1117810-33.2024.8.26.0100

Processo 1117810-33.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Condomínio Edifício Valéria e Adriana - Reginaldo Ribeiro da Silva - - Marineide Silva Oliveira - Vistos. CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VALÉRIA E ADRIANA ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de demolição em face de REGINALDO RIBEIRO DA SILVA e MARINEIDE SILVA OLIVEIRA, alegando que os réus, proprietários da unidade autônoma nº 11 do Bloco 02, realizaram edificação irregular em área comum do edifício (laje de cobertura das lojas), sem prévia autorização da assembleia condominial e em desacordo com o projeto arquitetônico registrado. Sustenta que a construção causou alteração da simetria arquitetônica da fachada e modificação indevida das frações ideais do empreendimento. Pede a procedência da demanda para determinar a demolição das obras erigidas na área comum e a fixação de multa diária cominatória. Os réus foram devidamente citados e apresentaram contestação (fls. 83/108). Arguiram, preliminarmente, a impugnação ao valor da causa, defendendo a sua elevação ao valor venal do imóvel (R$ 100.000,00). Sustentaram a prescrição da pretensão demolitória, alegando que as ampliações existem há mais de dez anos. Arguiram a exceção de usucapião da área ocupada, afirmando exercer posse mansa, pacífica e exclusiva por mais de quinze anos. No mérito, alegaram a ausência de prejuízo estético, a inexistência de alteração desarmônica da fachada, a utilidade exclusiva do espaço e a anuência tácita do condomínio pelo longo decurso do tempo. O autor ofereceu réplica às fls. 150/181. Posteriormente, o autor juntou documento novo consistente em relatório de vistoria do Corpo de Bombeiros (fls. 194/197), sobre o qual os réus apresentaram manifestação (fls. 201/206). Instadas as partes a especificarem as provas destinadas à instrução processual (fls. 186-188), o autor requereu a produção de prova pericial de engenharia, prova documental suplementar e oitiva de testemunhas (fls. 189/190). Os réus postularam a realização de perícia técnica urbanística de engenharia e a oitiva de testemunhas (fls. 191/193). É o relatório do essencial. Decido. 1. Os réus impugnaram o valor da causa atribuído na petição inicial (R$ 1.000,00), alegando que a demanda deveria ter como base o valor venal do imóvel (R$ 100.000,00). O autor, por sua vez, defende a manutenção do valor estimado, aceitando, subsidiariamente, a fixação do parâmetro em dez por cento do valor do imóvel (fls. 151/153). O valor da causa deve guardar correspondência direta com o proveito econômico almejado na demanda, nos termos do artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil. Em ações demolitórias parciais, o benefício patrimonial não equivale ao valor integral do imóvel, visto que a pretensão se restringe ao desfazimento do acréscimo edificado na área de terraço e cobertura. Assim, considerando que a pretensão demolitória abrange apenas a edificação sobreposta à laje e não a totalidade do imóvel, a exigência do valor venal integral revela-se desproporcional. Todavia, a quantia inicial de R$ 1.000,00 mostra-se meramente simbólica. Por essa razão, ACOLHO PARCIALMENTE a impugnação para readequar o valor da causa para R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor condizente com a estimativa do proveito econômico da área em litígio. Deverá a parte autora providenciar o recolhimento do complemento das custas processuais iniciais no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição. 2. As alegações de prescrição e decadência do direito de demolir (fundadas nos artigos 205 e 1.302 do Código Civil), bem como a exceção de usucapião sobre a área comum de uso exclusivo (embasada no artigo 1.331 do Código Civil), dependem da apuração exata do tempo de construção, da aferição da natureza da área e da constatação da existência de posse com intenção de dono ou de mera tolerância condominial. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo estabelece o prazo decenal para o exercício da pretensão demolitória de obra irregular promovida por condômino em área comum: EMENTA: AÇÃO DEMOLITÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença que julgou improcedentes os pedidos. Insurgência dos autores. DEMOLITÓRIA. Imóvel doado às autoras em 17/06/2009, data que tomaram conhecimento de construção realizada no 2º pavimento, que pretendem ver demolida. Ação foi ajuizada no dia 03/10/2019. Prescrição. Prazo decenal. Inteligência do artigo 205 do Código Civil. De ofício, reconhecida, portanto, a prescrição quanto à pretensão de demolição da construção. REGULARIZAÇÃO DA OBRA. Pretensão de transformação da área comum em privativa com legalização da adição de área construída. Conforme laudo pericial, a construção é passível de regularização, através da Lei 17.202/2019. Improcedência do pedido que se mantém. De ofício, reconhecida a prescrição quanto à pretensão de demolição da construção. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1099015-52.2019.8.26.0100; Relator (a): Marcos Gozzo; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 28ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/09/2023; Data de Registro: 29/09/2023) Tais matérias envolvem suporte fático intrinsecamente vinculado ao mérito da controvérsia, cuja apreciação pressupõe a prévia produção da prova técnica pericial. Desse modo, o exame das prejudiciais fica diferido para a fase de julgamento do processo. 3. Ausentes outras preliminares a apreciar, tampouco nulidades a sanar, declaro o feito saneado, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. 4. Fixo como pontos controvertidos sobre as quais recairá a atividade probatória: a) A data da realização e da conclusão das obras de ampliação executadas no terraço de cobertura referente ao apartamento 11, Bloco 02, para fins de verificação do lapso temporal. b) A natureza da área ocupada e edificada, verificando se constitui área comum do condomínio ou espaço passível de utilização privativa. c) A ocorrência de alteração da simetria arquitetônica original e comprometimento do conjunto estético da fachada do condomínio. d) A existência de riscos à segurança da edificação, de interferência na rede coletiva de gás e eletricidade ou de prejuízo ao plano de prevenção contra incêndios do edifício. 5. Para a elucidação dos pontos fáticos controvertidos, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil e arquitetura, essencial para mensurar a época da construção, a alteração estético-arquitetônica, a segurança estrutural e a caracterização do espaço físico ocupado. Nomeio perito do juízo o Engenheiro Civil Fernando Flávio de Arruda Simões. As partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos no prazo comum de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Após, intime-se o profissional nomeado para estimar os seus honorários no prazo de 5 (cinco) dias (CPC, art. 465, § 2º). Apresentada a proposta honorária, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias. Havendo requerimento convergente das partes para a realização da prova pericial, o adiantamento das despesas periciais será rateado em proporções iguais entre o autor e os réus, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil. O laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias, contados da intimação do perito sobre o depósito integral dos honorários. 6. Admito a juntada de documentos novos destinados a comprovar fatos supervenientes, na forma do artigo 435 do Código de Processo Civil. 7. A apreciação sobre a necessidade e utilidade da produção de prova oral fica postergada para momento posterior à apresentação do laudo pericial. Intimem-se. - ADV: ROSELENE APARECIDA RAMIRES (OAB 178928/SP), ROSELENE APARECIDA RAMIRES (OAB 178928/SP), OTAVIO WELINTON FERREIRA DA CRUZ (OAB 348354/SP)