1151312-60.2024.8.26.0100

Processo 1151312-60.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Cláusulas Abusivas - Lin Guoxiong - - Li Jianming - - Yang Yuqing - - Li Guoyun - Condomínio Edifício Vicentina - É o relatório. Decido. As partes não manifestaram interesse na designação de audiência de conciliação, evidenciando ser improvável a autocomposição, razão pela qual fica dispensada a realização da audiência prevista no art. 334 do Código de Processo Civil. As alegações de prescrição e decadência suscitadas pelo requerido confundem-se com o próprio mérito da demanda, uma vez que pressupõem a premissa de que os autores pretendem desconstituir a Convenção Condominial ou a deliberação assemblear que estabeleceu o critério de rateio das despesas. Todavia, a pretensão deduzida na inicial não se dirige à invalidação da Convenção Condominial, mas ao reconhecimento da alegada desconformidade entre o critério convencional de rateio e o disposto no art. 1.340 do Código Civil, sob o fundamento de que as lojas suportariam despesas incompatíveis com o benefício delas efetivamente auferido. Assim, a circunstância da Convenção ter sido regularmente aprovada e prever tratamento diferenciado às lojas constitui matéria diretamente relacionada ao mérito da controvérsia, razão pela qual rejeito as preliminares. Não ocorrendo quaisquer das hipóteses de julgamento conforme o estado do processo (arts. 354 a 356 do Código de Processo Civil), declaro o feito saneado, delimitando as questões controvertidas e as provas necessárias ao julgamento, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. O ônus da prova observará a regra geral prevista no art. 373, caput, do Código de Processo Civil. Da análise da documentação produzida até o momento, verifico estarem suficientemente demonstrados os seguintes fatos: os autores são proprietários das lojas nºs 101, 102 e 103, localizadas no pavimento térreo do Condomínio Edifício Vicentina, dotadas de acesso independente pela via pública e atualmente destinadas à exploração de estacionamento; a Convenção Condominial estabelece tratamento diferenciado para tais unidades, reduzindo sua participação nas despesas condominiais, sendo incontroverso que o critério atualmente vigente foi aprovado em Assembleia Geral Extraordinária da qual participou o antigo proprietário das lojas; as lojas não se encontram completamente dissociadas da estrutura condominial, havendo elementos que evidenciam benefício, ao menos indireto, decorrente da conservação da fachada, da marquise, das estruturas comuns, das instalações compartilhadas, do seguro predial, das medidas de segurança e da preservação da integridade da edificação. Todavia, a prova documental não é suficiente para aferir se o critério de rateio atualmente previsto na Convenção Condominial, embora já contemple redução significativa da participação das lojas nas despesas comuns, corresponde efetivamente ao benefício por elas auferido, nem permite identificar, sob critérios técnicos, quais despesas efetivamente lhes aproveitam e em que medida. Também não há elementos técnicos suficientes para aferir qual seria o critério proporcional de rateio compatível com as características físicas das unidades e com a utilização das estruturas e serviços comuns do condomínio. Permanecem, portanto, controvertidas as seguintes questões: a) quais áreas, instalações, estruturas e serviços comuns do Condomínio Edifício Vicentina proporcionam benefício direto ou indireto às lojas nºs 101, 102 e 103, distinguindo-os daqueles destinados exclusivamente às demais unidades; b) se o critério de rateio previsto na Convenção Condominial, ainda que estabeleça redução da participação das lojas nas despesas comuns, guarda correspondência com o efetivo benefício por elas auferido, à luz do art. 1.340 do Código Civil; c) caso constatada desproporção entre o critério convencional e o benefício efetivamente recebido, quais despesas devem ser suportadas pelos autores e se houve cobrança superior à efetivamente devida, com a consequente apuração do eventual valor passível de restituição. A controvérsia possui natureza predominantemente técnica, pois exige a identificação objetiva das estruturas, áreas e serviços comuns que efetivamente beneficiam as lojas, bem como a avaliação da correspondência entre tais benefícios e o critério de rateio atualmente adotado pelo condomínio. Por essa razão, a prova pericial de engenharia mostra-se indispensável ao esclarecimento dos pontos controvertidos, revelando-se, neste momento, subsidiária a prova testemunhal requerida pelo condomínio, cuja utilidade poderá ser reavaliada após a conclusão da perícia. Os autores requereram, ainda, o aproveitamento, como prova emprestada, do laudo pericial produzido nos autos do processo nº 1131732-15.2022.8.26.0100. Entretanto, considerando que a eventual utilização desse laudo poderá influenciar a extensão da perícia a ser realizada nestes autos, e observado o disposto no art. 372 do Código de Processo Civil, oportuniza-se às partes manifestação específica acerca de sua admissibilidade e do alcance de seu eventual aproveitamento. Para a realização da prova pericial, nomeio o engenheiro civil Fabricio Veronese, qualificado no Portal de Auxiliares da Justiça. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, oportunidade em que também poderão manifestar-se acerca da utilização, como prova emprestada, do laudo técnico produzido no processo nº 1131732-15.2022.8.26.0100. Decorrido o prazo, intime-se o perito para, no prazo de 10 (dez) dias, informar se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários, acompanhada de estimativa do tempo necessário para realização dos trabalhos, cronograma da perícia e currículo resumido, nos termos do art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Com a apresentação da proposta, manifestem-se as partes, no prazo comum de 5 (cinco) dias. Após, tornem conclusos para deliberação acerca da prova emprestada, arbitramento dos honorários periciais e definição das demais providências necessárias ao início da perícia. Considerando a proximidade da migração dos processos do sistema SAJ/PG5 para o EPROC, e levando-se em conta a necessidade de cadastro prévio dos advogados no novo sistema, a fim de regular andamento dos processos, solicita-se, gentilmente, aos Ilustres advogados atuantes no presente feito que promovam seu cadastro junto ao sistema EPROC, fato que minimizará eventuais erros no sistema. Intimem-se - ADV: LEA SAAB FAGGION (OAB 125493/SP), LEA SAAB FAGGION (OAB 125493/SP), LEA SAAB FAGGION (OAB 125493/SP), LEA SAAB FAGGION (OAB 125493/SP), BRUNO GARCIA DA SILVA (OAB 336221/SP), CLEBER JOSE RANGEL DE SA (OAB 57469/SP), VINÍCIUS MENEZES RANGEL DE SÁ (OAB 310082/SP), NILZA CORRÊA SALLES DA SILVA (OAB 467289/SP)