4000124-29.2026.8.26.0704

ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS Nº 4000124-29.2026.8.26.0704/SP REQUERENTE : CRISTIANE SANTOS LIMA (Reconvindo) ADVOGADO(A) : VANESSA GANHAO ABREU (OAB SP200939) INTERESSADO : LEANDRO DA SILVA DE MORAES (Reconvinte) ADVOGADO(A) : PEDRO AUGUSTO OLIVEIRA DE SANDRE (OAB SP425436) DESPACHO/DECISÃO Vistos, em saneador. Trata-se de ação de alienação judicial de bem comum, com pedido de arbitramento de aluguéis, proposta por Cristiane Santos Lima em face de Leandro da Silva de Moraes . A autora sustenta que as partes viveram em união estável de junho de 2020 a 9 de março de 2025, período em que adquiriram o apartamento nº 94, Torre B, do Condomínio Residencial Plano e Butantã, matriculado sob o nº 246.256 junto ao 8º Registro de Imóveis de São Paulo, financiado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. A sentença proferida nos autos da ação de dissolução de união estável (Processo nº 1002609-87.2025.8.26.0704) determinou a divisão, em 50% para cada parte, dos direitos aquisitivos sobre o bem quitados na constância da união (Evento 1, D26:3). Afirma a autora que o réu permanece na posse exclusiva do imóvel desde a separação de fato, sem contrapartida, razão pela qual pleiteia a alienação judicial dos direitos aquisitivos, com a consequente extinção do condomínio e repartição do produto, além de indenização pelo uso exclusivo. A gratuidade da justiça foi deferida à autora (Evento 12). A tutela de urgência foi indeferida. Citado, o réu apresentou contestação e reconvenção (Evento 26, Evento 28), arguindo, em preliminar, a falta de interesse de agir da autora, ao argumento de que o imóvel se encontra gravado com alienação fiduciária, de modo que as partes não detêm a propriedade plena, mas meros direitos aquisitivos, não sendo possível a extinção de condomínio sobre coisa comum quando o domínio resolúvel pertence a terceiro. No mérito, sustenta que o contrato de financiamento e o contrato com a construtora foram celebrados exclusivamente em nome da autora e que a sentença da ação de família partilhou apenas os valores quitados durante a união, não havendo se falar em condomínio pleno. Contesta o pedido de arbitramento de aluguéis, alegando que vem arcando isoladamente com as despesas de condomínio e contas de consumo. Em reconvenção, pleiteia o ressarcimento de valores despendidos: 50% das parcelas do financiamento pagas durante a união estável (R$ 25.723,52); 100% das parcelas pagas após o término da união (R$ 3.947,42); 100% das cotas condominiais pagas após a separação (R$ 6.207,77); e 50% dos valores pagos à construtora no período de união estável (R$ 10.206,73), totalizando R$ 46.085,44. Requereu, ainda, a expedição de ofícios à Caixa Econômica Federal e à construtora Plano Amazonas Empreendimentos Imobiliários Ltda. A gratuidade da justiça foi deferida ao reconvinte (Evento 47). A autora apresentou réplica à contestação (Evento 41) e contestação à reconvenção (Evento 56), arguindo a inépcia da reconvenção por ausência de conexão com a ação principal, impugnando a gratuidade do reconvinte e sustentando, no mérito, a ausência de prova do esforço comum e a necessidade de liquidação dos valores. O reconvinte apresentou réplica à contestação da reconvenção (Evento 64). Instadas a especificar provas (Evento 66), a autora requereu a produção de prova testemunhal, arrolando Tabata Santos Sousa e Márcia Maria da Silva Oliveira (Evento 71). O réu-reconvinte, por sua vez, requereu a produção de prova exclusivamente documental, reiterou os pedidos de expedição de ofícios à Caixa Econômica Federal e à Plano Amazonas, impugnou a prova testemunhal por entender que a controvérsia é de natureza documental. Passo ao saneamento do feito. A preliminar de falta de interesse de agir, arguida pelo réu na contestação (Evento 26), deve ser rejeitada. A pretensão autoral não envolve a alienação da propriedade plena do imóvel, mas dos direitos aquisitivos que as partes detêm sobre o bem. O artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil reconhece expressamente que os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia possuem valor econômico e são passíveis de atos de disposição, não havendo óbice à sua alienação judicial, que não se confunde com a alienação do próprio imóvel. A existência de financiamento com garantia fiduciária não impede a extinção do condomínio de direitos aquisitivos, desde que a credora fiduciária seja cientificada e o eventual adquirente se sub-rogue na posição contratual das partes originárias. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Decisão que determinou a penhora da parte cabente de imóvel alienado fiduciariamente pertencente ao executado - IRRESIGNAÇÃO DO EXECUTADO - Cabimento - Possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos que o executado detém sobre o imóvel alienado fiduciariamente - Inteligência do artigo 835, inciso XII, do CPC - Direitos aquisitivos que possuem valor econômico e são passíveis de ato de disposição, não havendo óbice à sua alienação judicial, que não se confunde com a alienação do próprio imóvel - Impossibilidade de constrição da plena propriedade - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Agravo de Instrumento 2222425-03.2023.8.26.0000; Relator (a): LAVINIO DONIZETTI PASCHOALÃO; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2023; Data de Registro: 25/09/2023) Não se ignora a existência de precedentes em sentido diverso, invocados pelo réu. Contudo, a orientação mais atualizada e específica desta Corte distingue claramente a alienação judicial dos direitos aquisitivos da alienação da propriedade plena, reconhecendo a primeira como juridicamente possível e adequada para solver o impasse entre os condôminos. Rejeito, pois, a preliminar. A preliminar de inépcia da reconvenção, arguida pela autora-reconvinda (Evento 56), também deve ser rejeitada. O artigo 343 do Código de Processo Civil admite a reconvenção quando conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. No caso concreto, a ação principal versa sobre a extinção do condomínio de direitos aquisitivos sobre o imóvel e a alienação judicial desses direitos, com repartição do produto na proporção de 50% para cada parte, ao passo que a reconvenção busca o ressarcimento de valores pagos pelo reconvinte relacionados ao mesmo imóvel, ao mesmo financiamento e às mesmas cotas condominiais. Ambas as pretensões derivam do mesmo núcleo fático: a aquisição do imóvel na constância da união estável, a dissolução dessa união e a partilha determinada pela sentença da vara de família. A sentença da ação de dissolução de união estável, aliás, expressamente remeteu às vias próprias a discussão sobre os valores pagos posteriormente ao fim da união, de modo que a reconvenção é precisamente a via mencionada naquele decisum. Há, portanto, inequívoca conexão entre a ação principal e a reconvenção, impondo-se a rejeição da preliminar. A impugnação à gratuidade do reconvinte, por sua vez, já foi superada, uma vez que o benefício foi deferido por decisão específica (Evento 47), que examinou a documentação apresentada e concluiu pelo preenchimento dos requisitos legais, não havendo fato novo que justifique a sua revisão. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, estando o feito em ordem, dou-o por saneado. Os pontos controvertidos de fato sobre os quais recairá a atividade probatória são os seguintes: i) definir se a alienação judicial dos direitos aquisitivos sobre o imóvel é cabível e, em caso positivo, qual o valor atual desses direitos e a proporção que cabe a cada parte, considerando os valores quitados durante a união estável e os pagos após a dissolução; ii) apurar se o réu exerceu posse exclusiva do imóvel após a separação de fato e, em caso positivo, se a autora faz jus a indenização correspondente à sua fração sobre o valor locativo do bem e qual o respectivo termo inicial; iii) definir quais valores foram efetivamente pagos por cada parte a título de financiamento imobiliário e de cotas condominiais, tanto durante a união estável quanto após a sua dissolução, e se há direito de reembolso entre as partes; iv) apurar os valores pagos à construtora Plano Amazonas Empreendimentos Imobiliários Ltda. durante a união estável e se subsiste direito de reembolso. As questões de direito relevantes para a decisão do mérito são: i) a natureza jurídica dos direitos aquisitivos sobre imóvel alienado fiduciariamente e a possibilidade de sua alienação judicial; ii) o alcance da coisa julgada formada na sentença de dissolução de união estável quanto à partilha dos direitos aquisitivos; iii) a aplicabilidade do artigo 1.319 do Código Civil e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) à situação de ocupação exclusiva do imóvel por um dos condôminos após a dissolução da união estável; iv) o direito de reembolso de valores pagos exclusivamente por um dos condôminos em benefício da comunhão ou em benefício exclusivo do outro, à luz dos artigos 1.315, 1.318 e 1.319 do Código Civil. O ônus da prova segue a regra geral do artigo 373 do Código de Processo Civil. À autora incumbe demonstrar os fatos constitutivos de seu direito à alienação judicial, ao recebimento da indenização pelo uso exclusivo do imóvel e aos valores por ela despendidos com o financiamento e o condomínio. Ao réu-reconvinte incumbe demonstrar os fatos constitutivos de seu direito ao ressarcimento dos valores alegadamente pagos com exclusividade, bem como os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora. Quanto às provas, com fundamento no artigo 370 do Código de Processo Civil, cabe ao juiz, como destinatário da prova, indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. A controvérsia central deste processo versa sobre quais valores foram despendidos por cada parte, em que momento e em que proporção. Essas questões são de natureza essencialmente documental, pois se resolvem por meio de comprovantes de pagamento, boletos, extratos bancários e demonstrativos financeiros, e não por relatos orais. A prova testemunhal requerida pela autora, consistente na oitiva de Tabata Santos Sousa e Márcia Maria da Silva Oliveira (Evento 71), não se mostra pertinente nem útil para a demonstração dos fatos controvertidos, uma vez que as testemunhas, ainda que possam relatar aspectos da convivência do casal, não possuem capacidade de atestar, com a precisão exigida para uma prestação de contas, valores, datas e a origem dos pagamentos relacionados ao financiamento imobiliário e às despesas condominiais. Ademais, conforme o artigo 443, incisos I e II, do Código de Processo Civil, a prova testemunhal é inadmissível quando os fatos já puderem ser provados por documentos ou quando só por documento ou exame pericial puderem ser provados. A natureza dos fatos controvertidos neste processo recomenda, portanto, que a instrução se concentre na prova documental e em ofícios a terceiros, que trarão aos autos os demonstrativos oficiais de pagamento, fonte segura e objetiva para a apuração dos valores. Indefiro, assim, a produção de prova testemunhal, bem como o depoimento pessoal das partes, prescindíveis diante da farta documentação já nos autos e daquela que será obtida por meio dos ofícios. Defiro a produção de prova documental, ficando admitidos os documentos já acostados pelas partes e aqueles que venham a ser juntados em razão dos ofícios abaixo determinados. Defiro, outrossim, a expedição de ofícios requeridos pelo réu-reconvinte, com fulcro nos artigos 396, 397 e 438 do Código de Processo Civil e no dever de cooperação do artigo 6º do mesmo diploma, por se tratar de documentos na posse de terceiros e necessários à integral apuração dos valores controvertidos: i) à Caixa Econômica Federal, para que apresente o demonstrativo integral e detalhado de todas as parcelas pagas desde a celebração do contrato de financiamento habitacional relacionado ao imóvel da matrícula nº 246.256 (contrato nº 8787709486891), com discriminação das datas, dos valores e da origem de cada pagamento, abrangendo o período da assinatura até a presente data; ii) à Plano Amazonas Empreendimentos Imobiliários Ltda. (CNPJ nº 24.375.485/0001-66), com sede na Rua Samuel Morse, 74, 13º Andar, Cidade Monções, São Paulo/SP, para que apresente o demonstrativo integral dos pagamentos recebidos referentes à aquisição da unidade 94, Torre B, do Condomínio Residencial Plano e Butantã, discriminando datas e valores, durante todo o período de relacionamento contratual. Serve a presente decisão como ofício, cabendo à parte ré-reconvinte o seu encaminhamento aos destinatários, comprovando-se nos autos. Respostas à este ofício deverão ser encaminhadas ao e-mail institucional upj1a3cvbutanta@tjsp.jus.br. No prazo comum de 5 (cinco) dias, poderão as partes pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão, nos termos do artigo 357, §1º, do Código de Processo Civil, findo o qual a decisão se tornará estável. Int.