1095566-57.2024.8.26.0053

Processo 1095566-57.2024.8.26.0053 - Desapropriação - Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941 - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO - Lgp Administração e Negócios Ltda e outro - Vistos. Cuida-se de Ação de Desapropriação por Utilidade Pública movida pelo Município de São Paulo em face de LGP Administração e Negócios S/C Ltda. (atualmente LGP Administração e Negócios Ltda.), tendo por objeto as áreas descritas na Planta Expropriatória P-33.700-A0, declaradas de utilidade pública pelo Decreto Municipal nº 63.177, de 21 de fevereiro de 2024, para a implantação do melhoramento público "Parque Natural - Floresta Municipal Fazenda Castanheiras" (fls. 1). O objeto da expropriação consiste em nove imóveis rurais contíguos, registrados sob as matrículas nº 105.145, 105.146, 105.147, 105.148, 105.149, 105.150, 105.151, 105.153 e 105.154, todas do 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, totalizando uma área de 688.603,75 m² (fls. 1-3). O expropriante ofertou inicialmente o valor de R$ 11.882.471,40, efetuando o respectivo depósito judicial às fls. 647. O despacho inicial de fls. 643 nomeou perito judicial e determinou a citação da ré. Às fls. 655-676, a expropriada apresentou considerações preliminares versando sobre critérios de justa indenização, rechaçando a tese administrativa de que parte das glebas seria encravada e criticando a aplicação de fatores desvalorizadores excessivos. O perito inicialmente nomeado foi substituído pelo engenheiro José Adrian Patio Zorz (fls. 754). Diante da complexidade multidisciplinar da perícia ambiental e florestal, os honorários provisórios foram elevados para R$ 90.000,00 (fls. 795), decisão que foi integralmente mantida pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo em sede de agravo de instrumento (fls. 823-832). O depósito complementar de honorários foi juntado pelo Município às fls. 874-876, seguindo-se a expedição do edital para conhecimento de terceiros (fls. 880). O perito oficial apresentou o Laudo Técnico Prévio às fls. 897-978, estimando o valor da indenização provisória em R$ 8.842.000,00 para maio de 2026, utilizando metodologia mista que englobou o valor de terra nua ajustado e o cálculo de valoração dos serviços ambientais (PSA) no importe de R$ 1.129.304,00 (fls. 969). Diante da suficiência do depósito inicial (fls. 647), o juízo deferiu a imissão provisória do Município na posse dos imóveis e determinou a expedição do respectivo mandado (fls. 989-991). A expropriada, contudo, peticionou às fls. 1014-1021 arguindo a existência de erros técnicos graves no laudo prévio e juntou Parecer Técnico Divergente elaborado por seu assistente técnico (fls. 1022-1033). Sustenta a expropriada que a pesquisa imobiliária do perito judicial violou os itens 4.1 e 4.4 das Normas CAJUFA/2019 ao adotar elementos comparativos situados fora da região de mercado (Capão Bonito e Guararema - fls. 962) e omitir a memória de cálculo do desconto das benfeitorias dos paradigmas. Aponta que em três desapropriações de terrenos vizinhos contíguos (processos nº 1094201-65.2024.8.26.0053, 1074964-45.2024.8.26.0053 e 1095618-53.2024.8.26.0053), com idênticas restrições de zoneamento (ZEPAM), os peritos judiciais fixaram valores de terra nua entre R$ 20,08/m² e R$ 32,82/m², com expressa concordância do próprio Município de São Paulo, o que resultaria em valor unitário médio de R$ 26,94/m² e indenização global de R$ 19.680.000,00 (fls. 1016, 1032). Requereu, assim, a concessão de tutela de urgência incidental para suspender o cumprimento da imissão na posse até que o perito oficial preste os devidos esclarecimentos técnicos (fls. 1020). É o relatório. Decido. Passo ao exame do pedido de tutela de urgência formulado pela expropriada às fls. 1014-1021, que visa obstar os efeitos do mandado de imissão provisória na posse até que se prestem esclarecimentos pelo perito judicial sobre o laudo prévio. O art. 300 do Código de Processo Civil exige, para a concessão de tutela provisória de urgência, a presença concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Sob a ótica do procedimento especial expropriatório, tais requisitos devem ser harmonizados com as garantias do art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. No que tange à probabilidade do direito, a divergência técnica apontada pela expropriada é verossímil e extremamente relevante. O laudo prévio do juízo de fato se valeu de elementos comparativos situados em comarcas distantes (Guararema e Capão Bonito - fls. 962) para estimar o valor da terra nua no extremo sul da Capital (Jardim Recanto do Sol/Parelheiros). Ademais, a comprovação de que o próprio Município de São Paulo concordou formalmente com valores de mercado entre R$ 20,08/m² e R$ 32,82/m² em terrenos contíguos de idêntico zoneamento (fls. 1034, 1146 e 1194) confronta severamente o unitário de R$ 11,20/m² apurado pelo vistor oficial (fls. 966), evidenciando fundada dúvida sobre a higidez do valor prévio estimado. Todavia, no tocante ao perigo de dano, não se vislumbra prejuízo irreparável à expropriada apto a suspender o mandado de imissão. O valor provisório estimado no Laudo Técnico Prévio totalizou R$ 8.842.000,00 (fls. 969). Ocorre que o Município de São Paulo já depositou nos autos a importância integral deR$ 11.882.471,40(fls. 647). Tem-se, pois, que o depósito pecuniário atualmente existente nos autos supera a avaliação provisória do perito oficial em mais de R$ 3.000.000,00. Desse modo, a imissão antecipada na posse não vulnera a garantia da prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV, da Constituição Federal), estando preenchidos os requisitos do art. 15, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A imissão provisória possui caráter de cognição sumária e urgência presumida pelo ato do Poder Executivo, sendo incabível a instauração de dilação probatória exaustiva ou a suspensão do ato expropriatório em razão de inconformismo com o valor prévio, matéria que deve ser integralmente remetida à fase do laudo definitivo. A alegação de que a área está preservada e sem risco de invasões (fls. 1019) denota a boa conduta de preservação exercida pela expropriada, mas não tem o condão de afastar a conveniência e oportunidade da Administração Pública na imissão, cujo decreto de utilidade pública declarou expressamente a urgência da medida para a consolidação do Parque Natural. Sendo assim, o indeferimento do pleito de suspensão da imissão na posse é medida que se impõe, devendo ser mantida a ordem imissiva outorgada às fls. 989-991. Por outro lado, o Parecer Técnico Divergente de fls. 1022-1033 revelou que o perito oficial adotou premissas de mercado consideravelmente inferiores às homologadas pelo próprio Município em processos idênticos e lindeiros. A apuração do real valor do bem exige exaustiva pesquisa do mercado local e homogeneização rigorosa. Dessa forma, recebo o Parecer Técnico Divergente de fls. 1022-1033 e determino que o perito oficial, por ocasião dos trabalhos da perícia definitiva, preste esclarecimentos pormenorizados sobre os pontos levantados, justificando tecnicamente as disparidades de valores e reavaliando a adoção dos paradigmas locais contemporâneos. Ante o exposto, resolvo as questões incidentais e determino as seguintes providências: a) receber a manifestação da expropriada de fls. 1014-1021 e o Parecer Técnico Divergente de fls. 1022-1033; b) indeferir o pedido de tutela de urgência incidental formulado pela expropriada, mantendo hígido o mandado de imissão provisória na posse e determinando o prosseguimento das diligências para o seu integral cumprimento, nos termos da decisão de fls. 989-991; c) determinar que o perito judicial José Adrian Patio Zorz, quando do início da elaboração doLaudo Técnico Definitivo, analise detidamente o parecer divergente de fls. 1022-1033 e preste esclarecimentos fundamentados no laudo final sobre: (i) as razões da disparidade entre o unitário preliminar de terra nua por ele apurado (R$ 11,20/m²) e os unitários judiciais homologados em áreas contíguas sob mesmo zoneamento (entre R$ 20,08/m² e R$ 32,82/m² - fls. 1034, 1146, 1194), avaliando a necessidade de revisão amostral para o laudo final; (ii) a memória de cálculo analítica utilizada para a depreciação das benfeitorias residuais dos elementos comparativos coletados na pesquisa de sítios e propriedades rurais de lazer (fls. 965); (iii) a aplicabilidade e impacto da Lei de Zoneamento Municipal nº 18.081/2024 e do potencial construtivo para EHIS no valor do metro quadrado da terra nua sob zoneamento ZEPAM; e) manter o prazo comum de 15 (quinze) dias fixado às fls. 991 para que as partes, querendo, apresentem seus quesitos definitivos e indiquem assistentes técnicos voltados à perícia definitiva. Intime(m)-se. São Paulo, 20 de julho de 2026. Tamara Priscila Tocci Juiz(a) de Direito (assinado digitalmente) - ADV: HELOISA TARCITANI VARANDAS (OAB 384819/SP), AMANDA DOS SANTOS PRIANTI (OAB 449525/SP), FLÁVIO YUNES ELIAS FRAIHA (OAB 231380/SP), JOSE LUIZ GOUVEIA RODRIGUES (OAB 173028/SP)