1773919-06.2010.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 27ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 1773919-06.2010.8.13.0024 (I) CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Judicial, Condomínio] AUTOR: RAFAEL MENDES MONTEIRO DE VASCONCELOS CPF: 067.665.996-93 e outros RÉU: GERALDO MONTEIRO DE VASCONCELOS CPF: 198.877.016-53 e outros SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio c/c Alienação Judicial e Indenização ajuizada inicialmente por ESPÓLIO DE JOSÉ PAULO MONTEIRO DE VASCONCELOS e MARIA LÚCIA MONTEIRO DE VASCONCELOS em face de GERALDO MONTEIRO DE VASCONCELOS. Sinteticamente, aduziu-se a existência de condomínio sobre o imóvel situado na Rua Boninas, nº 510, Bairro Esplanada, Belo Horizonte/MG, utilizado de forma exclusiva pelo réu Geraldo Monteiro de Vasconcelos, explorando-o comercialmente, mediante locação de garagem e cômodos, sem repassar os frutos aos demais condôminos. Ao final, pugnaram pela extinção do condomínio com a alienação judicial do bem, além da condenação do réu ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo e pelos frutos não partilhados. Regularmente citado, o réu Geraldo Monteiro de Vasconcelos apresentou contestação – Id: 8601918030. Arguiu preliminares de inépcia da inicial e incapacidade da autora Maria Lúcia. No mérito, refutou a pretensão autoral sob o argumento de que seria infundada a alegação de apropriação indébita dos frutos, inexistindo provas de que as garagens e cômodos estavam efetivamente locados; que assumiu a responsabilidade de zelar pelo imóvel, fim de evitar a deterioração ou a invasão do bem; que suportou sozinho todas as despesas de IPTU e de manutenção do bem; que adquiriu a quota parte de uma das herdeiras e manifesta o interesse em comprar o restante. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Formulou pedido contraposto, requerendo indenização pelos cuidados com o imóvel, no valor mensal correspondente ao salário de vigilante, além do ressarcimento integral dos tributos e taxas de manutenção. Impugnação apresentada – Id:8601313043. A autora Maria Lúcia Monteiro de Vasconcelos desistiu da ação e, posteriormente, foi incluída no polo passivo em razão do litisconsórcio necessário (Id: 8602173120). Com seu falecimento, foi sucedida por seu herdeiro, Vicente Fernandes Neto. O autor Espólio de José Paulo Monteiro de Vasconcelos foi sucedido por seus herdeiros, Ana Carolina Costa Monteiro de Vasconcelos e Rafael Mendes Monteiro de Vasconcelos (Id: 8602173129). O réu Vicente Fernandes Neto, após ser citado por hora certa (Id: 9829258903), teve sua revelia decretada, sendo rejeitada a alegação de nulidade do ato (Id: 10171285324). Aviado agravo de instrumento, não foi conhecido (Id: 10303714916). Deferida a prova pericial, foi apresentado o laudo Ids: 8602108023 a 8602108030. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais (Ids: 10408810403, 10408984020 e 10409827827). Sobreveio penhora no rosto dos autos sobre eventuais créditos da autora Ana Carolina Costa Monteiro de Vasconcelos, no valor de R$90.000,00 (noventa mil reais) - (Id: 10532104769). É o relato do necessário. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Não há preliminares pendentes de apreciação, haja vista que as questões processuais foram sanadas no curso da lide. Processo em ordem, sem nulidades. Passo ao exame do mérito. O artigo 1.322, do Código Civil, preceitua que a ação de extinção de condomínio é possível quando a coisa for indivisa e um dos condôminos, não interessando mais em manter o condomínio, opta pela venda do bem, in verbis: “Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.” Sobre o tema, Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald, in Curso de Direito Civil, v. 5, 8.ed. p. 682, conceituam o condomínio como "situação jurídica em que duas ou mais pessoa, simultaneamente, detêm idênticos direitos e deveres proprietários sobre o mesmo bem" (…). Aplica-se a teoria da propriedade integral para a justificação da natureza jurídica do condomínio. Cada condômino tem propriedade sobre a coisa toda, delimitada pelos direitos dos demais consortes. Ou seja: perante terceiros, o direito de cada um abrange a pluralidade de poderes imanentes ao domínio, mas entre os próprios condôminos o direito de cada um é limitado pelo do outro, na medida de suas partes ideais.” Com efeito, a condição de titular formal no registro imobiliário do bem indiviso, constitui pressuposto essencial à dissolução de condomínio, tratando-se de documento indispensável à propositura da ação, o que foi demonstrado por meio da certidão de inteiro teor do Cartório de Registro de Imóveis – Id:8602173123, na qual consta a averbação do formal de partilha e a titularidade dominial das partes sobre o imóvel. Nesse cenário, tratando-se de bem indivisível, assiste a qualquer dos condôminos o direito potestativo de exigir a sua extinção, nos termos do art. 1.322 do Código Civil, sendo a alienação judicial medida que se impõe. Registro, por oportuno, que a alienação judicial não afasta o direito de preferência, pois o art. 1.118, inciso I, do Código de Processo Civil estatui que na alienação judicial de coisa comum, será preferido, em condições iguais, o condômino ao estranho; entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior valor; e, não havendo benfeitorias, o condômino proprietário do maior quinhão. Assim, o imóvel deverá ser submetido à alienação judicial, observado o exercício do direito de preferência pelos condôminos, em condições iguais ao maior lanço oferecido. Quanto ao pedido de indenização, o Código Civil, em seu art. 1.319, estabelece que "cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa". Aquele que ocupa e utiliza o imóvel comum com exclusividade deve pagar aos demais condôminos valores a título de aluguel, na proporção de seus quinhões. Dessa premissa extrai-se que a utilização privativa de coisa comum por apenas um dos coproprietários gera, de forma automática e por força de lei, o direito de indenização aos demais condôminos prejudicados. No caso dos autos, o próprio réu Geraldo Monteiro de Vasconcelos, em sua defesa, admite a utilização do imóvel, ainda que controvertendo sobre a permissão para cuidar do bem, sem oposição dos herdeiros, bem como sobre os lucros alegados pelos autores. Neste ponto, importante esclarecer que até a propositura da ação a posse exclusiva do réu era tolerada. Todavia, a não incidência dessa indenização implicaria chancelar o manifesto locupletamento indevido da ocupante, privando os detentores das demais frações ideais da fruição de seu próprio patrimônio. Assim, no caso, deve-se considerar a citação válida como oposição à posse exclusiva gratuita, possuindo força para constituir o devedor em mora. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO ENTRE EX-CÔNJUGES. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM. INDENIZAÇÃO POR ALUGUÉIS. TERMO INICIAL NA DATA DA CITAÇÃO. COMPENSAÇÃO COM DESPESAS SUPORTADAS EXCLUSIVAMENTE POR UM DOS CONDÔMINOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de extinção de condomínio c/c cobrança de aluguéis, declarou extinto o condomínio existente entre ex-cônjuges sobre direitos aquisitivos de imóvel financiado, determinando sua alienação judicial, e condenou o réu ao pagamento de aluguéis correspondentes a 50% do valor locativo do bem em razão da utilização exclusiva do imóvel, a partir da data da citação, com compensação das parcelas do financiamento e despesas ordinárias comprovadamente pagas exclusivamente pelo réu. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condômino que permanece na posse exclusiva de imóvel comum após a dissolução do vínculo conjugal deve indenizar o outro coproprietário pelo uso exclusivo do bem; e (ii) estabelecer se o termo inicial da indenização por aluguéis deve ser fixado na data da citação ou em momento posterior. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A dissolução do vínculo conjugal entre as partes gera relação condominial sobre os direitos aquisitivos do imóvel, regida pelos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil. 4. A fruição exclusiva do bem comum por um dos condôminos impede o exercício do direito de uso pelo outro coproprietário, configurando hipótese de indenização com fundamento no art. 1.319 do Código Civil. 5. A ocupação exclusiva do imóvel por um dos ex-cônjuges, ainda que motivada por alegado inadimplemento do outro quanto às despesas do bem, não afasta o dever de indenizar, podendo apenas justificar a compensação de valores suportados por uma das partes. 6. A compensação entre os aluguéis devidos e as despesas comprovadamente pagas por um dos condôminos, relativas às parcelas do financiamento e encargos ordinários do imóvel, preserva o equilíbrio das relações jurídicas e evita enriquecimento sem causa. 7. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a ocupação exclusiva do imóvel comum configura inicialmente comodato tácito gratuito, cuja cessação ocorre com a oposição inequívoca do coproprietário privado da fruição, materializada, na ausência de manifestação extrajudicial, com a citação na ação em que se pleiteia o arbitramento dos aluguéis. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível .0000.25.475951-7/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/04/2026, publicação da súmula em 17/04/2026)". Assim, é devida a indenização pela fruição correspondente à quota parte de cada herdeiro. Quanto ao valor, infere-se do laudo pericial – Id:8602108023 que o imóvel objeto da lide é constituído por 14 vagas da garagem que foram construídas com finalidade locatícia (...). Além das vagas, o imóvel possui duas lojas pequenas e uma casa com três quartos, sala, copa, cozinha, banheiro, área de serviço e um alpendre. O valor médio mensal de locação de todas as vagas era de R$1.580,74 (hum mil, quinhentos e oitenta reais e setenta e quatro centavos); o valor médio de locação das lojas era de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais) cada; o valor locativo da casa, de R$700,00 (setecentos reais). Para além disso, apurou-se que o valor de venda do imóvel seria de R$560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais). Não há elementos nos autos elementos que permitam aferir com exatidão quais vagas estavam locadas e qual o tempo de locação, de modo que, para fins de indenização pelo uso exclusivo, deverá ser considerado o valor relativo à locação do imóvel como um todo, independente da locação individual das vagas de garagem ou da atividade comercial explorada pelo réu, sendo devido desde a citação até a efetiva desocupação ou alienação do bem, na proporção de cada quinhão. Por fim, no que concerne ao pedido do réu de compensação dos aluguéis com as despesas relativas a água, luz e IPTU, não merece prosperar, assim como não há que se falar em indenização por "atos de vigilância". Tais despesas ostentam natureza de encargos ordinários atinentes ao uso e gozo direto do bem (obrigações propter personam). Tratam-se de custos diretamente vinculados ao fato da parte ré usufruir rotineiramente do local, assim como os atos de vigilância, que pressupõe o uso exclusivo, não havendo que se falar em indenização. O fato de arcar com as próprias despesas de consumo não subtrai o direito dos demais condôminos de serem remunerados pelo uso da cota-parte alheia. III. DISPOSITIVO Pelo exposto, com fincas no artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, para: a) Determinar a extinção do condomínio mediante a alienação judicial do bem imóvel matriculado sob o n.º 5796 junto ao 4.º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte. O valor da avaliação será o apurado no laudo pericial, devidamente atualizado por ocasião do leilão. O produto da venda deverá ser repartido entre os condôminos, na proporção de seus respectivos quinhões, observando-se, ainda, o direito de preferência de qualquer condômino em condições iguais ao maior lanço ofertado. Do produto da alienação judicial, deverá ser reservado o quinhão pertencente à autora ANA CAROLINA COSTA MONTEIRO DE VASCONCELOS. Desse valor, a quantia de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) deverá ser colocada à disposição do Juízo da 2ª Vara de Família da Comarca de Divinópolis/MG, nos autos do processo nº 5011074-36.2023.8.13.0223, em cumprimento à penhora no rosto dos autos averbada no ID 10532104769. b) CONDENAR o réu GERALDO MONTEIRO DE VASCONCELOS a pagar aos autores (Ana Carolina e Rafael) e ao corréu (Vicente Fernandes Neto) indenização mensal, a título de aluguel pela fruição exclusiva do imóvel, na proporção de suas cotas-partes. Para tanto, deverá ser considerado o valor de mercado para a locação do imóvel como um todo, a ser apurado em liquidação de sentença, sendo devido desde a citação até a efetiva desocupação ou alienação do bem. Os juros moratórios deverão incidir a partir da citação, aplicando-se a taxa legal referente à SELIC, com a dedução da correção monetária, conforme artigo 406, §1º, do CC e a correção monetária partir do desembolso do valor, aplicando-se a variação do IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, nos termos do artigo 389, parágrafo único, do CC. Condeno o réu GERALDO MONTEIRO DE VASCONCELOS ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. Deixo de condenar o réu Vicente Fernandes Neto em verbas de sucumbência, ante a ausência de pretensão resistida de sua parte. P. R. I. Belo Horizonte, 14 de julho de 2026. CÁSSIO AZEVEDO FONTENELLE Juiz de Direito 27ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte