4000304-11.2026.8.26.0198

Procedimento Comum Cível Nº 4000304-11.2026.8.26.0198/SP AUTOR : RICARDO JOSE CARDOSO ADVOGADO(A) : MARIANA HELENA DE OLIVEIRA MAJZOUB BENETTE (OAB SP308840) ADVOGADO(A) : ISABELA VENTURA COSSA (OAB SP550122) ADVOGADO(A) : MAIRA SILVA E LEDO (OAB SP317992) RÉU : SUELEN SILVA E SOUSA ADVOGADO(A) : DIEGO ROBERTO PINHEIRO FERREIRA (OAB SP477789) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneador . Trata-se de ação de arbitramento de aluguel cumulada com desocupação de imóvel e autorização judicial para venda ajuizada por Ricardo José Cardoso em face de Suelen Silva e Sousa . Narrou o autor, em síntese, que as partes são coproprietárias, na proporção de 50% para cada, do imóvel situado na Rua Cravo, nº 72, Franco da Rocha/SP, oriundo de partilha em divórcio. Alegou que, após a desocupação do bem por terceiros locatários, a requerida passou a exercer a posse direta, exclusiva e ininterrupta do imóvel desde meados de setembro de 2025, sem o pagamento de qualquer contraprestação e sem arcar com as despesas inerentes à posse. Afirmou que não há possibilidade de administração consensual da coisa comum, tendo a ré resistido injustificadamente à venda amigável do bem, inclusive inviabilizando negociação com adquirente que possuía financiamento aprovado. Requereu a desocupação do bem, a condenação ao pagamento de aluguéis retroativos e a autorização judicial para a alienação do imóvel, com suprimento do consentimento da ré. Juntou documentos (evento 1). Custas iniciais foram recolhidas pelo autor (eventos 4 à 6). A tutela de urgência foi indeferida por este Juízo (evento 8). A audiência de tentativa de conciliação perante o CEJUSC restou infrutífera (evento 22). Citada, a requerida apresentou contestação (evento 26). No mérito, não se opôs à alienação do imóvel em si, mas insurgiu-se contra a forma unilateral e sem transparência conduzida pelo autor, alegando risco à sua meação, haja vista a pretensão dele em receber o valor integral da venda em conta exclusiva. Argumentou que sua permanência no imóvel se deu mediante autorização expressa do autor, configurando autêntico comodato verbal, o que afastaria a cobrança de aluguéis, cuja oposição inequívoca jamais teria ocorrido de maneira formal. Invocou a aplicação do Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero (Recomendação CNJ nº 128/2022), destacando o histórico de assimetria econômica e relacional do ex-casal. Impugnou o valor locativo pretendido e pugnou pela improcedência dos pedidos de desocupação e de arbitramento de aluguéis, requerendo, subsidiariamente, que a alienação ocorra sob estrito controle judicial. Ainda, pugnou pela concessão da gratuidade. Juntou documentos. Determinou-se à ré que apresentasse documentação que demonstre sua hipossuficiência (evento 27), o que foi atendido (evento 32). Houve réplica (evento 34), na qual o autor rechaçou as teses defensivas, impugnou o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré, negou a existência de comodato verbal e reiterou os termos da inicial, destacando que o Protocolo de Gênero não tem o condão de suprir o ônus probatório da requerida. O benefício da gratuidade da justiça já fora deferido à ré, após a análise documental (evento 37). Instadas a especificarem provas, a parte ré pugnou pela produção de prova documental suplementar, depoimento pessoal do autor, prova testemunhal e, subsidiariamente, prova pericial avaliativa (evento 43). A parte autora informou desinteresse em nova audiência de conciliação, requereu a juntada de documentos suplementares e o depoimento pessoal da ré, abdicando expressamente da oitiva de testemunhas e de perícia (evento 44). É o relatório. Decido em saneador. Inicialmente, afasto a impugnação ao benefício da justiça gratuita formulada pelo autor em sede de réplica. Conforme já fundamentado em decisão anterior deste Juízo que deferiu a benesse à requerida, o benefício foi concedido após criteriosa análise da documentação pertinente trazida aos autos. Cabia ao autor impugnante produzir provas robustas e contemporâneas capazes de descaracterizar a condição de hipossuficiência constatada e demonstrar a alegada capacidade financeira da ré para suportar os encargos processuais. Não o fazendo, a manutenção da benesse é medida que se impõe. No que tange à invocação do Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero (Recomendação CNJ nº 128/2022), registro que este Juízo adota tal diretriz como método de análise e valoração do acervo fático-probatório, a fim de evitar a reprodução de estereótipos e examinar com cautela as assimetrias estruturais, econômicas e patrimoniais evidenciadas na dinâmica do ex-casal. Contudo, impende ressaltar que referida lente hermenêutica não subverte as regras de direito processual relativas à distribuição do ônus da prova, tampouco implica presunção absoluta de veracidade das alegações defensivas quando desacompanhadas de lastro probatório mínimo. A instrução seguirá rigorosamente os ditames do devido processo legal, do contraditório e da igualdade processual, exigindo-se de ambas as partes a comprovação de suas assertivas. Partes capazes, legítimas e devidamente representadas, concorrendo o interesse de agir e a possibilidade jurídica dos pedidos. Não havendo nulidades a sanar, deficiências processuais ou outras preliminares pendentes, declaro o processo saneado. Nos estritos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, fixo como fatos incontroversos a copropriedade das partes sobre o imóvel situado em Franco da Rocha/SP, na proporção ideal de 50% para cada um, bem como o exercício da posse direta, exclusiva e ininterrupta do imóvel pela parte ré desde a desocupação por terceiros locatários. É igualmente incontroversa a concordância de ambas as partes quanto à necessidade de extinção do condomínio mediante a alienação do imóvel, restando evidenciada a inviabilidade de administração consensual da coisa comum, materializada na frustração das tratativas de venda extrajudicial. Por outro lado, remanescem como questões de fato controvertidas, a serem dirimidas durante a fase instrutória, a existência e os exatos termos de suposto comodato verbal que autorizaria a permanência gratuita da ré no imóvel até a concretização da venda; a efetiva ocorrência e o marco temporal de oposição inequívoca do autor à fruição exclusiva do bem para fins de constituição em mora; e o real valor locativo atual do imóvel para balizar eventual fixação de aluguel indenizatório. É também controvertida a legitimidade da recusa da ré em anuir com as tratativas de venda promovidas pelo autor, sob a alegação de falta de transparência e necessidade de proteção de sua meação; o cabimento do pedido de desocupação do imóvel por um coproprietário em desfavor do outro neste estágio fático; e os limites dos efeitos probatórios do Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero no contexto da dinâmica patrimonial vivenciada. As questões de direito relevantes circunscrevem-se à interpretação e aplicação das normas civis que regem o condomínio tradicional, o direito de propriedade e a extinção da copropriedade, notadamente os artigos 1.314, 1.319, 1.322 e 1.326 do Código Civil, conjugadas com as regras atinentes à responsabilidade civil por uso exclusivo de bem comum indivisível, ao instituto do comodato, à necessidade de observância da boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa. A distribuição do ônus da prova observará a regra estática prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbirá à parte autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, em especial a manifestação de oposição clara, inequívoca e formal ao uso exclusivo do bem (para fins de fixação do termo inicial da exigibilidade dos aluguéis) e a lisura, existência e transparência nas negociações de alienação frustradas. À parte ré, por sua vez, incumbirá o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, notadamente a existência do alegado comodato verbal que autorizaria sua permanência gratuita no imóvel, bem como os fatos que justificariam sua recusa nas tratativas de venda baseadas em alegada assimetria e ocultação de informações. Passo à análise e deliberação sobre os requerimentos de provas formulados pelas partes. Defiro a produção de prova documental suplementar requerida por ambos os litigantes, consistente na juntada de histórico de mensagens via aplicativo WhatsApp, e-mails trocados diretamente entre as partes e anúncios imobiliários. Tais documentos revelam-se pertinentes e necessários para o deslinde das questões atinentes ao marco temporal da oposição, à existência do comodato e à clareza nas propostas de alienação. Concedo às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para a juntada de tais documentos, sob pena de preclusão. Saliento, contudo, que indefiro desde logo o pedido do autor de eventual juntada de e-mails ou comunicações eletrônicas trocadas exclusivamente entre os advogados das partes. Tais correspondências encontram-se acobertadas pelo sigilo profissional, sendo inadmissível sua utilização como meio de prova judicial sem a expressa e prévia autorização mútua dos causídicos envolvidos, em estrita observância ao Estatuto da Advocacia e ao Código de Ética e Disciplina da OAB. Defiro a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal de ambas as partes, sob pena de confissão, reputando-a útil para o esclarecimento judicial dos contornos do suposto comodato verbal e da efetiva dinâmica das tratativas de alienação e resistência. Defiro, igualmente, a produção de prova testemunhal requerida pela parte ré, autorizando a oitiva da testemunha Andreia Dias Macedo, tempestivamente qualificada nos autos, por considerá-la pertinente para tentar corroborar a tese defensiva do acordo verbal. Consigno que a parte autora abdicou expressamente da produção de prova testemunhal. A despeito da dispensa da prova pericial pelo autor, verifico que a parte ré a requereu em caráter subsidiário. Sendo absolutamente incontroversa a necessidade de extinção do condomínio por alienação do bem comum, mas subsistindo agudo litígio quanto ao valor de mercado do imóvel e à atualização de seu valor locativo (impugnando-se o contrato pretérito apresentado), a realização de prova técnica avaliativa apresenta-se não apenas pertinente, mas imprescindível para a correta e justa extinção do condomínio e para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. O laudo pericial é o meio adequado e isento para fixar um parâmetro objetivo que resguarde a meação de ambos os coproprietários e viabilize a futura venda judicial (suprindo vontades e divergências), servindo também para balizar de forma técnica o escorreito arbitramento de eventual aluguel. Sendo assim, defiro a produção de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária. Para tanto, nomeio o perito avaliador de confiança deste Juízo, Eng. Matheus de Freitas Vilela . Considerando que a parte ré é beneficiária da justiça gratuita, anoto que a perícia técnica a ser realizada enquadra-se na Tabela de Honorários Periciais (Anexo da Resolução nº 910/2023 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) na categoria "2. ENGENHARIA/ARQUITETURA – 2. Avaliação de imóvel urbano Grau II (por exemplo, com benfeitorias/apartamento)" , cujo valor máximo estabelecido é de 58 UFESPs para a cota-parte a ser suportada pela Defensoria Pública. Intime-se o perito para, no prazo de 05 (cinco) dias, informar se aceita o encargo e apresentar sua proposta de honorários provisórios. Em caso de aceite, com o fito de viabilizar a incontinenti expedição de ofício de requisição de reserva de honorários junto à Defensoria Pública do Estado de São Paulo, o Sr. Perito deverá, obrigatoriamente e na mesma petição, fornecer os seguintes dados: Nome completo; RG e CPF; Data de Nascimento e Estado Civil; Telefone e E-mail; Endereço residencial (com CEP); Número de inscrição no INSS, PIS ou PASEP; Número de inscrição no Cadastro de Contribuinte Mobiliário (CCM); Dados bancários (o pagamento será realizado exclusivamente em Conta Corrente do Banco do Brasil, devendo ser informados a Agência com dígito e a Conta Corrente com dígito). Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, nos estritos termos do artigo 465, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta de honorários pelo perito e os dados supracitados, manifestem-se as partes em 05 (cinco) dias. Tendo em vista que a prova foi requerida pela ré (beneficiária da justiça gratuita), e considerando que a avaliação interessa diretamente à efetivação da alienação judicial pretendida pelo próprio autor, a remuneração do perito deverá observar o rateio estabelecido no artigo 95 do Código de Processo Civil. Assim, a cota-parte do autor deverá ser por ele depositada judicialmente, ressalvada posterior readequação ou homologação após a manifestação das partes sobre a proposta. Com a comprovação do depósito da parte devida e o ofício de reserva da parte beneficiária aprovado, intime-se o perito para dar início aos trabalhos, devendo o laudo ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias. Para a necessária otimização da pauta e a melhor concatenação dos atos processuais, a audiência de instrução e julgamento destinada à colheita dos depoimentos pessoais e à oitiva da testemunha arrolada será designada em momento oportuno, somente após a regular entrega do laudo pericial avaliativo e o exaurimento do contraditório sobre a prova técnica. Intimem-se. Diligencie-se.