3019257-47.2026.8.19.0000

Agravo de Instrumento Nº 3019257-47.2026.8.19.0000/RJ TIPO DE AÇÃO: Alienação Judicial AGRAVANTE : HENRIQUE FRISCHGESELL FONSECA ADVOGADO(A) : MARCOS TORRES FONSECA (OAB RJ066777) ADVOGADO(A) : JOÃO ALFREDO BARBOSA NETO (OAB RJ124627) ADVOGADO(A) : HENRIQUE FRISCHGESELL FONSECA (OAB RJ117232) AGRAVADO : CASA MANOEL FONSECA LTDA ADVOGADO(A) : RAPHAEL GONCALVES MYRRHA (OAB RJ245721) ADVOGADO(A) : MARCIO MOTA SPACEK MYRRHA (OAB RJ091757) DESPACHO/DECISÃO DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de cumprimento de sentença oriundo de ação de extinção de condomínio julgada procedente e transitada em julgado, no bojo da qual as partes celebraram, em 6 de fevereiro de 2026, acordo homologado judicialmente, tendo por objeto a aquisição, pela autora, da fração ideal de 40% do imóvel denominado Casa Manoel Fonseca, pelo preço de R$ 1.166.004,60 (um milhão, cento e sessenta e seis mil quatro reais e sessenta centavos), integralmente pago na data da assinatura, sob incidência de cláusula penal recíproca de 10%. Sobrevindas as manifestações das partes, controvertem elas sobre (i) a extensão do objeto do negócio — se restrito à Matrícula nº 2.874 (subsolo) ou abrangente também da Matrícula nº 2.875 (loja) — e (ii) a exigibilidade da cláusula penal de R$ 116.600,46 (cento e dezesseis mil e seiscentos reais e quarenta e seis centavos), imputada ao inadimplemento da obrigação de registrar a escritura definitiva. Decido. Quanto à extensão do objeto do negócio jurídico, sustentou o executado que a alienação teria recaído apenas sobre a Matrícula nº 2.874, correspondente ao subsolo, permanecendo excluída a Matrícula nº 2.875, referente à loja, ao argumento de que esta última não foi expressamente mencionada no termo de acordo. A parte exequente, de outro lado, aduziu que a ausência de referência à Matrícula nº 2.875 configura mero erro material, tendo o negócio recaído sobre a integralidade da fração de 40% do imóvel - loja e subsolo. A tese defensiva não subsiste ao exame da prova dos autos nem ao regramento da interpretação dos negócios jurídicos. Registre-se, de início, que a própria natureza da demanda — extinção de condomínio de bem indivisível, na forma dos arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil — é incompatível com a fragmentação pretendida pelo executado. Com efeito, bem indivisível é o que não se pode fracionar sem alteração de substância, diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destina, admitindo, ademais, o art. 88 do Código Civil que bens naturalmente divisíveis se tornem indivisíveis por vontade das partes. No caso, a prova audiovisual produzida e anexada à petição de Evento 13.1 demonstra que o acesso ao subsolo se dá exclusivamente pelo interior da loja, inexistindo autonomia física ou funcional entre os ambientes, que compõem um único conjunto imobiliário. Trata-se, pois, de bem indivisível, cuja alienação parcial — subsolo sem loja — se revela materialmente inviável. Superada a premissa fática, a alegação do executado esbarra, ainda, na regra basilar de interpretação dos negócios jurídicos. Dispõe o art. 112 do Código Civil: Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Em idêntico sentido, o art. 113 do Código Civil determina que o negócio seja interpretado conforme a boa-fé, atribuindo-se-lhe o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração e que corresponda à racionalidade econômica do ajuste. Ora, o conjunto probatório dos autos revela, de forma convergente e inequívoca, que a real intenção das partes foi a alienação da integralidade da fração de 40% do imóvel, senão vejamos. A correspondência matemática entre o preço e o valor do bem integral. O preço pago — R$ 1.166.004,60 — corresponde exatamente a 40% do valor pericial atualizado do imóvel, fixado em R$ 2.915.011,50, apurado com base em laudo que avaliou o conjunto imobiliário como unidade única, sem segregação entre loja e subsolo. Fosse a negociação restrita ao subsolo, o preço jamais coincidiria com 40% do valor do todo — o que evidencia, pela racionalidade econômica do ajuste (art. 113, § 1º, V, do Código Civil), que o objeto foi a fração integral. Some-se a isso, o comportamento das partes posterior à celebração (art. 113, § 1º, I, do Código Civil), em que ambas requereram, no acordo, a extinção do processo em razão da composição integral do litígio. Subsistisse controvérsia sobre a propriedade da loja (Matrícula nº 2.875), não haveria razão para pleitear a extinção definitiva do feito, remanescendo litígio quanto a parcela significativa do bem. Além disso, o comportamento anterior do próprio executado, que sempre recebeu aluguéis correspondentes à sua fração de 40% sobre o imóvel integralmente considerado, e não apenas sobre o subsolo ou a loja isoladamente, reconhecendo, na prática, a indivisibilidade e a unidade do bem. Diante desse quadro, a tentativa do executado de conferir peso literal à omissão da Matrícula nº 2.875 — para dela extrair a exclusão da loja do objeto do negócio — colide frontalmente com os arts. 112 e 113 do Código Civil e com toda a sua conduta anterior e posterior ao ajuste, configurando comportamento contraditório que não merece amparo. Por tais razões, declaro que o objeto do negócio jurídico celebrado entre as partes abrangeu a integralidade da fração ideal de 40% do imóvel denominado Casa Manoel Fonseca, compreendendo conjuntamente a loja (Matrícula nº 2.875) e o subsolo (Matrícula nº 2.874), rejeitando a tese de que a alienação teria se restringido a apenas uma das matrículas. A outro giro, a cláusula penal, na forma do art. 408 do Código Civil, incide de pleno direito quando o devedor, culposamente, deixa de cumprir a obrigação ou se constitui em mora: Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. O dispositivo exige culpa, não dolo, abrangendo aquela a negligência, a imprudência e a imperícia. A tese defensiva, ao sustentar que o executado "não agiu de forma dolosa" para impedir o registro, parte de premissa equivocada, já que a ausência de dolo não afasta a penalidade, bastando conduta culposa que tenha dado causa ao descumprimento. No caso, o inadimplemento da obrigação de registrar a escritura no prazo de sessenta dias (esgotado em 6 de abril de 2026) é imputável ao executado, ao menos a título de negligência. Ainda que se reconheça origem cartorária no equívoco registral por ele invocado, tal irregularidade — segundo a própria narrativa defensiva, remontando a data muito anterior ao acordo — não constitui fato superveniente, imprevisível e inevitável, e, portanto, não configura caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade. Ao contrário, sendo o executado advogado, e tramitando a ação desde 2014 (com inventário instaurado ainda em 1999), competia-lhe verificar a regularidade da cadeia dominial da fração que se comprometia a transmitir, sobretudo antes de receber R$ 1.166.004,60 (um milhão, cento e sessenta e seis mil quatro reais e sessenta centavos). Não o tendo feito, e havendo protocolizado o requerimento perante a serventia apenas em 25 de maio de 2026 — quase cinquenta dias após o esgotamento do prazo contratual —, o inadimplemento decorreu, no mínimo, de conduta culposa a ele imputável, o que atrai a incidência da cláusula penal (art. 408 do Código Civil). Não socorre ao executado a alegação de abusividade ou excessividade da penalidade. A cláusula foi livremente pactuada, em caráter recíproco, entre partes capazes, tendo sido, conforme incontroverso, sugerida pelo próprio executado. Sua pretensão de afastá-la apenas quando o inadimplemento recaiu sobre a própria obrigação esbarra na força obrigatória dos contratos, na boa-fé objetiva e na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Tampouco é caso de redução equitativa da penalidade. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução apenas quando "a obrigação principal tiver sido cumprida em parte" ou quando "o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio" — hipóteses não configuradas. A obrigação de registrar a escritura não foi cumprida sequer em parte no prazo, e o percentual de 10% sobre o valor do negócio, longe de manifestamente excessivo, situa-se em patamar proporcional à envergadura econômica da transação, não se demonstrando desproporção entre a multa e a finalidade coercitiva da cláusula. Reconhecida a exigibilidade e afastada a redução, declaro devida a cláusula penal no valor de R$ 116.600,46 (cento e dezesseis mil e seiscentos reais e quarenta e seis centavos), que se incorpora ao crédito exequendo, somando-se os honorários advocatícios sucumbenciais já reconhecidos e transitados em julgado. Assim, definidos o objeto do negócio e a exigibilidade da cláusula penal, e uma vez que o crédito ora reconhecido é líquido, certo e exigível — composto pela cláusula penal de R$ 116.600,46 (cento e dezesseis mil e seiscentos reais e quarenta e seis centavos) e pelos honorários sucumbenciais —, impõe-se instrumentalizar o cumprimento da obrigação de pagar quantia certa, na forma do art. 523 do Código de Processo Civil. Em relação à expedição de ofícios às serventias extrajudiciais para esclarecimento da situação dominial das matrículas nº 2.874 e nº 2.875, notadamente diante da certidão juntada pelo executado como fato novo, que noticia retificação de ofício da titularidade, e da dúvida quanto a ter o genitor do executado figurado, ou não, como proprietário registral, o pedido merece deferimento. A elucidação da cadeia dominial do imóvel é providência de interesse do juízo e das partes, seja para conferir segurança à declaração de que o acordo celebrado entre as partes abrangeu a totalidade do imóvel, seja para viabilizar o regular registro da transmissão e resguardar eventuais direitos das partes. A requisição de informações às serventias extrajudiciais insere-se nos poderes instrutórios do juízo e não prejudica o cumprimento da obrigação de pagar ora reconhecida, do qual é independente. No que toca ao pedido de penhora dos direitos aquisitivos (ou dos próprios imóveis) situados na Rua Coronel Carlos Gonçalves de Araújo, nº 71 e nº 73 (Matrícula nº 2.496), adquiridos pelo executado, sob duplo fundamento: garantir a presente execução e assegurar eventual ação anulatória, caso venha a se comprovar que o executado não era titular da integralidade dos 40% alienados, não assiste razão à parte requerente. Quanto ao primeiro fundamento (garantia da presente execução), o pedido é, neste momento, prematuro. Reconhecido o crédito e determinada a intimação do executado para pagamento voluntário na forma do art. 523 do Código de Processo Civil, a constrição patrimonial pressupõe o transcurso in albis do prazo legal, quando então se expede o mandado de penhora e avaliação. Antecipar a penhora antes de oportunizado o pagamento subverteria o rito e oneraria desnecessariamente o executado, em afronta ao art. 805 do Código de Processo Civil, segundo o qual a execução se faz pelo modo menos gravoso. Registro, contudo, que os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda são bens penhoráveis, na forma do art. 835, XII, do Código de Processo Civil, de modo que, não havendo pagamento voluntário, a constrição poderá recair sobre tais direitos, observada a vedação ao excesso de penhora. Quanto ao segundo fundamento (assegurar eventual ação anulatória futura), o pedido não comporta acolhimento nestes autos. A tutela de urgência de natureza cautelar pressupõe a probabilidade do direito e o perigo de dano (art. 300 do Código de Processo Civil) e vincula-se a uma pretensão principal — no caso, uma ação anulatória que sequer foi ajuizada e cujo próprio cabimento depende de fato ainda incerto (a eventual demonstração de que o executado não era titular dos 40%). Deferir, desde já e nestes autos de cumprimento de sentença, constrição patrimonial para garantir demanda futura, meramente cogitada, careceria de fundamento processual e importaria em antecipação de medida acautelatória sem os respectivos pressupostos. Ante o exposto: a) DECLARO que o objeto do negócio jurídico abrangeu a integralidade da fração ideal de 40% do imóvel denominado Casa Manoel Fonseca (loja — Matrícula nº 2.875 — e subsolo — Matrícula nº 2.874); b) RECONHEÇO a exigibilidade da cláusula penal e a DECLARO devida no valor de R$ 116.600,46 (cento e dezesseis mil e seiscentos reais e quarenta e seis centavos), afastadas as teses de ausência de culpa, abusividade e redução equitativa; c) DEFIRO a expedição de ofícios ao 2º Ofício de Registro de Imóveis e ao 1º Ofício de Notas de Barra do Piraí, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, prestem esclarecimentos e apresentem: (a) o histórico registral completo das Matrículas nº 2.874 e nº 2.875 e de sua matrícula de origem (nº 421), com cópia integral dos assentos e das averbações de ofício noticiadas; (b) informação sobre a titularidade atual e o percentual de cada coproprietário; (c) o estágio do registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 13 de março de 2026; e (d), quanto ao Tabelionato, a documentação e as diligências que embasaram a lavratura da referida escritura. d) INDEFIRO, por ora, o pedido de penhora dos imóveis/direitos aquisitivos da Matrícula nº 2.496, ressalvada a reapreciação após o prazo do art. 523 do CPC; e) DETERMINO à parte exequente que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente planilha atualizada e discriminada do débito, contemplando, de forma individualizada, a cláusula penal (R$ 116.600,46 - cento e dezesseis mil e seiscentos reais e quarenta e seis centavos) e os honorários advocatícios sucumbenciais, com correção monetária e juros até a data da apresentação; f) Apresentada a planilha, INTIME-SE o executado para que, no prazo de 15 (quinze) dias, pague o débito, sob pena de acréscimo de multa de 10% e de honorários de 10%, na forma do art. 523, caput e § 1º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se.” Em seu recurso, pretende a parte ré a reforma da decisão, com a concessão de efeito suspensivo, alegando que a demanda de dissolução de condomínio restringiu-se ao imóvel matriculado sob o nº. 2.874, não englobando o imóvel matriculado sob o nº. 2.875, já que a matrícula atinente ao referido imóvel não foi acostada aos autos, e que não há a alegada indivisibilidade do imóvel constituído por duas matrículas distintas. Afirma o agravante ser incabível a execução da cláusula penal estabelecida no termo de acordo, atinente a mora no registro da escritura no prazo de 60 dias, uma vez que o óbice ao registro da escritura decorreu de exigência formulada pela própria serventia extrajudicial (2º Ofício de Registro de Imóveis), relativa à irregularidade registral pretérita, originada no inventário do espólio do seu genitor, autuado ainda em 1999 — muitos anos antes da celebração do acordo ora em cumprimento. Por fim, entende ser incabível a expedição dos ofícios deferidos no item “c” da decisão agravada, devendo o processo ser suspenso para não cumprimento do determinado nos itens “e” e “f” da decisão até a apreciação do mérito deste recurso. É o relatório. Passa-se a decidir. A concessão de efeito suspensivo em sede de agravo de instrumento exige a presença, cumulativa, de dois requisitos: a probabilidade de êxito da agravante e o perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso em exame, não estão presentes esses requisitos. Isso porque, ao contrário do afirmado pelo agravante, a demanda foi ajuizada visando a dissolução de condomínio do imóvel na totalidade, que contempla ambas as matrículas – 2.784 e 2.785. Tanto é assim que o perito do juízo, em seu laudo pericial (item 114 – evento 325), apresenta a seguinte descrição do imóvel: “O imóvel é composto por área total de 267,51m² (duzentos e sessenta e sete e cinquenta e um metros quadrados) de área edificada, sendo 139,62m² no primeiro andar e 123,76m² no subsolo, conforme se apresenta no RGI, matrícula 2.784/2.785, além da área de mezanino. (Cópia RGI anexa). No piso térreo “primeiro andar”, o imóvel é composto por salão livre com prateleiras e balcão onde funciona a loja Casa Manoel Fonseca. Aos fundos da loja tem um caixa, atrás do caixa tem área de estoque de mercadorias com prateleiras e um Mezanino com 02 escritórios, acesso por escada, medindo 4,70 x 3,30 x 1,93 de pé direito. Na frente da loja tem outro Mezanino apenas para guarda de materiais medindo 3,88 x 4,21 x 2,49 altura. O subsolo é composto por salão utilizado como depósito, contendo 02 banheiros e vestiário dos funcionários e uma copa, utilizada como cozinha.” O valor apurado pelo perito, na integralidade do imóvel, foi de R$ R$ 2.130.000,00, em laudo elaborado em agosto de 2020. Considerando a fração de 40%, obtém-se o valor de R$ 852.000,00, condizente com o valor acordado. Ademais, o que se tem, pelo contexto fático-probatório da demanda, é que o agravado sempre pretendeu a dissolução de condomínio da integralidade do imóvel que, repise-se, ainda que constituído por duas matrículas, sempre foi considerado como um único conjunto imobiliário, sobretudo por não se mostrar viável, no caso, a alienação do subsolo sem o primeiro andar. Em relação à execução da cláusula penal, nota-se, pelo termo de acordo, em sua cláusula quinta, que era obrigação do vendedor-agravante providenciar a íntegra da documentação pertinente à elaboração da escritura definitiva do imóvel, sob pena de multa no percentual de 10% sobre o valor da venda. Considerando que há nos autos provas de que essa transferência não pôde ser realizada por óbices documentais, cabível a cobrança de multa acordada. Ainda que o agravante alegue que tal impedimento decorre de um erro cartorário, tal fato não pode ser imputado ao agravado, cabendo ao agravante adotar os meios cabíveis para comprovação de tal alegação e, se for o caso, obter o ressarcimento dos prejuízos decorrentes do suposto erro. O que se tem, portanto, é que não se mostra provável o êxito do agravante. Também não demonstrou o agravante qualquer situação de risco de ocorrência de lesão irreparável ou a urgência na medida a ponto de não se poder aguardar sequer o tempo necessário para o processamento e julgamento deste agravo de instrumento. Por esta razão, INDEFERE-SE O REQUERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO PRETENDIDO PELO AGRAVANTE. À parte agravada para contrarrazões. Após, retornem os autos conclusos. Rio de Janeiro, na data da assinatura eletrônica. DES. ALEXANDRE FREITAS CÂMARA Relator