1097706-83.2025.8.26.0100

Processo 1097706-83.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Cobrança - Condomínio Edifício Ibaté - Victor Dermendjian - - DANIELA DERMENDJIAN - - Diego Dermendjian - - Rita Nakashian Dermedjian - Vistos. CONDOMÍNIO EDIFÍCIO IBATÉ ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA em face de VITOR DERMENDJIAN, DANIELA DERMENDJIAN DUPRAT AVELLAR, DIEGO DERMENDJIAN e RITA NAKASHIAN DERMENDJIAN. Aduz que os réus são os legítimos titulares da Loja 5, localizada no andar térreo do edifício. Narra que lhes aplicou multas em razão de infrações reiteradas às regras condominiais, consubstanciadas na realização de obras no interior da unidade sem a prévia apresentação da documentação técnica exigida. Sustenta que, mesmo após notificações prévias, os condôminos prosseguiram com as condutas irregulares, totalizando um montante em aberto de R$ 6.679,62. Pede que os réus sejam condenados a lhe pagar o valor total. Os réus apresentaram contestação às fls. 77/85 alegando, em suma, que encaminharam toda a documentação requisitada assim que foram contatados pelo autor. Defendem a ilegalidade das multas aplicadas, argumentando não haver provas das supostas violações e que não foram respeitados o contraditório e a ampla defesa. Réplica às fls. 130/133. Saneador às fls. 142/143 deferiu o aproveitamento da prova pericial produzida nos processos nº 1131991-39.2024.8.26.0100 e nº 1067645-79.2024.8.26.0100. Laudos periciais às fls. 150/197, com manifestação das partes às fls. 204/209 e 223/232. É o relatório. Fundamento e decido. A decisão saneadora de fls. 142/143 fixou como ponto controvertido a (des)necessidade de alvará de aprovação e execução para prosseguimento da obra no imóvel de propriedade dos corréus no condomínio autor. No caso, o laudo pericial de fls. 158/197 apresentou as seguintes conclusões (fls. 182/183): Após vistoria e estudos da documentação acostada aos Autos, concluiu-se que: - Se os documentos apresentados pelos requeridos são adequados e suficientes para a obra iniciada. Com o estudo da Lei Nº 16.642 de 9 de maio de 2017, que é o Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo, concluiu-se que a reforma pode ser enquadrada como requalificação de edificação existente e conforme o código de obras está sujeita a alvará de aprovação e execução, seguindo a todos os requisitos necessários para aprovação do projeto, de acordo com as regras impostas pela Lei. (vide art. 12, parágrafo 1º, inciso III), porém, foi juntado apenas o comunicado de obra emergencial. Verificou-se, às fls. 94/95 dos Autos, que a regularização e alvará de aprovação de reforma estavam com status em andamento no mês de agosto de 2024, destacando-se que as RRTs de projeto e reforma foram juntadas no mesmo mês. - Se a obra pode ocasionar danos estruturais no condomínio. Não foram registradas alterações na estrutura de concreto armado da edificação e não se registrou a presença de manifestações patológicas que indicassem alterações na estabilidade do prédio. - Se há vícios na obra objeto da lide. Não foram registrados vícios na obra que pudessem estar relacionados às alterações na estabilidade da edificação e outros vícios ligados aos acabamentos ou erro de construção não puderam ser registrados, pelo fato de a obra ainda estar em fase bruta da execução. - Se a obra é emergencial. Durante a vistoria, verificou-se que estavam em curso serviços de tubulação no piso, mas que parte das obras de hidráulica que justificaram o pedido de obra emergencial já havia sido realizada. A condição do local não era a mesma da situação de antes do início da reforma, que ensejou a solicitação de obra emergencial, contudo, não se pode negligenciar que o ente público acatou à solicitação e emitiu o certificado autorizando a obra em caráter emergencial. Desta feita, balizado pela anuência da municipalidade para a aceitação do caráter da obra, conclui-se que havia a necessidade emergencial da realização da obra, no tocante a devolver a salubridade do imóvel, face à rataria que foi encontrada no local. Assim, constata-se que a intervenção realizada pelos réus caracteriza requalificação de edificação existente, exigindo, obrigatoriamente, a expedição de alvará de aprovação e execução por parte da municipalidade. A despeito do comunicado de obra emergencial motivado por questões de salubridade, este documento era tecnicamente insuficiente para resguardar a manutenção das obras realizadas. Dessa forma, a conduta dos condôminos violou objetivamente as diretrizes de segurança do edifício, legitimando a aplicação das multas ora cobradas, dada a constatação de que a reforma foi mantida em desrespeito ao grau de diligência exigido pelo município e pelo condomínio autor. Por fim, destaca-se que os réus possuíam ciência prévia das exigências da administração e mantiveram constante contato acerca de suas obrigações, conforme documentos de fls. 56/63 e 115/124, razão pela qual não há que se falar em cerceamento de defesa na imposição das multas. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar os réus a pagar ao autor as multas condominiais no valor total de R$ 6.679,62, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos contados a partir do vencimento de cada obrigação, observado o disposto no art. 406, § 1º, do CC. Condeno os réus ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo, por equidade, em R$ 1.200,00 (art. 85, § 8º, do CPC). Com a certificação do trânsito em julgado, conferência de custas e ausentes demais pendências, remetam-se os autos ao arquivo, com baixa definitiva, observadas as anotações de praxe e as cautelas de estilo. P.I.C. - ADV: VICTOR DERMENDJIAN (OAB 253054/SP), VICTOR DERMENDJIAN (OAB 253054/SP), VICTOR DERMENDJIAN (OAB 253054/SP), VICTOR DERMENDJIAN (OAB 253054/SP), WELLINGTON IZIDÓRO (OAB 275583/SP)