1107952-51.2026.8.26.0053

Processo 1107952-51.2026.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Suspensão da Exigibilidade - Tmmld Empreendimento Imobiliário Ltda. - VISTOS. I - Reputo proposta a presente ação em face do Diretor da Divisão de Acompanhamento do Contencioso Administrativo e Judicial - DICAJ (Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo), e não da autoridade coatora indicada na inicial (Secretário Municipal da Fazenda). Anote-se. II - Trata-se de mandado de segurança impetrado por TMMLD EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., que adquiriu fração ideal de 4/16 (25%) do imóvel objeto da matrícula nº 108.620, pelo preço total de R$ 400.000,00, já com minuta de escritura elaborada pelo 19º Tabelião de Notas da Capital. Alega que a lavratura e o registro do título permanecem obstados porque o sistema municipal da DTI exige o recolhimento do ITBI com base no Valor Venal de Referência (R$ 9.656.137,25) - 24,14 vezes superior ao preço pactuado -, sem procedimento administrativo prévio, individualizado e motivado. Aponta, ainda, sentença e laudo pericial proferidos em ação relativa a imóvel vizinho, na mesma quadra fiscal (Processo nº 1068450-13.2023.8.26.0053), que reconheceram superavaliação de aproximadamente 92% pela mesma metodologia municipal, bem como duas outras transações autônomas envolvendo o próprio imóvel, todas no valor de R$ 400.000,00 para fração de 25%. Requer, em sede de liminar, que seja autorizada a emissão da guia de ITBI com base no valor da transação, afastando-se o Valor Venal de Referência e viabilizando-se a lavratura da escritura e o registro do título; subsidiariamente, que a autoridade coatora seja compelida a instaurar de imediato o procedimento do art. 38, § 3º, do CTN, autorizando-se, enquanto isso, a lavratura mediante recolhimento do valor incontroverso. É o relatório. DECIDO. Passo a apreciar o pedido liminar. Nos termos do art. 7º, inciso III, da Lei nº 12.016/2009, a concessão de liminar em mandado de segurança pressupõe a demonstração de fundamento relevante e a possibilidade de ineficácia da medida caso deferida somente ao final. Entendo presentes ambos os requisitos. Há urgência, na medida em que a impetrante já dispõe de minuta de escritura pública elaborada pelo Tabelionato, encontrando-se impedida de lavrá-la e de promover o registro do título unicamente em razão da exigência de recolhimento do ITBI sobre base de cálculo que reputa ilegal, circunstância que prolonga a insegurança quanto à titularidade do bem e a sujeita, desde logo, a exigência fiscal de valor expressivo. E há fumaça do bom direito. A questão central deste writ já foi dirimida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 (REsp nº 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção, j. 24/02/2022), oportunidade em que se fixaram, com eficácia vinculante, as seguintes teses: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." A superveniência da Lei Complementar nº 227/2026, que deu nova redação ao art. 38 do CTN, não infirma tal orientação. Ao contrário, a nova redação apenas explicitou os deveres de motivação técnica individualizada, divulgação dos critérios e observância do contraditório (§§ 2º e 3º) que já decorriam da própria sistemática do lançamento por homologação a que se submete o ITBI - tal como já reconhecido pelo Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça na Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000 - e recentemente reafirmado pela 14ª Câmara de Direito Público, já sob a vigência da lei nova, no sentido de que a Lei Complementar nº 227/2026 não autoriza a adoção automática do valor venal de referência como base de cálculo do ITBI sem procedimento administrativo próprio (Agravo Interno Cível nº 1061078-81.2021.8.26.0053, Rel. Adriana Carvalho, j. 31/05/2026). No caso concreto, a impetrante demonstra, mediante prova documental pré-constituída, que a Administração se limitou a impor valor 24,14 vezes superior ao preço documentado, sem apresentar memória de cálculo, amostra de mercado ou qualquer elemento técnico individualizado apto a infirmar a presunção de veracidade do valor declarado. Essa conclusão é corroborada, em juízo de cognição sumária, pela sentença e pelo laudo pericial produzidos para imóvel da mesma quadra fiscal, que apurou superavaliação de aproximadamente 92% pela mesma metodologia municipal, bem como pela convergência das demais transações envolvendo o próprio imóvel, todas ajustadas autonomamente no mesmo valor de R$ 400.000,00 para fração de 25%. Registre-se que a medida ora deferida é plenamente reversível e não acarreta prejuízo irreparável à Fazenda Municipal, que poderá, mediante regular processo administrativo, técnico e motivado, apurar e constituir eventual diferença. Ante o exposto, DEFIRO a medida liminar para autorizar a impetrante a promover o recolhimento do ITBI incidente sobre a aquisição da fração ideal de 4/16 (25%) do imóvel objeto da matrícula nº 108.620 com base no valor da transação (R$ 400.000,00), afastando-se, até decisão final, a exigência automática calculada sobre o Valor Venal de Referência (R$ 9.656.137,25), de modo a viabilizar a lavratura da escritura pública e o subsequente registro do título, sem multa ou juros anteriores à lavratura ou ao registro, e sem prejuízo de posterior fiscalização e eventual constituição do crédito tributário remanescente pela Municipalidade, mediante regular procedimento administrativo. III - No mais, notifique-se a autoridade coatora para que preste informações em dez dias, e cientifique-se a Fazenda Municipal para os fins do artigo 7º, inciso II, da Lei 12.016/09. IV - Decorrido o prazo, com ou sem informações, abra-se vista ao Ministério Público e, após, tornem conclusos. V - Cumpra-se, na forma e sob as penas da Lei, servindo esta decisão como ofício e com mandado. Consigno que este processo é DIGITAL e, assim, a petição inicial e todos os documentos que a instruem podem ser acessados por meio do endereço eletrônico do Tribunal de Justiça (http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/open.do), no link: Este processo é digital. Clique aqui para informar a senha e acessar os autos, conforme procedimento previsto no artigo 9º, caput, e parágrafo primeiro, da Lei Federal nº 11.419 de 19.12.2006, sendo que A SENHA DE ACESSO SEGUE NA FOLHA ANEXA. Exclusivamente no caso de Mandados de Segurança, solicita-se à autoridade impetrada que eventualmente não disponha de acesso ao E-SAJ, que encaminhe suas informações para o e-mail sp5.faz@tjsp.jus.br. Int. - ADV: ADRIANO BORGES NOGUEIRA (OAB 480325/SP)