4000176-63.2026.8.26.0562

Procedimento Comum Cível Nº 4000176-63.2026.8.26.0562/SP AUTOR : MICHAEL MACHADO BORGES ADVOGADO(A) : ANA BEATRIZ ARAUJO MOUTA (OAB SP507188) RÉU : R3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A) : JOSÉ EDUARDO DE BARROS MELLO (OAB SP199975) RÉU : BRUNA HELENA MALOVINI LOIOLA ADVOGADO(A) : MONIQUE STHEPHANIE MALOVINI LOIOLA (OAB ES039506) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Inexigibilidade de Multa e Inversão de Cláusula Penal proposta por MICHAEL MACHADO BORGES em face de BRUNA HELENA MALOVINI LOIOLA e R3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. O Autor ajuizou a presente demanda alegando, em síntese, ter firmado contrato de locação do imóvel residencial situado na Rua Pindorama, nº 14, apto. 12, Boqueirão, Santos/SP. Sustenta que o imóvel apresentou vícios ocultos e estruturais graves e preexistentes (alagamentos recorrentes no condomínio em dias de chuva, infiltrações severas, umidade e mofo), tornando a habitação insalubre e perigosa. Afirma ter desocupado o bem em 07/01/2026 e requer a declaração de rescisão por culpa das rés, a inexigibilidade da multa rescisória, a inversão da cláusula penal contra as requeridas, além de sanções pelo alegado descumprimento de tutela de urgência deferida nos autos. A ré R3 Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. contestou a ação arguindo preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e carência da ação por falta de interesse de agir. No mérito, alegou atuar como mera intermediária/mandatária, negou ciência prévia de qualquer vício oculto, defendeu a regularidade do imóvel no início da locação (conforme laudo de vistoria inicial) e sustentou que a rescisão se deu por insatisfação unilateral do locatário. A ré Bruna Helena Malovini Loiola (locadora) contestou e reconveio. Arguiu preliminar de nulidade de citação e requereu a adesão ao Juízo 100% Digital. No mérito, sustentou que o bem foi entregue em perfeitas condições conforme termo de vistoria assinado, inexistindo prova técnica de vício oculto pré-existente. Em sede de reconvenção (aditada), pleiteou a condenação do autor/revindo ao pagamento de multa rescisória contratual, indenização por danos materiais no valor de R$ 3.775,00 (referente a serviços de pintura e materiais para reparo das paredes) e indenização por danos morais no montante de R$ 40.000,00, além do reconhecimento de responsabilidade da corré R3 pela gestão contratual. Houvesse réplicas, contestações às reconvenções e manifestações cruzadas entre as partes. DECIDO II. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PRELIMINARES 1. Da Nulidade de Citação e Comparecimento Espontâneo (Ré Bruna) Resta prejudicada a análise da arguição de nulidade da citação da corré Bruna Helena, tendo em vista seu comparecimento espontâneo aos autos e a apresentação tempestiva de peça defensiva acompanhada de reconvenção, suprindo integralmente eventual vício citatório, na forma do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil. 2. Da Ilegitimidade Passiva Ad Causam da Imobiliária (R3) na Ação Principal Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela corré R3. À luz da Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas segundo as afirmações deduzidas na petição inicial. Tendo o Autor imputado à imobiliária falha na prestação de serviços de administração e omissão ostensiva quanto a vícios do imóvel que geria, há pertinência subjetiva abstrata para figurar no polo passivo. A existência concreta ou não de responsabilidade solidária/subsidiária é matéria afeta ao mérito. 3. Da Falta de Interesse de Agir (R3) Afasto a preliminar. A resistência manifestada pela imobiliária em sua contestação relativamente aos pedidos de inversão de multa, imputação de culpa e aplicação de astreintes demonstra de forma inequívoca a necessidade e utilidade da prestação jurisdicional buscada pelo Autor. 4. Da Falta de Conexão e Ilegitimidade na Reconvenção (Suscita pela R3) Afasto a insurgência da corré R3 quanto à sua inclusão na reconvenção formulada pela locadora. A pretensão da proprietária fundamenta-se na relação de mandato e prestação de serviços de administração do bem, correlata e conexa ao próprio contrato de locação discutido na ação principal, atendendo ao disposto no art. 343 do CPC e aos princípios da economia e celeridade processuais. III. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES FÁTICAS E DE DIREITO CONTROVERTIDAS Estando o feito em ordem e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o processo saneado. Fixam-se como pontos controvertidos sobre os quais incidirá a atividade probatória, sem prejuízo das partes trazerem os seus à discussão: Ação Principal: A existência, extensão e preexistência de vícios ocultos e/ou defeitos estruturais no imóvel locado (alagamentos recorrentes, infiltrações e mofo); A (in)habitabilidade e (in)salubridade do imóvel apta a motivar a rescisão antecipada por culpa da locadora/imobiliária; A prévia ciência das réus a respeito dos alagamentos no local/condomínio e eventual omissão dolosa no dever de informação no momento da contratação; A legitimidade e o cômputo da multa rescisória, bem como a possibilidade jurídico-fática de sua inversão; A verificação de efetivo descumprimento da medida liminar por parte das réus e a ocorrência de cobranças indevidas de seguro-fiança para fins de aplicação de astreintes e restituição de valores. Reconvenção: O nexo de causalidade entre a conduta do locatário e os danos/descascamentos nas paredes do imóvel relatados na vistoria de saída; A razoabilidade e comprovação documental/material das despesas de pintura e reforma arcadas pela proprietária no valor de R$ 3.775,00; A ocorrência de danos morais alegadamente sofridos pela proprietária em decorrência do término da relação locatícia e cobranças do seguro-fiança; Eventual falha ou desídia da imobiliária R3 na condução e encerramento da administração locatícia perante a proprietária. IV. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus probatório observará a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil: Incumbe ao Autor (Revindo): demonstrar a preexistência do vício oculto/estrutural, os alagamentos, a inhabitabilidade alegada, o descumprimento da liminar pelas réus e o pagamento indevido de mensalidades de seguro. Incumbe às Réus (Reconvintes): demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, bem como a comprovação dos fatos constitutivos do direito reconvencional (danos materiais decorrentes do mau uso do inquilino, regularidade do encerramento e abalo moral suportado). V. DEFERIMENTO E ESPECIFICAÇÃO DOS MEIOS DE PROVA Considerando que a aferição da habitabilidade do imóvel e do histórico de alagamentos/infiltrações crônicas depende da oitiva de testemunhas (síndico do edifício, vizinhos e prestadores de serviço), e visando garantir a ampla defesa e o contraditório: Prova Testemunhal: DEFIRO a produção de prova testemunhal. Depoimento Pessoal: DEFIRO o depoimento pessoal das partes (Autor, Locadora e Representante Legal da Imobiliária), sob pena de confissão. Prova Documental: DEFIRO a juntada de prova documental suplementar, desde que respeitadas as diretrizes do art. 435 do CPC. Prova Pericial: Indefiro a realização de pericial de engenharia no local neste momento, ante a constatação de que o imóvel já sofreu intervenção e repintura integral pela proprietária (conforme recibos de evento 37), restando prejudicada a verificação do estado originário por meio do exame pericial direto, devendo a necessidade da apuração técnica ser apurada melhor por ocasião da audiência de instrução, visto que ela deverá cingir-se ao acervo probatório documental e testemunhal. VI. DETERMINAÇÕES E ANDAMENTO PROCESSUAL Fixação de Prazo para Rol de Testemunhas: Concedo às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias úteis para apresentarem/adequarem seus róis de testemunhas, devendo conter nome, profissão, estado civil, CPF, RG e endereço completo (com e-mail/telefone para intimação virtual), nos termos do art. 357, § 4º, do CPC. Atenção: Caberá aos advogados das partes proceder à intimação das testemunhas por si arroladas (art. 455, CPC), salvo nas hipóteses do § 4º do mesmo dispositivo legal. Ajuste da Pauta: Oportunamente, com a apresentação dos róis, venham os autos conclusos para designação de data para realização de Audiência de Instrução e Julgamento. Intimem-se e cumpram-se.