1133826-67.2021.8.26.0100

Processo 1133826-67.2021.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Pacil Comercial Agricola Ltda - - CARBELL EMPREENDIMENTOS LTDA (Atual denominação de Suiá Comercial Agricola Ltda) - Conecta Empreendimentos Ltda, representada por Rogério Gigo Marcondes César e outro - SENTENÇA Processo Digital nº: 1133826-67.2021.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material Requerente: Pacil Comercial Agricola Ltda e outro Requerido: Rogerio Gigo Marcondes Cesar e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). André Augusto Salvador Bezerra Vistos. PACIL COMERCIAL AGRÍCOLA LTDA. e CARBELL EMPREENDIMENTOS LTDA. ajuizaram ação de indenização por danos materiais, cobrança de encargos contratuais não cumpridos e lucros cessantes em face de CONECTA EMPREENDIMENTOS LTDA. e ROGÉRIO GIGO MARCONDES CÉSAR. Alegaram, em síntese, que as partes mantiveram relação locatícia entre 2005 e 2021, tendo o imóvel sido devolvido em condições incompatíveis com aquelas existentes no início da locação. Sustentaram que vistoria realizada após a entrega das chaves constatou inúmeras avarias, mutilações e ausência de equipamentos e instalações, incluindo elementos do sistema de combate a incêndio, portas, luminárias, forros, componentes hidráulicos e demais estruturas. Afirmaram que os réus descumpriram as obrigações contratuais de conservação e restituição do imóvel, requerendo indenização por danos materiais, pagamento da multa contratual e lucros cessantes. Os réus apresentaram contestação. Sustentaram, em síntese, que o imóvel já apresentava estado precário quando da celebração da locação e que, ao longo dos anos, realizaram diversas benfeitorias e melhorias. Alegaram que o laudo apresentado pelas autoras possui caráter unilateral e impugnaram a responsabilidade pelos danos apontados. Defenderam que diversos problemas decorrem do envelhecimento natural da construção, especialmente quanto à cobertura do galpão, cuja estrutura apresentava patologias e limitações anteriores ao término da locação. Requereram a improcedência dos pedidos (fls. 288/343). Houve réplica (fls. 779/815). A audiência de conciliação restou infrutífera (fls. 1107/1108). Foi acolhida a impugnação ao valor da causa (fls. 1109). Proferiu-se decisão de saneamento, deferindo-se a produção de prova pericial (fls. 1367). Apresentado o laudo pericial (fls. 1506/1556), as partes manifestaram-se, sobrevindo esclarecimentos da perita (fls. 1746/1751) e novas manifestações das partes. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia diz respeito à existência de danos imputáveis aos réus quando da devolução do imóvel locado e à extensão do correspondente dever de indenizar. A prova pericial produzida nos autos revela-se clara, fundamentada e tecnicamente consistente, motivo pelo qual deve ser acolhida. A perita judicial esclareceu que procedeu à análise comparativa da documentação produzida pelas partes, distinguindo as anomalias decorrentes de desgaste natural e término da vida útil daquelas provenientes de falta de manutenção, mau uso ou mutilação decorrentes da ocupação do imóvel pelos réus. Concluiu expressamente que diversos itens devolvidos em condições inadequadas decorrem de falha de manutenção, uso inadequado ou retirada de componentes integrantes do imóvel, sendo necessários reparos para recomposição patrimonial. Apurou, assim, custo de reparação correspondente a R$ 473.610,36, em valores de agosto de 2024. A perícia também esclareceu que não foram considerados os danos associados ao envelhecimento natural da cobertura do galpão, da estrutura de madeira, do piso industrial do galpão e do pátio, uma vez que tais elementos já se encontravam em fim de vida útil, não sendo possível atribuir sua deterioração à conduta dos réus. Nos esclarecimentos complementares, a perita reafirmou que a cobertura do galpão, o piso do galpão e do pátio constituem anomalias decorrentes do transcurso do tempo e da finalidade industrial do imóvel, não caracterizando falta de manutenção, mau uso ou mutilação imputáveis aos locatários. Por outro lado, confirmou a existência de mutilações, ausência de equipamentos, retirada de componentes do sistema de combate a incêndio, luminárias, portas, mictórios, reservatórios, forros e outros elementos cuja recomposição foi incluída no cálculo pericial. A tese defensiva de que o imóvel teria sido devolvido em condições superiores às existentes no início da locação não encontra respaldo na perícia judicial. Embora tenha sido reconhecido que os réus realizaram benfeitorias ao longo dos anos, também ficou demonstrado que diversos componentes do imóvel não foram restituídos nas condições exigidas contratualmente. A perícia ressaltou, ainda, que o imóvel foi entregue com problemas de manutenção, mau uso e mutilação, identificando objetivamente os itens passíveis de indenização. Assim, deve prevalecer a conclusão técnica produzida sob o contraditório judicial. Quanto aos lucros cessantes, o pedido não comporta acolhimento. Não houve demonstração concreta do período efetivo de paralisação do imóvel nem prova segura da perda patrimonial efetivamente sofrida pelas autoras em razão da impossibilidade de exploração econômica do bem. Também não há elementos suficientes para acolhimento do pedido autônomo de multa contratual nos valores postulados na inicial, uma vez que a reparação dos prejuízos efetivamente demonstrados já encontra adequada correspondência na indenização apurada pela perícia. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 473.610,36, apurado pela perícia judicial; b) determinar que referido valor seja corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir de agosto de 2024, data-base do laudo pericial; c) determinar a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando a sucumbência maior dos réus, condeno-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação. P.I.C. São Paulo, 17 de agosto de 2026. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA - ADV: MARCIO DE SOUZA POLTO (OAB 144384/SP), MARCIO DE SOUZA POLTO (OAB 144384/SP), ANA PAULA DE ALMEIDA (OAB 246227/SP), MARCOS BRANDAO WHITAKER (OAB 86999/SP), FERNANDA OLIVEIRA ALENCAR (OAB 460815/SP)