1102253-50.2024.8.26.0053

Processo 1102253-50.2024.8.26.0053 - Ação Civil Pública - Ordem Urbanística - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO - Ase Administracao de Bens Ltda - Vistos. Trata-se de Ação Civil Pública com pedido de tutela de urgência ajuizada pelo MUNICÍPIO DE SÃO PAULO em face de ASE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., objetivando compelir a requerida a promover a demolição do prédio edificado na Rua Tomé Portes, nº 255, Vila Dom Pedro II, Tucuruvi, São Paulo/SP (SQL 068.544.0027-9), ante o descumprimento sistemático das posturas municipais e normas de uso e ocupação do solo. Na petição inicial (fls. 1-19), o Município sustentou que a ré erigiu no local edificação residencial multifamiliar de cinco pavimentos sem alvarás prévios de aprovação e execução, descumprindo os índices urbanísticos fixados pela Lei Municipal nº 16.402/2016 (LPUOS) para a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), notadamente quanto ao Coeficiente de Aproveitamento (praticado 5,27, máximo de 4), Taxa de Ocupação (praticada 0,96%, máxima de 0,85%), Taxa de Permeabilidade (praticada 0%, mínima de 15%) e recuos laterais e de fundos (zerados, para exigência de 3 metros). Apontou a inobservância de parâmetros de segurança, iluminação, ventilação e acessibilidade (Lei Municipal nº 16.642/2017), registrando que a fiscalização lavrou o Auto de Fiscalização nº 03-01.005.312-8 em 04/05/2023, seguido por autos de multa (nº 03-235.108-9, nº 03-236.675-2) e pelo Auto de Interdição nº 03-01.005.739-5 em 18/12/2023. Requereu a concessão de tutela de urgência para liberação do acesso de fiscais e abstenção de ocupação do imóvel sob pena de multa diária, e, ao final, a procedência do pedido demolitório com imposição de ônus sucumbenciais. A petição inicial veio instruída com documentos administrativos, atuações fiscais, notificações por Aviso de Recebimento AR (fls. 47, 49, 54-57), manifestações do Ministério Público e a matrícula imobiliária nº 76.673 do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 88-103). O Ministério Público ofertou parecer inicial favorável ao deferimento da tutela provisória (fls. 115-119). Por meio da r. decisão de fls. 120-121, foi deferida a tutela de urgência determinando que a ré: 1) libere o acesso aos agentes municipais para verificação das condições de habitabilidade, estabilidade e risco, no prazo de 5 dias, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00; e 2) abstenha-se de ocupar o imóvel a qualquer título, inclusive locação, sem o prévio certificado de conclusão, sob pena de multa de R$ 5.000,00 por ocupação verificada. Regularmente citada (fls. 136), a ré ASE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. apresentou contestação (fls. 139-169). Arguiu preliminares de: a) falta de condições da ação por ausência de perícia técnica prévia; b) inépcia da petição inicial por ausência de documentação legal que demonstre o risco estrutural, alegando que a ação se baseou exclusivamente em imagens do aplicativoGoogle Maps; c) cerceamento de defesa e nulidade dos autos de infração/interdição, sustentando jamais ter recebido notificação pessoal das autuações. No mérito, alegou a ocorrência de fato superveniente decorrente da aquisição do lote contíguo situado na Rua Tomé Portes, nº 261 (fls. 181-186), instruindo pedidos de remembramento dos lotes e aprovação de reforma com regularização (processos SEI nº 1020.2025/0008522-7 e 1020.2025/0007999-5 fls. 188, 192-194, 256, 276-277), sustentando que a unificação dos terrenos sana integralmente as divergências de índices urbanísticos. Anexou laudos privados de estabilidade estrutural (fls. 199-217), alegando ausência de risco de colapso, pugnando pela revogação da liminar e pela improcedência da demanda. O Município apresentou réplica (fls. 301-309), rebatendo as preliminares e sustentando que o mero protocolo de pedido administrativo de regularização constitui expectativa de direito que não elide a ilicitude da edificação nem suspende a atuação judicial, reafirmando que a regularização somente se aperfeiçoa com a emissão do Certificado de Conclusão. Instadas as partes à especificação de provas (fls. 293), a ré requereu o agendamento de vistoria técnica (fls. 298-300) e o Autor pleiteou a realização de perícia judicial (fls. 309). O Ministério Público opinou pelo deferimento da prova pericial (fls. 317-319). Na decisão saneadora de fls. 320-324, o Juízo deferiu a produção de prova pericial de engenharia civil, fixou os pontos controvertidos e nomeou o perito judicial José Adrian Patio Zorz. A ré formulou quesitos e indicou assistente técnico às fls. 328-333, enquanto o Autor apresentou seus quesitos às fls. 341-345. O perito nomeado aceitou o encargo e apresentou estimativa de honorários no valor de R$ 270.000,00 (fls. 346-367). Após intimação para detalhamento (fls. 380, 384-388), ambas as partes impugnaram a proposta por considerá-la excessiva (fls. 393-395 e 396-399). A r. decisão de fls. 400-401 rejeitou a pretensão do réu de compartilhamento das despesas periciais, acolheu a impugnação ao montante e fixou os honorários periciais definitivos em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), determinando a intimação do Município de São Paulo para efetuar o depósito de 50% do valor (R$ 20.000,00) no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão da prova técnica. A certidão de fls. 416 atestou o decurso do prazo sem a comprovação do depósito pelo Autor. A ré peticionou às fls. 413-415 requerendo o reconhecimento da preclusão temporal do direito do Município à produção da prova pericial, o encerramento da instrução probatória e o julgamento imediato da lide no estado em que se encontra. Intimado (fls. 417), o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO manifestou-se às fls. 420-422. Argumentou que o não recolhimento tempestivo decorreu de lapso no fluxo administrativo interno relativo à expedição de guias e empenhos de pagamento da Fazenda Pública. Sustentou a ausência de desídia, pleiteou a concessão de novo prazo com fulcro nos artigos 139, inciso VI, 223, § 1º, e 370 do Código de Processo Civil, ressaltando a indispensabilidade da perícia para a tutela da ordem urbanística e da segurança coletiva. É o relatório. Decido. 1. Das Preliminares de Inépcia da Petição Inicial e Carência de Ação Rejeitam-se as preliminares de inépcia da inicial e de falta de interesse/condições da ação arguidas pela requerida (fls. 139-145). A petição inicial preenche integralmente os requisitos estabelecidos pelos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. A narrativa fática expõe de forma lógica e coerente a suposta ilicitude da construção erigida sem licença e em desconformidade com os parâmetros de uso e ocupação do solo, decorrendo dos fatos pedido juridicamente possível e delimitado (demolição e imposição de abstenção de uso). A alegação de que a Municipalidade ajuizou a demanda com base em dados obtidos por ferramentas de geolocalização e sem a prévia juntada de laudo pericial judicial não configura vício formal da petição inicial. Os atos praticados pela fiscalização edilícia, lavrados por agentes públicos investidos de poder de polícia, gozam de presunção relativa de veracidade e legitimidade. Os Autos de Fiscalização, Multa e Interdição (fls. 48, 50-53) e os pareceres emitidos pelos órgãos técnicos da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento SMUL (fls. 28-31, 64-87) constituem justa causa e acervo documental idôneo para aparelhar a Ação Civil Pública. Tampouco prospera a tese de carência de ação por falta de interesse de agir ou ilegitimidade. O Município de São Paulo possui competência constitucional exclusiva para promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, inciso VIII, e art. 182 da Constituição Federal). O interesse de agir é patente, ante a utilidade e necessidade da via jurisdicional para fazer cumprir o poder de polícia edilício diante da recalcitrância do administrado. A necessidade de dilação probatória para aferir a exatidão das alegações estritamente técnicas é matéria afeta ao mérito da causa e não à admissibilidade da petição inicial. Desse modo,REJEITOas preliminares de inépcia da petição inicial e de carência de ação. 2. Da Arguida Nulidade dos Autos de Infração por Ausência de Intimação Pessoal A ré sustenta a nulidade de todo o procedimento administrativo fiscalizatório por cerceamento de defesa, argumentando jamais ter sido intimada pessoalmente dos autos de infração e interdição lavrados pela Subprefeitura de Santana/Tucuruvi (fls. 146-150). Sem razão a requerida. O artigo 95, §§ 1º e 2º, da Lei Municipal nº 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo) disciplina expressamente a forma de notificação dos atos fiscais edilícios: "Art. 95 Para os efeitos deste Código, considera-se infrator o proprietário ou possuidor do imóvel e, quando for o caso, o responsável técnico pela obra. § 1º O infrator deve ser notificado pessoalmente ou por via postal, com aviso de recebimento, ou, ainda, por edital nas hipóteses de recusa do recebimento da notificação ou de sua não localização. § 2º O infrator considera-se notificado quando encaminhada a notificação por via postal ao endereço constante do cadastro da Municipalidade." ] Compulsando os autos, verifica-se que a Fiscalização Municipal encaminhou as notificações postais acompanhadas de Aviso de Recebimento (AR) para os endereços cadastrais da ré (fls. 47, 49, 54-57). Nos termos do texto legal aplicável, a remessa postal endereçada ao domicílio indicado pelo contribuinte perante o cadastro imobiliário atende ao requisito formal de validade da notificação administrativa. Ademais, eventual vício de intimação na esfera administrativa encontra-se superado com a citação válida no bojo da presente Ação Civil Pública, ambiente no qual assegura-se à requerida o exercício pleno da ampla defesa e do contraditório, com a faculdade de produzir todas as provas admitidas em direito para refutar a autuação pública. Por conseguinte,REJEITOa arguição de nulidade dos atos administrativos e autos de infração. 3. Da Manutenção da Tutela de Urgência Deferida A ré postula a revogação da tutela de urgência concedida às fls. 120-121, alegando a ausência de risco estrutural com base em laudos particulares (fls. 199-217) e noticiando a desocupação do imóvel (fls. 166-168, 273-275). O pedido de revogação não comporta acolhimento. Os requisitos autorizadores da tutela de urgência previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil permanecem hígidos. A probabilidade do direito autoral reside na incontroversa circunstância de que o edifício residencial de cinco pavimentos foi construído e concluído à revelia de prévia aprovação de projeto ou obtenção de Alvará de Execução, inexistindo, até a presente data, o competente Certificado de Conclusão (Habite-se). Conforme manifestado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (fls. 311-313), embora a ré tenha protocolado os processos SEI nº 1020.2025/0007999-5 (reforma com regularização) e nº 1020.2025/0008522-7 (remembramento), tais procedimentos encontram-se em fase instrutória e não possuem caráter deferitório automático, permanecendo o imóvel formalmente irregular perante a ordem urbanística. O perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo consistem na ameaça à segurança e habitabilidade decorrente da ocupação do prédio sem a devida vistoria final das condições de acessibilidade, rota de fuga, segurança contra incêndio e aeração. Destaque-se que a tutela de urgência deferida às fls. 120-121 limita-se a determinar o livre acesso dos fiscais municipais ao local e a proibir a ocupação ou locação do prédio sem o habite-se até o trânsito em julgado. Não possui caráter irreversível e destina-se precipuamente a preservar a integridade física de eventuais ocupantes e transeuntes enquanto se processa a instrução. Assim,MANTENHOintegralmente os efeitos da tutela de urgência concedida às fls. 120-121. 4. Da Objeção de Preclusão Probatória e da Aplicação do Artigo 370 do CPC A questão incidental controvertida refere-se ao pleito da ré de decretação de preclusão temporal do direito do Município à produção da prova pericial (fls. 413-415), ante o descumprimento do prazo de 15 dias assinalado na decisão de fls. 400-401 para o recolhimento do adiantamento de 50% dos honorários periciais (R$ 20.000,00). Em análise estritamente formal, a certidão de fls. 416 atesta que o prazo assinalado na decisão de fls. 400-401 decorreu sem a juntada do comprovante de depósito bancário pela Fazenda Pública. Contudo, a rigidez do instituto da preclusão temporal não opera de forma absoluta e cega no âmbito da Ação Civil Pública destinada à tutela de direitos difusos e da ordem urbanística. O Código de Processo Civil consagra o princípio do livre convencimento motivado e outorga ao magistrado poderes instrutórios amplos para determinar, inclusive de ofício, a realização das provas necessárias ao correto julgamento do mérito e à busca da verdade real: "Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias." A prova pericial de engenharia civil foi reputada indispensável na decisão saneadora de fls. 320-324, diante da divergência técnica insuperável instaurada entre as partes: de um lado, a Municipalidade sustenta a existência de vícios urbanísticos e construtivos insanáveis que justificam a demolição do prédio; de outro lado, a ré alega estabilidade estrutural e viabilidade de adequação do edifício aos parâmetros da LPUOS mediante o remembramento com o lote contíguo nº 261. O julgamento antecipado ou prematuro da lide, fundado unicamente em presunções administrativas ou em pareceres unilaterais privados, traria grave insegurança jurídica e colocaria em risco a proteção do meio ambiente urbano e a segurança coletiva. A preclusão temporal do direito da parte de recolher as custas da perícia não retira do julgador a faculdade/dever de determinar a realização da prova pericial indispensável ao deslinde da causa. Ademais, no caso concreto, a Fazenda Pública Municipal justificou o atraso no adimplemento em razão do trâmite burocrático e do fluxo operacional interno para expedição de empenhos e guias (fls. 420-422), invocando a aplicação do artigo 139, inciso VI, e do artigo 223, § 1º, ambos do Código de Processo Civil. Dessa forma, considerando a relevância pública da causa e a estrita necessidade da prova técnica para a solução segura do litígio, o indeferimento da preclusão probatória e a concessão de prazo suplementar para o recolhimento da verba pericial revelam-se de rigor. Ante o exposto: a)REJEITOas preliminares de inépcia da petição inicial, de carência de ação e de nulidade dos atos e autos de infração administrativos; b)INDEFIROo pedido de revogação formulado pela ré eMANTENHOem sua integralidade a tutela de urgência deferida às fls. 120-121; c)REJEITOa arguição de preclusão probatória formulada pela ré às fls. 413-415 e, com fulcro no artigo 370 e artigo 139, inciso VI, ambos do Código de Processo Civil,DEFIROo prazo suplementar e impreterível de15 (quinze) diaspara que o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO comprove nos autos o depósito do adiantamento de 50% dos honorários periciais (R$ 20.000,00), nos termos da r. decisão de fls. 400-401. Com a comprovação do depósito do adiantamento no prazo assinalado: Intime-se o perito judicial Eng. José Adrian Patio Zorz por correio eletrônico para que informe o local, data e horário de início das diligências periciais, com a antecedência mínima legal de 5 (cinco) dias (artigo 466, § 2º, do CPC); Intimem-se os assistentes técnicos previamente indicados pelas partes (Arq. Alexandre Marques Nogueira Cobra pelo Autor, fls. 341; Eng. Leonardo Macedo Esteves pelo Réu, fls. 329) por publicação no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN). Decorrido o prazo sem o efetivo depósito pelo Município, venham os autos conclusos para deliberação sobre o prosseguimento. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, 07 de agosto de 2026. Tamara Priscila Tocci Juiz(a) de Direito (assinado digitalmente) - ADV: RENAN FERNANDES FAQUINI (OAB 452902/SP), RODRIGO DA CUNHA NEVES (OAB 10508ES), ANDRESSA LAVORATO GERDULLO (OAB 205798/SP), AMERSON GOMES FAQUINI (OAB 269594/SP), RODRIGO DA CUNHA NEVES (OAB 415769/SP)