto ao direito à renovação, tratada no item seguinte. 3- A ré, em contestação, requereu o julgamento antecipado parcial do mérito (artigo 356, inciso I, do CPC) para declaração imediata da renovação do contrato, reservando à instrução exclusivamente o valor do aluguel. A autora, em réplica, manifestou concordância expressa com a renovação do contrato pelo prazo de 60 meses, nas mesmas cláusulas do contrato vigente, subordinando-a apenas à discussão do valor do aluguel. Há, portanto, incontrovérsia entre as partes quanto ao direito à renovação do contrato de locação em si, remanescendo controvertido unicamente o valor do aluguel mínimo mensal a vigorar no período renovando. Presentes os pressupostos do artigo 356, inciso I, do CPC, julgo antecipadamente parcial o mérito para declarar a renovação do contrato de locação comercial referente à Loja de Uso Comercial nº SPC00E10, do Shopping Center Piracicaba, pelo prazo de 60 meses, no período de 31/07/2026 a 30/07/2031, mantidas as demais cláusulas do contrato original, à exceção do valor do aluguel mínimo mensal, a ser fixado ao final. 4- O pedido subsidiário de indenização por perdas e danos e lucros cessantes formulado pela autora, com fundamento no artigo 75, da Lei nº 8.245/91, e o pedido subsidiário de fixação de prazo para desocupação formulado pela ré, com fundamento no artigo 74 da mesma lei, foram expressamente condicionados à hipótese de não renovação do contrato. Declarada a renovação no item anterior, ambos os pedidos subsidiários perderam superveniente objeto, razão pela qual os julgo prejudicados, prosseguindo o feito exclusivamente quanto à fixação do valor do aluguel mínimo mensal. 5- Fixo como único ponto controvertido remanescente o valor do aluguel mínimo mensal a vigorar no período renovando (31/07/2026 a 30/07/2031), tendo em vista a divergência entre o valor proposto pela autora (R$ 9.955,00) e a contraproposta da ré (R$ 13.041,40 ou valor superior a apurar). 6- Mantenho a distribuição ordinária do ônus da prova, nos termos do artigo 373 do CPC, sem inversão, por não se tratar de relação de consumo e por inexistir, no caso concreto, hipossuficiência técnica ou econômica apta a justificar a inversão, ponto, ademais, incontroverso entre as partes. 7- Indefiro o pedido de prova testemunhal formulado genericamente pela autora (evento 24, item 11), sem especificação de fatos a provar por esse meio e sem apresentação de rol, e considerando que a controvérsia remanescente é de natureza eminentemente técnica, a ser dirimida por prova pericial. 8- Defiro a prova pericial de avaliação locatícia, requerida por ambas as partes, para apuração do valor de mercado do aluguel mínimo mensal correspondente à Loja de Uso Comercial nº SPC00E10, do Shopping Center Piracicaba, a vigorar no período renovando. O laudo pericial deverá: a) identificar lojas paradigma no Shopping Center Piracicaba, observadas as similitudes de localização, área, setor de atividade e condições contratuais; b) apurar o aluguel mínimo mensal pelo método comparativo e, subsidiariamente, pelo método da renda; c) considerar as características e diferenciais do empreendimento pertinentes à formação do valor locatício; d) fixar o valor com referência ao início do período renovando (31/07/2026), nos termos do artigo 69 da Lei nº 8.245/91; e) observar o índice de reajuste contratual (IGP-DI). Nomeio perito EVANDRO HENRIQUE, que deverá ser intimado dizer se aceita o encargo e estimativa de honorários, em 15 dias. No mesmo prazo, as partes deverão apresentar quesitos e assistentes técnicos. Os honorários periciais serão rateados. Diante do exposto, determino que a autora complemente, no prazo de 15 dias, a documentação relativa à idoneidade financeira do fiador Felipe Spagnol, juntando certidão de distribuições cíveis da Justiça Estadual, sem suspensão do prosseguimento do feito. JULGO ANTECIPADA e PARCIALMENTE O MÉRITO , nos termos do artigo 356, inciso I, do CPC, para declarar a renovação do contrato de locação comercial referente à Loja de Uso Comercial nº SPC00E10, do Shopping Center Piracicaba, pelo prazo de 60 meses, no período de 31/07/2026 a 30/07/2031, mantidas as demais cláusulas do contrato vigente, à exceção do valor do aluguel mínimo mensal. Julgo prejudicados, por perda superveniente do interesse processual, o pedido subsidiário de indenização por perdas e danos e lucros cessantes formulado pela autora e o pedido subsidiário de fixação de prazo para desocupação formulado pela ré. Fixo como ponto controvertido remanescente o valor do aluguel mínimo mensal a vigorar no período renovando. Em caso de aceitação do encargo, o peticionamento eletrônico pelo(a) perito(a) deverá observar o evento/tipo de documento "Petição - Aceitação do Encargo de Perito"; do contrário, o peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Declínio de Nomeação". Havendo aceite, intimem-se as partes para manifestação sobre a proposta e, após, tornem conclusos para arbitramento. Em caso de recusa, tornem conclusos para nomeação de outro perito. Depositado o valor arbitrado, intime-se o perito para início dos trabalhos. O peticionamento eletrônico deverá observar o evento/tipo de documento "Apresentação de Quesitos". Int.