4000350-53.2026.8.26.0439

Procedimento Comum Cível Nº 4000350-53.2026.8.26.0439/SP AUTOR : LUCAS BRITO ANTONIASSI ADVOGADO(A) : LUZIA GUERRA DE OLIVEIRA RODRIGUES GOMES (OAB SP111577) ADVOGADO(A) : GABRIEL DE OLIVEIRA DA SILVA (OAB SP305028) ADVOGADO(A) : RODOLFO DA COSTA RAMOS (OAB SP312675) RÉU : FERNANDO ROGERIO MARTIN ADVOGADO(A) : DANILO MEDEIROS PEREIRA (OAB SP300263) ADVOGADO(A) : DANÍRIO MEDEIROS PEREIRA (OAB SP343704) ADVOGADO(A) : GABRIELA MUNHOZ DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP394843) ADVOGADO(A) : ANTÔNIO DIAS PEREIRA (OAB SP247585) RÉU : ALESSANDRA CRISTINA CARDOSO MARTIN ADVOGADO(A) : DANILO MEDEIROS PEREIRA (OAB SP300263) ADVOGADO(A) : DANÍRIO MEDEIROS PEREIRA (OAB SP343704) ADVOGADO(A) : GABRIELA MUNHOZ DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP394843) ADVOGADO(A) : ANTÔNIO DIAS PEREIRA (OAB SP247585) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação ordinária com pedido de indenização por danos morais e materiais e pedido subsidiário de obrigação de fazer, ajuizada por LUCAS BRITO ANTONIASSI em face de FERNANDO ROGÉRIO MARTIN e ALESSANDRA CRISTINA CARDOSO MARTIN . O autor ajuizou a petição inicial, na qual narrou ter adquirido dos réus, em agosto de 2018, por Instrumento Particular de Venda e Compra com efeito de Escritura Pública, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento do Banco do Brasil S.A., o imóvel situado na Rua Pará, nº 2053, Jardim Urubupunga, em Pereira Barreto/SP, o qual teria sido entregue com vícios ocultos construtivos graves, circunstância que, após tentativas frustradas de solução amigável, teria obrigado o autor a desocupar o imóvel e alugar outra residência. Requereu, assim, a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais - ou, subsidiariamente, à obrigação de fazer consistente na reparação dos vícios, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00, bem como ao pagamento de aluguéis, despesas condominiais, de água e energia e de mudança durante o período de reparos, além de custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. Os réus apresentaram contestação, cumulada com reconvenção (evento 14), na qual arguiram, preliminarmente, a inexistência de relação de consumo entre as partes, ao fundamento de que a alienação do imóvel teria sido ato isolado de disposição patrimonial, sem habitualidade ou profissionalidade que os qualificasse como fornecedores nos termos do art. 3º do CDC, bem como a ocorrência de prescrição e/ou decadência, sustentando que os prazos decadenciais dos arts. 445 e 618 do Código Civil já teriam se esgotado desde a aquisição do imóvel em agosto de 2018. No mérito, sustentaram que o autor, no ato da aquisição, declarou expressamente ter vistoriado o imóvel e aceito seu estado de conservação, o que afastaria a caracterização de vícios ocultos; que os defeitos apontados seriam aparentes ou decorrentes de mau uso e desgaste natural; que inexistiria prova da extensão dos danos materiais alegados; que os transtornos narrados não ultrapassariam o mero dissabor, a afastar o dano moral; que a responsabilidade solidária não se sustentaria, porquanto teriam atuado unicamente como vendedores, sem vínculo com a construção do imóvel; que o imóvel contaria com seguro habitacional (DFI) que deveria ter sido acionado pelo autor; e que a alegação de desocupação do imóvel careceria de veracidade, afirmando que o bem estaria ocupado por terceira família, cujo veículo teria sido visto no local em 16/04/2026. Em sede de reconvenção, pleitearam a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais, no valor sugerido de R$ 20.000,00, sob a alegação de que a propositura de demanda supostamente infundada lhes teria causado abalo moral e desgaste financeiro e emocional. O autor apresentou réplica (evento 23), na qual impugnou as preliminares suscitadas, reafirmando a habitualidade dos réus na comercialização de imóveis e a consequente incidência do Código de Defesa do Consumidor, bem como sustentando a inocorrência de prescrição ou decadência, ao argumento de que a pretensão indenizatória por vícios construtivos se submeteria ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não aos prazos decadenciais de 90 dias (CDC) ou de um ano (art. 445 do CC), aplicáveis a pretensões diversas. No mérito, sustentou que a declaração de vistoria firmada no contrato não teria o condão de afastar a responsabilidade dos réus por vícios ocultos, porquanto imperceptíveis a leigo em vistoria ordinária, e que a existência de seguro habitacional não excluiria a responsabilidade dos vendedores, cuja cobertura para vícios construtivos seria incerta e objeto do Tema 1.301 dos recursos repetitivos do STJ. Refutou a alegação de ocupação do imóvel por terceiros, atribuindo-a à mera especulação desprovida de provas, e impugnou a reconvenção, sustentando que o exercício regular do direito de ação não configuraria, por si só, ato ilícito apto a ensejar indenização por dano moral, à falta de comprovação de má-fé ou abuso de direito. Requereu, por fim, a produção de prova pericial de engenharia para apuração da natureza e extensão dos vícios. Sobreveio nova decisão (evento 26), na qual se determinou a intimação das partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, especificassem as provas que pretendiam produzir, sob pena de preclusão, ou informassem interesse no julgamento antecipado do mérito. Os réus manifestaram-se (evento 32), reiterando o pedido de diligência por Oficial de Justiça para identificação dos atuais ocupantes do imóvel, e requerendo a oitiva, em Juízo, do autor, em depoimento pessoal, e de testemunhas. O autor apresentou especificação de provas (evento 33), requerendo a produção de prova testemunhal, o depoimento pessoal dos réus, sob pena de confissão, e a produção de prova pericial de engenharia civil ou arquitetura. Os autos vieram conclusos para decisão (evento 35). Decido. Da reconvenção Primeiramente, embora se admita a apresentação de reconvenção na mesma peça da contestação, trata-se de ação autônoma que exige o recolhimento das custas iniciais, nos termos do artigo 290 do CPC. Assim, INTIME-SE os reconvintes para que, no prazo de 15 dias, procedam ao recolhimento das custas relativas à reconvenção, sob pena de extinção, sem resolução do mérito, por deserção; Das questões preliminares e prejudiciais de mérito AFASTO as prejudiciais de mérito de decadência do direito do autor e de prescrição da pretensão autoral. A pretensão deduzida na inicial é de natureza indenizatória, decorrente de alegados vícios construtivos ocultos que teriam se manifestado após a tradição do imóvel, hipótese que não se confunde com as ações redibitórias ou de abatimento de preço a que aludem os prazos decadenciais do artigo 445 do Código Civil, tampouco com a pretensão do titular contra o construtor de que trata o artigo 618 do mesmo diploma, cujo prazo de cinco anos representa garantia de solidez e segurança da obra, e não termo extintivo do direito de indenização. A pretensão indenizatória por vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, contado a partir do conhecimento inequívoco do dano pelo autor. Considerando que o imóvel foi adquirido em agosto de 2018 e que a presente ação foi ajuizada em março de 2026, não se verifica o transcurso do prazo decenal, tampouco há, nos autos, elemento que permita fixar como termo inicial da contagem data anterior àquela em que o autor teria tomado ciência dos vícios ora discutidos, de modo que não há falar em extinção da pretensão pela prescrição ou pela decadência. AFASTO, ademais, a preliminar de incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. A relação jurídica estabelecida entre as partes tem origem em instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado entre pessoas físicas, sem qualquer elemento nos autos que evidencie o exercício, pelos réus, de atividade profissional e habitual de comercialização de imóveis apta a qualificá-los como fornecedores nos termos do art. 3º do CDC. A mera alegação de habitualidade, desacompanhada de qualquer elemento probatório que a corrobore, não é suficiente para deslocar a relação para o âmbito consumerista, de modo que a distribuição do ônus da prova observará a regra geral do art. 373 do Código de Processo Civil, cabendo ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito e aos réus a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, sem inversão do encargo probatório. Das provas Fixo os seguintes pontos controvertidos: (i) a existência e a real extensão dos vícios construtivos apontados pelo autor; (ii) a natureza desses vícios, se ocultos ou aparentes; (iii) a origem e a causa dos defeitos constatados; (iv) a existência de nexo causal entre os vícios verificados e a conduta dos réus na qualidade de alienantes; (v) a subsistência da responsabilidade dos réus pela reparação dos vícios, inclusive à luz da existência de seguro habitacional (DFI) vinculado ao financiamento do imóvel e de sua eventual repercussão sobre tal responsabilidade; (vi) a extensão dos danos materiais alegados e o valor necessário à integral reparação do imóvel; (vii) a configuração, ou não, de dano moral indenizável em favor do autor. INDEFIRO as provas orais requeridas pelas partes, pois não se verifica sua utilidade para a finalidade pretendida, podendo as questões controvertidas indicadas serem demonstradas por outros meios de prova. DEFIRO a expedição de mandado de constatação, a ser cumprido por Oficial de Justiça no imóvel situado na Rua Pará, nº 2053, Jardim Urubupunga, em Pereira Barreto/SP, tendo em vista a controvérsia estabelecida nos autos acerca da efetiva desocupação do bem pelo autor e de sua alegada ocupação por terceiros. Deverá o Oficial de Justiça diligenciar no local a fim de: a) verificar se o imóvel encontra-se ocupado e, em caso positivo, identificar o nome e a qualificação completa do(s) ocupante(s), inclusive mediante consulta a documento de identidade; b) apurar desde quando os ocupantes residem no imóvel; c) indagar e certificar a que título a ocupação se dá, se por locação, comodato ou outra forma, e, em se tratando de locação, o valor do aluguel praticado; d) descrever, de forma objetiva, o estado de conservação aparente do imóvel no momento da diligência, sem prejuízo da posterior produção de prova pericial técnica. Faculta-se ao Oficial de Justiça, em caso de resistência ou recusa de informações no local, certificar a ocorrência para as deliberações cabíveis. Os réus deverão recolher previamente as custas e diligências devidas para o cumprimento da medida, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de preclusão. Cumprida a diligência, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 10 (dez) dias. DEFIRO a produção de prova pericial técnica de engenharia. Nomeio como Perito(a) Yasmin de Oliveira Lima, CREA/SP 5070416188, independentemente de compromisso. Como a prova pericial foi pleiteada por ambas as partes, de rigor o rateio (art. 95, CPC). Com relação à metade devida pela parte requerente, caberia a ela arcar com os honorários periciais provisórios. No entanto, por ser beneficiária da Justiça Gratuita, está isenta de suportar honorários do perito, diante da regra do artigo 98, § 1º, inciso VI, do CPC de 2015. Em virtude do teor do inciso II do § 3º do artigo 95 do Código de Processo Civil, tal custeio observará os valores estipulados na tabela anexa à Resolução nº 910 de 2023 do Tribunal de Justiça de São Paulo. Assim, e tendo em vista o artigo 2º da citada Resolução, e considerando a complexidade da matéria (condições estruturais de segurança e solidez do imóvel), o grau de zelo e de especialização do profissional, o lugar e o tempo exigidos para a prestação do serviço e as peculiaridades da Comarca, estamos diante de perícia de Grau I — Item 7 da Tabela de ENGENHARIA/ARQUITETURA. O limite dos honorários periciais consistem em 58 UFESPs, totalizando R$ 2.228,36 (58 vezes o valor unitário da UFESP para o ano de 2026, que é de R$ 38,42). Esclareço, para todos os fins, que a responsabilidade do pagamento de honorários periciais na hipótese de justiça gratuita incumbe à Secretaria da Justiça e da Cidadania do Estado de São Paulo, de forma que o papel da Defensoria Pública se limita ao gerenciamento das operações administrativas de reserva e solicitação de pagamento dos honorários. Intime-se o perito, nos termos do art. 465, § 2º, do CPC, para aceitação do encargo e oferecimento de proposta de honorários periciais, observado o limite retro. Assim, após a aceitação e a aprovação da estimativa de honorários, proceda-se conforme Comunicado Conjunto 258 de 2024 (item 2.2.) e intime-se a Defensoria Pública para que proceda à reserva da metade do montante fixado em favor do Expert, utilizando-se o modelo “507199 - Ofício - Defensoria Pública - Reserva de Honorários do Perito - Resolução 910-2023" . Na mesma oportunidade, intimem-se os requeridos para imediato recolhimento nos autos da outra metade do montante fixado em favor do Expert. Faculto às partes, no prazo de 15 dias, contados desde já, a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos na forma do artigo 465, § 1º, do CPC. Feita a comunicação da reserva dos honorários pela Defensoria Pública e certificado o recolhimento da outra metade devida pelos requeridos, intime-se o perito a entregar o laudo no prazo de 30 (trinta) dias. Advirto o perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 477, §1º, do CPC). Advirto às partes do teor do art. 357, § 1º, do CPC: “Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável”. Intimem-se.