4000518-84.2026.8.26.0300

Petição Cível Nº 4000518-84.2026.8.26.0300/SP REQUERENTE : CAROLINE CRISTINA RIBEIRO ADVOGADO(A) : DENILSON DE OLIVEIRA (OAB SP268034) REQUERIDO : RESIDENCIAL VILA SAO JOSE II SPE LTDA ADVOGADO(A) : PATRÍCIA DE OLIVEIRA CARVALHO ZICA (OAB MG083051) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de Ação Indenizatória por Inadimplemento Contratual e Vícios Construtivos c/c Obrigação de Fazer e Repetição de Indébito ajuizada por Caroline Cristina Ribeiro em face de Residencial Vila São José II SPE Ltda. , objetivando, em síntese, o reconhecimento de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, a condenação ao pagamento de indenizações decorrentes da mora, restituição de valores pagos a título de juros de obra, obrigação de fazer consistente em reparação de alegados vícios construtivos e indenização por danos morais. Com a inicial (Evento 1.1), vieram os documentos (Evento 1.2/23). Regularmente citada, a ré apresentou contestação (Evento 16.1) sustentando, em síntese, que houve prorrogação contratual válida do prazo de entrega do empreendimento, aprovada e averbada na matrícula do imóvel, além da incidência do prazo legal de tolerância de 180 dias. Defende que a entrega das chaves ocorreu em 21/09/2024, dentro do prazo que reputa contratualmente admissível, inexistindo mora indenizável. Subsidiariamente, afirma que eventual atraso seria significativamente inferior ao alegado na inicial. Alega, ainda, a inadequação da base de cálculo utilizada pela autora para apuração da indenização moratória, a impossibilidade de cumulação irrestrita entre lucros cessantes e indenização prevista no artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, a inexistência de prejuízo decorrente da cobrança de INCC após a entrega do imóvel e a ausência de vícios construtivos pendentes de reparação. Juntou documentos (Evento 16.2/25). Réplica da autora (Evento 23). Instadas a especificar provas (Eventos 29/30). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Não há nulidades pendentes de saneamento, encontrando-se o processo apto ao prosseguimento em fase instrutória. As questões suscitadas pelas partes relativas à inépcia da inicial, necessidade de liquidação prévia dos pedidos e demais matérias que se confundem com o mérito serão apreciadas por ocasião da sentença, à luz do conjunto probatório a ser produzido. Considerando as alegações deduzidas pelas partes e a delimitação atual da controvérsia, fixo como pontos controvertidos: a) a validade e eficácia da alegada prorrogação contratual do prazo de entrega do imóvel; b) a incidência e alcance do prazo legal de tolerância de 180 dias; c) a existência ou não de atraso imputável à requerida, bem como o respectivo período de mora eventualmente configurado; d) a adequação da base de cálculo para eventual indenização prevista no artigo 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/64; e) a possibilidade e extensão da cumulação entre lucros cessantes e indenização moratória; f) o cabimento da restituição de valores cobrados a título de juros de obra; g) a existência, extensão e causa de eventuais vícios construtivos remanescentes no imóvel da autora; h) a ocorrência e extensão dos danos materiais e morais alegados. Os pontos acima refletem a controvérsia efetivamente remanescente após as manifestações processuais das partes. O ônus da prova observará a regra do artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à autora a comprovação dos fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto à existência de atraso indenizável, pagamentos que compõem a base de cálculo das verbas pretendidas, desembolso de valores a título de juros de obra e existência dos alegados vícios construtivos. Compete à ré a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado, notadamente quanto à alegada prorrogação contratual do prazo de entrega, regularidade da obra e eventual realização dos reparos necessários. Para o adequado deslinde da controvérsia, defiro: a) a prova documental já constante dos autos; b) juntada de documentos complementares pelas partes, especialmente dos comprovantes de pagamento e extratos relativos às parcelas do financiamento imobiliário e encargos cobrados pela Caixa Econômica Federal, no período controvertido; c) a produção de prova pericial de engenharia civil, destinada à verificação da existência de eventuais vícios construtivos, sua extensão, origem, necessidade de reparos e eventual nexo com a construção executada pela requerida d) a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal, caso a autora não apresente espontaneamente os documentos pertinentes, para encaminhamento de extratos e demonstrativos referentes às parcelas financiadas e aos valores cobrados a título de juros de obra no período controvertido. Indefiro, por ora, a realização de perícia destinada exclusivamente à apuração do valor locatício de imóvel similar. A matéria poderá ser demonstrada por pesquisa de mercado, documentos particulares, pareceres técnicos simplificados ou arbitramento judicial, não demandando, neste momento, prova pericial especializada. Indefiro a produção de prova testemunhal requerida pelas partes. Com efeito, a controvérsia referente à existência de atraso na entrega do imóvel, validade da prorrogação contratual, incidência do prazo de tolerância, pagamentos realizados pela autora e eventual restituição de valores é matéria passível de comprovação mediante prova documental. De igual modo, a alegação de vícios construtivos demanda conhecimento técnico especializado, sendo a prova pericial o meio adequado para a elucidação dos fatos controvertidos. Nomeio como perito em engenharia civil o Sr. CESAR LIMA BADAN, que será intimado via Portal dos Auxiliares. Considerando que a autora é beneficiária da gratuidade processual, determino que a perícia seja custeada pela Defensoria Pública do Estado. Fixo os honorários periciais em 58 UFESPs (Avaliação de Imóvel Urbano – Grau II), nos termos da Resolução nº 910/2023, devendo ser oficiado para requisição da reserva orçamentária. Intimem-se as partes para apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos no prazo legal. Após a reserva dos honorários, intime-se o perito para início dos trabalhos, devendo apresentar o laudo pericial no prazo de 30 dias. Intimem-se.