4000909-22.2025.8.26.0220

Procedimento Comum Cível Nº 4000909-22.2025.8.26.0220/SP AUTOR : ALBERTO FERNANDES MALHEIROS ADVOGADO(A) : ANA CAROLINA DOS SANTOS SILVA (OAB SP421133) RÉU : ANA ANGELICA MALHEIROS MAEDA ADVOGADO(A) : CARLOS AUGUSTO DIXON DE CARVALHO MAXIMO (OAB SP208857) RÉU : VICTOR MAEDA ADVOGADO(A) : CARLOS AUGUSTO DIXON DE CARVALHO MAXIMO (OAB SP208857) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação de Arbitramento de Aluguéis ajuizada por ALBERTO FERNANDES MALHEIROS em face de ANA ANGÉLICA MALHEIROS MAEDA e VICTOR MAEDA . Sustenta o autor, em síntese (Evento 1, INIC1), ser titular do domínio e possuidor indireto do imóvel situado na Rua Bartolomeu Bueno, nº 171, Bairro Nova Guará, nesta Comarca de Guaratinguetá/SP, objeto da Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários lavrada no Livro 806, fls. 83/89, do 1º Tabelião de Notas local (Evento 1, APRES DOC4). Informa que a corré, sua filha, e seu cônjuge ocupam com exclusividade e a título gratuito o aludido bem há aproximadamente 7 (sete) anos, caracterizando comodato verbal originado por mera permissão familiar. Alega que, diante de sua atual vulnerabilidade socioeconômica e etária — contando com mais de 80 anos —, buscou por tratativas amigáveis contraprestação financeira pelo uso exclusivo, não obtendo êxito. Aduz que o valor locativo de mercado atinge a monta estimada de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) mensais, instruindo a inicial com pesquisa de mercado (Evento 6, DOCUMENTACAO2). Postulou tutela de urgência para fixação de alugueres provisórios e, ao final, a procedência da demanda com a fixação definitiva da obrigação a partir da citação. A petição inicial veio instruída com procuração (Evento 1, PROC2), documento pessoal (Evento 1, APRES DOC3), escritura pública (Evento 1, APRES DOC4), comprovante de consumo de água (Evento 1, APRES DOC5) e extrato cadastral imobiliário/IPTU (Evento 1, DOCUMENTACAO6). Instada a comprovar hipossuficiência ou recolher a taxa judiciária (Evento 2, ATOORD1 e Evento 7, ATOORD1), a parte autora recolheu as custas iniciais e diligências de citação (Evento 11, GUIAS DE CUSTAS1; Evento 13, CUSTAS1; Evento 14, PET1 a CUSTAS3; Evento 19, GUIAS DE CUSTAS1; Evento 23, CUSTAS1; Evento 26, PET1 e CUSTAS2; Evento 48, GUIAS DE CUSTAS1; Evento 50, CUSTAS1; Evento 52, PET1 a COMP3; Evento 66, GUIAS DE CUSTAS1; Evento 69, CUSTAS1; Evento 70, PET1 e COMP2). Por meio de decisão interlocutória (Evento 35, DESPADEC1), o pleito de tutela provisória de urgência foi indeferido ante a necessidade de contraditório e ausência de prova pericial prévia da avaliação locativa contemporânea, sendo designada audiência de conciliação no CEJUSC. Frustradas as primeiras diligências citatórias (Evento 53, CERT1 e Evento 62, AR1), sobreveio nova ordem de citação (Evento 72, DESPADEC1), logrando-se a citação pessoal e tempestiva de ambos os réus por Oficial de Justiça (Evento 83, CERT1 e MAND2). A tentativa de conciliação perante o CEJUSC restou infrutífera (Evento 90, TERMOAUD1), tendo os réus recolhido a sua cota-parte da remuneração do conciliador (Evento 92, PET1 e CUSTAS2). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação conjunta tempestiva (Evento 96, CONTES1), instruída com documentos (Evento 96, DOCUMENTACAO2 a COMP9). Preliminarmente, suscitaram a prejudicialidade externa com espeque no artigo 313, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil, requerendo a suspensão desta demanda em virtude da anterior distribuição da Ação de Usucapião nº 4001416-46.2026.8.26.0220 perante a 3ª Vara Cível desta Comarca, cuja pretensão visa à declaração da propriedade originária. No mérito, alegaram que a posse não decorre de mero comodato verbal ou mera permissão, mas sim de legítima promessa verbal de doação efetuada pelo autor ao casal há mais de uma década, o que teria gerado posse própria qualificada com animus domini , investimento patrimonial na recuperação da edificação que se encontrava deteriorada, incidência da boa-fé objetiva, da tutela da confiança legítima, dos institutos da supressio e da vedação ao comportamento contraditório ( venire contra factum proprium ). Em caráter subsidiário, impugnaram a base de cálculo e o montante da locação, sustentando que eventual arbitramento deverá incidir apenas sobre o estado fático do bem à época do ingresso na posse, pugnando pela realização de prova pericial técnica de engenharia e pelo reconhecimento do direito de retenção/indenização e compensação pelas benfeitorias necessárias e úteis erigidas com recursos próprios. A parte autora apresentou réplica (Evento 104, RÉPLICA1), refutando a prejudicialidade externa por ausência de dependência lógica subordinante e destacando que a ação de usucapião foi ajuizada meses após a propositura desta lide. No mérito, rebateu a tese de doação verbal, enfatizou a higidez do domínio formal, a ausência de animus domini na posse direta autorizada por laços de parentesco e postulou o afastamento da compensação genérica por benfeitorias não individualizadas e não comprovadas, pugnando pelo prosseguimento do feito com a realização de perícia contemporânea. As partes foram intimadas para especificação de provas (Evento 106, ATOORD1). Decido. Os demandados formularam requerimento de suspensão do curso do presente processo ao argumento de que a Ação de Usucapião nº 4001416-46.2026.8.26.0220, em trâmite perante a 3ª Vara Cível local, constitui questão prejudicial externa impeditiva da imediata cognição do pedido de arbitramento de aluguéis. A pretensão suspensiva não comporta acolhimento. A suspensão do processo fundada em prejudicialidade externa exige a demonstração de relação de dependência lógica necessária entre o julgamento da demanda em curso e a solução a ser proferida em outro processo pendente, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea “a”, do Código de Processo Civil. Tal circunstância, contudo, não se verifica na hipótese dos autos. Com efeito, o simples ajuizamento de ação de usucapião não constitui óbice ao regular processamento e julgamento das pretensões decorrentes da utilização do imóvel e da titularidade formal exercida pelo proprietário tabular. A propriedade registral e os poderes inerentes ao domínio permanecem íntegros enquanto não houver modificação da situação registrária por decisão judicial apta a produzir os efeitos correspondentes. A declaração de domínio postulada na ação de usucapião possui natureza declaratória, não sendo suficiente, por si só, a mera pendência daquela demanda para afastar os efeitos jurídicos decorrentes da titularidade registral atualmente existente. Além disso, verifica-se que a presente demanda foi ajuizada em outubro de 2025, anteriormente ao ajuizamento da Ação de Usucapião nº 4001416-46.2026.8.26.0220. A superveniente propositura daquela ação não possui o condão de impor a paralisação deste feito, porquanto inexiste relação de dependência lógica necessária entre os respectivos julgamentos. A procedência ou improcedência da ação de usucapião não constitui questão prejudicial indispensável ao deslinde da presente controvérsia, uma vez que o arbitramento de aluguéis pode ser apreciado com base na situação jurídica e fática existente durante o período discutido nos autos, independentemente da prévia definição da pretensão aquisitiva deduzida naquela demanda. Eventual reconhecimento da usucapião poderá irradiar efeitos sobre a esfera jurídica das partes pelas vias processuais adequadas, inclusive no âmbito executivo ou por intermédio das ações cabíveis, sem que disso decorra risco concreto de decisões inconciliáveis apto a justificar a suspensão do processo. Impõe-se prestigiar, ademais, os princípios da inafastabilidade da jurisdição e da razoável duração do processo, consagrados no artigo 5º, incisos XXXV e LXXVIII, da Constituição Federal. Deste modo, REJEITO a alegação de prejudicialidade externa e INDEFIRO o pedido de suspensão do processo. outrossim, verifica-se que os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual encontram-se plenamente preenchidos. As partes são legítimas e estão devidamente representadas por patronos habilitados, existindo inequívoco interesse de agir do autor na cobrança dos frutos civis que alega sonegados pelo uso exclusivo da coisa. Ausentes nulidades a sanar ou outras matérias de ordem pública pendentes de pronunciamento de ofício, declaro saneado o feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Para o deslinde da causa, fixo como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória: a) A exata natureza jurídica da posse exercida pelos corréus sobre o bem imóvel matriculado (mera tolerância decorrente de comodato verbal familiar versus posse própria decorrente de suposta promessa e doação verbal com alteração do título possessório); b) O termo inicial da oposição manifestada pelo autor quanto à gratuidade da ocupação exclusiva e a cessação do comodato, ante a ausência de prévia notificação extrajudicial formal; c) O efetivo valor locativo mensal de mercado do imóvel litigioso; d) O estado fático e estrutural do imóvel por ocasião da imissão dos demandados na posse (grau de deterioração alegado) em contraponto ao seu estado contemporâneo; e) A concreta realização, individualização, custeio, utilidade e valor de mercado das benfeitorias necessárias e úteis alegadas na contestação pelos ocupantes, bem como a existência de consentimento ou tolerância do proprietário em sua realização. Fixo como questões de direito relevantes para a subsunção e resolução do mérito: a) A incidência dos deveres anexos à boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), da tutela da legítima confiança e da aplicabilidade ou não das figuras parcelares da supressio e do venire contra factum proprium no âmbito das relações de ocupação gratuita intrafamiliar; b) A exigibilidade e cabimento de indenização pela fruição e uso exclusivo de bem imóvel alheio à luz da vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) e dos reflexos do encerramento do comodato (artigos 581 e 582 do Código Civil); c) A fixação do termo inicial dos alugueres compensatórios (data da citação válida nos moldes do artigo 240 do CPC ou momento diverso de interpelação substancial); d) A viabilidade jurídica do pedido subsidiário de compensação dos créditos locativos com os dispêndios comprovadamente efetuados a título de benfeitorias necessárias e úteis (artigos 368, 1.219 e 1.220 do Código Civil) e a base de cálculo correta da apuração do aluguel (estado original versus estado hodierno acrescido). A distribuição do ônus probatório obedecerá ao critério estático ordinário estabelecido no artigo 373 do Código de Processo Civil: a) incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), concernentes à titularidade e direito aos frutos civis decorrentes da ocupação exclusiva incontroversa do imóvel e a razoabilidade do valor pretendido; b) incumbe aos réus a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado na petição inicial (artigo 373, inciso II, do CPC), notadamente a comprovação da alegada promessa de doação capaz de afastar a precariedade da ocupação originária, a prova da suposta quebra da boa-fé objetiva pelo autor e a demonstração contábil, cronológica e fática das benfeitorias que pretendem ver compensadas. Mostra-se indispensável a realização de perícia imobiliária técnica a ser encarregada a perito judicial de confiança do Juízo, cujo mister consistirá em: avaliar contemporaneamente o imóvel objeto da lide, indicando o seu justo valor locativo de mercado mês a mês desde a citação válida ocorrida em 06/05/2026 (Evento 83); aferir, na medida do material técnico-documental disponível, o estado pretérito da edificação por ocasião do ingresso dos réus há aproximadamente 7 (sete) anos, avaliando o reflexo econômico de eventuais alterações sobre o valor locativo atual; vistoriar, identificar, discriminar e precificar as obras e benfeitorias existentes, classificando-as juridicamente em necessárias, úteis ou voluptuárias, mensurando o montante global incorporado ao patrimônio imobiliário. Nomeio perito judicial o perito Ralph Gouvêa Gerth , cadastrado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos termos do artigo 156, § 5º, CPC. Intime-o para dizer se aceita o múnus. Tendo em vista que o custeio da perícia técnica foi requerido subsidiariamente pelos demandados e o autor também a ela anuiu, bem como considerando que o arbitramento definitivo é ônus instrutório de ambas as partes sobre a aferição de benfeitorias e do quantum locativo, fixo o adiantamento das despesas periciais em frações iguais de 50% (cinquenta por cento) para o autor e 50% (cinquenta por cento) para os requeridos (artigo 95, caput , do CPC). Faculta-se às partes a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 1º, incisos II e III, do CPC). Defiro às partes a juntada de documentos complementares estritamente pertinentes ao objeto da perícia e aos pontos fáticos controvertidos delimitados (tais como notas fiscais de materiais, recibos contemporâneos de mão de obra e fotos datadas), observando-se o prazo comum de 15 (quinze) dias. A necessidade da colheita de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas será apreciada após a juntada do laudo pericial definitivo e eventuais manifestações das partes, momento em que se aferirá se remanescem matérias eminentemente fáticas pendentes de instrução em audiência de instrução e julgamento. Intime-se. Guaratinguetá, data da assinatura. Juiz(a) de Direito: