3113306-93.2014.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 20ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900pm PROCESSO Nº: 3113306-93.2014.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] AUTOR: ESPÓLIO DE RENATO RIBEIRO SOARES registrado(a) civilmente como RENATO RIBEIRO SOARES RÉU: PATRIMAR ENGENHARIA S/A SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação declaratória c/c indenizatória ajuizada por Espólio de Renato Ribeiro Soares em face de Patrimar Engenharia S/A, partes qualificadas e representadas nos autos. Em síntese, narrou o autor que firmou contrato de promessa de compra e venda em 08/11/2007 junto à empresa ré, para aquisição de unidade imobiliária no valor de R$ 767.600,00, de forma financiada. Discorreu que no dia 12/02/2009 foi convalidada a promessa de compra e venda do imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia. Contudo, afirmou que o financiamento direto, realizado pela empresa requerida, tornou-se excessivamente oneroso em razão da capitalização mensal de juros pelo Sistema Price e dos critérios de reajuste adotados. Sustentou que a ré, embora construtora, atuou como instituição financeira sem respaldo legal para tanto. Relatou, ainda, que o imóvel foi entregue com defeitos estruturais e que, embora tenha exigido a realização dos reparos necessários, não foi atendido pela ré. Aduziu que, ao tentar renegociar a dívida ou obter financiamento junto a instituição financeira, teve seu pedido recusado em razão de sua idade avançada. Afirmou que, debilitado em sua saúde e pressionado a evitar a inadimplência, foi compelido a celebrar escritura de dação em pagamento em 09/11/2010, por meio da qual devolveu o imóvel à construtora. Inquiriu que a ré subavaliou o imóvel objeto da dação em pagamento, atribuindo-lhe o valor de R$ 856.202,92, embora seu valor de mercado fosse superior. Alegou ter desembolsado à ré o montante de R$ 541.746,60, porém, por ocasião da rescisão contratual, recebeu a restituição de apenas R$ 450.000,00, resultando em diferença de R$ 91.746,60. Sustentou, ainda, que o imóvel entregue como parte do pagamento foi abatido pelo valor de R$ 139.000,00, em vez dos R$ 150.000,00 contratualmente ajustados. Ao final, requereu (I) a declaração de nulidade das cláusulas que previam a capitalização mensal de juros e a adoção da Tabela Price, (II) bem como a nulidade da escritura de dação em pagamento e, sucessivamente (III) a rescisão do contrato por culpa exclusiva da empresa ré, com (IV) a restituição da diferença entre o valor quitado até a data de rescisão do contrato e a quantia, de fato, restituída, e (V) indenização pela quantia indevidamente recebida a título de juros e correção ilegais pelo sistema Price. Subsidiariamente, declarando-se somente a nulidade das cláusulas e permanecendo válida a dação, que seja condenada a parte ré ao pagamento da diferença entre o valor de mercado do apartamento readquirido na data de realização da dação e o valor de sua avaliação aposta no contrato de compra e venda, além de ressarcimento das quantia recebidas. Requereu, por fim, a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor e a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Junto à inicial acostou documentos. Em despacho de id 9216373083 - p. 11 foi indeferido o pedido de gratuidade da justiça. Irresignada com a decisão, a parte autora interpôs agravo de instrumento, cujo provimento foi negado pelo e. TJMG por meio da decisão de id 9216617997 - p. 27/29 c/c 9216617998 - p.1. Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação em id 9216618003 - p. 2/20. Sem suscitar preliminares, sustentou, no mérito, que o contrato de promessa de compra e venda e as escrituras subsequentes foram firmados de forma livre e espontânea, com cláusulas amplamente discutidas, sem qualquer imposição unilateral. Alegou que a iniciativa da dação em pagamento partiu do próprio autor, diante da impossibilidade de quitação da dívida, ocasião em que lhe restituiu a quantia de R$ 450.000,00, que é a quantia que foi realmente paga e não o valor de R$ 541.746,60 aduzido pelo requerente, tendo este outorgado quitação plena, geral e irrevogável relativamente ao negócio jurídico, o que impediria a rediscussão dos valores. Defendeu que a incidência de juros e a adoção do Sistema Price estavam expressamente previstas na cláusula 2.3 do contrato, em conformidade com a Lei nº 9.514/97, acrescentando que a jurisprudência do STJ não considera a utilização da Tabela Price, por si só, como hipótese de capitalização ilegal de juros. Ao final, pugnou pela total improcedência dos pedidos e condenação do autor em litigância de mé-fé. A parte autora apresentou impugnação à contestação em id 9216618006 - p. 2/7, oportunidade em que reconheceu erro material na petição inicial, corrigindo a data de assinatura do contrato para o dia 06/11/2007. Instadas a especificar provas, a parte ré informou não haver outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito (id 9216618007 - p. 2), ao passo que a parte autora pugnou pela produção de prova pericial contábil e pelo depoimento pessoal da parte ré (id 9216618007 - p. 3). Designada audiência de conciliação, as partes não compuseram acordo, conforme ata de audiência de id 9216618012 - p. 5. Em decisão de saneamento de id 9216618013 foi deferida a prova pericial pugnada pela parte autora, decisão esta complementada no id 9216618022. Laudo pericial juntado no id 9616203740, esclarecimentos nos ids 10005580554 e 10224498816; manifestação pelas partes nos ids 9720634931, 10109131307, 10261359416, 9784248469 e 10118637401 Homologação do laudo pericial em decisão de id 10410774288. Em id 10431801006, foi requerida a habilitação do espólio da parte autora, em razão de seu falecimento, pedido que foi deferido pela decisão de id 10558267912. Alegações finais pelas partes nos ids 10642540238 e 10644304629. É o relatório. Decido. Inicialmente, registro que intimada para manifestar se persistia o interesse na prova oral (despacho de id 10427473751), a parte autora, habilitada como espólio, manifestou que dispensava a prova oral requerida, conforme expresso na petição de id 10582985669. Assim, não haveriam outras provas a serem produzidas. Não existem preliminares a serem analisadas, bem como não há nulidade a ser sanada de ofício. Presentes os pressupostos processuais, passo ao julgamento do mérito. A controvérsia cinge-se à verificação da alegada nulidade das cláusulas contratuais que preveem a incidência de juros remuneratórios calculados pelo Sistema Price, da suposta ilicitude da utilização da Lei nº 9.514/97 pela ré, da validade da escritura de dação em pagamento e da existência de valores a serem restituídos à parte autora. Inicialmente, cumpre reconhecer que a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, ante a caracterização da figura do consumidor – consumo de bem ou serviço de maneira final, art. 2º do CDC – e do fornecedor – colocação de bem ou serviço no mercado de maneira profissional, art. 3º do CDC. No tocante à alegação de que a requerida teria se apresentado como instituição financeira ao submeter a contratação à Lei nº 9.514/97 e ao Sistema de Financiamento Imobiliário, não assiste razão à parte autora. Com efeito, da leitura do contrato e da escritura pública verifica-se apenas que as partes convencionaram que o financiamento observaria as disposições da Lei nº 9.514/97 e do Sistema de Financiamento Imobiliário, inexistindo qualquer declaração da requerida no sentido de integrar o Sistema Financeiro Nacional ou ostentar a condição de instituição financeira. A utilização do regime jurídico previsto na Lei nº 9.514/97 não é privativa das instituições financeiras, inexistindo vedação legal para que incorporadoras ou construtoras utilizem a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia das operações de financiamento concedidas aos adquirentes de suas unidades imobiliárias. Assim, a mera submissão da avença ao referido diploma legal não caracteriza falsidade ideológica, tampouco conduz à nulidade do negócio jurídico. Superada essa questão, passa-se à análise dos pedidos iniciais. O cerne da presente controvérsia reside na análise da validade da Escritura Pública de Dação em Pagamento e Outras Avenças celebrada entre as partes em 09/11/2010 (id 9216373079 c/c 9216373080), por meio da qual o autor entregou à ré o apartamento nº 202 do Edifício Olga Gutierrez para a extinção do saldo devedor do financiamento imobiliário, recebendo em restituição a quantia de R$ 450.000,00. O instituto da dação em pagamento, regulado pelo art. 356 do CCB, constitui modalidade de extinção das obrigações em que o credor consente em receber prestação diversa da que lhe é devida. Tratando-se de negócio jurídico bilateral e liberatório, a sua desconstituição exige a demonstração inequívoca de algum dos vícios de consentimento previstos na legislação civil, tais como erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão, nos termos do art. 849 do CC, aplicável por analogia à espécie. In casu, o requerente sustentou ter sido coagido a celebrar a dação em pagamento em razão de sua saúde debilitada (cardiopatia grave e depressão) e da recusa de financiamento por instituições financeiras devido à sua idade avançada. Contudo, tais circunstâncias não caracterizam a coação moral apta a anular o negócio jurídico, uma vez que, a teor do art. 151 do CC, a coação exige que se incuta ao agente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família ou aos seus bens, devendo a ameaça ser injusta e grave. Ademais, o art. 153 do CCB estabelece expressamente que não se considera coação o mero exercício normal de um direito, tampouco o simples temor reverencial. A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário em razão da idade avançada do adquirente ou a pressão econômica interna para evitar a inadimplência constituem fatos da vida civil que não decorrem de qualquer conduta ilícita, ameaça ou coação perpetrada pela construtora ré. A ré limitou-se a exercer regularmente o seu direito de exigir o adimplemento das parcelas contratadas, vindo a anuir, por proposta do próprio adquirente, com a celebração da dação em pagamento para por fim à relação obrigacional, restituindo-lhe a expressiva quantia de R$ 450.000,00, conforme o termo inserido no id 9216373079 c/c 9216373080. Outrossim, impõe-se destacar que o adquirente original era servidor público federal aposentado, o que presume que o de cujus era pessoa dotada de elevado grau de instrução, discernimento e capacidade financeira, o que afasta qualquer presunção de vulnerabilidade cognitiva ou hipossuficiência técnica capaz de inquinar a manifestação de vontade exarada perante o Cartório respectivo, que registrou a escritura. Nesses termos, não demonstrado qualquer vício de consentimento, a Escritura Pública de Dação em Pagamento revela-se ato jurídico perfeito e plenamente válido. Por conseguinte, a cláusula de quitação plena, geral, irrevogável e irretratável outorgada pelas partes (id 9216373080 - p. 6) produz efeitos imediatos e definitivos, obstando a rediscussão judicial de quaisquer obrigações ou encargos decorrentes da relação contratual originária. Nesse sentido, já entendeu o e. TJMG em casos análogos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA - CLÁUSULA DE QUITAÇÃO - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - NÃO DEMONSTRADOS VÍCIOS - PROVA TESTEMUNHAL CONVERGENTE - SENTENÇA MANTIDA. Intimadas as partes para a especificação de provas, a inércia em se manifestar acarreta a preclusão do direito à produção probatória, ainda que tenha havido requerimento na petição inicial. A cláusula de quitação plena, geral e irrevogável goza de presunção de veracidade, transferindo ao credor o ônus de produzir prova robusta e inequívoca de que o pagamento não ocorreu ou de que houve vício de consentimento na declaração de vontade. Inexistindo prova de erro, dolo ou coação, e havendo elementos testemunhais que corroboram a higidez do negócio jurídico, deve prevalecer a quitação outorgada, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio da força obrigatória dos contratos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.134604-3/001, Relator(a): Des.(a) Anacleto Rodrigues , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2026, publicação da súmula em 22/06/2026) EMENTA: CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSTERIOR OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA, DANDO PLENA, RASA E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO DO PREÇO AJUSTADO PELO BEM. PEDIDO DE COMINAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO PRELIMINAR. DESCABIMENTO. RECONHECIMENTO PARCIAL DO PEDIDO. REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. INTELIGÊNCIA DA NORMA DO ARTIGO 90, §4º, DO CPC/15. 1. Conforme estabelece a norma do artigo 215 do Código Civil, "a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena." 2. Havendo escritura pública de compra e venda de imóvel dando plena, rasa e irrevogável quitação do preço ajustado pelo bem, não há que se falar na incidência da cláusula penal prevista no instrumento particular de promessa de compra e venda anteriormente firmado, notadamente em razão da presunção de veracidade do instrumento público. 3. Ao outorgar instrumento público dando quitação pelo preço do imóvel, a parte produziu documento que confirma o cumprimento das obrigações pecuniárias relativas à transação imobiliária, afastando-se, por conseguinte, a exigibilidade da cláusula penal prevista no contrato preliminar. 4. O reconhecimento parcial do pedido se refere ao mérito da questão, nos termos da norma do artigo 487, III, 'a', do CPC/15, impondo-se, em tais casos, a redução da verba honorária devida pela ré, conforme dispõe o §4º do artigo 90 do referido diploma. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.555518-8/001, Relator(a): Des.(a) Cabral da Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/04/2021, publicação da súmula em 28/04/2021) (grifos próprios) A jurisprudência do e. TJMG e do C. STJ orienta-se no sentido de que a quitação ampla e irrestrita outorgada em transação ou dação em pagamento extingue a obrigação e impede a rediscussão de encargos contratuais pretéritos, sob pena de violação à segurança jurídica e ao princípio da boa-fé objetiva, que veda o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Portanto, a validade da dação em pagamento e a eficácia liberatória da quitação plena e geral obstam o acolhimento dos pedidos principais formulados na petição inicial, restando inviabilizada a declaração de nulidade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda original, a rescisão por culpa da ré ou a restituição de eventuais diferenças de valores pagos. O pleito subsidiário formulado pelo autor consiste em, permanecendo válida a dação em pagamento, declarar a nulidade das cláusulas financeiras (capitalização de juros e Tabela Price) e condenar a ré ao pagamento da diferença entre o valor de mercado do imóvel na data da dação e o valor de sua avaliação contratual, além do ressarcimento das quantias recebidas. Ocorre que, reconhecida a plena validade da escritura de dação em pagamento, a quitação mútua, geral, irrevogável e irretratável nela inserida abrange toda a relação jurídica contratual, inclusive a avaliação do imóvel e o montante das parcelas amortizadas. As partes transacionaram livremente e estimaram o valor do imóvel objeto da dação em R$ 856.202,92, ajustando que a ré restituiria ao autor a quantia de R$ 450.000,00, outorgando-se mútua e plena quitação "nada mais tendo a reclamar um do outro a qualquer título ou pretexto" (id 9216373080 - p. 7). Dessa forma, a quitação obsta a pretensão de cobrança de qualquer diferença decorrente de subavaliação do bem ou de recálculo do saldo devedor por juros, uma vez que a transação pressupõe concessões mútuas para prevenir ou terminar litígios, conforme dispõe o art. 840 do CCB, não se admitindo que a parte, após beneficiar-se da extinção da dívida e receber a restituição acordada, requeira a complementação de valores. Com essas considerações, assim, entendo que o pedido subsidiário também deve ser julgado improcedente. Por fim, vejo que a parte ré pugnou pela condenação da parte autora nas penas de litigância de má-fé. Contudo, não vislumbro a ocorrência de dolo processual ou deslealdade aptos a ensejar a referida condenação, não se enquadrando a conduta do autor originário nas hipóteses do art. 80 do CPC, razão pela qual deixo de condenar a parte requerente por litigância de má-fé. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, resolvo o mérito do presente feito e, com esteio no art. 487, inc. I do CPC, julgo improcedentes os pedidos iniciais, quais sejam, os pleitos principais e subsidiários. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% sobre o valor da causa, em consonância com o disposto no art. 85, § 2º do CPC. Transitada em julgado, nada mais sendo requerido e tomadas as providências necessárias quanto à apuração e pagamento das custas finais, arquivar com baixa na distribuição e anotações pertinentes ao PJe. P. R. I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. Renato Luiz Faraco Juiz de Direito da 20ª Vara Cível