4000403-28.2026.8.26.0150

Procedimento Comum Cível Nº 4000403-28.2026.8.26.0150/SP AUTOR : GILZETE DE JESUS MOTA ADVOGADO(A) : LUCAS ALEXANDRE MARASCO (OAB SP461981) ADVOGADO(A) : ELIEGE DINIZ DA SILVA (OAB SP475119) AUTOR : ALMERINDO PRUDENCIO MOTA ADVOGADO(A) : LUCAS ALEXANDRE MARASCO (OAB SP461981) ADVOGADO(A) : ELIEGE DINIZ DA SILVA (OAB SP475119) RÉU : JARDIM NOGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ADVOGADO(A) : RODRIGO AUGUSTO GONÇALVES (OAB SP419195) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação revisional de contrato cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais proposta por GILZETE DE JESUS MOTA e ALMERINDO PRUDENCIO MOTA em face de JARDIM NOGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. Deferida a gratuidade da justiça ( 14.1 ), a ré contestou ( 33.1 ), suscitando preliminar de incompetência relativa fundada na cláusula de eleição de foro, impugnando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e defendendo a regularidade dos encargos. Houve réplica ( 44.1 ). Instadas à especificação de provas ( 46.1 ), ambas as partes requereram prova pericial contábil, pretendendo a ré a atribuição integral dos custos aos autores ( 53.1 e 54.1 ). É a breve síntese do necessário. Fundamento e decido. Primeiramente, cumpre estabelecer a premissa que auxiliará na lógica tanto da análise da questão preliminar, quanto na produção probatória: inegável que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Os autores se enquadram no conceito de consumidores (artigo 2º, do CDC), a requerida no conceito de fornecedora (artigo 3º, do CDC), havendo relação jurídica de fornecimento de produto e prestação de serviços entre as partes. A regência do contrato pela Lei nº 6.766/1979 não afasta o microssistema consumerista, com o qual convive em complementaridade, nem restou demonstrada a alegada natureza de investimento do negócio. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C.C. PEDIDOS DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS RESCISÃO CONTRATUAL. PARCIAL PROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame Ação declaratória de resilição de contrato c.c. pedidos de revisão de disposições contratuais e restituição de valores pagos, ajuizada por consumidores, compromissários-compradores. A sentença de primeiro grau declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel urbano, anulou cláusula contratual e condenou a ré à restituição de 80% do valor pago pelos autores, além de confirmar a tutela provisória de urgência. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) a legalidade do percentual de retenção de 20% fixado na sentença; (ii) a incidência da Lei n.º 13.786/2018 e a revisão do percentual de retenção. III. Razões de Decidir 2. Insurgência da ré, promitente vendedora. 3. A relação contratual é regida pela Lei nº 13.786/2018, que permite retenção de até 25% do valor pago em caso de rescisão por culpa do comprador. 4. A retenção de 25% é adequada e proporcional, considerando as especificidades do caso e a jurisprudência aplicável. 4. Ausência de prova quanto a pagamento a título de sinal ou arras. Impossibilidade de retenção a tal título. 5. Taxa de fruição não incidente ao caso, eis que ausente prova de fruição do bem, aliás, que se trata de aquisição de lote, sem demonstração de edificação. 6. Lei n.º 13.786/2018 que se aplica, sem prejuízo de adequação das cláusulas contratuais ante as disposições da legislação protetiva do consumidor. Aplicável, ao caso, a majoração do percentual de retenção de 20% para 25%. IV. Dispositivo e Tese 7. Sentença parcialmente reformada, sem modificação no mérito, para majorar a retenção para 25%. Sem majoração de honorários advocatícios em grau recursal (art. 85, § 11 do CPC). 8. Apelação parcialmente provida. (TJSP; Apelação Cível 1002862-05.2024.8.26.0189; Relator (a): João Antunes; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/10/2025; Data de Registro: 02/10/2025) Verifico a presença dos requisitos do art. 6º, VIII, do CDC: verossimilhança das alegações , extraída do parecer técnico contábil que instrui a inicial 1.16 , e hipossuficiência técnica dos autores para produzir a prova relativa à composição do saldo devedor e à eventual capitalização de juros, motivo pelo qual DEFIRO a inversão do ônus probatório na análise dos fatos. Em se tratando de relação de consumo, o art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor faculta ao consumidor o ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio. Nesse contexto, as normas de proteção e defesa do consumidor estabelecem a preponderância do foro do domicílio do consumidor sobre a cláusula de eleição de foro, com fundamento na presunção de vulnerabilidade do contratante e na necessidade de garantir o acesso à justiça, considerando que o consumidor teria maiores dificuldades de defender seus direitos em local diverso de seu domicílio. Nesse sentido, em caso similares, julgou Egrégio Tribunal de Justiça: TJSP; Agravo de Instrumento 2010787-83.2025.8.26.0000; Relator (a): Ana de Lourdes Coutinho Silva da Fonseca; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 6ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2025; Data de Registro: 26/03/2025 e TJSP; Agravo de Instrumento 2167005-13.2023.8.26.0000; Relator (a): Dario Gayoso; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Granada - Vara Única; Data do Julgamento: 20/12/2023; Data de Registro: 20/12/2023). Portanto, REJEITO a preliminar de incompetência relativa, diante da prevelância da competência estabelecida pela norma consumerista. Vencida a tese preliminar, fixo como pontos controvertidos: (i) a ocorrência e a extensão material das supostas ilegalidades e abusividades descritas na inicial; e (ii) a existência de dano moral indenizável e o respectivo valor. Por tratar-se de questão eminentemente técnica, além da requisição por ambas as partes, DEFIRO a prova pericial contábil. Requerida a perícia por ambas as partes, os honorários periciais serão rateados, nos termos do art. 95, caput, do Código de Processo Civil, posto que o princípio da causalidade não deve onerar apenas uma das partes quando ambas manifestam interesse na prova pericial, por expressa determinação legal. A metade cabente à requerida deverá ser por ela depositada, e a metade cabente aos autores, beneficiários da gratuidade da justiça, observará os limites da tabela do convênio firmado entre a Defensoria Pública do Estado de São Paulo e a Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo, ficando a esta forma de custeio adstrita. NOMEIO perita a contadora Sra. Daniele Monteiro da Silva, CPF 221.069.058-74, fone (18) 99777-9343, e-mail danielemonteirosilva82@gmail.com . Apresente a perita, no prazo de 15 (quinze) dias, proposta de honorários e currículo, ciente da forma de custeio acima estabelecida. Aceita a nomeação e apresentada a proposta, DETERMINO a expedição de ofício à Denfensoria Pública do Estado de São Paulo para reserva de honorários. Assim como, INTIME-SE a requerida para depósito de sua metade, no prazo de 15 (quinze) dias. INTIMEM-SE as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos (art. 465, §1º, do CPC). Realizado o pagamento e a reserva de honorários, INTIME-SE a expert para o início dos trabalho, devendo apresentar laudo pericial no prazo de 30 (trinta) dias. Com a apresentação do laudo pericial, INTIMEM-SE as partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias. Intime-se.