1146045-10.2024.8.26.0100

Procedimento Comum Cível Nº 1146045-10.2024.8.26.0100/SP AUTOR : GABRIELA RISSO DE OLIVEIRA GARCIA ADVOGADO(A) : ALESSANDRO VIEIRA BRAGA (OAB SP508068) RÉU : CONDOMINIO MIXER JUMP ADVOGADO(A) : JULIANA FLECK VISNARDI (OAB SP284026) DESPACHO/DECISÃO Vistos. A parte autora, GABRIELA RISSO DE OLIVEIRA GARCIA , ajuizou ação de conhecimento pelo procedimento comum cível contra CONDOMÍNIO MIXER JUMP e, originariamente, também contra Imobiliária Lopes Condessa (Lpcond Empreendimentos Imobiliários Eireli - EPP). Exsurgiu da exordial a condição da autora como proprietária da unidade autônoma nº 04, situada no Bloco A do edifício réu, imóvel este que se encontrava locado a terceiros sob intermediação e administração imobiliária. Em 20/03/2024, por volta das 23:40 horas, ocorreu um vazamento de água na cozinha de seu imóvel, o qual acabou por se alastrar pelo hall social do pavimento e atingir o poço do elevador do edifício. A administração condominial interrompeu o fornecimento geral de água e que, em momento posterior, constatou-se que o registro hidráulico situado na área comum do andar, externo ao seu apartamento, encontrava-se danificado, o que teria inviabilizado a contenção direta e imediata do fluxo hídrico e exigido o desligamento do sistema no pavimento superior. Em razão do sinistro, o condomínio réu efetuou a cobrança arbitrária e unilateral de uma multa no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sob o fundamento de ressarcimento dos danos provocados ao elevador. A responsabilidade pela manutenção do registro defeituoso incumbia exclusivamente ao condomínio por estar situado em área de uso comum. O réu passou a impor restrições abusivas ao locatário da unidade, impedindo o uso regular das dependências comuns do edifício, notadamente a churrasqueira e o salão de festas. Pugnou a autora pela concessão de tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade da cobrança cobrada pelo condomínio e garantir o pleno acesso do locatário às áreas comuns. Ao final, requereu a procedência dos pedidos com a confirmação da medida liminar, a declaração de inexigibilidade do débito no valor de R$ 30.000,00 e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, além das verbas de sucumbência. Por meio de decisão de emenda da exordial, assinalou-se o prazo de 15 dias para que a autora esclarecesse a causa de pedir e os pedidos formulados contra a corré Imobiliária Lopes Condessa, ante a ausência de descrição de conduta ilícita imputada à administradora do imóvel. A autora manifestou-se justificando a presença da imobiliária pelo descumprimento do dever de informação e juntou aos autos o contrato de locação imobiliária. Em 22/01/2025, proferiu-se decisão interlocutória que declarou extinto o processo sem resolução do mérito com relação à corré Imobiliária Lopes Condessa (Lpcond Empreendimentos Imobiliários Eireli - EPP), ante a manifesta ilegitimidade passiva ad causam , com esteio no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Na mesma oportunidade, indeferiu-se o pedido de tutela de urgência ante a ausência de probabilidade do direito em cognição sumária e a necessidade de dilação probatória acerca da origem do vazamento e da desproporcionalidade da cobrança, determinando-se a citação do condomínio réu. Expedida a carta de citação postal (Evento 41, CARTA49), o CONDOMÍNIO MIXER JUMP apresentou contestação acompanhada de documentos em 30/04/2025. Suscitou preliminar de inépcia da petição inicial, argumentando que a narrativa fática da autora apresentava contradições ilógicas entre a alegada prontidão da administração e a suposta omissão na contenção do vazamento, além da ausência de demonstração concreta dos danos morais sustentados. No mérito, o condomínio réu defendeu a perfeita exigibilidade do valor cobrado, esclarecendo que não se trata de penalidade disciplinar, mas do lídimo ressarcimento dos prejuízos materiais sofridos pela coletividade em razão do alagamento decorrente de vazamento originado no interior da unidade 04, de propriedade da autora. Destacou que a equipe condominial atuou de forma diligente e reativa ao desligar o registro geral do pavimento superior assim que tomou conhecimento do sinistro, quando a infiltração de água no hall e no poço do elevador já havia se consumado. Afirmou que o valor cobrado de R$ 33.738,70 se encontra estritamente amparado pelo orçamento técnico nº 202400006532 emitido pela empresa Next Elevadores, compreendendo a substituição do motor do operador, módulo, trincos de portas, botões de pavimento, chaves eletrônicas e demais peças do elevador da Torre A danificadas pela água. Juntou comprovantes dos pagamentos efetuados de forma parcelada à empresa técnica. Impugnou a pretensão de reparação por danos morais e afastou a alegação de impedimento ilegal de uso das áreas comuns, aduzindo a falta de comprovação de restrição genérica aos locatários e ressaltando que eventuais limitações a espaços reserváveis decorrem de regulamento interno diante da existência de débitos referentes a danos causados ao patrimônio coletivo. Juntou a Convenção Condominial, o Regulamento Interno e as notificações extrajudiciais encaminhadas à condômina. A parte autora apresentou réplica em 19/05/2025. Reiterou que o vazamento se originou em registro hidráulico quebrado situado no hall de entrada em área comum, sobre o qual não possui dever de manutenção, arguindo a nulidade da cobrança por ausência de procedimento administrativo prévio com contraditório e reeditando o pedido de tutela provisória e procedência integral da ação. Em 29/05/2025, proferiu-se decisão de saneamento e organização do processo. Naquela oportunidade, rejeitou-se a preliminar de inépcia da petição inicial, assentou-se a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações condominiais e fixou-se a distribuição do ônus da prova segundo as regras do artigo 373 do Código de Processo Civil. Tendo em vista a controvérsia sobre a exata localização do registro hidráulico causador do vazamento e o nexo causal com as avarias no elevador, determinou-se de ofício a realização de perícia técnica de engenharia, nomeando-se o perito Caio Pantaleão . O condomínio réu opôs Embargos de Declaração contra a decisão saneadora, os quais foram rejeitados por decisão proferida em 10/06/2025. Inconformado, o réu interpôs o Agravo de Instrumento nº 2209412-63.2025.8.26.0000. Por acórdão proferido pela 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, negou-se provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a perícia de engenharia determinada, certidão do trânsito em julgado encartada nos autos. A estimativa de honorários periciais apresentada pelo expert no valor de R$ 10.000,00 foi impugnada por ambas as partes. Por decisão proferida em 03/09/2025, fixaram-se os honorários periciais definitivos em R$ 10.000,00, determinando-se o rateio na proporção de 50% para cada parte (R$ 5.000,00), deferindo-se o parcelamento em 5 prestações mensais de R$ 1.000,00 para cada litigante. O condomínio réu efetuou o depósito integral de sua cota-parte parcelada referente aos honorários periciais. Diversamente, a parte autora efetuou a comprovação do depósito de apenas duas parcelas dos honorários que lhe cabiam, quedando-se inerte quanto ao saldo remanescente. Diante do inadimplemento parcial da autora e para evitar a preclusão da prova pericial indispensável ao julgamento da lide, determinou-se a intimação do réu para complementar a diferença dos honorários periciais. O réu solicitou dilação de prazo para trâmites administrativos e comprovou o recolhimento integral do complemento exigido, viabilizando o início das diligências periciais. A parte autora apresentou nova petição requerendo a apreciação da vedação de uso das áreas comuns pelo locatário, reiterando alegações de ilicitude das sanções coercitivas promovidas pela administração do condomínio. É o relatório. Fundamento e DECIDO. O pedido de tutela provisória de urgência formulado pela autora não comporta acolhimento. Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito ( fumus boni iuris ) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo ( periculum in mora ). A controvérsia vertida nos autos diz respeito à responsabilidade pelo vazamento ocorrido nas dependências do edifício, havendo divergência fática quanto à exata localização do registro hidráulico defeituoso e ao nexo causal com os danos apurados no elevador. Trata-se de matéria técnica complexa que depende da conclusão da perícia de engenharia já ordenada e integralmente custeada nos autos (fls. 304-312, 536). Sem a conclusão do laudo pericial, ausente se mostra a probabilidade do direito alegada pela autora. Ademais, não se verifica o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, considerando a natureza estritamente patrimonial da discussão e a incidência das regras do regulamento interno do condomínio sobre a utilização de espaços comuns. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ostenta entendimento consolidado no sentido de que a incerteza acerca da origem do vazamento e a necessidade de dilação probatória pericial inviabilizam o deferimento da tutela provisória de urgência: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. Agravante que visa a concessão da tutela de urgência, para determinar a realização, de reparos para fazer cessar o vazamento constante em seu imóvel, sob pena de multa diária. Ausentes os requisitos ensejadores da medida. Situação que não encontra respaldo no art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência em favor do autor. Necessidade de dilação probatória. Ausente perigo de dano. Precedentes. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP; Agravo de Instrumento 2034686-47.2024.8.26.0000; Relator (a): Rodrigues Torres; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 22ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2024; Data de Registro: 16/04/2024). Diante da imprescindibilidade da prova pericial para delimitar a responsabilidade das partes e a legitimidade das cobranças, o indeferimento da medida liminar é providência que se impõe. Posto isso, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada de urgência formulado pela autora (fls. 546-549). DETERMINO a imediata intimação do perito judicial nomeado, CAIO PANTALEÃO , para que dê início aos trabalhos periciais de engenharia no imóvel da autora e nas dependências comuns do condomínio réu, devendo o laudo técnico ser apresentado no prazo de 30 dias contados da intimação, nos termos da decisão de saneamento e deliberações subsequentes, sob pena de destituição. Int. São Paulo, 07/08/2026 JUÍZO TITULAR I - 4ª VARA CÍVEL - REGIONAL I - SANTANA