1087387-90.2024.8.26.0100

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1087387-90.2024.8.26.0100/SP EXEQUENTE : CONDOMINIO EDIFICIO PRIMAVERA ADVOGADO(A) : LUIZ FELIPE DE MESQUITA BERGAMO (OAB SP232816) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de execução de título extrajudicial fundada em despesas condominiais movida por Condomínio Edifício Primavera em face de Neli da Conceição Oliveira Tellez Nittinger. No curso do processo, foi deferida a penhora do imóvel de propriedade da executada, objeto da matrícula nº 38.114 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, consistente no Apartamento nº 74, situado no 7º andar do Edifício Primavera, localizado à Rua Guarará, nº 100, Jardim Paulista, São Paulo/SP (Evento 33). A constrição foi devidamente averbada perante o registro imobiliário correspondente (Evento 44). A executada foi intimada pessoalmente acerca da penhora por via postal (Evento 65), tendo decorrido o prazo legal sem qualquer manifestação (Evento 68). Para a avaliação do bem penhorado, foi nomeado o perito judicial Alexandre Verzini (Evento 82). Após a fixação dos honorários periciais no patamar de R$ 5.000,00 (Evento 106) e o respectivo depósito pelo exequente (Evento 110), o perito judicial apresentou o laudo de avaliação, estimando o valor de mercado do imóvel em R$ 769.093,93 (Evento 113). O perito informou que foi impedido de realizar a vistoria técnica interna no dia 23 de fevereiro de 2026, às 11h00, pela moradora do bem, Sra. Luciana Oliveira Tellez Nittinger, razão pela qual procedeu à avaliação indireta por aproximação, em conformidade com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (Evento 113). O exequente manifestou concordância com o valor apurado no laudo pericial e requereu a alienação judicial do imóvel por meio de leilão eletrônico, indicando o leiloeiro oficial Tiago Tessler Blecher, inscrito na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº 1.098, para a condução do certame (Evento 126). A executada, devidamente intimada a se manifestar sobre o laudo de avaliação (Evento 116), permaneceu em silêncio. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA HOMOLOGAÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A avaliação do imóvel penhorado foi realizada por meio de perícia indireta, tendo em vista que a moradora do bem obstou o ingresso do perito judicial para a vistoria in loco no dia 23 de fevereiro de 2026, às 11h00 (Evento 113). O perito utilizou o método comparativo direto de dados de mercado, analisando elementos secundários de imóveis com características semelhantes na mesma região, em estrita observância às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (Evento 113). A recusa de acesso ao imóvel não impede a realização da avaliação e não enseja qualquer nulidade processual, pois a parte executada ou terceiros ocupantes não podem se beneficiar de sua própria resistência para impedir o prosseguimento da execução. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo admite a validade da perícia indireta por aproximação quando há resistência injustificada para a realização da vistoria interna. Nesse sentido, colaciona-se o entendimento consolidado por este Tribunal de Justiça: EMENTA: Agravo de Instrumento. Execução de Título Extrajudicial. Dívida de aluguel e encargos de locação. Decisão que rejeitou a impugnação à avaliação e fixou o valor do imóvel apurado. Alegação de erro na avaliação judicial do imóvel, pois não realizada vistoria interna no bem. Descabimento. Acesso ao imóvel que não foi franqueado ao auxiliar. Comunicação nos autos e posterior intimação das partes. Agravante que permaneceu inerte. Determinação de avaliação mediante perícia indireta. Ausência de recurso. Preclusão. Perícia realizada em unidade do mesmo prédio, conforme normas técnicas da ABNT. Avaliação que considerou elementos técnicos e científicos para apuração do valor de mercado do imóvel. Devedora que não logrou êxito em apresentar elementos capazes de anular a avaliação ou alterar seu valor. Agravante que não pode alegar nulidade por ato que causou. Vedação ao comportamento contraditório. Decisão mantida. Agravo de Instrumento desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2233948-75.2024.8.26.0000; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/12/2024; Data de Registro: 19/12/2024) Ademais, verifica-se que a executada foi regularmente intimada para se manifestar sobre o laudo pericial de avaliação (Evento 116) e deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar qualquer impugnação ou elemento técnico capaz de infirmar as conclusões do perito judicial, operando-se a preclusão temporal. O exequente, por sua vez, manifestou expressa concordância com o valor apurado (Evento 126). Dessa forma, inexistindo vícios ou irregularidades na confecção do laudo pericial, e considerando que o trabalho técnico foi elaborado de forma minuciosa e fundamentada, impõe-se a homologação da avaliação no montante de R$ 769.093,93 (Evento 113). 2.2. DA ALIENAÇÃO POR LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO E NOMEAÇÃO DE LEILOEIRO Homologada a avaliação do bem penhorado e não havendo o pagamento voluntário do débito, resta autorizada a expropriação do imóvel por meio de alienação judicial, sendo o leilão eletrônico a modalidade preferencial prevista na legislação processual civil, nos termos do artigo 879, inciso II, e do artigo 882, § 1º, ambos do Código de Processo Civil. O exequente requereu a designação de leilão eletrônico e indicou o leiloeiro oficial Tiago Tessler Blecher, inscrito na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº 1.098, para a realização do ato expropriatório (Evento 126). O artigo 883 do Código de Processo Civil faculta ao exequente a indicação do leiloeiro público de sua preferência. Embora a designação efetiva seja prerrogativa exclusiva do magistrado, que não se vincula de forma obrigatória à indicação do credor, não há óbice à nomeação do profissional sugerido quando este se encontra devidamente credenciado perante o Tribunal de Justiça e ausente qualquer causa de suspeição ou impedimento, em prestígio aos princípios da celeridade, da cooperação e da menor onerosidade da execução. Portanto, acolhe-se a indicação formulada pelo exequente e nomeia-se o leiloeiro Tiago Tessler Blecher para conduzir a alienação judicial eletrônica do imóvel penhorado. 2.3. DAS CONDIÇÕES E DIRETRIZES DO LEILÃO JUDICIAL Em conformidade com os artigos 880, § 1º, 884, 885, 886 e 887 do Código de Processo Civil, fixam-se as diretrizes e condições para a realização do leilão eletrônico: O valor mínimo para a venda do bem em primeiro leilão corresponderá ao valor da avaliação homologada, devidamente atualizado pela tabela prática do Tribunal de Justiça até a data de abertura do certame, qual seja, R$ 769.093,93 (Evento 113). Não havendo licitantes em primeiro leilão, o bem será ofertado em segundo leilão, oportunidade em que não será aceito lance inferior a 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação atualizada, patamar que se adota para evitar a caracterização de preço vil, nos moldes do artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A comissão do leiloeiro oficial é fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, a ser paga integralmente pelo arrematante, conforme dispõem o artigo 24, parágrafo único, do Decreto nº 21.981/1932 e o artigo 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso de acordo ou remissão após a publicação do edital, as despesas comprovadas do leiloeiro serão ressarcidas pela executada. O pagamento do preço pelo arrematante deverá ser realizado preferencialmente à vista, por meio de guia de depósito judicial vinculada a estes autos. Admite-se a apresentação de propostas de pagamento parcelado, as quais deverão observar estritamente os requisitos do artigo 895 do Código de Processo Civil, exigindo-se o sinal mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do lance e o saldo em até 30 (trinta) parcelas mensais, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel arrematado. O leiloeiro oficial deverá providenciar a ampla divulgação do leilão no portal eletrônico credenciado ( www.webleiloes.com.br ) e publicar o edital com antecedência mínima de 5 (cinco) dias úteis da data de início do certame, contendo todos os requisitos do artigo 886 do Código de Processo Civil. Deverá constar expressamente do edital que eventuais débitos tributários pendentes sobre o imóvel, tais como os débitos de IPTU do exercício de 2025 no valor de R$ 1.633,00 (Evento 74), bem como os débitos condominiais que deram origem à presente execução, sub-rogam-se no preço da arrematação, nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional e do artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil. A executada deverá ser intimada pessoalmente sobre as datas designadas para o leilão, por meio de carta com aviso de recebimento encaminhada ao endereço de sua residência (Rua Guarará, nº 100, apartamento 74, Jardim Paulista, São Paulo/SP) (Evento 58), uma vez que não possui advogado constituído nos autos, cumprindo a exigência do artigo 889, inciso I, do Código de Processo Civil. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, decide-se: a) homologar o laudo pericial de avaliação apresentado pelo perito judicial Alexandre Verzini (Evento 113), fixando o valor de mercado do imóvel objeto da matrícula nº 38.114 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo em R$ 769.093,93 (setecentos e sessenta e nove mil, noventa e três reais e noventa e três centavos); b) deferir a alienação judicial eletrônica do imóvel penhorado e nomear o leiloeiro oficial Tiago Tessler Blecher, inscrito na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº 1.098, para a condução do certame através do portal www.webleiloes.com.br , observadas as condições e diretrizes fixadas nesta decisão, a ser intimado pelo e-mail operacao@webleiloes.com.br; c) determinar a intimação do leiloeiro oficial nomeado, por via eletrônica, para que, no prazo de 10 (tempo) dias, apresente as datas sugeridas para a realização do primeiro e do segundo leilão, bem como a minuta do edital para conferência e homologação pelo Juízo; d) determinar que, após a definição das datas e homologação do edital, providencie-se a intimação pessoal da executada Neli da Conceição Oliveira Tellez Nittinger, por carta com aviso de recebimento (artigo 889, inciso I, do Código de Processo Civil), bem como as demais intimações eventualmente necessárias.