1243265-25.2012.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 3ª Vara dos Feitos da Fazenda Pública Municipal da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 1243265-25.2012.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESAPROPRIAÇÃO (90) ASSUNTO: [Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941] AUTOR: MUNICIPIO DE BELO HORIZONTE CPF: 18.715.383/0001-40 e outros RÉU: ANTONIO DE AGUIAR PAIVA CPF: 083.629.396-72 e outros DECISÃO Vistos, etc. Em análise aos autos tem-se que o perito nomeado, Pedro Alcantara, apresentou o laudo pericial de avaliação do imóvel objeto da presente ação, sendo um lote com área de 1.472,43 m², localizado na Avenida Senador Levindo Coelho, 375, Bairro Tirol, nesta Capital, tendo atribuído à área o valor de R$ 1.840.000,00 (um milhão e oitocentos e quarenta mil reais), em novembro de 2024 (ID 10344749475). O Município, em ID 10380807826, apresentou impugnação ao laudo pericial, sustentando, em síntese, que a avaliação foi realizada com base em dados de mercado contemporâneos ao ano de 2024, embora a imissão provisória na posse tenha ocorrido em julho de 2014. Alegou, ainda, inconsistências na metodologia empregada pelo perito, afirmando que a amostra utilizada não seria representativa do imóvel avaliado, por incluir elementos sem identificação quanto à sua natureza e imóveis situados em região diversa daquela do bem expropriado. Aduziu, também, irregularidades na análise estatística, consistentes na utilização insuficiente da variável "localização", na ausência de indicação dos elementos descartados e do outlier identificado, bem como na incorreta classificação do grau de precisão do laudo, que, a seu ver, corresponderia ao Grau II, e não ao Grau III. O expropriado Jair, em manifestação de ID 10386871746, solicitou esclarecimentos ao perito, apresentando quesitos complementares. Devidamente intimado o perito prestou esclarecimentos em manifestação de ID 10430897145 e, ainda, informou que apresentaria um novo laudo, visto que verificou uma inconsistência nos dados coletados referentes à micronumerosidade. Em novo laudo juntado no ID 10444775225, o perito atribuiu à área o valor de R$ 1.740.000,00 (um milhão, setecentos e quarenta mil reais), em novembro de 2024. O Município apresentou impugnação em ID 10519262025, alegando “…realização de avaliação contemporânea, desconsiderando a imissão na posse ocorrida em 2014 (época que deveria ser considerada pelo laudo); - utilização de elementos de avaliação de imóveis localizados no Bairro Estoril, estando o imóvel em avaliação localizado no Barreiro, em inobservância das regras ABNT; - equiparação de gleba a lote aprovado, em erro metodológico significativo, o que, implicou em apuração de valor excessivo (posto que o lote aprovado tem maior valor do que gleba não regularizada)”, tendo o perito prestado os esclarecimentos em ID 10590927365. Os expropriados Empresa De Transportes Transaguiar Ltda., Espólio De Cleonice Paiva De Aguiar e Cleuzita Paiva De Aguiar, manifestaram concordância com o laudo em ID 10686631055, bem como o expropriado Jair Aguiar em ID 10686972486. Já o Município, em ID 10687522797, reiterou os termos da manifestação de ID 10519262025. Diante todo o exposto, e em análise aos autos, verifica-se que a impugnação apresentada pelo Município não merece acolhimento. Inicialmente, no que se refere à alegação de que o laudo pericial adotou dados de mercado referentes ao ano de 2024, embora a imissão provisória na posse tenha ocorrido em julho de 2014, verifica-se que a insurgência não encontra respaldo na disciplina legal da desapropriação nem na jurisprudência dominante. Com efeito, o art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 dispõe que a indenização será contemporânea da avaliação, consagrando a regra de que a justa indenização deve refletir o valor do bem apurado por ocasião da perícia judicial. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em recente julgamento, reafirmou que prevalece o laudo pericial judicial para a fixação da justa indenização quando elaborado em conformidade com as normas técnicas aplicáveis, sendo irrelevantes, em princípio, o laudo administrativo elaborado pelo ente expropriante ou a data da imissão provisória na posse, porquanto “a justa indenização deve ser contemporânea à avaliação judicial” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.26.010092-0/001, Rel. Des. Marcelo Rodrigues, 1ª Câmara Cível, j. 31/03/2026). É certo que a jurisprudência também reconhece a possibilidade de mitigação dessa regra em situações absolutamente excepcionais, nas quais exista longo lapso temporal entre a imissão provisória na posse e a realização da perícia, aliado à demonstração de que a valorização do imóvel decorreu exclusivamente de investimentos ou obras executadas pelo próprio ente público, hipótese em que a adoção do valor contemporâneo poderia ensejar enriquecimento sem causa do expropriado. Nesses casos, admite-se que a avaliação retroaja à data da imissão na posse (TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.259717-4/001, Rel. Des. Juliana Campos Horta, 1ª Câmara Cível, j. 24/02/2026). Todavia, essa excepcionalidade não se verifica no presente caso, visto que, embora tenha decorrido aproximadamente dez anos entre a imissão provisória na posse e a elaboração da perícia judicial, o Município limitou-se a sustentar que a avaliação deveria considerar o mercado imobiliário existente em 2014, sem demonstrar que o valor encontrado pelo expert incorporou eventual valorização decorrente de obras públicas realizadas após a ocupação do imóvel ou qualquer outro fator apto a caracterizar enriquecimento sem causa dos expropriados. Ao contrário, ao prestar esclarecimentos, o perito foi expresso ao consignar que a avaliação observou rigorosamente os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653, mediante utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, esclarecendo, ainda, que as edificações e intervenções existentes no imóvel à época da perícia foram devidamente desconsideradas, de modo a refletir o efetivo valor do bem segundo os critérios técnicos aplicáveis. Não há, portanto, elementos concretos que justifiquem o afastamento da regra prevista no art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Também não prosperam as demais impugnações formuladas pelo Município acerca da metodologia empregada pelo expert, visto que, quanto à alegação de que a amostra utilizada seria inadequada por contemplar imóveis localizados em bairro diverso daquele em que situado o imóvel expropriado, o perito esclareceu que a própria ABNT NBR 14.653 admite a pesquisa de mercado em região mais ampla, desde que os elementos selecionados sejam tecnicamente compatíveis com o imóvel avaliando, inexistindo limitação geográfica absoluta. Ressaltou, ainda, que avaliações anteriormente realizadas pelo próprio Município utilizaram amostras da região e alcançaram valor por metro quadrado bastante próximo ao encontrado na perícia judicial, circunstância que reforça a consistência do resultado obtido. Igualmente não merece acolhimento a alegação de que o imóvel objeto da desapropriação teria sido indevidamente equiparado a lote regularmente aprovado. O perito esclareceu que o bem encontra-se devidamente matriculado perante o competente Registro de Imóveis e regularmente inscrito no cadastro imobiliário municipal, inexistindo fundamento técnico para afastar sua caracterização adotada na avaliação. Quanto às críticas relacionadas ao tratamento estatístico da amostra, utilização da variável “localização”, descarte de elementos amostrais, existência de outlier e classificação do grau de precisão, também não se verifica qualquer irregularidade capaz de comprometer a confiabilidade da perícia. O perito esclareceu, de forma fundamentada, que o modelo estatístico adotado observou os requisitos previstos na ABNT NBR 14.653, empregando variáveis suficientes para a regressão linear utilizada, bem como explicou que o eventual descarte de amostras e a existência de observações influentes constituem procedimentos estatísticos ordinários, que não invalidam o modelo quando preservada sua robustez, como ocorreu no caso concreto. Da mesma forma, reafirmou que o laudo atende aos requisitos necessários para classificação no Grau de Precisão III e Grau de Fundamentação II, inexistindo demonstração técnica em sentido contrário. Importa destacar, ademais, que o presente feito foi submetido ao amplo contraditório pericial, de modo que, após a apresentação do primeiro laudo, o perito respondeu aos quesitos complementares formulados pelas partes, reconheceu espontaneamente inconsistência relacionada aos dados da micronumerosidade, elaborou novo laudo técnico corrigindo o equívoco identificado e, posteriormente, prestou novos esclarecimentos em resposta às impugnações apresentadas pelo Município. Verifica-se, portanto, que todas as objeções formuladas pelo ente expropriante foram devidamente enfrentadas pelo expert, mediante justificativas técnicas fundamentadas, sem que tenha sido produzida prova capaz de infirmar as conclusões alcançadas. Com efeito, a impugnação do Município limita-se a externar discordância quanto à metodologia adotada, sem demonstrar, mediante elementos técnicos idôneos, erro material, inconsistência metodológica relevante ou qualquer vício apto a comprometer a credibilidade do trabalho pericial. Nessas circunstâncias, considerando que o laudo foi elaborado por profissional de confiança do Juízo, observou as normas técnicas pertinentes, foi objeto de sucessivos esclarecimentos e não foi infirmado por prova técnica em sentido contrário, deve prevalecer para fins de fixação da justa indenização, conforme orientação consolidada da jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, nos termos supracitados. Assim, inexistindo elementos que comprometam sua validade ou confiabilidade, impõe-se o não acolhimento da impugnação apresentada pelo Município, com a homologação do laudo pericial constante dos autos. Ante o exposto, NÃO ACOLHO a impugnação apresentada pelo Município e HOMOLOGO o laudo pericial de ID 10444775225. INTIMEM-SE as partes sobre esta decisão para, querendo, manifestarem, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo acima e nada mais sendo requerido, INTIME-SE o Município para depositar em juízo o valor encontrado no laudo pericial homologado, no prazo de 15 (quinze) dias. Depositado o valor, INTIMEM-SE as partes expropriadas para comprovarem o cumprimento dos requisitos do art. 34 do Decreto-Lei n° 3.365/41, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, venham os autos conclusos para decidir sobre eventual liberação de 80% (oitenta por cento) do valor da indenização em favor dos expropriados. Intime(m)-se. Cumpra-se. Belo Horizonte/MG, data da assinatura eletrônica. Danilo Couto Lobato Bicalho Juiz de Direito 3ª Vara dos Feitos da Fazenda Pública Municipal da Comarca de Belo Horizonte