4000292-80.2025.8.26.0311

Exibição de Documento ou Coisa Cível Nº 4000292-80.2025.8.26.0311/SP AUTOR : MARIA DO CARMO DA SILVA BARROSO ADVOGADO(A) : GUILHERME FREITAS LUENGO (OAB SP425235) RÉU : PROJETAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : GABRIELA MORETTI CRUZ (OAB SP391954) ADVOGADO(A) : THIAGO DANIEL RUFO (OAB SP258869) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação proposta em 28/10/2025, na qual a parte autora postulou a exibição incidental de documentos, a revisão do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado em 30/12/2014 (Lote nº 05, Quadra D, empreendimento "Vale do Sol"), a repetição do indébito e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, sob a alegação de onerosidade excessiva decorrente da aplicação do índice IGP-M e de suposta capitalização de juros. A ré apresentou contestação (evento 23), na qual, em sede preliminar, impugnou a concessão da gratuidade da justiça deferida à autora (decisão de seq. 11) e, no mérito, defendeu a validade e a regularidade do contrato, negando a existência de encargos abusivos e de dano moral indenizável. A autora apresentou réplica (evento 28), refutando a impugnação à gratuidade e reiterando a necessidade de perícia contábil. Deferida a produção de prova pericial contábil (evento 38), foi nomeado perito judicial, que apresentou laudo (evento 55), apurando diferença nominal em favor da autora de R$ 17.258,17, decorrente da constatação de que a ré teria aplicado o IGP-M em periodicidade mensal, quando o contrato preveria reajuste anual, sem, contudo, identificar capitalização de juros (anatocismo) na metodologia por ele adotada (divisão linear do capital financiado pelo número de parcelas). A autora manifestou-se sobre o laudo (evento 61), concordando com suas conclusões técnicas, informando pagamentos supervenientes realizados entre dezembro/2025 e março/2026 e requerendo, ainda, (i) a inclusão desses pagamentos na memória de cálculo; (ii) a adoção do IPCA em substituição ao IGP-M, com fundamento na Lei nº 14.905/2024; (iii) o recálculo dos juros moratórios com base na nova redação do art. 406 do Código Civil; e (iv) a homologação do valor de R$ 17.258,17 como montante mínimo incontroverso. A ré, após dilação de prazo deferida (evento 64), impugnou o laudo por meio de parecer técnico de assistente (evento 74), sustentando que a atualização mensal do IGP-M decorreria de opção contratual da própria autora (art. 1º, §1º, do contrato) e que a diferença nominal correta corresponderia a apenas R$ 48,53 (atualizados para R$ 83,61). Determinada a complementação do laudo (evento 76), o perito judicial apresentou esclarecimentos (evento 84), nos quais (i) incluiu os pagamentos supervenientes informados pela autora, elevando o valor nominal apurado para R$ 19.012,82; (ii) recusou-se a substituir o índice de correção monetária ou a calcular os juros moratórios, sob o fundamento de que tais matérias seriam de mérito, reservadas ao Juízo; e (iii) rejeitou a metodologia do assistente técnico da ré, sob a assertiva de que a inclusão de juros remuneratórios de 0,5% a.m. sobre a parcela já corrigida configuraria anatocismo (SACOC), mantendo a exclusão desse encargo da memória de cálculo. Diante desse quadro, sobrevieram as duas últimas manifestações das partes, atualmente pendentes de deliberação: (a) Petição da autora (evento 92, de 12/06/2026), informando concordância com o laudo complementar de evento 84 e requerendo autorização para cessar os pagamentos das parcelas contratuais em favor da ré; (b) Petição da ré (evento 93, de 23/06/2026), instruída com parecer técnico complementar de seu assistente, sustentando que o próprio perito judicial reconheceu não ter computado os juros remuneratórios contratualmente pactuados (0,5% a.m.), o que teria distorcido o resultado da perícia, e que o perito teria incorrido indevidamente em juízo de mérito ao afastar a metodologia da assistência técnica sob o rótulo de "anatocismo". Requer a intimação do perito para responder a quesitos complementares e, subsidiariamente, a determinação de nova perícia ou a substituição do perito (arts. 468 e 480 do CPC), além da intimação da parte contrária para manifestação. Não houve, até o momento, decisão expressa sobre a impugnação à gratuidade da justiça formulada em contestação, tampouco sobre os pedidos de mérito antecipado formulados pela autora no evento 61 (substituição de índice, taxa de juros moratórios e homologação de valor incontroverso). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da impugnação à concessão da gratuidade da justiça A ré impugnou, em sede de preliminar de contestação, a gratuidade da justiça deferida à autora (decisão de seq. 11), sob a alegação de que a contratação de advogado particular e a natureza patrimonial da demanda afastariam a presunção de hipossuficiência, e de que a autora não teria comprovado documentalmente sua condição econômica. A pretensão não merece acolhida. A declaração de hipossuficiência firmada pela parte que se declara pobre goza de presunção legal de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do Código de Processo Civil, presunção que é relativa e pode ser afastada por prova em sentido contrário, cujo ônus recai sobre a parte impugnante, à luz da regra geral de distribuição do ônus da prova prevista no art. 373, II, do CPC. No caso, a ré não produziu qualquer elemento de prova capaz de demonstrar que a autora dispõe de capacidade financeira incompatível com o benefício, limitando-se a ilações genéricas quanto à contratação de advogado particular e à natureza da causa — circunstâncias que, isoladamente, não constituem indício idôneo de capacidade econômica, tampouco óbice legal à concessão da gratuidade, nos termos do art. 99, caput e §4º, do CPC. Por outro lado, a autora acostou à inicial extratos bancários e declaração de rendimentos que amparam a hipossuficiência alegada, elementos que não foram especificamente impugnados quanto à sua autenticidade ou conteúdo. Ante o exposto, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça , mantendo-se incólume o benefício deferido à autora na decisão de seq. 11. II.2. Do parecer técnico complementar e dos quesitos complementares ao perito judicial (evento 93) O laudo pericial (evento 55) e sua complementação (evento 84) revelam divergência técnica relevante entre o perito judicial e o assistente técnico da ré, notadamente quanto (i) à aplicação, ou não, dos juros remuneratórios de 0,5% a.m. expressamente pactuados no instrumento contratual; e (ii) à periodicidade de aplicação do índice de correção monetária (mensal ou anual), tema sobre o qual as partes atribuem interpretações contratuais antagônicas ao mesmo dispositivo (art. 1º, §1º, do contrato). O art. 477, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil assegura às partes o direito de, no prazo legal, solicitar esclarecimentos ao perito acerca de pontos controvertidos ou divergentes do parecer do assistente técnico, cabendo ao Juízo determinar o comparecimento do perito ou a prestação de esclarecimentos por escrito. A pertinência dos quesitos complementares formulados pela ré é manifesta, porquanto voltados a dirimir contradição relevante identificada no próprio laudo complementar: a afirmação, pelo perito, de que a taxa de juros remuneratórios pactuada "não se reflete no valor das parcelas calculadas", sem que se explicite, de forma inequívoca, se essa exclusão decorre de constatação técnico-matemática (inexistência de aplicação da taxa nos boletos emitidos) ou de juízo de valor sobre a validade da cláusula contratual (matéria de mérito reservada ao julgador). Tal esclarecimento é indispensável para que o Juízo possa valorar adequadamente a prova pericial produzida, sem que isso implique, por ora, reconhecimento de acerto ou desacerto de qualquer das teses técnicas apresentadas, providência que será oportunamente examinada por ocasião da sentença. Ante o exposto, determino a intimação do perito judicial nomeado para que, no prazo de 15 (quinze) dias, preste os esclarecimentos requeridos no item VI da petição de evento 93 , especificando de forma discriminada: (i) se e como os juros remuneratórios de 0,5% a.m. foram computados na memória de cálculo do evento 84; (ii) a natureza técnica ou jurídica da conclusão sobre a ocorrência de capitalização de juros na metodologia do assistente técnico; e (iii) a apresentação de quadro comparativo entre os cenários de cálculo indicados nos itens 6, alíneas "a" a "d", da referida petição. II.3. Do pedido subsidiário de nova perícia ou substituição do perito (arts. 468 e 480 do CPC) A determinação de nova perícia, nos termos do art. 480 do CPC, e a substituição do perito, prevista no art. 468 do mesmo diploma, pressupõem que a prova já produzida se revele insuficiente ou que o trabalho pericial seja manifestamente deficiente, inconclusivo ou tecnicamente inapto a esclarecer a controvérsia, ainda que após a oportunidade de complementação e esclarecimentos. No caso concreto, não se pode, neste momento processual, afirmar a insuficiência da prova pericial, uma vez que a controvérsia técnica apontada pela ré pode vir a ser dirimida pelos esclarecimentos determinados no item II.2 supra, sem necessidade da medida excepcional postulada. Ante o exposto, indefiro, por ora, o pedido subsidiário de determinação de nova perícia e de substituição do perito judicial , ficando a matéria condicionada à análise da suficiência, ou não, dos esclarecimentos a serem prestados nos termos do item anterior. II.4. Do pedido de autorização para cessação dos pagamentos contratuais (evento 92) A autora requer autorização judicial para cessar, desde logo, os pagamentos das parcelas contratuais em favor da ré, sob o fundamento de que concordaria com as conclusões do laudo complementar de evento 84. O pedido não comporta acolhimento na presente fase processual. A pretensão de suspensão do cumprimento de obrigação contratual, ainda pendente de definição judicial quanto à sua extensão e validade, configura, em essência, pedido de natureza satisfativa/antecipatória do próprio mérito da ação revisional, cuja apreciação depende da observância dos requisitos da tutela provisória de urgência ou de evidência, previstos no art. 300 e no art. 311 do Código de Processo Civil, os quais não foram, no caso, expressa e fundamentadamente demonstrados na petição de evento 92, que se limitou a manifestar concordância com o laudo pericial. Ademais, a própria matéria objeto do pedido — validade da metodologia de cálculo, aplicabilidade dos juros remuneratórios pactuados e correção do índice de reajuste — permanece controvertida nos autos, como evidenciado pelas manifestações técnicas contrapostas e pelos esclarecimentos periciais ora determinados, não se revelando prudente autorizar, neste momento, a suspensão unilateral do adimplemento contratual, sob pena de se expor a parte autora a risco de mora ou de resolução contratual por inadimplemento, antes de definição judicial definitiva sobre o quantum e a metodologia de cálculo devidos. Ante o exposto, indefiro, nesta fase processual, o pedido de autorização para cessação dos pagamentos contratuais , sem prejuízo de que a matéria seja reexaminada por ocasião da sentença ou mediante pedido de tutela provisória regularmente formulado e fundamentado nos termos dos arts. 300 e 311 do CPC. II.5. Dos demais requerimentos formulados no evento 61 Quanto aos requerimentos de substituição do IGP-M pelo IPCA (com fundamento na Lei nº 14.905/2024) e de fixação da taxa de juros moratórios prevista no art. 406 do Código Civil, tais matérias, por envolverem juízo de mérito sobre a validade e a extensão da revisão contratual pretendida, serão apreciadas por ocasião da sentença, não comportando decisão incidental nesta fase, tal como, corretamente, já reconhecido pelo próprio perito judicial ao responder aos quesitos da autora no evento 84. Pela mesma razão, indefiro o pedido de homologação do valor de R$ 17.258,17 como montante mínimo incontroverso , porquanto a integralidade do quantum debeatur — incluindo a própria metodologia de cálculo (com ou sem os juros remuneratórios pactuados) — permanece controvertida entre as partes, não se caracterizando, no atual estado da instrução, hipótese de julgamento antecipado parcial do mérito nos termos do art. 356 do CPC. III. DISPOSITIVO Ante todo o exposto: a) REJEITO a impugnação à gratuidade da justiça formulada pela ré, mantendo-se o benefício deferido à autora; b) DETERMINO a intimação do perito judicial para, no prazo de 15 (quinze) dias, prestar os esclarecimentos e responder aos quesitos complementares especificados no item II.2 desta decisão; c) INDEFIRO, por ora, o pedido subsidiário de nova perícia e de substituição do perito judicial (arts. 468 e 480 do CPC); d) INDEFIRO o pedido de autorização para cessação dos pagamentos contratuais formulado no evento 92; e) INDEFIRO o pedido de homologação do valor de R$ 17.258,17 como montante incontroverso, bem como os demais requerimentos de mérito (substituição de índice e fixação de taxa de juros moratórios) formulados no evento 61, a serem apreciados por ocasião da sentença; f) Apresentados os esclarecimentos periciais, INTIME-SE a parte autora para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias, em atenção ao princípio do contraditório; g) Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se.