4000290-16.2025.8.26.0116

OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA Nº 4000290-16.2025.8.26.0116/SP REQUERENTE : MAURO ROSA DE MORAIS JUNIOR ADVOGADO(A) : ANDERSON REGIS PASQUALETO (OAB MS012068) REQUERIDO : ANTONIO ROMERO LAHOZ ADVOGADO(A) : GABRIEL RINALDI DOS SANTOS (OAB SP441540) ADVOGADO(A) : GABRIELA PEREIRA LIMA (OAB SP338878) ADVOGADO(A) : MOACYR GODOY PEREIRA NETO (OAB SP164670) DESPACHO/DECISÃO Vistos . Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS proposta por MAURO ROSA DE MORAIS JUNIOR em face de ANTONIO ROMERO LAHOZ . O autor alega que celebrou contrato de locação de imóvel residencial e, posteriormente, ajustou a compra e venda da propriedade pelo preço de R$ 920.000,00. Sustenta que a escritura pública lavrada e registrada indicou o lote 01 da matrícula nº 6.609 do Cartório de Registro de Imóveis local, mas que passou a ocupar imóvel diverso, correspondente ao lote 07 da matrícula nº 9.708, o qual apresenta divergência substancial de metragem a menor, vícios estruturais graves e irregularidades cadastrais perante a Prefeitura Municipal. Postula a condenação do réu na entrega das chaves do bem escriturado ou, subsidiariamente, a indenização pelos custos de regularização, reparos de engenharia, abatimento proporcional do preço, ou a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, além de compensação por danos morais. Citado (Ev. 22), o réu apresentou contestação com reconvenção (Ev. 25 e Ev. 26). Em preliminar, impugnou o valor atribuído à causa, alegou inépcia da petição inicial, falta de interesse de agir e decadência em relação aos vícios redibitórios. No mérito da contestação e na reconvenção, sustentou a ocorrência de erro material na minuta de escritura pública elaborada pela imobiliária intermediadora, argumentando que a real vontade das partes recaía sobre o imóvel que o autor já ocupava na condição de locatário (matrícula nº 9.708). Requereu a retificação judicial da escritura pública para adequação registral do imóvel efetivamente transacionado e a anulação do registro na matrícula nº 6.609. O autor apresentou réplica à contestação e resposta à reconvenção (Ev. 34), defendendo a higidez da petição inicial, a vinculação aos termos da proposta formalizada e a impossibilidade de alteração unilateral do objeto contratual. Instadas a especificar provas e delimitar as questões controversas (Ev. 37), ambas as partes requereram a produção de prova pericial de engenharia e avaliação mercadológica imobiliária, além de prova oral (Evs. 44 e 45). O réu acostou manifestação acompanhada de declaração particular firmada pelo corretor de imóveis intermediador (Ev. 46). Em atenção ao contraditório (Ev. 48), o autor impugnou a eficácia probatória do documento particular e ratificou os pedidos de instrução técnica e oral (Ev. 53), manifestando-se o réu em seguida pela reiteração de suas provas (Ev. 54). É o breve relato. DECIDO. I. Da impugnação ao valor da causa: O réu suscitou em preliminar a incorreção do valor da causa atribuído na petição inicial no importe de R$ 920.000,00, aduzindo que a pretensão deduzida visa à entrega do imóvel de matrícula nº 6.609, cujo valor de mercado superaria R$ 3.900.000,00, além de cumular pedidos indenizatórios líquidos. A impugnação merece acolhimento provisório. Nos termos do art. 292, incisos II e VI, do CPC, o valor da causa deve corresponder ao valor do ato jurídico cuja existência, cumprimento, modificação ou rescisão se discute, somado aos valores líquidos dos pedidos cumulados. Na petição inicial, o autor formulou pretensão de rescisão contratual estimada no valor de compra do bem (R$ 920.000,00), cumulando expressamente pedidos de ressarcimento de despesas de regularização administrativa (R$ 36.584,00), débitos fiscais de IPTU (R$ 4.515,88) e indenização material por reparos estruturais (R$ 41.481,34). A soma desses montantes certos e determinados perfaz o total líquido provisório de R$ 1.002.581,22. No tocante à tese do réu de elevação imediata do valor da causa ao montante integral de mercado do imóvel da matrícula nº 6.609, verifica-se que tal expressão econômica é objeto central da controvérsia instaurada entre as partes e depende de apuração técnica pericial. Assim, mostra-se cabível a fixação estimada e provisória com base no proveito econômico já delimitado nos autos, postergando-se a readequação definitiva para após a realização da perícia de avaliação imobiliária. Desse modo, ACOLHE-SE a impugnação para fixar provisoriamente o valor da causa em R$ 1.002.581,22 (um milhão, dois mil, quinhentos e oitenta e um reais e vinte e dois centavos). Concedo ao autor o prazo de 15 (quinze) dias úteis para recolher a complementação da taxa judiciária devida perante o Ofício Judicial, sob as penalidades do art. 290 do CPC. II. Das preliminares arguidas: Rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial arguida na contestação. A petição inicial preenche integralmente os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, não incidindo em qualquer das hipóteses do art. 330, § 1º, do mesmo diploma. A peça vestibular descreve de modo compreensível os fatos e os fundamentos jurídicos, estruturando os pedidos em cumulação subsidiária e eventual autorizada pelo art. 326 do CPC. O autor formulou pedido principal de cumprimento de obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel escriturado e, para a hipótese de não acolhimento, deduziu pedidos subsidiários de indenização por perdas, danos, regularização cadastral ou resolução do negócio jurídico. Essa técnica de cumulação não gera incompatibilidade lógica e permitiu o amplo exercício do direito de defesa pelo réu. A clareza dos pedidos formulados na inicial assegurou a perfeita delimitação da pretensão, não havendo fundamento para a extinção prematura da demanda. Rejeita-se, igualmente, a preliminar de ausência de interesse processual. O interesse de agir repousa no binômio necessidade e adequação. Diante da divergência insuperável entre o imóvel ocupado fisicamente e o bem formalmente transcrito no registro imobiliário, bem como da recusa mútua quanto aos termos de ajuste extrajudicial, a tutela jurisdicional é indispensável para compor a lide e conferir segurança jurídica à relação negocial. Por fim, no que concerne à prejudicial de decadência fundada no art. 445 do Código Civil, posterga-se a sua apreciação para o julgamento final de mérito. O litígio travado nos autos ultrapassa a figura típica do vício redibitório estrito, pois envolve controvérsia substancial sobre erro de objeto na manifestação de vontade, venda ad corpus ou ad mensuram e suposto inadimplemento contratual absoluto, matérias fáticas que exigem dilação probatória completa antes de qualquer juízo terminativo sobre a perda potestativa de direitos. III. Dos pontos controvertidos e da produção de provas: Presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições para o exercício do direito de ação, e inexistindo questões processuais pendentes de apreciação, declaro o feito saneado. Com fundamento no art. 357, inciso II, do CPC, fixam-se como questões de fato controvertidas: a) a intenção das partes e o objeto efetivamente contratado por ocasião da compra e venda imobiliária, especialmente se a negociação recaiu sobre o lote 07 da matrícula nº 9.708 ou sobre o lote 01 da matrícula nº 6.609; b) a caracterização da compra e venda como operação ad corpus ou ad mensuram ; c) a identificação, extensão física, divisas e metragens das áreas dos imóveis matriculados sob os nº 6.609 e nº 9.708, inclusive quanto às respectivas áreas construídas; d) a existência, natureza, causa e extensão dos vícios construtivos apontados no laudo técnico apresentado pelo autor (Ev. 01, doc. 16), bem como a necessidade e o custo dos reparos realizados ou ainda pendentes; e) a situação de regularidade registral e cadastral dos imóveis perante a Prefeitura Municipal de Campos do Jordão; e f) os valores de mercado atualizados dos imóveis objeto da controvérsia. Nos termos do art. 357, inciso IV, do CPC, fixam-se como questões de direito relevantes para o julgamento do mérito: a) a interpretação do negócio jurídico, à luz da intenção consubstanciada na declaração de vontade, da boa-fé objetiva e dos critérios previstos nos arts. 112 e 113 do Código Civil; b) o cabimento de eventual suprimento judicial de consentimento e de retificação da escritura pública de compra e venda; c) a incidência das consequências previstas no art. 500 do Código Civil, conforme a modalidade da compra e venda e a eventual diferença de dimensões que vierem a ser reconhecidas; e d) a existência de responsabilidade civil e do correspondente dever de indenizar pelos alegados danos materiais e morais decorrentes da execução do negócio jurídico. Quanto ao ônus da prova, aplica-se, em princípio, a regra do art. 373, incisos I e II, do CPC, incumbindo ao autor comprovar os fatos constitutivos do direito alegado na demanda principal, e ao réu demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito. Quanto à reconvenção, caberá ao réu-reconvinte comprovar os fatos constitutivos da pretensão reconvencional, incumbindo ao autor-reconvindo a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos correspondentes. Não se vislumbram, neste momento, elementos que justifiquem a distribuição diversa do ônus probatório. Para o deslinde das questões técnicas fáticas controvertidas, com fulcro no art. 465 do CPC, DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil . Após consulta dos profissionais cadastrados no Sistema de Gerenciamento de Perícias dos Auxiliares da Justiça do TJSP, nomeio como perito nestes autos O Sr. GABRIEL HENRIQUE REIS, independentemente de compromisso. INTIME-SE o Perito via endereço eletrônico para estimar seus honorários, que deverão ser rateados pelas partes, que postularam a produção da prova . O objeto da perícia consistirá na realização de vistoria in loco nos imóveis envolvidos na lide (Loteamento Vila Sylvia, Campos do Jordão/SP), a fim de: (i) constatar as medidas reais do terreno e da área construída do imóvel de matrícula nº 9.708 (Lote 07); (ii) verificar a existência dos vícios construtivos e estruturais apontados pelo Autor, estimando o custo para suas respectivas correções; (iii) fixar o valor de mercado contemporâneo dos imóveis de matrículas nº 9.708, nº 6.609 e nº 6.610; e (iv) avaliar a viabilidade de cisão ou dependência funcional entre os Lotes 01 e 16. Definido o valor dos honorários pelo Perito, o Cartório Judicial deverá observar o cadastro da nomeação no referido sistema, nos termos do item 2.4, do Comunicado Conjunto 2191/2016 da E. Presidência e da E. Corregedoria Geral de Justiça do TJSP. Assim, providencie a devida alimentação do “Portal de Auxiliares da Justiça”. Após, intime-se a Expert para dar início aos trabalhos. O laudo deverá ser apresentado em 30 (trinta) dias. Em 15 (quinze) dias as partes deverão apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos (artigo 465, §1º, incisos II e III, do CPC). Com a vinda do laudo, intimem-se as partes para, querendo, se manifestarem, no prazo de 15 (quinze) dias, facultada a produção de prova documental suplementar, esta nas condições previstas no art. 435, do CPC. A análise sobre a necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento para depoimento pessoal e oitiva de testemunhas fica postergada para momento posterior à entrega do laudo pericial, quando o quadro probatório técnico estiver consolidado. Ante o exposto: (i) ACOLHO a impugnação ao valor da causa para fixá-lo, provisoriamente, em R$ 1.002.581,22, e DETERMINO ao autor que recolha a complementação da taxa judiciária, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena do disposto no art. 290 do CPC; (ii) REJEITO as preliminares de inépcia da petição inicial e de ausência de interesse processual, POSTERGANDO para a sentença a apreciação da prejudicial de decadência; (iii) INTIME-SE o perito para apresentação de proposta de honorários; Intimem-se. Campos do Jordão - SP, 11/09/2026