1146265-42.2023.8.26.0100

Processo 1146265-42.2023.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Moral - Márcio Rodrigo Constantino - - Luise Pimentel Sátyro Constantino - Helbor Empreendimentos Imobiliários - Vistos. MARCIO RODRIGO CONSTANTINO e LUISE PIMENTEL SÁTYRO CONSTANTINO ajuizaram a presente ação de indenização por danos materiais e morais em face de HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.. Alegam, em síntese, que celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda referente à unidade autônoma nº 83, Torre B, do empreendimento Helbor Grand Home Patteo Klabin (fls. 52/76). Sustentam a ocorrência de publicidade enganosa, afirmando que no momento das tratativas receberam material informativo prometendo pé-direito de 2,86 metros nas áreas sem forro e 2,45 metros nas áreas com forro, ao passo que o imóvel apresentaria 2,67 metros, inviabilizando a instalação de ar-condicionado de teto (modelo cassete) conforme visualizado em unidade decorada. Apontam divergências quanto ao piso, ausência de garantia para acabamentos instalados por conta própria, limitações na infraestrutura e capacidade de climatização (7,5 e 9 kBTUs nos dormitórios e 12 kBTUs na sala), além de vazamento de dados pessoais para empresas de arquitetura e marcenaria. Requerem a realização de perícia técnica no imóvel, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente à desvalorização do bem e indenização por danos morais no equivalente a cem salários mínimos. Juntaram procuração e documentos (fls. 11/226). Citada, a ré HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. apresentou contestação em conjunto com as empresas TF 57 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HBR 39 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., as quais compareceram espontaneamente aos autos (fls. 255/285). Suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva da corré Helbor Empreendimentos S.A., ao argumento de que o contrato de compromisso de compra e venda fora celebrado exclusivamente com as pessoas jurídicas TF 57 e HBR 39. Arguiram carência de ação por falta de interesse de agir e perda superveniente do objeto em decorrência da assinatura do termo de vistoria, posse e recebimento de chaves em 22/05/2025, com outorga de ampla e irrevogável quitação. No mérito, impugnaram a ocorrência de publicidade enganosa, sustentando que o folheto juntado na inicial não corresponde ao material oficial, que o projeto legal aprovado perante a Municipalidade previa altura piso a piso de 2,88 metros, que a unidade decorada possui caráter meramente ilustrativo com placas de advertência, e que o memorial descritivo assinado pelas partes detalhava a infraestrutura de ar-condicionado entregue (ponto elétrico no terraço e drenos nos dormitórios e sala) e as marcas de piso. Destacaram que os autores optaram por não contratar a rede frigorígena pelo programa de personalização e solicitaram a não instalação de revestimentos cerâmicos em determinados cômodos, assumindo a exclusão de garantia correlata. Defenderam a ausência de vazamento de dados, a inexistência de danos materiais e morais, e pugnaram pela improcedência total dos pedidos. Juntaram documentos (fls. 286/1164). Houve réplica (fls. 1165/1169). Instadas a especificar provas, a parte autora pugnou pela produção de prova pericial de engenharia e prova oral (fls. 1174), enquanto as rés manifestaram interesse na produção de prova testemunhal (fls. 1175). Decido. 1. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela corré HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, subsumindo-se os autores ao conceito de consumidores (artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor) e as rés ao conceito de fornecedoras de produtos e serviços (artigo 3º do CDC). Nesse contexto, incide a responsabilidade solidária de todos os participantes da cadeia de fornecimento e produção que integram o mesmo grupo econômico perante o consumidor, com fulcro na teoria da aparência e nos artigos 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, a marca Helbor foi amplamente divulgada na fase pré-contratual, estampou o próprio nome comercial do empreendimento ("Helbor Grand Home Patteo Klabin") e constou em diversos comunicados direcionados aos adquirentes (fls. 32/38 e 52). Ademais, a ré Helbor figura como sócia controladora majoritária da sociedade de propósito específico TF 57 Empreendimento Imobiliário Ltda. (fls. 337/338), restando evidente a pertinência subjetiva da incorporadora principal para figurar no polo passivo. Sobre o tema, já se pronunciou o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Cobrança de despesas condominiais anteriores à imissão na posse. Reconhecida a ilegitimidade passiva da incorporadora. Procedência para condenar a promitente vendedora ao pagamento das cotas condominiais anteriores a 23 de março de 2.017. Irresignação das partes. RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES IIegitimidade passiva ad causam. Empresa sócia participante da cadeia de consumo. Grupo econômico caracterizado, sendo-lhes aplicada a responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7º, parágrafo único, e Artigo 25, §1º. Preliminar acolhida. RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS Pagamento de despesas condominiais. Impossível imputar ao comprador o pagamento de tais despesas antes da entrega das chaves. A ausência da posse determina a não fruição dos benefícios prestados pelo condomínio, impossibilitando a cobrança da respectiva contribuição. Cláusula declarada nula. Precedentes do A. STJ. Condenação mantida. RECURSO dos autores PROVIDO para reconhecer a legitimidade passiva da incorporadora e condená-la solidariamente a arcar com as despesas condominiais em voga. RECURSO das rés DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1009274-35.2018.8.26.0100; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2021; Data de Registro: 19/02/2021) Por outro lado, tendo em vista o comparecimento espontâneo das empresas TF 57 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HBR 39 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., promitentes vendedoras da unidade imobiliária (fls. 52/54), defiro a inclusão de ambas no polo passivo da presente demanda, devendo a serventia proceder às devidas anotações cadastrais perante o sistema informatizado. 2. Afasto a preliminar de carência de ação e de perda superveniente do objeto fundada na assinatura do termo de recebimento de chaves. A quitação outorgada pelo adquirente no momento da entrega das chaves e vistoria inicial (fls. 355) refere-se estritamente ao recebimento da posse e à constatação do estado aparente do imóvel, não retirando o direito subjetivo de pleitear indenização por descumprimento de oferta, publicidade enganosa ou vícios de difícil percepção por leigo. Ademais, constou do próprio termo de recebimento de chaves ressalva expressa quanto a eventuais ações judiciais já em trâmite distribuídas pelos adquirentes (fls. 355), hipótese aplicável aos autos, cuja propositura, em outubro de 2023, antecedeu a entrega formal do bem e assinatura do instrumento, em maio de 2025. Permanece, portanto, o binômio necessidade e adequação do provimento jurisdicional pretendido. 3. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o processo saneado, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. 4. Fixo como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória (artigo 357, inciso II, do CPC): a) a efetiva altura do pé-direito livre entregue na unidade autônoma nº 83 (Torre B), confrontando-a com as plantas aprovadas, memorial descritivo, termos do contrato de personalização e as informações veiculadas na fase de vendas (fls. 2, 29/31, 172 e 265); b) a viabilidade técnica ou inviabilidade de instalação de aparelhos de ar-condicionado de teto (modelo cassete) e a correspondência da infraestrutura entregue (pontos elétricos, drenos e furações) com o memorial de vendas e as solicitações de personalização feitas pelos compradores (fls. 2, 46/47, 150 e 1079); c) a suficiência térmica do dimensionamento de climatização previsto para os ambientes da unidade autônoma (fls. 2 e 513/514); d) a conformidade dos pisos e acabamentos entregues na unidade com os termos do memorial descritivo e com o termo de exclusão de garantias firmado pelos autores no programa Personalize (fls. 152/153, 1086/1090); e) a existência ou não de desvalorização imobiliária do imóvel decorrente de eventuais desconformidades construtivas ou de pé-direito, apurando-se o seu respectivo montante. 5. Para o esclarecimento das questões técnicas controvertidas, defiro a realização de prova pericial de engenharia civil, com base no artigo 357, inciso II e § 8º, do Código de Processo Civil. Nomeio como perito judicial o engenheiro CASSIO BIANCHI MACHADO, devidamente cadastrado perante este Egrégio Tribunal de Justiça. Concedo às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para indicação de assistentes técnicos e formulação de quesitos, na forma do artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Após, intime-se o perito nomeado para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente estimativa de honorários periciais. Apresentada a proposta de honorários, manifestem-se as partes em 5 (cinco) dias. Tendo em vista que a prova pericial foi requerida pelos autores (fls. 1174) o adiantamento das despesas dos honorários periciais caberá à parte autora, nos termos do artigo 95, caput, do CPC. Deverá o perito judicial indicar dia, horário e local para início dos trabalhos, assegurando a prévia comunicação e ciência às partes e aos respectivos assistentes técnicos, nos termos do artigo 474 do Código de Processo Civil. Laudo pericial em 30 (trinta) dias contados do início dos trabalhos pelo perito judicial. 6. A necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) postulada pelas partes (fls. 1174 e 1175) será apreciada oportunamente, após a apresentação do laudo pericial de engenharia. Intimem-se. - ADV: JULIO NICOLAU FILHO (OAB 105694/SP), THALITTA DE CARVALHO (OAB 482914/SP), EVELISE SIMONE DE MELO ANDREASSA (OAB 135328/SP), EVELISE SIMONE DE MELO ANDREASSA (OAB 135328/SP)