3015070-93.2026.8.19.0000

Agravo de Instrumento Nº 3015070-93.2026.8.19.0000/RJ TIPO DE AÇÃO: IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano AGRAVANTE : ARQUIAS CORDEIRO 85 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SP ADVOGADO(A) : MARCOS VINICIUS ALVES DE MENEZES (OAB RJ246818) ADVOGADO(A) : MARCELO CHALHOUB BARBIERI (OAB RJ047083) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por ARQUIAS CORDEIRO 85 – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra a decisão proferida no Evento 30 dos autos da Execução Fiscal nº 3068048-78.2025.8.19.0001, em curso perante a 12ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital. Confira-se: “Trata-se de ação de execução fiscal proposta pelo Município do Rio de Janeiro em face de ARQUIAS CORDEIRO 85 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTADA, visando à cobrança de créditos tributários decorrentes do inadimplemento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e da Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo (TCDL) relativos aos exercícios de 2021, 2022 e 2023. A petição inicial aponta como objeto da tributação o imóvel localizado na Rua Arquias Cordeiro, nº 85, Meier, sob a inscrição imobiliária municipal nº 3153861-4. Citada por via postal, a sociedade executada opôs exceção de pré-executividade arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da relação processual e tributária. Sustentou que firmou apenas contrato de promessa de compra e venda com a proprietária registral do bem, Supervia Concessionária de Transporte Ferroviário S/A, restando expressamente convencionado que a imissão na posse somente ocorreria com a outorga da escritura definitiva, ato que jamais se realizou. Aduziu que a promitente vendedora descumpriu obrigações contratuais essenciais e entregou o imóvel com metragens e pendências administrativas que inviabilizaram o empreendimento imobiliário planejado, o que ensejou o ajuizamento de ação de rescisão contratual perante a 21ª Vara Cível da Capital. Informou também que, em execução fiscal pretérita referente a exercícios anteriores, a real proprietária assumiu a posse do imóvel e a condição de devedora dos tributos ao aderir a programa de parcelamento. O Município do Rio de Janeiro apresentou manifestação em resposta ao incidente, pugnando pela rejeição integral da exceção de pré-executividade e pelo regular prosseguimento da cobrança. Sustentou que o Registro Geral de Imóveis demonstra a averbação da promessa de compra e venda em favor da executada, circunstância que confere publicidade e ampara a eleição do sujeito passivo por parte da administração tributária, que possui a faculdade de demandar o proprietário, o possuidor ou o promitente comprador. Argumentou que os alegados descumprimentos de obrigações civis e a existência de ação judicial de rescisão de contrato pendente de julgamento definitivo configuram convenções particulares absolutamente inoponíveis ao Fisco. Salientou que a execução fiscal anterior apontada pela executada versa sobre inscrição imobiliária diversa e que o parcelamento lá realizado não produziu qualquer julgamento de mérito capaz de vincular este juízo. Subsidiariamente, requereu que, em caso de acolhimento da exceção, seja afastada a condenação em honorários advocatícios por força do princípio da causalidade, visto que a executada descumpriu obrigações cadastrais acessórias perante a repartição fiscal. DECIDO. Cuida-se de matéria de ordem pública, concernente às condições específicas da tutela executiva, e, portanto, passível de apreciação de ofício por parte deste Juízo. A propriedade imobiliária, conforme as normas insculpidas no artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, permanecendo o alienante na condição de proprietário enquanto não realizado o referido ato. Todavia, a legislação tributária nacional atribui ao legislador municipal e à autoridade administrativa a faculdade de eleger, dentre os sujeitos que guardam relação jurídica direta com o fato gerador, aquele contra quem será direcionada a cobrança do crédito tributário. Trata-se de prerrogativa que visa garantir a eficiência da arrecadação e a supremacia do interesse público sobre o privado nas relações de custeio estatal. A definição da sujeição passiva do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana encontra-se expressamente prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional, o qual estabelece que contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Em âmbito local, o Código Tributário do Município do Rio de Janeiro reflete idêntico comando normativo no caput de seu artigo 62, estendendo expressamente a condição de sujeitos passivos aos promitentes compradores. O registro da promessa de compra e venda na matrícula imobiliária confere eficácia real ao direito de aquisição do promitente comprador, tornando pública e oponível a terceiros a sua vinculação jurídica com o imóvel. A partir do momento em que o contrato preliminar é levado a registro público, a promitente compradora passa a integrar a cadeia de responsabilidade do imóvel por obrigações decorrentes da própria coisa. Essa vinculação formal autoriza o Fisco a promover o lançamento tributário e a subsequente execução fiscal contra o titular do direito real de aquisição registrado. Os argumentos deduzidos pela executada acerca da ausência de imissão de posse e da existência de descumprimentos de cláusulas contratuais por parte da promitente vendedora pertencem estritamente ao plano das relações obrigacionais civis de natureza privada. O artigo 123 do Código Tributário Nacional preceitua, de forma taxativa, que as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. Os efeitos de eventuais descumprimentos bilaterais ou de cláusulas que posterguem a posse limitam-se ao âmbito de responsabilidade civil entre os contratantes, devendo ser resolvidos em perdas e danos na via processual adequada, sem o condão de desconstituir as obrigações tributárias instituídas por lei. De igual sorte, o ajuizamento de ação de rescisão contratual pela promitente compradora em face da promitente vendedora não afasta a legitimidade tributária da executada enquanto não sobrevier provimento jurisdicional definitivo, transitado em julgado, que decrete a desconstituição do negócio jurídico e ordene o cancelamento do respectivo registro imobiliário. A existência do processo cível em andamento constitui mera expectativa de direito à rescisão contratual, mantendo-se íntegro e eficaz o vínculo decorrente da promessa de compra e venda registrada durante o período de ocorrência dos fatos geradores. A cobrança da Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo (TCDL) segue a mesma sorte do imposto principal. Sendo o fato gerador da taxa a prestação potencial ou efetiva de serviço público específico e divisível voltado ao imóvel, a sujeição passiva recai sobre os mesmos sujeitos responsáveis pelo imposto predial territorial, vinculando a promitente compradora registrada nos cadastros imobiliários oficiais. Conclui-se, portanto, que a sociedade executada detém plena legitimidade passiva para figurar no polo passivo da presente execução fiscal, uma vez que a promessa de compra e venda devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis a vincula legalmente ao bem tributado, sendo ineficazes perante a Fazenda Pública as convenções e disputas particulares de índole estritamente civil. Pelo exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade e determino o prosseguimento do feito. I-se. 2. Considerando que a dívida permanece em cobrança no Sistema da Dívida Ativa, impõe-se o regular prosseguimento do feito executivo, com a penhora do imóvel. 3. No tocante à formalização do ato, contudo, revela-se desnecessária a lavratura de termo apartado, uma que a própria decisão judicial contém todos os elementos necessários à sua execução. Com efeito, a prática forense e os princípios da celeridade e da economia processual (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal) autorizam que o próprio decisum sirva como mandado ou termo, evitando a repetição de atos meramente formais e desprovidos de utilidade prática. A exigência de lavratura de termo apartado ou de repetição formal do comando judicial não agrega qualquer utilidade prática ao ato, configurando providência meramente burocrática, incompatível com a racionalização do procedimento executivo e com a busca pela efetividade da prestação jurisdicional. Assim, estando o comando judicial suficientemente claro e completo, a própria decisão se mostra apta a instrumentalizar o ato executivo, pelo que determino o prosseguimento do feito com a penhora do imóvel, valendo a presente decisão como o respectivo termo. 4. Providencie, o cartório, a intimação do executado, na forma do que dispõe o artigo 12 da LEF para a propositura de embargos e inclua-se o feito no localizador AG. PROPOSITURA DE EMBARGOS. EF .” Na decisão agravada, o Juízo de origem rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela executada, afastando a alegação de ilegitimidade passiva quanto à cobrança de créditos de IPTU e TCDL incidentes sobre o imóvel situado na Rua Arquias Cordeiro nº 85, Méier, referentes aos exercícios de 2021, 2022 e 2023. Na mesma oportunidade, determinou o regular prosseguimento da execução fiscal, com a penhora do imóvel objeto da cobrança. Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que não ostenta a condição de contribuinte dos tributos exigidos, porquanto, embora figure como promitente compradora do imóvel, jamais teria sido imitida na posse do bem. Afirma que a própria escritura de promessa de compra e venda estabeleceu que a imissão na posse somente ocorreria por ocasião da celebração da escritura definitiva, a qual nunca chegou a ser formalizada. Aduz, ainda, que a promitente vendedora, SuperVia Concessionária de Transporte Ferroviário S.A., permaneceu na posse e na propriedade do imóvel, circunstância que teria sido expressamente reconhecida por ela em execução fiscal anteriormente ajuizada envolvendo o mesmo endereço. Sustenta, por fim, que a interpretação conferida pelo Juízo de origem ao artigo 62 do Código Tributário Municipal demanda exame mais aprofundado, notadamente diante da discussão acerca da efetiva transferência da posse do bem. Requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o prosseguimento dos atos executivos decorrentes da decisão agravada, notadamente a efetivação da penhora determinada pelo Juízo de origem e demais medidas constritivas eventualmente correlatas, até ulterior deliberação deste Relator. Ao final, postula o provimento do recurso para reformar a decisão recorrida, reconhecendo-se a alegada ilegitimidade passiva da agravante em relação aos créditos tributários exequendos, com o acolhimento da exceção de pré-executividade e a consequente extinção da execução fiscal em seu desfavor. É o relatório. A presente análise limita-se ao exame do pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado pela agravante, nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil. Cuida-se de cognição necessariamente sumária, voltada exclusivamente à aferição da plausibilidade jurídica da pretensão recursal e da existência de risco de dano decorrente da imediata produção dos efeitos da decisão agravada, sem que isso importe antecipação do julgamento do mérito do recurso. Assim, não cabe, neste momento processual, firmar conclusão definitiva acerca da alegada ilegitimidade passiva da agravante, mas apenas verificar se a controvérsia instaurada nos autos recomenda, por cautela, a preservação da utilidade prática do agravo até seu ulterior julgamento. Pois bem. Em juízo de cognição sumária, próprio da apreciação do pedido de tutela recursal, verifica-se a presença de elementos aptos a evidenciar a plausibilidade jurídica da insurgência deduzida pela agravante, não porque se possa, desde logo, concluir pela alegada ilegitimidade passiva, mas porque a controvérsia instaurada nos autos revela densidade jurídica incompatível com solução imediata e inequívoca em desfavor da recorrente. A discussão recursal gravita em torno da condição da agravante como sujeito passivo dos créditos de IPTU e TCDL incidentes sobre o imóvel situado na Rua Arquias Cordeiro nº 85, Méier, objeto das CDAs relativas aos exercícios de 2021, 2022 e 2023. A decisão recorrida reputou suficiente, para fins de legitimação passiva, a existência de promessa de compra e venda registrada, concluindo que tal circunstância autorizaria o direcionamento da cobrança fiscal em face da promitente compradora. Todavia, a documentação trazida aos autos revela a existência de particularidades que recomendam exame mais aprofundado da matéria. Com efeito, a agravante sustenta que jamais foi imitida na posse do imóvel, apontando cláusula expressa da escritura de promessa de compra e venda segundo a qual a posse somente seria transferida por ocasião da celebração da escritura definitiva, ato que, ao menos em tese, não chegou a ser concretizado. Tal circunstância constitui elemento relevante para a análise da controvérsia e impede que a questão seja reduzida, neste momento processual, à mera constatação da existência de registro da promessa de compra e venda. A relevância da discussão mostra-se ainda mais evidente diante da norma invocada pela recorrente. Dispõe o art. 62 da Lei Municipal nº 691/1984 que "Contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título", acrescentando o parágrafo único que "São também contribuintes os promitentes-compradores imitidos na posse, os posseiros, ocupantes ou comodatários de imóveis pertencentes à União, aos Estados, aos Municípios, ou a quaisquer outras pessoas isentas do imposto ou a ele imunes". A interpretação e o alcance desse dispositivo, à luz do quadro fático delineado pela agravante, especialmente quanto à alegada ausência de imissão na posse, constituem questões que não se mostram passíveis de solução exauriente nesta fase processual. No mesmo sentido, estabelece o art. 34 do Código Tributário Nacional, em sua redação vigente, que "Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". A adequada subsunção dos fatos narrados aos conceitos jurídicos previstos no referido dispositivo exige análise mais aprofundada da relação efetivamente mantida entre a agravante e o imóvel tributado, sobretudo diante da alegação de inexistência de posse e das particularidades decorrentes da execução do negócio jurídico celebrado entre as partes. Também não se mostra desprovido de relevância, para fins de aferição da plausibilidade da tese recursal, o fato de a agravante ter juntado cópia de manifestação apresentada pela SuperVia Concessionária de Transporte Ferroviário S.A. na Execução Fiscal nº 0370167-05.2016.8.19.0001 (Evento 7, ANEXO8), na qual a referida sociedade afirmou que o imóvel localizado na Rua Arquias Cordeiro nº 85 permanecia sob sua propriedade e posse, bem como informou a adesão a parcelamento dos débitos tributários então discutidos. Dessa forma, sem qualquer antecipação do juízo definitivo acerca da legitimidade tributária da agravante, constata-se a existência de controvérsia jurídica relevante e documentalmente amparada sobre a efetiva vinculação da recorrente ao fato gerador dos tributos exequendos, circunstância suficiente para evidenciar, em exame perfunctório, a plausibilidade da pretensão recursal deduzida nos autos. Em paralelo, a plausibilidade da pretensão recursal também decorre da constatação de que a controvérsia submetida a exame transcende a simples verificação da existência de promessa de compra e venda registrada, envolvendo circunstâncias fáticas e jurídicas que demandam apreciação mais aprofundada do que aquela compatível com o atual estágio processual. Com efeito, não se discute nos autos apenas a existência de vínculo negocial entre a agravante e a proprietária registral do imóvel, mas os efeitos concretos produzidos por essa relação jurídica ao longo do tempo e sua repercussão na definição do sujeito passivo da obrigação tributária. A agravante sustenta que o negócio jamais alcançou sua finalidade econômica e jurídica, apontando a impossibilidade de celebração da escritura definitiva, a alegada ausência de transferência da posse e a persistência de pendências registrais e urbanísticas relacionadas ao imóvel. Tais alegações não se encontram desacompanhadas de suporte documental, tendo a agravante instruído a exceção de pré-executividade com cópias da ação de rescisão contratual nº 0440255-05.2015.8.19.0001, ajuizada em face da SuperVia Concessionária de Transporte Ferroviário S.A. (Evento 7, ANEXO5), bem como com decisão saneadora que delimitou como ponto controvertido a apuração de eventual descumprimento contratual relacionado à regularização dos imóveis negociados (Evento 7, ANEXO6) e laudo pericial técnico produzido naquele feito (Evento 7, LAUDO7). Assim, merece relevo o fato de que a ação de rescisão contratual nº 0440255-05.2015.8.19.0001 foi proposta ainda no ano de 2015, portanto muito antes da constituição dos créditos tributários ora executados, sendo fundamentada justamente na alegada inviabilidade de concretização do negócio jurídico firmado entre as partes. Conforme narrado na petição inicial da referida ação de rescisão contratual (Evento 7, ANEXO5), a autora apontou divergências de metragem, inconsistências registrais, exigências urbanísticas pendentes, dificuldades relacionadas ao PAA aplicável ao local, além de alegados obstáculos que teriam inviabilizado a implantação do empreendimento imobiliário originalmente concebido para os imóveis negociados. A relevância dessas circunstâncias mostra-se ainda mais evidente diante das conclusões alcançadas no laudo pericial elaborado no processo nº 0440255-05.2015.8.19.0001 e trazido aos presentes autos pela agravante (Evento 7, LAUDO7). No referido laudo (Evento 7, LAUDO7), o perito judicial consignou que os terrenos nº 85 e nº 17 foram originalmente negociados com áreas de 8.920,00 m² e 537,64 m², respectivamente, registrando posteriormente alterações para 8.949,98 m² e 296,67 m², além de apontar a existência de faixa non aedificandi, área de recuo e pendências relacionadas à regularização urbanística do empreendimento. Ao responder aos quesitos formulados pelas partes, o expert concluiu expressamente, conforme consignado no Evento 7, LAUDO7, que "não é possível a implantação do empreendimento imobiliário no conjunto de lotes, mais especificamente no lote nº 85, como foi projetado pela empresa autora", registrando, ainda, a persistência de obstáculos à implementação do empreendimento idealizado. Embora tais elementos não permitam, por si sós, definir a responsabilidade tributária das partes envolvidas, tampouco conduzam automaticamente ao reconhecimento da ilegitimidade passiva alegada pela agravante, eles evidenciam que o caso concreto apresenta peculiaridades substanciais, relacionadas à própria execução do contrato de promessa de compra e venda, à efetiva disponibilidade econômica do imóvel e à alegada ausência de transferência da posse, circunstâncias que recomendam cautela antes da consolidação de medidas executivas potencialmente gravosas. Acresce observar que a própria decisão agravada reconhece a existência de ação de rescisão contratual envolvendo o imóvel objeto da cobrança, embora tenha concluído pela irrelevância da demanda para fins de definição da legitimidade tributária da executada. A correção ou não dessa conclusão constitui justamente matéria submetida ao crivo deste recurso, não se mostrando adequado, nesta fase de cognição sumária, esvaziar a utilidade do agravo mediante a antecipação prática dos efeitos da decisão recorrida antes do exame mais aprofundado da controvérsia. Por essas razões, a complexidade das circunstâncias que permeiam a relação jurídica discutida nos autos, associada ao conjunto documental apresentado pela agravante, revela a necessidade de preservação da cognição exauriente a ser desenvolvida quando do julgamento do mérito recursal, recomendando-se, por cautela, a manutenção do estado atual da execução até que a matéria possa ser apreciada de forma mais aprofundada pelo órgão jurisdicional competente. Também se mostra presente, em cognição sumária, o requisito consistente no risco de dano grave ou de difícil reparação decorrente da imediata produção dos efeitos da decisão agravada, conforme exigem os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil. Dispõe o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, em sua redação vigente, que: "A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso." Por sua vez, estabelece o art. 1.019, inciso I, do mesmo diploma legal: "Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;" No caso concreto, a decisão recorrida não se limitou à rejeição da exceção de pré-executividade oposta pela executada. Além de afastar a alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela agravante, o Juízo de origem determinou expressamente o regular prosseguimento da execução fiscal e a realização da penhora do imóvel objeto da cobrança, consignando, inclusive, que a própria decisão valeria como termo para instrumentalização do ato constritivo. Trata-se, portanto, de situação em que o risco não se apresenta hipotético ou remoto. Ao contrário, decorre diretamente do conteúdo da própria decisão agravada, que autorizou o avanço da atividade executiva sobre bem cuja vinculação jurídica à agravante constitui justamente o núcleo da controvérsia submetida à apreciação deste Tribunal. Nesse contexto, a continuidade da marcha executiva possui aptidão para produzir consequências processuais relevantes antes mesmo do exame definitivo da insurgência recursal. Ainda que os atos constritivos sejam, em tese, reversíveis, não se pode ignorar que sua efetivação acarreta restrições patrimoniais concretas e potencialmente gravosas, sobretudo em hipótese na qual a própria definição do sujeito passivo da obrigação tributária permanece submetida a debate jurisdicional qualificado. Importa registrar que a tutela ora postulada não visa impedir o exercício da atividade arrecadatória pelo ente público nem importa afastamento definitivo da exigibilidade do crédito tributário. O que se busca é, unicamente, evitar que a execução avance para estágio mais gravoso enquanto subsiste controvérsia relevante acerca da legitimidade da pessoa contra a qual a cobrança está sendo direcionada, preservando-se, assim, a efetividade do julgamento a ser posteriormente proferido por esta instância revisora. Com efeito, caso os atos executórios prossigam normalmente durante a tramitação do presente agravo, há risco concreto de esvaziamento da utilidade prática do recurso. Isso porque eventual pronunciamento futuro favorável à agravante poderia encontrar cenário processual substancialmente alterado pela realização de medidas constritivas cuja necessidade e adequação constituem precisamente objeto da discussão instaurada neste procedimento recursal. Dessa forma, considerando a plausibilidade jurídica da tese recursal anteriormente examinada e o risco concreto decorrente da determinação de prosseguimento da execução com penhora do imóvel, revela-se recomendável, em observância aos princípios da prudência e da efetividade da jurisdição, a preservação do estado atual do processo executivo até que a controvérsia possa ser apreciada de maneira mais aprofundada quando do julgamento do mérito do presente agravo de instrumento. Ante o exposto, presentes, em juízo de cognição sumária, os requisitos previstos nos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso para suspender os efeitos da decisão agravada e obstar a prática de atos executórios e constritivos dela decorrentes, especialmente a efetivação da penhora determinada nos autos da Execução Fiscal nº 3068048-78.2025.8.19.0001, até ulterior deliberação deste Relator ou julgamento do presente agravo de instrumento. Comunique-se, com urgência, ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, na forma da lei. Após, voltem conclusos.