3019379-60.2026.8.19.0000

Agravo de Instrumento Nº 3019379-60.2026.8.19.0000/RJ TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda AGRAVANTE : MADELEINE ALCANTARA MATTAR ADVOGADO(A) : GILBERTO DE MIRANDA AQUINO (OAB RJ060124) AGRAVADO : NAZA MARIA HAIDAR ALVIM ADVOGADO(A) : RENATO ANET (OAB RJ045633) AGRAVADO : ADRIANA PEREIRA DA SILVA ALVIM ADVOGADO(A) : RENATO ANET (OAB RJ045633) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Madeleine Alcantara Mattar contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença movida por Adriana Pereira da Silva Alvim e outra, rejeitou a impugnação apresentada pela executada, manteve a homologação do laudo pericial e determinou o prosseguimento do leilão do imóvel penhorado, indeferindo o pedido de realização de nova avaliação do bem. A supramencionada decisão foi proferida nos seguintes termos (evento 15): Retomando-se a análise sobre o pedido de decreto de nulidade do edital, vê-se que a impugnação da executada, que gerou a suspensão do leilão, se amparava na alegação de que havia sido desconsiderado um dos lotes do terreno, uma das casas, ou construções. Alega, no ID 1444: “Isso resultou em um valor de ‘’AVALIAÇÃO TOTAL’’ descrito no edital de leilão (item 2.2) equivocado e em desacordo com a realidade, uma vez que a realidade demonstra existir área maior construída, MAIS DE UMA CASA EDIFICADA DENTRO DOS LOTES, o que evidentemente gera a nulidade do edital que está em dissonância com a realidade do bem que estaria sendo levado à hasta pública.” Dois pontos, no entanto, merecem atenção. Em primeiro lugar, o laudo oficial de ID 1043 levou em conta, corretamente, os dois lotes e suas benfeitorias, ao contrário do que afirma a executada, como se vê expressamente dos Ids 1047/1048, em especial do item 4.1, que aponta exatamente a mesma metragem antes encontrada, aliás, pelo laudo apresentado em 2018 (ID 877) pela própria executada (594m² e 606m²). O valor final encontrado, pela soma dos dois, no laudo oficial, foi, então, o de R$ 1.358.348,05 (ID 1080), exatamente aquele referido no edital do leilão (v. ID 1046). Em segundo lugar, o novo laudo particular da executada, e também o anterior de 2018, não observaram que a penhora recai apenas sobre direito e ação e não sobre propriedade (o que foi observado, no entanto, novamente com acerto, pelo laudo oficial, que atentou para a ausência de escritura definitiva). Assim, se alguma metragem ou soma equivocada foi mencionada pelo edital, como afirma a executada – o que não parece proceder, a julgar pela descrição do imóvel que se vê de fls. 1045 do edital -- isso não alterou, de todo modo, o valor final ali mencionado (R$ 1.358.348,05), condizente com o que foi apurado pelo laudo pericial, atento a ambos os lotes e à mesma metragem mencionada pelo primeiro laudo particular apresentado pela executada no ID 877, com a peculiaridade, repita-se, de que se está aqui a tratar de direito e ação, e não de propriedade. Assoma a esse contexto, desfavorável à insurgência da executada, a intempestividade da impugnação ofertada, ainda que invocasse nulidade, visto que oposta anos após o laudo do qual tinha, ou deveria ter, conhecimento, repetindo impugnação anterior (ID 877) que já havia sido superada pelo laudo pericial, cuja conclusão buscou amparo na mesma metragem em que se baseou o primeiro laudo particular da executada de 2018. Nada a reparar, portanto, no laudo já confeccionado e homologado. O decurso do tempo, aqui atribuível, em princípio, à própria executada, não altera profundamente, por outro lado, o valor discutido -- tampouco é essa a linha de argumentação da executada --, ja que se trata de local abandonado, sem notícias de qualquer valorização a tornar vil o preço encontrado no laudo de ID 1043. DO EXPOSTO, rejeito a impugnação da executada, ratifico a homologação do laudo pericial elaborado pelo expert do juízo e determino o prosseguimento do leilão, com as providências de praxe. Caso seja adotada conduta procrastinatória no processo que tramita desde 2008, poderão ser fixadas as penas requeridas pela exequente. A referida decisão foi mantida em sede de embargos de declaração (evento 25): Com efeito, são cabíveis embargos de declaração quando houver, na decisão judicial, obscuridade ou contradição, ou quando for omitido ponto sobre o qual devia pronunciar-se o juiz ou tribunal. Este é o teor do artigo 1022 do CPC. Da análise dos embargos ofertados (evento 21), fica nítido que a embargante pretende reforma da decisão. Na realidade, a decisão embargada apreciou as circunstâncias do caso concreto, de modo que acolher o recurso ora oposto significaria atribuir amplitude que a lei não lhe confere. Logo, é evidente que tal pretensão foge completamente ao escopo e à finalidade dos declaratórios, cujo cabimento está adstrito às hipóteses do art.1022 do CPC. Do exposto, recebo os embargos, eis que presentes seus requisitos de admissibilidade, contudo NEGO-LHES PROVIMENTO, tendo em vista que o decisum não apresenta obscuridade, contradição ou omissão. Eventual inconformismo deverá ocorrer pela via própria. Deixo por ora de fixar a a multa prevista no artigo 80, inciso VII, c/c artigo 81 do CPC. Preclusa, prossiga-se o leilão, com as providências de praxe. Intimem-se. Em suas razões recursais, a agravante narra que, no cumprimento de sentença nº 0061962-41.2008.8.19.0001, houve a penhora de imóvel de sua titularidade, cuja avaliação teria sido realizada de forma incompleta e equivocada, além de estar defasada pelo decurso de quase cinco anos desde a elaboração do laudo, em 2022. Sustenta que o bem seria levado à hasta pública com valor inferior ao real, pois a perícia deixou de considerar a existência de uma segunda construção no local, denominada “Casa 2”, com aproximadamente 75m², acabada e habitável, contendo instalações elétricas, hidráulicas, portas, janelas, piso, pintura e demais benfeitorias. Relata que a decisão agravada teria interpretado equivocadamente sua insurgência ao considerar que a discussão envolveria a ausência de avaliação de um dos lotes do terreno, quando, na realidade, a controvérsia estaria relacionada ao erro na avaliação das benfeitorias existentes nos lotes 21 e 22, pois o laudo teria considerado apenas uma das construções existentes (“Casa 1”), sem mencionar ou atribuir valor à segunda edificação (“Casa 2”). Argumenta que a avaliação judicial deve corresponder à realidade do bem que será submetido à hasta pública, abrangendo todas as suas características e benfeitorias, e que a existência de duas construções nos lotes demonstra erro na perícia realizada. Sustenta que a situação autoriza a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, inciso I, do Código de Processo Civil, diante do erro na avaliação, bem como pelo inciso II do mesmo dispositivo, em razão da alegada majoração do valor do imóvel após a perícia anterior. Afirma que a penhora sobre direito e ação não afastaria a necessidade de correta avaliação do bem, pois os imóveis levados à hasta pública devem ser avaliados conforme sua realidade, considerando todas as características e benfeitorias existentes. Alega que o valor apurado no laudo oficial, de R$ 1.358.348,05, estaria desatualizado e em desacordo com avaliações apresentadas pela agravante, que indicariam valor aproximado de R$ 3.500.000,00. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação do imóvel, com a correta consideração das benfeitorias existentes nos lotes 21 e 22. O agravado apresentou contrarrazões (evento 3) argumentando que o agravo de instrumento possui caráter manifestamente protelatório, tendo em vista que a agravante busca impedir o prosseguimento do leilão mediante alegações que deveriam ter sido apresentadas oportunamente. Sustenta que a agravante foi intimada em 19/09/2022 para se manifestar sobre a avaliação do imóvel, mas permaneceu inerte, suscitando supostas inconsistências apenas em 25/02/2026, poucos dias antes da realização da primeira praça, razão pela qual teria ocorrido a preclusão temporal da matéria. Afirma que a conduta da agravante representa tentativa de retardar o cumprimento da decisão judicial e a satisfação do crédito em execução, ressaltando que a ação originária tramita desde 2008, com trânsito em julgado ocorrido em agosto de 2015 e penhora do imóvel realizada em novembro de 2018. Defende que não seria possível rediscutir questão já superada pelo decurso do prazo processual. Alega inexistir irregularidade na avaliação do imóvel, destacando que o laudo oficial considerou os dois lotes e suas benfeitorias, com a mesma metragem anteriormente indicada em avaliação apresentada pela própria agravante, tendo o valor final apurado de R$ 1.358.348,05 correspondido ao montante constante do edital de leilão. Sustenta, portanto, que não há falar em avaliação incompleta ou defasada. Defende a condenação da agravante por litigância de má-fé, ao argumento de que houve utilização abusiva dos meios processuais com finalidade exclusivamente protelatória, em afronta aos deveres de lealdade e boa-fé processual previstos no Código de Processo Civil, requerendo a aplicação da multa prevista nos artigos 80, inciso VII, e 81 do Código de Processo Civil. Requer o indeferimento do pedido de efeito suspensivo, o não conhecimento do agravo de instrumento em razão da preclusão temporal e, subsidiariamente, caso ultrapassada essa questão, o desprovimento do recurso, com a condenação da agravante às penas de litigância de má-fé. É o relatório. Decido. Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo ao exame do efeito suspensivo. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Madeleine Alcantara Mattar contra decisão proferida no cumprimento de sentença nº 0061962-41.2008.8.19.0001, que rejeitou a impugnação da executada ao laudo de avaliação e ao edital de leilão dos lotes 21 e 22, ratificando a homologação do laudo pericial e determinando o prosseguimento da hasta pública - decisão mantida, em sede de embargos de declaração, pelo juízo a quo . Sustenta que o bem seria levado à hasta pública com valor inferior ao real, pois a perícia deixou de considerar a existência de uma segunda construção no local, denominada “Casa 2”, com aproximadamente 75m², acabada e habitável, contendo instalações elétricas, hidráulicas, portas, janelas, piso, pintura e demais benfeitorias. Nos termos do parágrafo único, do artigo 995 do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Da detida análise dos autos originais, tem-se que a questão de fato levantada no presente recurso não é nova. Isso porque, já na petição em que a executada veio esclarecer a procedência da presente execução, restou expressamente consignado que o prédio nº 76 da Rua Dr. Alcy Amorim da Cruz - do qual derivam os direitos aquisitivos ora penhorados - foi edificado sobre o terreno do lote nº 01, avançando, ainda, sobre os lotes de nº 21 e 22 do loteamento Marazul. Vale dizer: desde a fase de conhecimento se sabe que a construção existente no local não se circunscreve aos limites de um único lote, mas se estende por três lotes contíguos, dos quais apenas dois - os de nº 21 e 22 - constituem objeto da presente constrição. Foi precisamente dessa premissa fática, já delineada nos autos, que partiu o laudo pericial oficial. Ao proceder à avaliação, o expert do juízo atribuiu a cada um dos lotes penhorados a fração da edificação que sobre eles efetivamente recai - 30,53m² no lote 21 e 124,35m² no lote 22 -, deixando de computar, como de rigor, a porção da mesma construção assentada sobre o lote nº 01. E não poderia ser diferente: o lote nº 01 não integra a presente penhora, tendo sido, aliás, objeto de arrematação autônoma por terceiro, em execução diversa movida contra a mesma executada. Desse modo, incluí-lo na avaliação - ou incluir a parte da edificação que sobre ele repousa - significaria atribuir ao patrimônio da executada, para fins de expropriação, valor econômico que a ela não pertence, o que configuraria, este sim, verdadeiro erro de avaliação. Tal constatação, por si só, é suficiente, neste juízo de cognição sumária, para comprometer a verossimilhança da tese recursal. Ora, se a edificação existente no local é uma única construção que avança por mais de um lote - hipótese que os elementos dos autos, desde a fase de conhecimento, autorizam sustentar -, então a avaliação pericial procedeu exatamente como deveria proceder: mensurou a fração da construção correspondente a cada lote penhorado e excluiu, com acerto técnico, a parte pertencente a imóvel diverso, cuja titularidade e destinação já foram equacionadas em outro feito. Nesse cenário, não há benfeitoria omitida, tampouco construção "esquecida" pelo perito, como sustenta a agravante. O que há é a metragem parcial de uma construção maior - parcial não por deficiência do trabalho pericial, mas porque parcial é, igualmente, a fração dessa construção que integra o objeto da penhora. A agravante, de sua parte, não logra demonstrar, com a segurança que a medida liminar exige, que a construção por ela identificada como "Casa 2" seja, ao revés, uma edificação autônoma, fisicamente distinta e estruturalmente independente daquela já considerada pelo laudo oficial. Ao que tudo indica, trata-se da mesma construção que, desde a origem do processo, se sabe avançar sobre os lotes vizinhos - agora reapresentada sob outro ângulo fotográfico, como se constituísse descoberta recente. E a prova que instrui o recurso não desfaz essa impressão: a mera justaposição de fotografias avulsas do local e de imagem extraída de plataforma de satélite, com contornos traçados pela própria parte e desacompanhada de qualquer elemento técnico que individualize, localize e delimite com precisão a pretensa segunda edificação, não tem força para infirmar laudo pericial homologado, elaborado por profissional da confiança do juízo, submetido ao contraditório e amparado, no que tange à metragem, na mesma constatação que a própria executada já conhecia de longa data - tanto que dela igualmente se valeu o laudo particular que ela mesma apresentou em 2018. Acresça-se que esse ônus probatório se impõe à agravante com particular rigor nas circunstâncias do caso concreto. O processo de origem tramita desde 2008 e a fase de expropriação encontra-se consideravelmente avançada, com laudo homologado, edital publicado e leilão já designado. Por fim, o argumento do tempo decorrido desde a avaliação também não se sustenta. Com efeito, o artigo 873, inciso II, do Código de Processo Civil permite nova avaliação quando se verifica que houve mudança no valor do bem - mas exige prova dessa mudança, e não apenas a contagem dos anos. A jurisprudência que admite a reavaliação pelo lapso temporal pressupõe indícios concretos de descompasso com o mercado, e a agravante não trouxe nenhum elemento técnico idôneo nesse sentido. Digno mencionar que as avaliações de fls. 1476/1478, que apontam valor de cerca de R$ 3.500.000,00, não servem a esse propósito. Primeiro, porque foram produzidas unilateralmente, por profissional contratado pela própria parte agravante, sem a imparcialidade que reveste o trabalho do perito nomeado pelo juízo e sem submissão ao contraditório. Segundo, porque partem de premissa equivocada: computam como pertencente aos lotes penhorados área edificada que não integra a penhora, de modo que o valor maior ali indicado decorre do suposto erro já afastado acima - e não de valorização de mercado autônoma e comprovada. Retirada essa premissa, o que resta é apenas a passagem do tempo, desacompanhada de qualquer prova. Para mais, o intervalo entre a avaliação (2022) e o leilão (2026) não decorreu de inércia do juízo ou da exequente, mas da sucessão de incidentes provocados pela própria executada - exceção de preexecutividade rejeitada e reapresentada em termos idênticos, impugnações ao edital, pedido de multa contra o leiloeiro e embargos de declaração desprovidos. Por certo, quem dá causa à demora não pode invocá-la depois em seu próprio benefício. Acolher a tese significaria premiar a procrastinação e criar um incentivo perverso: quanto mais a parte atrasasse o feito, mais "direito" teria a uma nova perícia - que consumiria outros tantos meses e recomeçaria o ciclo. Tal conduta esbarra na vedação ao comportamento contraditório ( venire contra factum proprium ) e no dever de boa-fé processual (CPC, art. 5º e 6º). No mesmo sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. HOMOLOGAÇAO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA . AGRAVANTE QUE INVIBIALIZA A AVALIAÇÃO DIRETA. 1- A avaliação judicial tem por finalidade aferir preço justo para o imóvel penhorado para que o mesmo possa ser ofertado em hasta pública, sem trazer prejuízos ao credor e ao devedor. 2- Autoriza-se a realização de nova avaliação sobre o bem quando a parte interessada demonstrar a ocorrência de erro na avaliação perpetrada ou dúvida fundada sobre o valor estipulado 3- A fim de corrigir uma avaliação do bem exorbitante ou a preço vil, em consonância com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa, defere-se nova avaliação do bem, quando a parte interessada demonstrar a ocorrência de erro na avaliação perpetrada ou dúvida fundada sobre o valor estipulado. 4- A impugnação, portanto, deve ser fundamentada, uma vez que a avaliação é realizada por pessoa especializada . 5- Avaliação indireta, realizada diante da impossibilidade do auxiliar do Juízo ter acesso ao imóvel, que se encontrava fechado quando se tentou a realização da diligência de avaliação direta . 6- Não há elementos nos autos que indiquem que o imóvel fora subavaliado. 7- Risco eventual de avaliação inferior que assume o executado ao manter o imóvel fechado para o avaliador, impossibilitando a diligência que era do seu interesse, não lhe sendo lícito valer-se de sua inércia para questionar a validade e eficácia do ato . 8- Recurso a que se nega provimento. (TJ-RJ - AI: 00528858320238190000 202300273288, Relator.: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 29/08/2023, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA, Data de Publicação: 30/08/2023) Isso posto, por não vislumbrar a probabilidade do direito, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Considerando que já foram apresentadas as contrarrazões, tornem os autos conclusos após a intimação das partes acerca da presente decisão.