4000049-38.2026.8.26.0009

DESPEJO Nº 4000049-38.2026.8.26.0009/SP AUTOR : AMELIA CORREA MIGUEL ADVOGADO(A) : DANIELLA VIERI ITAYA (OAB SP196767) ADVOGADO(A) : JEFFERSON FERNANDES CAPELLI (OAB SP482811) RÉU : HAISSAM ALI MAJZOUB ADVOGADO(A) : MARICELMA CONCEIÇÃO DE OLIVEIRA TAQUES (OAB SP378235) DESPACHO/DECISÃO Vistos em SANEADOR. Trata-se de ação de despejo por denúncia vazia proposta por Amélia Correa Miguel em face de Haissam Ali Majzoub , objetivando a rescisão do contrato locatício do imóvel comercial situado na Avenida Luís Pires de Minas, nº 220/218, São Paulo/SP, CEP 03933-070; (ii) a decretação do despejo do réu e demais ocupantes; e a condenação em custas processuais e honorários advocatícios. Narrou a parte autora que a locação iniciou em 02/08/2021, referindo-se ao imóvel comercial situado na Avenida Luís Pires de Minas, anteriormente identificado pelo nº 220 e, atualmente, pelo nº 218. O contrato foi firmado pelo prazo de 48 meses, mediante aluguel mensal atualizado de R$ 1.822,03, acrescido dos encargos locatícios, sujeito à correção monetária conforme os índices do mercado imobiliário. O locatário entregou as chaves de parte do imóvel em 14/11/2025, mas permaneceu na posse da outra parte até a presente data, tendo alterado a fachada para o número 218. Em virtude da desocupação parcial do imóvel, o locatário foi devidamente notificado em 18/11/2025, com recebimento em 19/11/2025, sendo concedido prazo de 30 dias para desocupação total do imóvel. Decorrido o prazo sem atendimento e restando infrutífero o aviso, a autora ajuizou a presente ação, com fulcro nos artigos 6, 55, 56, 57 e 59, § 1º, VIII, e seguintes da Lei nº 8.245/91, com as alterações da Lei nº 11.112/2009. Requereu o deferimento de liminar de despejo com remoção de bens e pessoas, auxílio de força policial e arrombamento no prazo de 15 dias, indicando como fiel depositário a empresa ACG Transporte Costa M.E., inscrita no CNPJ 27.916.579/0001-93. Manifestou desinteresse na realização de audiência de conciliação com fundamento no art. 334, II, do CPC. Atribuiu à causa o valor de R$ 21.864,36. No evento 23, em 16/01/2026, após o recolhimento da caução, o juízo deferiu a liminar de despejo, fixando prazo de 30 dias úteis para desocupação voluntária, determinando que, decorrido o prazo sem notícia da desocupação e sem recolhimento do mandado, o oficial de justiça procedesse à desocupação forçada do imóvel e à imissão da parte autora na posse. O juízo ainda assentou que a ausência de contestação implicaria revelia e presunção de veracidade da matéria fática. Em 05/02/2026, foram rejeitados embargos de declaração opostos pela autora contra a decisão liminar, mantendo-se integralmente a decisão embargada, com fundamento em que o prazo de 15 dias previsto no art. 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91 constitui prazo mínimo legal, não impedindo que o magistrado fixe prazo superior. Expedido mandado, o Oficial de Justiça certificou em 19/05/2026 que compareceu ao endereço e foi atendido por Ali Abdul Fattah Majzoub, RG: 18.127.089, pai do requerido Haissam, o qual não se encontrava no local; procedeu à citação e intimação do ocupante Ali Abdul Fattah Majzoub. O réu Haissam Ali Majzoub apresentou contestação em 27/05/2026 (Evento 74), preliminarmente arguindo a ausência do objeto da lide, sustentando que o imóvel nº 218 nunca foi o imóvel nº 220, sendo unidades distintas, autônomas e independentes, com IPTU próprio (código 65870-7 / contribuinte 149.122), Projeto Simplificado autônomo registrado perante a Prefeitura de São Paulo (21/07/2025), posse da família Majzoub documentada em cartório desde 2002 e ausência de qualquer referência ao nº 218 na Matrícula nº 140.929 do 6º RI. Argumentou que o contrato de locação do nº 220 foi extinto pela devolução regular das chaves em 14/11/2025, antes do ajuizamento da ação em 06/01/2026, de modo que não haveria objeto a despejar. Requereu o reconhecimento da conexão com a Ação Declaratória Negativa de Relação Locatícia (Proc. nº 4009583-43.2025.8.26.0008 - distribuída em 16/12/2025 - Juízo Titular I - 2ª Vara Cível - Regional VIII - Tatuapé) e a reunião dos feitos a fim de se evitar decisões conflitantes. Impugnou o valor dado à causa. No mérito, narrou que em 02/08/2021 celebrou com a autora contrato de locação do imóvel nº 220, com valor contratual de R$650,00 mensais, pelo prazo de 48 meses, com administração pela Soumac Empreendimentos Imobiliários Ltda. ME, tendo devolvido as chaves em 13/11/2025, com Termo de Entrega assinado em 14/11/2025. Afirmou que a família Majzoub exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel nº 218 desde 2002, onde opera a empresa KING MÓVEIS E COLCHÕES, e que a locação do nº 220 serviu exclusivamente à instalação da empresa KING Ferragens, Ferramentas, Hidráulica, Elétrica, Tintas e Utilidades, negócio distinto. Contestou a narrativa autoral de alteração da fachada, sustentando ser o nº 218 numeração oficial e original, e que foi a própria autora quem mandou repintar os imóveis nºs 218 e 220, apagando as numerações originais, conduta que classificou como esbulho possessório (art. 1.210, CC), ato ilícito civil (art. 186, CC) e litigância de má-fé qualificada (art. 80, II, CPC). Requereu a revogação da liminar, a improcedência total da ação, o reconhecimento da conexão com a Ação Declaratória Negativa de Relação Locatícia (Proc. nº 4009583-43.2025.8.26.0008 - distribuída em 16/12/2025 - Juízo Titular I - 2ª Vara Cível - Regional VIII - Tatuapé) e a reunião dos feitos, além da condenação da autora por litigância de má-fé e em custas e honorários advocatícios mínimos de 20% sobre o valor da causa. Protestou pela produção de todos os meios de prova admitidos. Houve réplica, (Evento 82), sustentando a autora que a locação do número 220 englobava as duas portas (nºs 218 e 220), pois havia conexão interna entre os imóveis, e que apenas em 2016 houve a unificação da locação sob o número 220 em razão dessa ligação interna. Apresentou documentos relativos ao histórico de contratos de locação do imóvel (períodos 2004-2009, 2009-2012, 2016-2021 e 2021 até a entrega das chaves), bem como certidões referentes a ações de reintegração de posse e despejo anteriores. Juntou ainda termo de entrega de chaves do imóvel nº 218 assinado pelo réu em 2016, em que este figurava como testemunha. Impugnou os documentos apresentados pelo réu, especialmente a Declaração de Posse Mansa e Pacífica, arguindo que o reconhecimento de firmas só ocorreu em 25/06/2025, pouco antes do término do contrato. Requereu a procedência total da ação, a condenação do réu por litigância de má-fé e a remessa dos autos ao Ministério Público para apuração de fraude processual. Afastou também o pedido de conexão em razão de que as demandas tramitam sob ritos processuais absolutamente distintos e incompatíveis: a referida “Ação Declaratória” segue o rito do procedimento comum (embora tenha sido protocolada sob o rito de jurisdição voluntária), ao passo que a presente demanda se submete ao rito especial da Lei do Inquilinato. Ademais, ainda que não seja objeto da ação, a propriedade e o domínio da Autora sobre a unidade nº 218 restaram cabalmente demonstrados, revelando-se incontestáveis. Afirmou que sob a ótica do art. 55 do CPC, a conexão pressupõe a identidade de pedido ou de causa de pedir, requisitos ausentes, ou seja, embora discutam fatos relacionados, o objeto jurídico não é idêntico. Embora haja discussão fática relacionada, não se verifica identidade suficiente entre os pedidos e as causas de pedir apta a impor, necessariamente, a reunião dos feitos. A existência de ação declaratória autônoma não possui o condão de atrair ou sobrestar a ação de despejo, dada a autonomia da relação locatícia e a inexistência de prejudicialidade externa capaz de justificar a reunião dos feitos. Em especificação de provas, a parte autora requereu a produção de prova testemunhal (Sr. Ulisses Ferreira da Silva, CPF nº 220.246.828-55, que comparecerá independentemente de intimação; e Felipe Lopes Jacomassi, RG nº 46.937.168-7), bem como prova de constatação por oficial de justiça para verificar a interligação interna entre as portas nºs 218 e 220, e juntada do termo de entrega das chaves do imóvel nº 218 datado de 2016. A parte ré pleiteou a produção de prova testemunhal (Fábio de Araújo, RG nº 44.395.283-8, que comparecerá independentemente de intimação) e prova documental complementar (Docs. 22 a 24, consistentes em levantamento por imagem de satélite com delimitação georreferenciada da área, aferição complementar de distância e planta oficial de loteamento da quadra), além de requerer o chamamento do feito à ordem por ausência de legitimidade ativa da autora em relação ao imóvel nº 218. A parte autora, em 10/07/2026 (Evento 94), contestou a tempestividade da manifestação do réu (Evento 93), requerendo a aplicação de preclusão temporal, com fundamento em certidão de decurso de prazo lavrada no Evento 92. Relatados, DECIDO. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, inexistindo outras questões preliminares pendentes capazes de obstar o regular prosseguimento do feito, passo ao saneamento do processo, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Inicialmente, rejeito o pedido de reunião deste processo com a Ação Declaratória Negativa de Relação Locatícia (Processo nº 4009583-43.2025.8.26.0008). Embora ambas as demandas possuam origem em contexto fático parcialmente comum, os pedidos formulados e as respectivas causas de pedir não se confundem, inexistindo identidade apta a justificar a reunião dos feitos. Além disso, as ações submetem-se a procedimentos distintos, sendo a presente regida pelo rito especial da Lei nº 8.245/91, circunstância que recomenda a preservação de sua autonomia processual. Também não se verifica prejudicialidade externa capaz de impor o julgamento conjunto, razão pela qual rejeito o pedido de conexão. Rejeito, igualmente, a impugnação ao valor da causa. Tratando-se de ação de despejo, a atribuição do valor da causa observa a disciplina própria da Lei do Inquilinato, não havendo qualquer irregularidade no critério adotado pela autora. Também não prospera a alegação de ausência de objeto da demanda. A tese defensiva de que o imóvel nº 218 jamais integrou o contrato de locação não conduz à extinção do processo, mas constitui matéria diretamente relacionada ao mérito da controvérsia, cuja solução dependerá da instrução probatória. Pela mesma razão, rejeito a alegação superveniente de ilegitimidade ativa quanto ao imóvel nº 218. A legitimidade da autora, bem como a extensão objetiva da relação locatícia, depende justamente da definição acerca de quais áreas efetivamente integraram o contrato celebrado entre as partes, matéria que será apreciada por ocasião do julgamento do mérito. No mais, partes legítimas e bem representadas, presentes os pressupostos do processo e as condições da ação, dou o feito por saneado. A controvérsia central não reside propriamente na interpretação do contrato de locação, mas na definição da realidade física dos imóveis descritos nos autos e da efetiva abrangência da relação locatícia. De um lado, sustenta a autora que os imóveis identificados pelos números 218 e 220 constituiriam, na prática, um único conjunto locado, existindo comunicação interna entre ambos e utilização conjunta pelo réu. De outro, afirma o requerido que o imóvel nº 218 sempre constituiu unidade autônoma, independente e desvinculada do contrato de locação celebrado relativamente ao imóvel nº 220. Trata-se, portanto, de controvérsia eminentemente técnica, cuja adequada solução recomenda a realização de prova pericial de engenharia. Nos termos do artigo 357, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os seguintes pontos controvertidos: I. Verificar se o imóvel situado na Avenida Luís Pires de Minas nº 218 integrou o objeto do contrato de locação celebrado entre as partes ou se sempre constituiu unidade autônoma e independente da unidade nº 220. II. Verificar se os imóveis nºs 218 e 220 constituem uma única edificação fisicamente integrada ou duas unidades imobiliárias independentes, bem como se existe comunicação estrutural entre elas. III. Verificar se, após a devolução das chaves do imóvel nº 220, o réu permaneceu na posse de área integrante da locação ou apenas continuou exercendo posse sobre imóvel distinto. IV. Verificar, à luz da configuração física dos imóveis, se a controvérsia instaurada é compatível com a alegação de que o contrato de locação abrangia ambas as unidades. A constatação por Oficial de Justiça, embora útil para retratar a situação atualmente existente, não possui aptidão para esclarecer aspectos construtivos, estruturais e técnicos relevantes à solução da lide, como a existência de integração física originária entre os imóveis, a natureza da comunicação interna, a autonomia das edificações e a configuração arquitetônica das unidades. Mostra-se, assim, necessária a produção de prova pericial de engenharia. Para a realização da perícia, nomeio como perito judicial o Engenheiro Civil Fábio Martin, que deverá ser intimado para apresentar proposta de honorários no prazo legal. Os honorários periciais serão, nesta fase processual, adiantados pela autora, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil. A distribuição do encargo mostra-se adequada porque incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos do direito que afirma possuir, especialmente a alegação de que o imóvel nº 218 integrava o objeto da locação e que o requerido permaneceu indevidamente na posse de área abrangida pelo contrato. Sem prejuízo, a responsabilidade definitiva pelo pagamento dos honorários periciais será definida por ocasião da sentença, observada a sucumbência. Desde já consigno que eventual recusa injustificada da autora em fornecer ao expert acesso ao imóvel, documentos, plantas, informações ou quaisquer outros elementos necessários à adequada realização da perícia poderá caracterizar comportamento incompatível com a manutenção da tutela provisória anteriormente deferida, facultando ao Juízo reavaliar a subsistência da liminar concedida, caso a produção da prova técnica venha a ser inviabilizada por sua conduta. Fixo os seguintes quesitos do Juízo: 1. Verificar se os imóveis identificados pelos números 218 e 220 da Avenida Luís Pires de Minas constituem uma única edificação ou duas unidades imobiliárias fisicamente independentes. 2. Informar se existe comunicação interna entre os imóveis, esclarecendo se tal integração possui características construtivas permanentes e estruturais ou se decorre de modificações posteriores, indicando, sempre que possível, os elementos técnicos que fundamentam a conclusão. 3. Esclarecer se cada unidade possui autonomia física para utilização independente, indicando a existência de acessos próprios, instalações individualizadas, paredes divisórias, sistemas independentes de abastecimento e demais características arquitetônicas relevantes. 4. Informar se a configuração atualmente existente é compatível com a utilização conjunta dos imóveis como uma única unidade comercial ou se evidencia a existência de dois imóveis distintos e independentes. 5. Apresentar quaisquer outras observações técnicas que considere relevantes para o esclarecimento da configuração física dos imóveis objeto da presente demanda, abstendo-se, contudo, de emitir conclusões jurídicas acerca da posse, propriedade, interpretação contratual ou abrangência da relação locatícia. As partes poderão formular quesitos e indicar assistentes técnicos no prazo de dez dias. Decorridos, intime-se o perito a dizer se aceita o encargo e, em caso positivo, estimar seus honorários. Atente a Serventia. Quanto à prova testemunhal requerida pelas partes, sua pertinência será oportunamente apreciada após a juntada do laudo pericial e manifestação dos litigantes, ocasião em que o Juízo avaliará a necessidade de complementação da instrução. Int. São Paulo, data da assinatura eletrônica