3063460-91.2026.8.19.0001

  Procedimento Comum Cível Nº 3063460-91.2026.8.19.0001/RJ AUTOR : CONDDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MARIA ADVOGADO(A) : CLAUDIA CRISTINA COUTINHO CARNEIRO (OAB RJ084364) DESPACHO/DECISÃO No evento 8 determinou-se: Relata o condomínio autor que “o Réu é proprietário da unidade autônoma nº 302, localizada no Condomínio Autor. Ocorre que no início de 2024, o Réu iniciou uma obra em sua unidade, sem qualquer comunicação prévia ao síndico ou pedido de autorização em assembleia, em flagrante desrespeito às normas condominiais e sem apresentar licença da prefeitura.” Narra que “Preocupado com os possíveis danos causados a estrutura do prédio, o Autor convocou Assembleia para tratar desse assunto entre outros, realizada em 29/05/2024 - onde o Réu estava presente – ocasião em que lhe foi gentilmente solicitado que informasse melhor data/hora para realização de vistoria no imóvel, na forma do art. 7º da Convenção, ocasião em que os condôminos presentes manifestaram sua insatisfação com os fatos ora narrados. Infelizmente não houve qualquer cooperação do Réu, obrigando o Autor a notifica-lo (09/07/24) com o escopo de agendamento de vistoria”. Frisa que “Ainda sem resposta, não restou-lhe alternativa senão multá-lo pela inobservância a Convenção. Nem assim o Condomínio obteve êxito, obrigando-lhe a ajuizar Execução de Cotas Condominiais. Somente em 09/12/2025, ou seja, 1 ano e meio do deliberado em Assembleia – e – com o adiantamento das obras que visivelmente se tornavam mais aviltantes – conseguiu o Autor que o imóvel fosse vistoriado por engenheiros a fim de elaborarem laudo de vistoria”. Registra que “Com base no que foi constatado pelos experts pode-se dizer resumidamente que, a referida obra impacta da seguinte forma: a) ALTERAÇÃO DAS FACHADAS (frente e fundos): As obras *alteraram forma, padrão e estética da fachada*, rompendo totalmente com o projeto original. b) INSTALAÇÃO DE APÊNDICES EXTERNOS (TOLDOS, TELHADOS E PERGOLADOS) Foram identificadas obras externas visíveis que modificaram a aparência original do edifício: · Telhado fechado na varanda frontal · Pergolado na varanda frontal · Telhado fechado na varanda dos fundos · Toldo instalado dentro do prisma de ventilação. Essas intervenções foram feitas sem padronização conforme se depreende do trecho extraído do laudo...” Pontua que “Além da alteração estética, a obra irregular causou danos materiais diretos ao Condomínio e a outras unidades, todas constatadas no laudo em anexo. Exemplificando: a obra sobrecarregou a estrutura, gerando fissuras na laje; causou infiltrações na unidade inferior; o material utilizado é de baixa qualidade e ameaça a segurança, entre outros, todos classificados pelos engenheiros de NÍVEL DE RISCO CRÍTICO A ALTO (fls. 26/30 do laudo)”. Registra que “Os danos materiais estão inequivocadamente registrados em laudo técnico particular em anexo e deverão ser objeto de apuração quanto aos danos materiais causados. O Condomínio, por meio de seu síndico, tentou de diversas formas compor com o Réu para que paralisasse a obra e procedesse ao desfazimento da alteração, restaurando a fachada ao seu estado original, sem êxito”. Salienta que “Contudo, o Réu quedou-se inerte, ignorando a notificação e dando continuidade à obra irregular, não restando outra alternativa ao Condomínio senão a busca da tutela jurisdicional para resguardar seus direitos e a segurança dos demais condôminos”. Ao final requer: a) A concessão da tutela de urgência, inaudita altera pars, para determinar que o Réu desfaça a obra irregular descrita nesta inicial, restaurando a fachada da unidade ao seu estado original, no prazo de [prazo sugerido] dias, sob pena de multa diária (astreintes) no valor de R$: 1.000,00, a ser revertida em favor do Condomínio Autor; b) A citação do Réu, por oficial de justiça, para, querendo, apresentar contestação no prazo legal, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato; c) Ao final, seja a presente ação julgada TOTALMENTE PROCEDENTE para: c.1) Tornar definitiva a tutela de urgência, condenando o Réu na obrigação de fazer consistente no desfazimento completo da obra e na restauração da fachada ao seu padrão original, conforme especificado na Convenção Condominial, em prazo a ser fixado por Vossa Excelência; c.2) Condenar o Réu ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a ser corrigido monetariamente desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c.3) Condenar o Réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, a serem fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. É o relatório. DECIDO. O laudo particular no evento 1 realizado pela empresa de engenharia contratada pelo condomínio autor, apurou ao final : 4 - CONCLUSÃO Tendo realizado as vistorias pertinentes, apresentamos as conclusões, consubstanciadas nos ANEXOS (Documentos copiados e Levantamento Fotográfico): 4.1- Face às evidencias afirmamos que há irregularidades nas obras executadas na unidade 302, pois NÃO foram apresentados documentos comprobatórios de Profissional Habilitado, Responsável Técnico pelos projetos e/ou execuções destas, como determina a Legislação em Vigor; 4.2- Ademais, com base nas normas da ABNT, Código Civil, de acordo com o previsto na legislação em vigor, há comprometimento Legal pelas Alterações de Fachadas constatadas, sem que houvesse ao menos Assembleia para liberação destas. 4.3- Acrescentamos que é necessária uma revisão geral nas instalações elétricas na unidade 302, no mínimo nas áreas do item 2.4.1.1.1, com profissional habilitado que seja Responsável Técnico pelo Diagrama Unifilar e pela execução dos serviços pertinentes, e que apresente ART (Engenheiro), ou RRT (Arquiteto), ou ainda TRT (Técnico em Eletrotécnica) de acordo com a NBR-5410; 4.4- Reiteramos a necessidade de exames e testes nas áreas com indícios de problemas com impermeabilização, por Profissional Habilitado, Responsável Técnico para a elaboração de Laudo conclusivo sobre as áreas comprometidas, indicando em Memorial Descritivo, se necessário, os procedimentos para recuperação destas áreas, sanando as infiltrações encontradas de acordo com as NBR-9952 e NBR-9575. 4.5- Em caráter de urgência, faz-se necessária a análise e avaliação das estruturas que tem uma trinca em toda extensão da viga do entorno externo entre as varandas da Fachada dos Fundos das unidades 302, 204 e 104 por engenheiro com emissão de ART, para elaboração de Laudo Técnico indicando o procedimento adequado para corrigir tais patologias. 4.6- Tão relevante quanto o item anterior, é a regularização através da Legalização e a adequação em conformidade com a Legislação Vigente das obras executadas ou a demolição e retirada destas . 4.7- É necessário que se faça reparos/alterações dos itens indicados neste Parecer Técnico, tautócrono com a revisão detalhada dos projetos de acordo com a legislação em vigor. Rio de Janeiro, 09 de dezembro de 2025. Com efeito, a despeito do laudo particular, impõe-se a realização de perícia prévia no local para exame do pedido de tutela de urgência, até porque o referido laudo foi elaborado em 09/12/2025. O ônus financeiro será inicialmente arcado pela parte autora. Fixo honorários para laudo preliminar no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) Nomeio Perito do Juízo Dr. FERNANDO BERGMAN (TEL. 2511-4279 E 9261-9931) Fixo o prazo de 3 dias para a entrega do laudo preliminar. Esclareça o perito: a) Se há riscos á segurança no local em razão das obras realizadas pelo réu b) Quais reparos emergenciais devem ser realizados e a quem incumbe sua responsabilidade c) se houve alteração das fachadas( forma, padrão e estética) Desnecessário, por ora, apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, eis que se cuida de laudo pericial prévio. Ficam cientes as partes de que o Perito é longa manus do Juízo podendo requisitar informações e documentos que estejam em poder das partes, nos termos do §3º do art. 473 do CPC. Cite-se e intime-se o réu com urgência , por OJA pelo Plantão Intime-se o perito com urgência para inicio dos trabalhos, independente do prévio recolhimento dos honorários da perícia. Sem prejuízo venha, pelo autor a complementação das custas/taxa judiciária conforme certificado, e o recolhimento dos honorários da perícia prévia, no prazo de quinze dias. Teando em vista que o condomínio autor alega que a obra objeto da lide "causou infiltrações na unidade inferior" esclareça ainda , em 15 dias, se o respectivo condômino ajuizou alguma demanda e venha sua qualificação com nome completo e endereço . Mandado positivo de citação e intimação do réu Luiz Eduardo Brandão de Barros Filho no evento 15. No evento 29 o perito informou : 1. FERNANDO BERGMAN , Perito do Juízo na presente Ação, vem, respeitosamente, informar a V.Exa. e dar ciência aos patronos da Parte Autora e da Parte Ré, conforme determina o art.474 do CPC/2015, como segue: 2. Que a Diligência Pericial Prévia de Engenharia, será realizada no dia 29 de JULHO de 2026, QUARTA-FEIRA, 11:00h, no local informado a seguir, considerando o respectivo horário, com o objetivo de desenvolver os levantamentos técnicos necessários para a elaboração do Laudo Pericial Prévio de Engenharia, requerendo desde já o prazo de 5 dias para entrega do laudo técnico a partir da data da Diligência Pericial Prévia, conforme respeitável Decisão. Local: Rua Taciel Cylleno nº 350 apto 302, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ Data: 29 de julho de 2026, quarta-feira Horário – 11:00h No evento 25 certificou-se : evento 8, DESPADEC1 O autor intimado, decorrido o prazo, não se manifestou; O réu citado e intimado, decorrido o prazo, não apresentou contestação; O perito agendou a perícia para o dia 29/07/2026, em razão da proximidade da perícia e ausência de patrono constituído nos autos pelo réu, faço os autos Autos conclusos para sentença. É o relatorio. DECIDO. O réu não constituiu advogado nos autos , muito embora tenha sido pessoalmente citado e intimado. Assim, o réu não poderá criar óbice á realização da Diligência Pericial Prévia de Engenharia. De toda sorte, por cautela, i ntime-se o réu, com urgência , pelo Plantão para ciência de que foi designada a Diligência Pericial Prévia de Engenharia, para o dia 29 de JULHO de 2026, QUARTA-FEIRA, 11:00h, no local informado a seguir, considerando o respectivo horário, com o objetivo de desenvolver os levantamentos técnicos necessários para a elaboração do Laudo Pericial Prévio de Engenharia, (...) Local: Rua Taciel Cylleno nº 350 apto 302, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ Data: 29 de julho de 2026, quarta-feira Horário – 11:00h Fica o réu ciente de que não poderá criar embaraços à realizaçao da perícia sob pena de posterior aplicação de multa pessoal. Fica a parte autora e o Sr Perito autorizados se se valerem da presente decisão, como mandado, se necessário , no dia da diligência