4000796-47.2026.8.26.0248

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 4000796-47.2026.8.26.0248/SP AUTOR : LACERDA E SOUZA RESTAURANTE LTDA ADVOGADO(A) : JULIANA PENNACCHI BERNARDI (OAB SP258187) RÉU : SGF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A) : JOÃO MARCOS MILANI NAREZZI (OAB SP424527) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação renovatória de locação comercial proposta por LACERDA E SOUZA RESTAURANTE LTDA contra SGF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. Alega a parte autora que é locatária do imóvel comercial situado na Avenida Presidente Vargas, nº 1604, Jardim Esplendor, Indaiatuba/SP, desde 12 de julho de 2021, conforme contrato de locação firmado com a requerida, com prazo de vigência de 5 anos, com término previsto para 31 de julho de 2026. A demandante destaca que, embora tenha adquirido o ponto comercial em 2021, o estabelecimento "Lanchão" já funcionava no mesmo local há muitos anos, tendo sido operado anteriormente pela empresa Lanches Indacampi Limitada-EPP, conforme demonstra o aditivo contratual apresentado nos autos. Ressalta que o estabelecimento possui clientela consolidada naquele endereço, sendo reconhecido na região. Informa ainda que houve cessão da sociedade proprietária do imóvel, que anteriormente pertencia à Alesil Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo posteriormente transferido para a atual proprietária, SGF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. A autora afirma que adquiriu o ponto comercial "Lanchão" em 10 de maio de 2021, pelo valor de R$ 120.000,00, e desde então vem realizando investimentos no local, como instalação de painéis solares, reformas e melhorias. Declara que sempre cumpriu pontualmente com suas obrigações contratuais, efetuando regularmente o pagamento dos aluguéis, conforme comprovantes anexados aos autos. Objetiva-se, assim, a procedência do pedido para determinar a renovação do contrato de locação pelo prazo de 5 anos, nas mesmas condições contratuais vigentes, mantendo-se o valor do aluguel atual de R$ 5.700,00, ou, caso haja divergência quanto ao valor locatício, requer a fixação de aluguel provisório e, ao final, a fixação de aluguel definitivo a valor de mercado. Subsidiariamente, caso seja indeferida a renovação contratual, requer a fixação de indenização pelos danos emergentes, lucros cessantes, desvalorização do fundo de comércio, custos com mudança, reinstalação e perda do ponto comercial, nos termos do art. 75 da Lei do Inquilinato, bem como a oportunidade para se adequar a eventual proposta de terceiro antes do julgamento. Solicita ainda indenização caso não haja renovação e a locadora não dê ao imóvel o destino alegado no prazo de três meses após a entrega, conforme previsto no art. 71, § 3º da Lei de Inquilinato. Realizou pedido de tutela antecipada a fim da manutenção da locação. Tutela antecipada deferida no evento 20, DOC1 . No evento 31, DOC1 a parte ré apresentou contestação em que alegou, inicialmente, que a controvérsia central da demanda não reside no direito de renovação em si, pois não se opõe, em princípio, à continuidade da relação locatícia, mas sim nas condições econômicas pretendidas pela autora, especialmente quanto ao valor do aluguel renovatório, sustentando que o montante de R$ 5.700,00 pleiteado pela locatária não reflete o justo valor de mercado do imóvel situado na Avenida Presidente Vargas, n° 1604, Jardim Esplendor, Indaiatuba/SP. Impugnou também o valor de R$ 6.256,64 fixado provisoriamente em decisão liminar, por ter sido arbitrado em sede de cognição sumária, antes da apresentação da defesa e sem a realização de avaliação técnica imobiliária. Argumentou que o imóvel possui localização privilegiada, estando próximo a importantes eixos comerciais de Indaiatuba, como a Avenida Presidente Kennedy e a Avenida Conceição, em frente a hospital e nas imediações de outros restaurantes e estabelecimentos comerciais, além de contar com terreno de pouco mais de 1.000,00 m² e área edificada de 298,24 m², inserido em zona urbana que admite uso não residencial e atividades de bar, lanchonete e correlatas, elementos que, segundo a requerida, exigem avaliação técnica própria para a fixação do aluguel renovatório. Apontou ainda que a própria autora juntou aos autos relatório de faturamento da unidade "LANCHÃO 14-Indaiatuba", emitido em 28/01/2026, demonstrando operação comercial de fluxo econômico relevante, com faturamento total de R$ 228.764,41, faturamento real de R$ 216.828,88, 2.446 pessoas atendidas e ticket médio de R$ 93,53, o que, segundo a requerida, é incompatível com a pretensão de renovação contratual pelo aluguel histórico de R$ 5.700,00. Além da questão do aluguel, a requerida suscitou pedido incidental de obrigação de fazer relacionado à regularização da apólice de seguro do imóvel, sustentando que a locatária, embora pretenda a renovação compulsória da locação, vem resistindo à adequada regularização da cobertura securitária exigida contratualmente, especialmente quanto à suficiência da apólice para recomposição do imóvel em caso de sinistro. Argumentou que a apólice apresentada pela autora contém cláusula beneficiária limitada a 60% somente do prédio, o que, sobre uma cobertura de R$ 1.000.000,00, resultaria em proteção efetiva de aproximadamente R$ 600.000,00 em favor da locadora, valor que, segundo a requerida, não se apresenta, ao menos em juízo de plausibilidade, como adequado para a recomposição integral de imóvel comercial com quase 300 m². Réplica acostada no em que a autora insistiu em suas pretensões e defendeu a regularidade da apólice de seguro. Instadas a especificarem provas, as partes requereram a produção de prova pericial. É o relatório. Decido No mais, partes legítimas, bem como presente o interesse de agir, nos termos do artigo 17 do Código de Processo Civil. A exordial é apta ao processamento e inexistem nulidades a sanar. Declaro o processo saneado. São fatos incontroversos: a existência de contrato de aluguel entre as partes. São questões de fato controvertidas: a) a existência do direito da autora de renovar o contrato de locação de forma compulsória; b) o atual valor de mercado do aluguel relativo ao imóvel locado; c) o valor do terreno e o valor da acessão feita; d) e o valor necessário para recomposição do bem em caso de incêndio ou desastre correlato. Com efeito, não se vislumbra da contestação o reconhecimento do pedido renovatório, visto que a ré somente indicou que não se opõe à continuidade do contrato, desde que observadas condições que ela entende compatíveis com o valor de mercado, o que não se confunde com o reconhecimento do pedido de renovação compulsória deduzido nesses autos. Ademais, no tocante ao seguro, esse está disposto na cláusula 5.13 do contrato de locação e deverá ser o suficiente para a recomposição do dano sofrido pelo imóvel, sob pena de rescisão. Nesse ponto, anoto que caso o seguro seja inferior ao valor necessário, haverá descumprimento do contrato, o que poderá impedir a procedência da ação renovatória. Porém, advirto que a ausência de qualquer insurgência do locador durante a execução do contrato, mesmo ciente da possível insuficiência da cobertura contratada, poderá configurar o instituto da supressio e comportamento contraditório, em violação à boa-fé objetiva do contrato, o que será oportunamente valorado por ocasião da sentença. Assim, o ônus de comprovar os itens "a" e "b" são da autora, nos termos do artigo 373, I do Código de Processo Civil. Já os itens "c" e "d" deverão ser comprovados pela ré, nos termos do artigo 373, II do Código de Processo Civil. Defiro a produção de prova documental, desde que nos termos do artigo 435 do Código de Processo Civil. Defiro a produção de prova pericial e para o ato nomeio o engenheiro Civil Vinícius Silva Guerra Lima cujos honorários serão rateados por ambas as partes no importe de 50% para cada, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. Intime-se o perito para que informe se aceita o encargo e arbitre seus honorários, no prazo de 05 dias. Com o arbitramento, intimem-se as partes para que realizem o recolhimento no prazo de 15 dias. Com o recolhimento, cadastre-se o expert no Portal de Auxiliares da Justiça, intimando-o para dar início aos trabalhos. Laudo em 30 dias. Concedo o prazo de 15 dias para que as partes indiquem assistentes técnicos e quesitos. No mais, aguarde-se a realização da perícia e a entrega do laudo pericial. Oportunamente, será apreciada a pertinência e necessidade na produção da prova oral requerida. Intimem-se.