4000560-96.2025.8.26.0356

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 4000560-96.2025.8.26.0356/SP AUTOR : LENIRA GABRIELA VERONESE ADVOGADO(A) : FABIANO ALVES PEREIRA (OAB SP337252) RÉU : LUIZ ROBERTO VERONEZI COMBUSTIVEIS LTDA ADVOGADO(A) : DANIEL PADIAL (OAB SP367627) RÉU : LUIZ ROBERTO VERONEZI ADVOGADO(A) : DANIEL PADIAL (OAB SP367627) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação revisional de aluguel proposta por Lenira Gabriela Veronese em face de Luiz Roberto Veronezi e Luiz Roberto Veronezi Combustíveis Ltda , visando à fixação judicial do valor locativo referente à fração ideal de 50% do imóvel descrito na matrícula nº 3.658 do CRI de Mirandópolis/SP, da qual a autora é coproprietária. A autora sustenta que, em 2019, reduziu o aluguel de aproximadamente R$ 4.658,00 para R$ 1.500,00 em razão de dificuldades financeiras enfrentadas pelo réu pessoa física, seu irmão, e que, após a recuperação econômica deste, pretende o reequilíbrio contratual para o patamar de R$ 5.158,82. A tutela de urgência foi deferida para fixar o aluguel provisório em R$ 2.881,17, correspondente ao valor confessado pelo réu em notificação extrajudicial (Evento 6, DESPADEC1). Os réus apresentaram contestação (Evento 17, PET1) arguindo preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica e, no mérito, pugnando pela improcedência da pretensão revisional, com manutenção do valor reajustado pelo IGP-M. A autora, em réplica (Evento 24, RÉPLICA1), impugnou a preliminar, a gratuidade postulada pelos réus e reiterou os termos da inicial. Instadas a especificar provas (Evento 25, DESPADEC1), ambas as partes requereram a produção de prova pericial imobiliária (Eventos 31 e 32). É o relatório. Decido. 2.1. Da preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica Os réus sustentam que a empresa Luiz Roberto Veronezi Combustíveis Ltda não ostentaria legitimidade para figurar no polo passivo, ao fundamento de que a obrigação de indenizar pelo uso exclusivo de coisa comum seria própria do condômino pessoa física. Rejeito a preliminar. A análise dos contratos acostados aos autos revela que a pessoa jurídica figurou como parte em diversos instrumentos locatícios, inclusive no "Termo de Acordo de Reajuste do Valor de Locação Imobiliária" de 17/10/2023, que fixou o aluguel em R$ 2.700,00. Ademais, a própria contestação reconhece que o contrato de 2023 menciona a locação de "parte do imóvel localizado na Rua Rafael Pereira, n° 723, bairro centro de Mirandópolis/SP, objeto da matrícula n° 3658 do CRI local (Posto de combustíveis)". A alegada imprecisão quanto à delimitação do imóvel locado (se restrito à matrícula 3.658 ou abrangendo também a matrícula 3.660, referente ao nº 722) constitui matéria que se confunde com o mérito e demanda aprofundamento probatório, não podendo ser resolvida em sede de preliminar. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece que, quando a pessoa jurídica integra a relação locatícia e usufrui do imóvel, sua legitimidade passiva deve ser analisada à luz do caso concreto, não sendo possível a exclusão sumária do polo passivo. Nesse sentido, a distribuição dos frutos e a responsabilidade pelo pagamento do aluguel, no caso em exame, dependem da correta identificação do objeto da locação e da participação efetiva de cada réu na relação jurídica, questões que serão melhor esclarecidas após a instrução probatória. Ante o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica, sem prejuízo de reapreciar a matéria em sentença, após a devida instrução. 2.2. Da justiça gratuita postulada pelos réus A autora impugnou o pedido de gratuidade formulado pelos réus, sustentando que as declarações de hipossuficiência apresentadas datam de janeiro de 2021, portanto desatualizadas, e que o réu pessoa física é proprietário de posto de combustível com elevado fluxo de movimentação. Postergo a análise do pedido de gratuidade de justiça para momento oportuno. As declarações de pobreza acostadas à contestação são efetivamente antigas (2021) e não refletem a atual situação econômica dos requeridos. O réu pessoa física é empresário e sócio da pessoa jurídica que explora posto de combustível, atividade econômica que, por sua natureza, pressupõe movimentação financeira significativa. Para a correta apreciação do pleito, faz-se necessária a apresentação de documentos atualizados que comprovem a alegada insuficiência de recursos, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC. Desta feita, nos termos do art. 99, §2º, do CPC, para apreciação do pedido de justiça gratuita a parte que Requerida deverá apresentar, em 15 (quinze) dias : a) cópia das últimas folhas da carteira do trabalho, e comprovante de renda mensal dos últimos três meses (demonstrativo de pagamento, holerite ou similares), e de eventual cônjuge ou companheiro(a); b) cópia dos extratos bancários de contas de sua titularidade, e de eventual cônjuge ou companheiro(a), dos últimos 3 (três) meses; c) relação de todas as contas de sua titularidade (que pode ser obtida pelo Portal “Registrato” acesso em https://registrato.bcb.gov.br/registrato/) , com a declaração, sob as penas da lei, das contas que desconhece; d) cópia dos extratos de cartão de crédito, dos últimos três meses; e) cópia das últimas 3 (três) declarações do imposto de renda apresentada à Secretaria da Receita Federal, ou comprovante de isenção, tudo sob pena do indeferimento do benefício. 2.3. Do descumprimento da decisão liminar A autora noticia que os réus não vêm cumprindo a decisão que fixou o aluguel provisório em R$ 2.881,17 (Evento 6), requerendo a imposição de multa diária e o bloqueio de valores via SISBAJUD (Eventos 16 e 32). Intime-se o requerido para comprovação do cumprimento da tutela de urgência, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cominação de astreintes, além de multa por ato atentatório a dignidade da justiça, nos termos do Art. 77, inciso IV e §1º e 2º, do Código de Processo Civil. Dou o feito por saneado. 3. Considerando a análise das peças postulatórias e as manifestações das partes, fixo como pontos controvertidos de fato sobre os quais recairá a atividade probatória: a) A identificação precisa do imóvel objeto da locação , especialmente quanto à delimitação física da área locada, se restrita ao imóvel descrito na matrícula nº 3.658 do CRI de Mirandópolis (nº 723 da Rua Rafael Pereira) ou se abrange também a área do posto de combustível registrada na matrícula nº 3.660 (nº 722 da mesma via), bem como a efetiva participação de cada réu na relação locatícia; b) O valor locativo de mercado do imóvel objeto da lide, consideradas suas características específicas (posto de combustível), localização, estrutura física, benfeitorias, licenças operacionais e o potencial econômico da atividade ali desenvolvida, para fins de fixação do aluguel definitivo devido à autora pela utilização de sua fração ideal de 50%; c) A extensão e os limites da responsabilidade de cada réu pelo pagamento dos aluguéis, considerando a natureza da relação jurídica estabelecida (locação contratual ou indenização pelo uso exclusivo de coisa comum) e a participação efetiva de cada um na exploração econômica do imóvel. 4. A distribuição do ônus da prova seguirá a regra estática prevista no art. 373 do CPC: À autora incumbe provar o fato constitutivo de seu direito, especialmente no que tange ao valor de mercado do aluguel pretendido e à extensão da área efetivamente utilizada pelos réus. Aos réus incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, especialmente quanto à alegada limitação da responsabilidade da pessoa jurídica e à adequação do valor por eles proposto. Não vislumbro, no caso concreto, hipótese que justifique a dinamização do ônus probatório, uma vez que ambas as partes possuem condições equivalentes de produzir as provas necessárias ao deslinde da causa, especialmente a prova pericial, que será custeada na forma da lei. 5. As questões de direito relevantes para o julgamento do mérito, delimitadas sem antecipação de juízo de valor, são: a) A natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes: se contrato de locação propriamente dito ou indenização pelo uso exclusivo de coisa comum em condomínio, com as consequências jurídicas daí decorrentes; b) A aplicabilidade dos arts. 1.319 e 884 do Código Civil à hipótese dos autos, especialmente quanto ao dever do condômino que utiliza exclusivamente o bem comum de indenizar os demais coproprietários; c) Os critérios para fixação do valor locativo justo e adequado ao mercado, considerando as peculiaridades do imóvel (posto de combustível) e a necessidade de equilíbrio contratual entre as partes; d) A legitimidade passiva da pessoa jurídica para responder pelo pagamento dos aluguéis, à luz da teoria da aparência e da efetiva participação na relação jurídica material. 6. Da prova pericial: Ambas as partes requereram a produção de prova pericial imobiliária (Eventos 31 e 32), sendo a medida indispensável para a apuração do valor locativo de mercado do imóvel, ponto central da controvérsia. A prova pericial mostra-se necessária porque o imóvel objeto da lide possui características específicas (posto de combustível) que demandam conhecimento técnico especializado para sua correta avaliação, não sendo possível a fixação do aluguel com base em meras comparações com imóveis comerciais genéricos. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo é firme no sentido de que a perícia judicial constitui meio probatório adequado e necessário para a apuração do valor locativo em ações de arbitramento de aluguel envolvendo imóveis em condomínio. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUEL. I . Caso em Exame 1. Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança, onde o autor e o réu são herdeiros do falecido, e coproprietários de um imóvel. O autor pleiteia aluguel pelo uso exclusivo do imóvel pelo réu, que reside com a mãe idosa, coproprietária de 50% do bem. II . Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) se o réu deve pagar aluguel ao autor pelo uso do imóvel, considerando a copropriedade e o direito de habitação da mãe idosa; (ii) a adequação do valor locatício apurado em perícia. III. Razões de Decidir 3 . O uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos gera direito à indenização aos demais, conforme artigos 1.314 e 1.319 do Código Civil. 4 . A perícia judicial apurou corretamente o valor locatício, não havendo nulidade que justifique nova perícia. IV. Dispositivo e Tese 5. Nega-se provimento aos recursos do autor e do réu . Tese de julgamento: 1. O uso exclusivo do imóvel comum por um dos condôminos autoriza a indenização proporcional à quota-parte do outro. 2. O valor locatício deve ser apurado com base no aluguel de mercado . Legislação Citada: Código Civil, arts. 1.314, 1.319, 884 . Jurisprudência Citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.899.276/SP, Rel . Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 20.06 .2022. STJ, AgInt no AREsp n. 2.095 .182/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10 .10.2022. STJ, AgInt no REsp n. 1 .782.828/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j . 29.10.2019. (TJ-SP - Apelação Cível: 10053602620248260011 São Paulo, Relator.: Marcia Dalla Déa Barone, Data de Julgamento: 26/03/2026, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2026) Ante o exposto , DEFIRO a produção de prova pericial de avaliação imobiliária , cujo custeio será rateado pelas partes na forma do art. 95 do CPC, cabendo à autora arcar com 50% (cinquenta por cento) e aos réus, solidariamente, com os outros 50% (cinquenta por cento). Deixo a nomeação do perito e arbitramento dos honorários para momento oportuno, considerando que está pendente a análise da gratuidade da justiça requerida pela parte Ré. Ressalte-se que a autora é beneficiária da justiça gratuita (Evento 6), devendo sua quota-parte ser custeada na forma do art. 95, § 3º, do CPC. O laudo pericial deverá conter, obrigatoriamente: a) a descrição pormenorizada do imóvel objeto da avaliação, com identificação de suas características físicas, estruturais e comerciais; b) a delimitação precisa da área ocupada pelo posto de combustível, com indicação de eventuais benfeitorias e instalações específicas; c) a análise do valor locativo de mercado, considerando imóveis similares na região, o potencial econômico da atividade e as licenças operacionais existentes; d) resposta fundamentada aos quesitos formulados pelas partes e pelo Juízo; e) conclusão técnica acerca do valor mensal de aluguel compatível com o mercado para o imóvel avaliado. 7. Não vislumbro, neste momento processual, necessidade de produção de prova testemunhal ou depoimento pessoal das partes, uma vez que a controvérsia central (valor locativo e identificação do imóvel) é eminentemente técnica e será adequadamente esclarecida pela prova pericial deferida. Eventuais questões fáticas remanescentes poderão ser apreciadas após a juntada do laudo pericial, quando será avaliada a necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento. 8. Ante o exposto, decido: a) REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Luiz Roberto Veronezi Combustíveis Ltda., mantendo-a no polo passivo, sem prejuízo de reapreciação da matéria por ocasião da sentença, após a instrução probatória; b) POSTERGO a apreciação do pedido de gratuidade da justiça formulado pelos réus, determinando que apresentem, no prazo de 15 (quinze) dias, a documentação discriminada no item 2.2 desta decisão, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC, sob pena de indeferimento do benefício; c) INTIMEM-SE os réus para que comprovem, no prazo de 15 (quinze) dias, o cumprimento da tutela de urgência deferida no Evento 6 — aluguel provisório de R$ 2.881,17 —, sob pena de fixação de astreintes e de aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça, na forma do art. 77, IV e §§ 1º e 2º, do CPC, ficando desde já indeferido, por prematuro, o pedido de bloqueio via SISBAJUD; d) DEFIRO a produção de prova pericial de avaliação imobiliária, requerida por ambas as partes, devendo o laudo observar obrigatoriamente os requisitos elencados no item 6 desta decisão; e) FIXO o rateio dos honorários periciais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora — observada sua condição de beneficiária da gratuidade, com custeio na forma do art. 95, § 3º, do CPC — e 50% (cinquenta por cento) para os réus, solidariamente, ressalvada eventual alteração diante do que vier a ser decidido quanto à gratuidade por estes postulada; f) DEIXO para momento oportuno a nomeação do perito e o arbitramento dos honorários periciais, ante a pendência de apreciação do pedido de gratuidade formulado pelos requeridos; g) FACULTO às partes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, o requerimento de esclarecimentos ou ajustes a esta decisão saneadora, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, tornando-se estável a decisão após o decurso do prazo sem manifestação; Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se