4000298-31.2026.8.26.0286

DESPEJO Nº 4000298-31.2026.8.26.0286/SP AUTOR : ELAINE MARGARETH GUARNIERI DA SILVA ADVOGADO(A) : MANUEL VICTOR FARIA FERREIRA DE OLIVEIRA (OAB MG200651) RÉU : ANDRE LUIS ARRUDA PIVA (Reconvinte) ADVOGADO(A) : MARINA GARCIA PEREIRA DE OLIVEIRA (OAB SP461162) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, multas e indenização por danos materiais e morais na qual a autora pretende a rescisão do contrato de locação não residencial firmado entre as partes, a decretação do despejo com a consequente imissão na posse, a condenação do réu ao pagamento de aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação, o pagamento de multa contratual proporcional por rescisão antecipada, indenização por danos materiais decorrentes de avarias no imóvel e supressão de pertenças a ser liquidada, além de indenização por danos morais no importe de R$10.000,00, ao argumento de que o réu rescindiu o pacto antecipadamente e reteve indevidamente as chaves, condicionando a entrega à restituição de caução. O réu, por seu turno, apresentou contestação e reconvenção (Eventos 30 e 31), sustentando em sede de defesa a rescisão motivada por culpa exclusiva da locadora em razão da instalação de atividade comercial incompatível (bar/adega) em imóvel vizinho de sua propriedade, a consumação da devolução fática do bem em 19/11/2025 ante a recusa injustificada da autora em receber as chaves, a inexistência de débitos posteriores a tal data, bem como a ausência de danos materiais e morais indenizáveis; em sede reconvencional, pleiteou a condenação da autora ao ressarcimento de benfeitorias necessárias e úteis implementadas no imóvel no valor mínimo de R$ 71.936,69. O réu/reconvinte foi expressamente intimado para emendar a peça reconvencional mediante atribuição de valor à causa e recolhimento das custas processuais devidas sob pena de não recebimento (Evento 48 e Evento 57). Embora tenha atribuído valor à reconvenção (Evento 63), deixou de comprovar o recolhimento da respectiva taxa judiciária. Em razão disso, foi-lhe concedido o prazo derradeiro de 48 (quarenta e oito) horas para regularização, sob a expressa cominação de não recebimento (Evento 67). Intimado regularmente em 15/07/2026, o reconvinte manteve-se inerte, operando-se a preclusão temporal e consumativa, vindo a juntar guia e comprovante de pagamento apenas em 30/07/2026 (Eventos 74, 76 e 77), de forma intempestiva e ineficaz. Diante da inobservância do prazo assinalado e da inércia da parte em recolher tempestivamente as custas devidas, impõe-se o indeferimento do processamento da reconvenção. Partes legítimas e bem representadas. Presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo. Não há irregularidades a serem sanadas, nem nulidades a serem declaradas. Dou o feito por SANEADO. São pontos controvertidos: a) a data da efetiva desocupação e cessação da posse direta do imóvel pelo réu, com a consequente definição do termo final da exigibilidade dos aluguéis e encargos locatícios; b) a culpa pela rescisão do contrato de locação e a exigibilidade da cláusula penal compensatória cobrada na inicial; c) a existência, nexo de causalidade e extensão dos alegados danos materiais no imóvel, compreendendo avarias, obras inacabadas, retirada de equipamentos e descumprimento da obrigação de entrega com pintura nova; d) a ocorrência de abalo aos direitos da personalidade apto a configurar dano moral indenizável em favor da autora. Ônus da prova distribuído nos termos do art. 373, incisos I e II do Código de Processo Civil. INDEFIRO a produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal) postulada pelo réu (Eventos 45 e 55), com fundamento no artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A dinâmica das tratativas de entrega das chaves e as comunicações recíprocas encontram-se documentadas nos autos por notificações e atas técnicas de registro digital (Evento 1, NOT8, NOT9, DOCUMENTACAO10, DOCUMENTACAO11, DOCUMENTACAO16), sendo a prova documental suficiente para a apreciação jurídica da controvérsia quanto à posse e à rescisão. Ademais, a aferição do estado do imóvel, verificação de danos e custos de recomposição constituem matéria técnica que prescinde de prova testemunhal e reclama exame pericial. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil para vistoriar o imóvel locado, identificar eventuais danos, obras pendentes, supressão de itens e quantificar o custo para restauração ao estado avençado. Nomeio o perito engenheiro civil ALEKSAND FARIA ALVES , devidamente habiltiado no Portal dos Auxiliares. Arbitro os honorários periciais no valor de R$4.500,00. Quesitos do Juízo: Qual o estado atual de conservação do imóvel locado, descrevendo-se detalhadamente a situação das suas instalações estruturais, hidráulicas, elétricas e de acabamento? Existem danos, depredações ou obras inacabadas no imóvel? Em caso positivo, discriminar cada uma delas e indicar se decorrem do uso ordinário ou de intervenções/reformas não concluídas. Há constatação de remoção de componentes, fiações, portas, divisórias ou equipamentos que integravam o espaço (a exemplo de coifas e afins)? Qual o estado atual da pintura das paredes, tetos e fachadas (interna e externa), indicando se há necessidade de nova pintura para a recomposição do imóvel? Qual o valor estimado dos serviços e materiais necessários para a integral recomposição e reparação do imóvel e qual o prazo estimado para conclusão das obras necessárias? Faculto às partes, a apresentação de quesitos (limitados a 06) e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 dias, sob pena de preclusão. Caberá à autora o adiantamento dos honorários periciais, nos termos do artigo 95, caput , do Código de Processo Civil, devendo comprovar o depósito, no prazo de 10 dias, a contar de sua intimação, que se dará por ato ordinatório. Depositados os honorários, INTIME-SE o perito para dar início aos trabalhos, devendo observar as comunicações e intimações necessárias para acompanhamento da prova. Laudo em 30 dias. Com a juntada, intimem-se as partes para manifestação em 15 dias, mesmo prazo em que deverão juntar aos autos, eventual parecer divergente elaborado por seu assistente técnico. Por fim, em relação ao despejo liminar, o pleito comporta nova análise. Apresentada a contestação (Evento 31), tornou-se incontroverso que o réu já desocupou o imóvel e não tem mais interesse na locação, subsistindo impasse unicamente quanto à entrega formal das chaves e quitação de valores. Além disso, a autora prestou a caução legal no Evento 19. Evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano pelo impedimento de uso do bem (art. 300 do CPC e art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91), DEFIRO a tutela de urgência para determinar a imissão da autora na posse do imóvel. Cópia desta decisao servirá como mandado de constatação e imissão na posse , lavrando-se auto circunstanciado sobre o estado do bem. Autorizo, se estritamente necessário, o arrombamento e o reforço policial. PROVIDENCIE a autora, o recolhimento das diligência do Oficial de Justiça, devendo providenciar os meios necessários para cumprimento da diligência. Intime-se.