1500875-12.2025.8.26.0456

Processo 1500875-12.2025.8.26.0456 - Ação Civil Pública - Parcelamento do Solo - Angelina Maria do Carmo de Souza - - Regiane Pereira do Carmo Souza - - Carlos Eduardo Martins Colnago - Vistos. Trata-se de ação de Ação Civil Pública proposta por MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL DE TARABAI contra ANGELINA MARIA DO CARMO DE SOUZA, REGIANE PEREIRA DO CARMO SOUZA e CARLOS EDUARDO MARTINS CONALGO alegando, em suma, que no bojo do Inquérito Civil nº. 14.0384.0000501/2022-6 (SEI nº 29.0001.0058038.2022-05) restou constatada a execução de parcelamento de solo de imóvel situado nas margens da Rodovia Olímpio Ferreira da Silva, na cidade de Tarabai-SP, registrado no CRI local sob a matrícula nº 3.313, propriedade denominada Chácara de Recreio Vista Tarabai. Embora o imóvel em comento esteja inserido em área rural, referido parcelamento de solo, implementado sem as autorizações e registros públicos previstos em lei, teria destinação urbana e os corréus teriam celebrado aproximadamente cinquenta contratos de promessa de venda e compra dos lotes. Segundo consta dos autos do IC, para regularização do empreendimento, cuja área totaliza 10,7086 há, os corréus solicitaram à Prefeitura de Tarabai somente as diretrizes para uso do solo, conforme art. 6º, da Lei nº 6.766/79 e posterior regularização do imóvel via REUB-E, mas, conquanto já tenham comercializado os lotes, não deram prosseguimento às fases seguintes de tramitação regular do empreendimento, tanto que a CETESB não localizou em sua base de dados qualquer processo de licenciamento ambiental e a SABESP informou não ter recebido requerimento de carta de diretrizes contendo instruções para o desenvolvimento do projeto para implantação de sistema de abastecimento de água e sistemas de esgotos sanitários; ainda, não foi identificado requerimento dos empreendedores para análise e aprovação pelo GRAPOHAB do presente projeto habitacional de parcelamento do solo. Dessa forma, sustentando que o loteamento não apresenta viabilidade jurídica, conformidade urbanística, bem como porque a comercialização de lotes constituiria objeto ilícito, os autores requerem a condenação dos demandados nos seguintes termos: 1) REGULARIZAR o loteamento irregular aqui tratado, por meio da integral adequação desse núcleo habitacional às leis federais, estaduais e municipais, elaborando a sua adaptação através de um único projeto, com a previsão de manutenção obrigatória de toda a área florestada e recoberta por vegetação protegida, apresentando-o aos órgãos públicos estaduais e à Prefeitura Municipal de Tarabai, competentes para a análise e aprovação, registrando-o no Cartório Imobiliário, executando as obras de infraestrutura e outras exigidas nos atos administrativos de licença e aprovação, tudo conforme prazos a serem estabelecidos na r. sentença; 2) REPARAR os danos aos adquirentes de lotes eventualmente excluídos do loteamento, em razão da adaptação do projeto as normas de direito público, bem como quaisquer prejuízos causados aos adquirentes em razão das adaptações necessárias à regularização do parcelamento, em valores a serem apurados em oportuna liquidação de sentença, indenizando-os em sua plenitude, de todos os prejuízos por ele sofridos (artigos 95 e 117, do Código de Defesa do Consumidor), da seguinte forma: - fazendo-se a permuta destes lotes por outros imóveis em condições regulares de habitabilidade; - ou devolvendo-lhes todas as despesas que tiveram com a compra dos lotes, atualizadas pelos índices oficiais; - ressarcindo, em qualquer destas hipóteses, integralmente, as perdas e danos e as despesas com material de construção, mão-de-obra e serviços que tiveram. 3) PAGAMENTO de indenização referente aos danos urbanísticos e ambientais que vierem a ser demonstrados no decorrer de produção de eventual prova pericial idônea como irreversíveis, quantia esta que deverá ser revertida ao fundo estadual tratado no próximo item, em valor a ser apurado em fase de liquidação e em prazo a ser fixado na sentença; 4) PAGAMENTO de multa diária, a ser fixada em valor não inferior a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sujeita à correção pelos índices oficiais, se, por descumprimento de qualquer das obrigações impostas, desde a distribuição da petição inicial até o efetivo adimplemento, destinada a recolhimento ao Fundo Estadual de Reparação de Interesses Difusos Lesados de que tratam as Leis Federal 7.347/85, Estadual 6.536/89 e o Decreto Estadual 27.070/87, cujos dados são os seguintes: CNPJ: 13.848.187/0001-20, Banco do Brasil (001), agência: 1897-x, conta corrente: 8.918-4, PIX: 13.848.187/0001-20 (CNPJ), responsável: Elnatan F. de Oliveira. A petição inicial (fls. 01/25), que atribuiu à causa o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), veio instruída com os documentos de fls. 26/403. Pedido de tutela antecipada de urgência parcialmente provido na decisão de fls. 404/408. Devidamente citadas, as irmãs Angelina Maria e Regiane Pereira ofertaram tempestiva resposta na qual, diretas ao mérito, esclareceram que o imóvel loteado, junção de duas partes ideais de terreno maior e já desmembrado, foi recebido como herança deixada pelo falecido genitor, mas, após a partilha e finalização do inventário, as requeridas optaram por aliená-lo ao corréu Carlos Eduardo, a quem outorgaram poderes para regularização administrativa e registral do bem Referida outorga não previa autorização para comercialização de lotes, mas sim a obrigação do adquirente de regularizar a situação do imóvel junto aos órgãos competentes (CRI, CETESB, SABESP, GRAPOABH), o que foi descumprido pelo alienatário. Assim, negaram participação no empreendimento, imputaram ao correquerido responsabilidade integral pelo loteamento irregular (não receberam valores provenientes da venda dos terrenos), rogaram pelo reconhecimento e aplicação da Teoria da Confiança e do princípio da boa-fé, defenderam a impossibilidade de aplicação do regramento consumerista ao caso concreto, argumentaram que a regularização do imóvel caberia ao Município de Tarabai e, por fim, pleitearam a improcedência da pretensão autoral (fls. 424/439). Em contestação (fls. 465/499), o réu Carlos Eduardo aduziu ter atuado com a finalidade de regularizar o loteamento, houve requerimento expresso à Prefeitura de Tarabai solicitando a análise de parcelamento do solo, inclusive na modalidade Reurb-e, busca ativa para adequação do loteamento à legislação ambiental, tratativas para regularização fundiária da área junto ao Itesp, tudo a evidenciar ausência de dolo para formação de loteamento clandestino. Ainda, apontou para a possibilidade jurídico-legal de regularização do loteamento, haja vista a existência de legislação municipal, argumentou acerca da inexistência de constatação de dano ambiental concreto ou perigo de dano causado pelo empreendimento imobiliário, defendeu a inviabilidade de aplicação automática do Código de Defesa do Consumidor na hipótese dos autos, asseverou que a regularização vem sendo obstada por entraves administrativos impostos pelo Poder Público Municipal, requerendo, no ponto, a inclusão da Fazenda Municipal no polo passivo da demanda. Finalmente, requereu a improcedência da ação e pingou pela revogação ou modulação da medida liminar alhures deferida. Réplicas às fls. 573/575 e 582/592. Intimadas as partes para especificação de provas, o terceiro requerido juntou documentos e requereu a expedição de ofícios (fls. 597/608), enquanto os autores postularam a produção da prova pericial (fls. 618/618 e 621). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. De proêmio, INDEFIRO os pedidos de revogação e de modulação da tutela antecipada de urgência, pois o simples fato de o requerido ter se movimentado na tentativa de resolver a situação administrativa do loteamento não retira a presunção indiciária de que os terrenos foram comercializados de forma ilícita, porquanto no momento das vendas o loteamento não possuía regularidade, situação que ainda perdura. As demais preliminares serão tratadas juntamente com o mérito da demanda. Presentes os pressupostos de admissibilidade do válido julgamento do mérito (condições da ação legitimidade ad causam e interesse processual - e pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo), DECLARO O FEITO SANEADO. As questões de fato controvertidas são: a) O loteamento descrito na petição inicial é irregular? b) O loteamento comporta regularização? c) Existe plano de expansão da zona urbana no município de Tarabai? d) Eventual plano de expansão abrangeria a área do loteamento? e) As obras realizadas no local causaram degradação ambiental? f) A finalização do empreendimento tem potencial para causar dano ambiental? Quais? g) Alguma Área de Preservação Permanente ou de Reserva Legal foi atingida pelas obras do loteamento? h) Quais obras de infraestrutura básica seriam indispensáveis para fins de adequação técnica do loteamento? i) Houve dano urbanístico? Quais? j) Qual o valor da indenização devida para fins de recomposição dos danos apurados? k) As correqueridas Angelina e Regiane sabiam e participaram do empreendimento? l) Quantos adquirentes de lotes seriam excluídos do empreendimento em razão das adequações técnicas identificadas? Já as questões de direito relevantes à resolução do mérito consistem em determinar se os réus agiram de má-fé e se as normas do CDC são aplicáveis ao caso concreto. Não vislumbro a necessidade de atribuir de maneira diversa o ônus da prova, de modo que o ônus da prova incumbirá ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, do CPC. Nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, para o julgamento do mérito, DEFIRO a produção das provas pericial e documental. Em atenção ao preceituado no § 8º do artigo 357 do CPC, determinada a produção de prova pericial, passo a observar o disposto no artigo 465 também do CPC. Para a realização da perícia, nomeio o perito CONTI ENGENHARIA, AVALIAÇÕES E PERICIAS que deverá entregar o laudo no prazo de 30 dias, contados da data da realização da perícia. Providencie a serventia o cadastro da nomeação do perito no Portal de Auxiliares da Justiça do TJSP (Comunicado Conjunto 2.191/2016 e Provimento CSM 2.306/2015). No prazo de 15 dias, incumbe às partes arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indicar assistente técnico e apresentar quesitos. Intime-se o perito nomeado para que no prazo de 5 (cinco) dias apresente proposta de honorários. Com a estimativa de honorários, intimem-se as partes para, querendo, manifestar-se no prazo comum de 5 (cinco) dias. Nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil, cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela PARTE AUTORA. Advirto ao perito que o laudo pericial deverá ser elaborado em consonância com o disposto no artigo 473 do Código de Processo Civil, bem como que deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias (CPC, artigo 466, § 2º). Concernente à prova documental, passo a determinar: 1) Fica a Fazenda Pública de Tarabai INTIMADA para, no prazo de 15 dias, juntar aos autos ofício do setor competente informando se o loteamento está localizado em área de potencial expansão urbana e responda, na mesma manifestação do órgão, as indagações formuladas nas alíneas b e c do item 3.2 da petição de fls. 597/602; 2) OFICIE-SE a Fundação ITESP para que, no prazo de 30 dias, responda: (a) Qual o estágio atual do procedimento de regularização da área de expansão urbana de Tarabai, sob a ótica da Fundação? (b) Quais exigências ou providências, a cargo do Município de Tarabai, ainda estão pendentes para a efetivação da referida regularização? (c) A pendência na regularização da zona de expansão urbana impede que particulares iniciem procedimentos de REURB-E para imóveis situados dentro de tal área? Para facilitar a atuação da Fundação, segue senha de acesso aos autos: xtv07e Servirá o(a) presente despacho/decisão como ofício a ser impresso e encaminhado pela parte REQUERIDA. As respostas do ofício deverão ser encaminhadas apenas por e-mail (pirapo1@tjsp.jus.br), em formato PDF, nos termos dos Comunicados CG 879/16 e 1105/16. O não atendimento às requisições acima sujeita o responsável à pena de crime de desobediência. Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargosde declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringentelhes sujeitará à imposição da multaprevista pelo artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. P. I. C. Pirapozinho, 24 de julho de 2026. - ADV: DANIELA FERREIRA DA SILVA SOARES (OAB 387540/SP), DANIELA FERREIRA DA SILVA SOARES (OAB 387540/SP), JOSY ROBERTA SOUZA DEL MONTE (OAB 394391/SP)