4000081-03.2025.8.26.0260

Procedimento Comum Cível Nº 4000081-03.2025.8.26.0260/SP AUTOR : ELVIS MESSIAS PEREIRA ADVOGADO(A) : FREDERIC DE OLIVEIRA GAVE (OAB SP287490) RÉU : MAURO SANCHES GALVES ADVOGADO(A) : LAURA SALGUEIRO DA CONCEIÇÃO (OAB SP295325) RÉU : CONRADO RASPES DE SOUZA ADVOGADO(A) : RODRIGO STANICHI FAGUNDES (OAB SP289938) DESPACHO/DECISÃO Narra o autor, em síntese, que em 22/07/2025, o autor e o segundo réu celebraram contrato de trespasse, tendo por objeto o Restaurante “Quintal das Ervas”, situado na Rua da Mooca, nº 2.083, pelo preço total de R$ 1.080.000,00, dos quais R$ 840.000,00 destinados ao vendedor e R$ 240.000,00 ao primeiro réu, a título de comissão de intermediação, com pagamento parcelado. Aduz que a Cláusula Quinta do instrumento estabeleceu garantia de lucro líquido de R$ 60.000,00, com tolerância de 10% para menos, a ser apurado em 22 dias trabalhados a contar de 04/08/2025, facultando-se ao comprador, caso não atingido o resultado, à sua escolha, a redução proporcional do preço, mediante desconto nas parcelas vincendas ou a desistência do negócio, com devolução integral dos valores pagos pelo vendedor e pelo intermediador. Sustenta que, no período de garantia, a gestão do estabelecimento se deu de forma acompanhada, com fechamentos diários, e que o primeiro réu lhe transferiu a quantia de R$ 54.000,00, informando tratar-se do lucro líquido do período. Afirma, contudo, que o resultado apresentado não corresponderia à realidade, imputando ao vendedor a recusa em exibir a documentação contábil oficial (balancetes, DRE, razão das contas e extratos das máquinas de cartão), o que teria inviabilizado a aferição do lucro efetivo. Relata a comprovação de pagamento de R$ 330.000,00 ao vendedor e R$ 90.000,00 ao intermediador. Requereu, em sede de tutela de urgência, o depósito judicial das parcelas vincendas e a suspensão da exigibilidade dos pagamentos diretos aos réus. Pede no mérito a procedência, com a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, a exibição da documentação contábil e a restituição integral dos valores pagos. Tutela de urgência indeferida, com determinação de que fosse realizado o depósito judicial das parcelas vincendas em conta judicial ( 35.1 ). Citado, o réu CONRADO RASPES DE SOUZA apresentou contestação ( 28.1 ), sustentando que a garantia de lucro líquido da Cláusula Quinta limitava-se ao período de 22 dias de gestão conjunta, no qual a meta teria sido atingida e o valor efetivamente pago, atribuindo eventual queda de desempenho posterior à gestão do próprio autor. Requer a improcedência. Citado, o réu MAURO SANCHES GALVES apresentou contestação ( 47.1 ). Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva e inépca da inicial. No mérito, sustentou a regularidade de sua atuação como corretor e a higidez da comissão recebida, à luz do art. 725 do Código Civil, por já concretizado o negócio, requerendo prova documental. Requer o acolhimento das preliminares e, no mérito, a improcedência. Réplica ( 84.1 ). É o relatório. Fundamento e decido. Rejeito a preliminar de inépcia da inicial suscitada pelo réu Mauro. Não há incompatibilidade lógica entre o pedido de rescisão contratual e o pedido de restituição de valores. A cumulação decorre da própria estrutura da Cláusula Quinta do contrato ( 1.5 ) que, na hipótese de não atingimento da garantia, faculta ao comprador a desistência do negócio com a consequente devolução das quantias pagas. Os pedidos, portanto, guardam relação de coerência e prejudicialidade, sendo a restituição consequência lógica da rescisão pretendida. A petição inicial descreve adequadamente os fatos e os fundamentos jurídicos, deles decorrendo logicamente a conclusão, com pedidos certos e determinados, não se verificando qualquer das hipóteses do art. 330, §1º, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada também pelo corréu Mauro. No caso, a própria Cláusula Quinta do contrato, já mencionada, prevê expressamente que, na hipótese de desistência, a devolução dos valores será efetuada “pelo vendedor e intermediador”. Tendo o réu Mauro figurado no contrato e recebido parte dos valores cuja restituição se postula, é ele parte legítima para integrar o polo passivo. A efetiva procedência do pedido de restituição em face do intermediador, bem como a incidência do art. 725 do Código Civil, constituem questões de mérito, a serem apreciadas oportunamente, não interferindo na aferição da legitimidade. Não há outras questões processuais pendentes. Os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido do processo estão demonstradas e as condições da ação, preenchidas. Por isso, dou o feito por saneado. Fixo como pontos controvertidos: a) o alcance temporal da garantia de lucro líquido prevista na Cláusula Quinta do contrato (se restrita ao período de 22 dias de gestão conjunta ou se extensiva ao desempenho posterior do estabelecimento); b) a metodologia de apuração do lucro líquido do período de garantia e o valor efetivamente apurado; c) a existência de irregularidades escriturais ou de simulação de receitas aptas a descaracterizar o resultado financeiro demonstrado e apurado, notadamente quanto aos lançamentos de autofinanciamento, aos aportes de terceiros, às operações de cartão em confronto com o Relatório Situacional PagBank e às rubricas registradas na Demonstração do Resultado do Exercício; d) a suficiência dos “Recibos de Comprovação de Lucro” como demonstração do lucro líquido do período; e) a caracterização, ou não, de inadimplemento contratual imputável ao vendedor e os seus efeitos sobre a pretensão de rescisão e restituição; e f) a responsabilidade pela restituição da comissão paga ao réu intermediador, na hipótese de acolhimento do pedido rescisório. Defiro a prova pericial e nomeio CAROLINA LASCOWSKI ITIKAWA, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso. No prazo de 15 dias desta decisão, incumbirá as partes arguir impedimento ou suspeição da perita, se o caso, indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos (art. 465, §1º do CPC). Após, intime-se a perita para, em 05 dias, apresentar proposta de honorários, sumário de suas credenciais, e contatos profissionais. Requerida pelo autor ( 100.1 ), lhe incumbirá o adiantamento dos honorários (art. 95, CPC) e depositado, no prazo de 15 dias a contar da homologação do valor, sob pena de preclusão. Defiro o levantamento dos honorários depositados em favor do(a) perito(a) judicial à ordem de 50% antes do início da perícia e 50% ao final , após a resposta de todos os esclarecimentos, a teor do art. 465, §4º do CPC. Integralizados os pagamentos, ao perito judicial para o início dos trabalhos, que poderá requisitar diretamente às partes os produtos referente ao litígio, sob pena de busca e apreensão. O laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 30 dias, contado da data em que o expert for comunicado para dar início aos trabalhos. Decorrido o prazo, cobre-se justificativa, sob as penas legais. Com a juntada do laudo, intimem-se as partes a se manifestarem no prazo comum de 15 dias. No mesmo prazo os assistentes técnicos poderão oferecer seus pareceres (CPC, artigo 477, §1º).