1080868-62.2025.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1080868-62.2025.8.13.0024/MG AUTOR : LETICIA GOMES SANTOS ADVOGADO(A) : VINÍCIUS DIOGO PEREIRA SANTIAGO (OAB MG141839) RÉU : CONDOMINIO DO EDIFICIO NILDA ADVOGADO(A) : HILDEGARD GOUVÊA DIEHL (OAB MG134534) RÉU : OTACILIO MENDES SOARES ADVOGADO(A) : RONALD DE LELES SILVA (OAB MG209289) DECISÃO INTERLOCUTÓRIA DE MÉRITO Vistos, etc. I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM com pedido de tutela ajuizada por LETÍCIA GOMES SANTOS em face de MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE/MG, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NILDA e OTACÍLIO MENDES SOARES, devidamente qualificados. A autora afirma ser proprietária da unidade habitacional nº 201 do Condomínio Edifício Nilda, registrada sob matrícula nº 39.101, localizado nesta Capital, e sustenta, em síntese, a existência de irregularidades registrais, administrativas e condominiais que comprometem seu direito de propriedade. Relata que a origem da controvérsia remonta à constituição do condomínio (anos de 1985 a 1987), quando teria ocorrido divergência de titularidade na matrícula mãe do imóvel, gerando a criação de matrículas derivadas com vícios documentais e inconsistências quanto à definição de áreas privativas e comuns. Sustenta que o Município manteve cadastro imobiliário desatualizado, desconsiderando alterações posteriores, o que teria ocasionado o “travamento” do cadastro de sua unidade, impedindo a correta identificação da fração ideal e a regularidade documental do imóvel. Alega, ainda, que no âmbito condominial, houve atos irregulares praticados pelo condomínio e pelo corréu Otacílio Mendes Soares, consistentes, principalmente, em utilização indevida de área comum, acréscimo irregular de área à unidade térrea, alteração da destinação do imóvel para uso não residencial, modificação da estrutura do edifício (incluindo deslocamento do hall de entrada), violação da isonomia entre condôminos quanto à fração ideal e vagas de garagem. Afirma que tais condutas teriam acarretado prejuízos diretos ao seu imóvel, notadamente perda de acessibilidade, desvalorização patrimonial e insegurança jurídica quanto à extensão de seu direito de propriedade. No tocante à esfera administrativa, impugna a Certidão de Baixa de Construção (Habite-se) nº 2024R19064, expedida no âmbito de processo administrativo municipal, alegando que o ato seria nulo em razão de omissão de áreas construídas relevantes (como vagas de garagem e caixa d’água), inconsistências com normas técnicas e urbanísticas, conflito com projetos aprovados e com certificações (como CLCB), além de redução indevida da base de cálculo tributária, com potencial prejuízo ao erário. Sustenta que, apesar de diversas tentativas de solução extrajudicial e administrativa ao longo de aproximadamente oito anos, incluindo notificações, impugnações administrativas, embargos à execução e provocação do Ministério Público, não houve regularização da situação. Defende a nulidade do ato administrativo, de expedição do habite-se, por vícios de legalidade, motivo e finalidade, alegando a necessidade de retificação do registro imobiliário, com fundamento na Lei de Registros Públicos, bem como a imposição de obrigação de fazer aos réus para correção das irregularidades condominiais, além de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em razão dos prejuízos suportados. Requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão imediata dos efeitos do habite-se impugnado e a suspensão de cobranças ou execuções condominiais em seu desfavor. No mérito, requereu a declaração de nulidade dos atos condominiais irregulares, com a anulação do habite-se e a retificação do registro imobiliário, bem como a condenação dos réus à obrigação de fazer (regularização física e jurídica do imóvel) e ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. A decisão do Evento 12 recebeu a inicial e determinou a citação dos réus. Em manifestação do Evento 13 a parte autora reiterou o pedido de tutela. O Município de Belo Horizonte apresentou contestação no Evento 21 , alegando que toda a narrativa da autora se baseia em suposições e interpretações subjetivas, desacompanhadas de prova apta a afastar a presunção de legitimidade dos atos administrativos. Afirma que a regularidade do procedimento administrativo de emissão da Certidão de Baixa de Construção (Habite-se) nº 2024R19064 é comprovada pelo Ofício SMPU-DILU/Urbanístico-PGM nº 531/2025, expedido pela Secretaria Municipal de Política Urbana, o qual atesta que não houve omissão de áreas construídas no projeto aprovado e que a baixa de construção foi precedida de vistoria técnica, de modo que há correspondência entre o projeto aprovado e a edificação existente, alegando que inexiste qualquer divergência material apta a macular o ato administrativo. Sustenta que as alegações de omissão de áreas, vagas de garagem ou pavimentos não encontram respaldo técnico e contradizem diretamente a manifestação oficial da Administração Pública. Defende, ainda, que a área de estacionamento foi devidamente considerada como área construída total, sendo irrelevante a ausência de demarcação individualizada de vagas para fins de regularização urbanística. O Município argumenta que eventuais conflitos relacionados à fração ideal, uso de áreas comuns, destinação de unidades e disputas entre condôminos não se inserem em sua esfera de competência, tratando-se de matérias de natureza privada, a serem solucionadas no âmbito condominial e/ou judicial, e não administrativa. Afirma, também, que não houve descumprimento de decisões judiciais, esclarecendo que os processos mencionados pela autora referem-se a questão diversa (multa administrativa), sem impacto sobre a regularidade do habite-se. No tocante às alegadas violações a normas técnicas, sustenta que a NBR 12721 não se aplica ao procedimento de emissão de habite-se, por tratar de custos da construção, além de que não há exigência de adequação de edificações antigas às normas atuais de acessibilidade (NBR 9050), inexistindo ilegalidade no ato administrativo. Refuta, ainda, a alegação de omissão administrativa, afirmando que atuou dentro dos limites de sua competência, tendo analisado os requerimentos apresentados e prestado os esclarecimentos cabíveis. Aduz que não possui competência para promover retificação de registros imobiliários, atribuição exclusiva do cartório de registro de imóveis, razão pela qual não pode ser responsabilizado por eventuais inconsistências registrais. No que se refere ao alegado prejuízo tributário, sustenta que o cálculo do IPTU observa a legislação vigente e reflete a área efetivamente construída, inexistindo qualquer redução indevida de base de cálculo. Por fim, impugna os pedidos indenizatórios, ao argumento de que não há comprovação de dano material, que inexiste conduta ilícita imputável ao Município e não se verifica nexo causal entre a atuação administrativa e os alegados prejuízos, alegando, ainda, que não há situação que configure dano moral indenizável. Conclui que a demanda representa tentativa de transferir ao Município responsabilidade por conflitos condominiais e questões registrais privadas, o que extrapola sua competência legal. Diante disso, requer a improcedência integral dos pedidos, protestando pela produção de provas. O Condomínio réu apresentou contestação no Evento 24 e, inicialmente, arguiu preliminar de inépcia da petição inicial, ao argumento de que a exordial é confusa, contraditória e desprovida de correlação lógica entre fatos, fundamentos e pedidos, cumulando pretensões de naturezas distintas (condominial, administrativa, registral e indenizatória) sem adequada individualização das condutas atribuídas a cada réu, o que comprometeria o exercício do contraditório, requerendo, assim, o reconhecimento da inépcia da inicial com a consequente extinção do feito, sem resolução de mérito. Arguiu questão preliminar de coisa julgada material , sustentando que a controvérsia já foi definitivamente decidida nos autos do processo nº 5077181-82.2020.8.13.0024, no qual foram apreciadas questões relativas ao uso de áreas comuns, vagas de garagem e fração ideal, tendo sido os pedidos autorais julgados improcedentes, com trânsito em julgado, razão pela qual requer a extinção do feito, sem resolução de mérito. Alegou litigância de má-fé da autora , sob o fundamento de que esta alteraria a verdade dos fatos, rediscutindo matéria já decidida judicialmente e formulando alegações sabidamente infundadas, inclusive em contrariedade a provas técnicas e decisões anteriores, dessa forma, requer o reconhecimento da litigância de má-fé da parte autora, com fundamento nos artigos 79, 80 e 81 do Código de Processo Civil, com consequente condenação ao pagamento de multa, em percentual a ser fixado por este juízo. Arguiu, por fim, questão preliminar de carência de ação por ilegitimidade passiva , ao argumento de que os pedidos relacionados à anulação de ato administrativo, retificação cadastral e registral e supostos vícios urbanísticos dizem respeito exclusivamente ao Município e a órgãos públicos, inexistindo ato imputável ao condomínio que justifique sua permanência no polo passivo, requerendo a extinção do feito, sem resolução de mérito. No mérito, o condomínio impugna integralmente os fatos narrados na inicial, afirmando que são inverídicos, imprecisos e dissociados da realidade fática e documental. Sustenta a validade da convenção condominial, destacando que sua legalidade e eficácia já foram reconhecidas em decisão judicial transitada em julgado, inclusive quanto à forma de utilização das vagas de garagem, considerada situação fática consolidada há décadas e de conhecimento da autora. Afirma a regularidade do uso das áreas comuns, inexistindo apropriação indevida ou alteração irregular de fração ideal, bem como nega a ocorrência de modificações estruturais ilícitas, sustentando que o hall de entrada sempre esteve no mesmo local e que a utilização de espaços do imóvel observa a convenção e a realidade histórica do edifício. Defende, ainda, a regularidade da Certidão de Baixa de Construção (Habite-se) e do Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros (CLCB), destacando que o próprio Município atestou a inexistência de omissões ou irregularidades no procedimento administrativo, o qual teria sido precedido de vistoria técnica. Rebate a alegação de prejuízo ao erário e sonegação fiscal, afirmando que a tributação municipal observa os parâmetros legais e corresponde à realidade do imóvel, conforme esclarecimentos prestados pelo ente público. No tocante à responsabilidade civil, sustenta a inexistência de ato ilícito, dano e nexo causal, afirmando que a autora não comprovou prejuízo material ou moral, sendo que eventuais alegações de desvalorização do imóvel carecem de prova técnica. Impugna, também, o pedido de tutela de urgência, argumentando ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, além de risco de dano inverso, caso deferida a medida, especialmente quanto à suspensão de efeitos do Habite-se e à inexigibilidade de cobranças condominiais. Ao final, requer o acolhimento das preliminares, com extinção do processo sem resolução do mérito, com o reconhecimento da litigância de má-fé da autora e, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos, com o indeferimento da tutela de urgência, bem como a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios. O réu Otacílio, por sua vez, apresentou contestação no Evento 25 e em sede de preliminares alega, inicialmente, que a autora teria adotado conduta processual contrária à boa-fé, ao apresentar versão fática contraditória em relação àquela sustentada no processo nº 5077181-82.2020.8.13.0024, o que configuraria tentativa de indução do juízo a erro e violação aos deveres de lealdade e cooperação processual. Suscita preliminar de coisa julgada, ao argumento de que as questões relativas à validade da convenção de condomínio e à utilização das vagas de garagem já teriam sido definitivamente decididas no referido processo anterior, no qual foram julgados improcedentes os pedidos da ora autora, com trânsito em julgado. Sustenta que a decisão reconheceu a regularidade da assembleia que alterou a convenção condominial, bem como a legitimidade da forma de uso das áreas comuns e vagas de garagem, inexistindo direito da autora à rediscussão da matéria. Arguiu também preliminar de ilegitimidade passiva quanto aos pedidos relacionados à anulação de ato administrativo (Habite-se), retificação de registro imobiliário e regularização cadastral, por se tratarem de matérias de competência do Município e do Cartório de Registro de Imóveis, não podendo ser imputadas ao contestante individualmente. No mérito, sustenta, em síntese, a improcedência dos pedidos, defendendo a validade da convenção condominial e a legitimidade do uso das áreas comuns e vagas de garagem, reiterando que tais questões já foram objeto de decisão judicial transitada em julgado, além de estarem em conformidade com a convenção devidamente registrada. Afirma a regularidade da Certidão de Baixa de Construção/Habite-se e do Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros, destacando que foram emitidos após regular procedimento administrativo e vistoria técnica, inexistindo omissões ou irregularidades. Ressalta que as normas técnicas mencionadas pela autora não se aplicariam retroativamente à edificação. Rebate, ainda, a alegação de prejuízo ao erário e sonegação fiscal, apontando que o próprio Município atestou a regularidade dos critérios utilizados para cálculo do IPTU. No tocante ao pedido indenizatório, sustenta a inexistência de danos materiais e morais, por ausência de comprovação de prejuízo e de nexo causal, bem como pela inexistência de conduta ilícita. Aduz, inclusive, a existência de demandas criminais ajuizadas em face da autora, relacionadas a supostas condutas por ela praticadas. Impugna, por fim, o pedido de tutela de urgência, afirmando a ausência dos requisitos legais e a inexistência de fato novo apto a justificar sua concessão, sobretudo diante de decisão anterior que já teria indeferido pleito semelhante. Ao final, requer o acolhimento das preliminares de coisa julgada e ilegitimidade passiva, com extinção do feito, no que couber, sem resolução do mérito, bem como o reconhecimento da litigância de má-fé da autora. No mérito, requer a total improcedência dos pedidos, o indeferimento ou revogação da tutela de urgência, e a condenação da autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios. A autora apresentou impugnação às contestações no Evento 27 e inicialmente, reitera a necessidade de apreciação do pedido de tutela de urgência, afirmando que a medida ainda não foi analisada, apesar da estabilização do contraditório. Sustenta a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, destacando a probabilidade do direito, consubstanciada em vícios na Certidão de Baixa de Construção, e o perigo de dano, decorrente da alegada restrição ao uso pleno de sua propriedade e dos prejuízos patrimoniais contínuos. No que concerne à impugnação à contestação do Município, a autora defende a responsabilidade do ente público e a nulidade do ato administrativo impugnado, afirmando que a presunção de legitimidade dos atos administrativos é relativa e restaria afastada diante das inconsistências documentais apontadas. Alega que a Certidão de Baixa de Construção nº 2024R19064 teria sido emitida em desconformidade com o projeto original do empreendimento e com a convenção condominial, apontando divergências quanto à titularidade registral, à área construída e ao número de unidades. Sustenta, ainda, a existência de acréscimo irregular decorrente da incorporação de área originalmente destinada ao pilotis à unidade térrea, bem como a utilização de levantamento técnico que teria desconsiderado a planta originária do edifício. Aduz omissão e inércia do Município ao longo dos anos, inclusive quanto à fiscalização e à verificação documental. A autora também afirma que houve irregularidade na regularização administrativa baseada em termo de responsabilidade firmado por terceiro interessado, sem anuência dos demais condôminos, o que teria permitido a transformação de áreas comuns em áreas privativas. No tocante aos prejuízos alegados, sustenta que a atuação municipal teria ocasionado perda de acessibilidade à sua unidade, em desconformidade com normas técnicas, além de desvalorização do imóvel e comprometimento da segurança, especialmente diante de suposta incompatibilidade entre o projeto aprovado e o certificado do Corpo de Bombeiros. Aponta, ainda, suposto prejuízo ao erário, decorrente de alegada distorção na base de cálculo do IPTU, em razão da incorreta definição das áreas comuns e privativas. Em relação à contestação do condomínio, a autora impugna as preliminares, defendendo a legitimidade passiva do condomínio, ao argumento de que este teria anuído com alterações em áreas comuns e seria responsável pela gestão e preservação dessas áreas. Alega a inexistência de coisa julgada, sustentando que a presente demanda trata de fatos novos, especialmente relacionados à Certidão de Baixa de Construção emitida em 2025. No mérito, a autora sustenta que o condomínio teria permitido a incorporação indevida de áreas comuns à unidade térrea, sem observância do quórum legal exigido, bem como tolerado uso não residencial do imóvel, em desconformidade com a destinação do edifício. Afirma, ainda, que intervenções realizadas nas áreas comuns teriam prejudicado a acessibilidade e a segurança do imóvel, em afronta a normas técnicas e ao projeto original, além de reiterar alegações de irregularidades relacionadas à área de gás e à disposição das vagas de garagem. A autora também atribui ao condomínio conduta de má-fé, ao alegar que este teria apresentado versão distorcida dos fatos e omitido irregularidades relevantes. Quanto à contestação de Otacílio Mendes Soares, a autora impugna as preliminares, reiterando a inexistência de coisa julgada e defendendo sua legitimidade passiva, por ter sido o responsável pela regularização da unidade e pela assinatura de termo de responsabilidade. No mérito, sustenta que o referido réu teria prestado declarações inverídicas no processo administrativo, apropriando-se indevidamente de áreas comuns e promovendo alterações estruturais sem anuência dos demais condôminos. Alega inconsistências nos dados relativos à área construída do edifício, bem como utilização indevida de mecanismos de regularização para legitimar supostas irregularidades previamente constatadas pelo próprio Município. Afirma, ainda, que o uso da unidade para fins não residenciais comprometeria a segurança e a destinação do imóvel, além de reiterar a existência de danos materiais e morais decorrentes da situação narrada. A autora requer, ainda, a realização de perícia técnica, a fim de apurar a correta delimitação das áreas comuns e privativas, a conformidade da edificação com o projeto original e a eventual ocorrência de irregularidades administrativas e registrais. Ao final requer o indeferimento das preliminares suscitadas pelos réus, o deferimento da tutela de urgência, bem como a realização de prova pericial técnica e, por fim, a procedência dos pedidos iniciais. A decisão do Evento 29 não concedeu a tutela de urgência requerida pela autora, em razão da ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, notadamente diante da complexidade técnica da controvérsia e necessidade de prova pericial. Intimados para especificarem as provas que pretendem produzir (Evento 37), a parte autora requereu a produção da prova pericial , para verificação correta das áreas de patrimônio comuns e privativas, testemunhal com oitiva dos fiscais da prefeitura de Belo Horizonte, sob o fundamento de comprovar eventual irregularidade administrativa e divergência técnica e o depoimento pessoal dos síndicos e do Sr. Otacílio (Evento 41). O Município informou não ter interesse em produzir outras provas (Evento 42). Já o corréu Otacílio Mendes requereu o depoimento pessoal da parte autora, prova testemunhal e documental (Evento 43). O Condomínio do Edifício Nilda, por sua vez, requereu a juntada de documentos e a oitiva da Sra. Luiza Marilac Gomes dos Santos, na qualidade de informante, além de postular, de forma subsidiária, a produção de outras provas que entender pertinentes ao deslinde da controvérsia (Evento 46). É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Concluída a fase postulatória, verifico que não ocorrem as hipóteses de extinção do processo (art. 354, CPC). Com relação às questões processuais pendentes (inciso I, do art. 357, do CPC), os réus arguiram as preliminares, de modo que passo a analisá-las. II.I. DA ALEGADA CARÊNCIA DE AÇÃO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS RÉUS CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NILDA E OTACÍLIO MENDES Conforme a teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser aferida a partir das alegações constantes da petição inicial. No presente caso, a autora atribui ao Município a prática de ato administrativo supostamente viciado ao expedir o habite-se, o Condomínio a responsabilidade por intervenções e gestão de áreas comuns, e ao corréu particular a execução de atos materiais relacionados à utilização e modificação de áreas do edifício. Tais imputações, em tese, são suficientes para justificar a permanência dos réus no polo passivo da demanda, sem prejuízo de eventual delimitação de responsabilidades no curso da instrução. Dessa forma, não merece acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos réus Condomínio do Edifício Nilda e Otacílio Mendes . II.II. DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL Nos termos do art. 330, §1º, do CPC, a petição inicial será inepta quando lhe faltar causa de pedir, pedido, ou quando da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, ou, ainda, quando os pedidos forem incompatíveis entre si. No caso dos autos, embora a peça inicial apresente extensa narrativa fática e técnica, é possível extrair de forma suficiente a delimitação da controvérsia, qual seja, a alegada nulidade de ato administrativo (Habite-se nº 2024R19064), a existência de supostas irregularidades registrais e condominiais e seus reflexos sobre a unidade da autora. Os pedidos formulados, ainda que cumulados, guardam correlação lógica com a causa de pedir apresentada, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pelos réus. Portanto, não merece acolhimento a preliminar de inépcia da inicial. II.III. DA COISA JULGADA Inicialmente, cabe ressaltar que, nos termos do art. 337, §2º, do CPC, a configuração da coisa julgada demanda a ocorrência da chamada tríplice identidade, consistente na identidade de partes, pedido e causa de pedir entre ação anteriormente julgada. No caso dos autos, observa-se que a petição inicial reúne pretensões de naturezas distintas, dirigidas contra réus diversos, envolvendo questões de ordem condominial, registral e administrativa. Em síntese, a autora sustenta que o empreendimento apresenta irregularidades originárias na definição das áreas privativas e comuns e na fração ideal das unidades, afirmando que tais inconsistências repercutiram na expedição da Certidão de Baixa de Construção/Habite-se nº 2024R19064, emitida pelo Município de Belo Horizonte. Paralelamente, imputa ao Condomínio Edifício Nilda e ao corréu Otacílio Mendes Soares a realização de intervenções em áreas comuns, alteração da destinação de espaços e utilização indevida de garagem, postulando, ao final, a anulação do ato administrativo, a retificação de registros imobiliários e cadastrais, obrigação de fazer e indenizações. Entretanto, da análise da petição inicial em cotejo com a sentença e o acórdão proferidos nos autos nº 5077181-82.2020.8.13.0024, verifica-se que parte significativa das alegações deduzidas nesta demanda corresponde, em essência, à rediscussão de matérias que já foram definitivamente apreciadas pelo Poder Judiciário. Já na ação de nº 5077181-82.2020.8.13.0024, a autora questionou a validade da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 01/12/2019, a alteração da Convenção do Condomínio, a forma de utilização das vagas de garagem, o alegado uso indevido das áreas comuns pelo apartamento nº 01 e os reflexos dessas alterações sobre sua fração ideal e seu direito de propriedade. A sentença, posteriormente confirmada em grau recursal e transitada em julgado, reconheceu a regularidade da assembleia, a validade da alteração da convenção condominial, a legitimidade da forma de utilização das vagas de garagem e afastou a alegação de redução da quota-parte ou da fração ideal da autora, julgando integralmente improcedentes os pedidos então formulados. Por essa razão, mostra-se inviável rediscutir, nesta demanda, questões atinentes a validade da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 01/12/2019, bem como a validade da alteração da Convenção de Condomínio, a forma de utilização das vagas de garagem, o uso das áreas comuns pelo apartamento nº 01, e a alegada violação da fração ideal decorrente dessas deliberações. Também mostra-se inviável rediscutir quaisquer pedidos de obrigação de fazer ou pretensões indenizatórias que tenham como fundamento exclusivo em tais fatos já definitivamente apreciados. A natureza da coisa julgada impede que a parte reproponha pretensões fundadas na mesma relação jurídica e na mesma causa de pedir apenas atribuindo-lhes nova roupagem jurídica ou agregando fundamentos diversos, sob pena de ofensa à segurança jurídica e à estabilidade das decisões judiciais. Todavia, a presente demanda não se limita à repetição da ação anteriormente julgada, visto que a autora também deduz pretensões fundadas em fatos supervenientes, especialmente relacionados ao Processo Administrativo nº 31.00051369/2024-86 e à expedição da Certidão de Baixa de Construção/Habite-se nº 2024R19064, cuja legalidade é questionada sob o argumento de omissão de áreas construídas, inconsistências entre os projetos administrativos, o cadastro imobiliário e as normas urbanísticas aplicáveis. Além disso, formula pedidos de retificação cadastral e registral vinculados ao referido procedimento administrativo, bem como pleiteia reparação por danos supostamente decorrentes desses fatos posteriores. Essas questões não foram submetidas à apreciação judicial no processo nº 5077181-82.2020.8.13.0024, inexistindo, quanto a elas, identidade de causa de pedir e de pedido apta a atrair a incidência da coisa julgada material. Dessa forma, impõe-se o reconhecimento parcial da coisa julgada , limitando-se a extinção do processo às matérias anteriormente decididas, devendo o feito prosseguir apenas quanto às pretensões efetivamente novas, sendo a análise da legalidade da Certidão de Baixa de Construção/Habite-se nº 2024R19064; da regularidade do procedimento administrativo que culminou em sua expedição; da eventual necessidade de retificação cadastral e registral decorrente de fatos supervenientes; da eventual existência de vícios urbanísticos eventualmente relacionados ao procedimento administrativo e da eventual responsabilidade dos réus por danos decorrentes exclusivamente desses fatos posteriores. Decididas as preliminares arguidas e tendo em vista que a presente ação prosseguirá regularmente quanto às questões remanescentes, passo à análise das provas requeridas pelas partes . II.IV. DAS PROVAS A SEREM PRODUZIDAS Quanto às provas a serem produzidas, verifica-se que no caso em exame, após o reconhecimento parcial da coisa julgada, permanecem controvertidas as questões relacionadas à alegada nulidade da Certidão de Baixa de Construção (Habite-se) nº 2024R19064, à regularidade do procedimento administrativo que culminou em sua expedição, à existência de eventuais divergências entre os projetos aprovados, a edificação efetivamente executada e os registros administrativos e imobiliários . Nesse contexto, quanto à prova pericial, entendo ser pertinente, visto que solução da controvérsia demanda conhecimento técnico especializado para aferir a conformidade da edificação com os projetos aprovados, a existência de eventuais divergências entre a realidade física do imóvel e a documentação técnica, bem como a regularidade do procedimento administrativo que culminou na expedição da Certidão de Baixa de Construção, matérias que extrapolam o conhecimento ordinário do julgador. Ressalto, contudo, que a perícia deverá limitar-se às questões remanescentes delimitadas nesta decisão, sendo vedada a rediscussão das matérias já alcançadas pela coisa julgada material. Quanto à prova testemunhal requerida pela autora , consistente na oitiva dos fiscais da Prefeitura de Belo Horizonte, entendo não ser pertinente, tendo em vista que os fatos controvertidos possuem natureza predominantemente técnica e documental, sendo objeto de apuração mediante prova pericial e análise do procedimento administrativo já acostado aos autos. Quanto ao depoimento pessoal das partes e à prova testemunhal requerida pelos réus , reservo sua apreciação para momento posterior à apresentação do laudo pericial, oportunidade em que será possível verificar se ainda subsistem fatos controvertidos que demandem prova oral. Quanto à prova documental , caso haja documentos supervenientes, não há óbices para a juntada, desde que observados os arts. 434 e 435 do CPC. Ante o exposto, NÃO ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos réus Condomínio Edifício Nilda e Otacílio e ACOLHO PARCIALMENTE a preliminar de coisa julgada, razão pela qual JULG O PARCIALMENTE EXTINTO O PROCESSO, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, V, do CPC, relativamente aos pedidos que visam rediscutir a validade da Assembleia Geral Extraordinária de 01/12/2019, a alteração da Convenção de Condomínio, a utilização das vagas de garagem, o uso das áreas comuns pelo apartamento nº 01 e os alegados reflexos dessas matérias sobre a fração ideal da autora, prosseguindo o feito exclusivamente quanto às demais pretensões remanescentes. Deixo de condenar a autora, por ora, ao pagamento de honorários sucumbenciais, ficando a análise postergada para a sentença, ocasião em que será observado o resultado global da demanda, nos termos do art. 85 do CPC. No mais, DEFIRO a produção das provas pericial e documental e INDEFIRO, por ora, a produção das provas testemunhal e depoimento pessoal, sem prejuízo de posterior reanálise após a produção da prova pericial. Caso haja a juntada de novos documentos , determino desde já que INTIMEM-SE as partes contrárias para, querendo, impugnarem tais documentos, no prazo de 15 (quinze) dias. Não havendo mais questões a serem saneadas, INTIMEM-SE as partes para, querendo, manifestarem sobre esta decisão, requerendo o que entenderem de direito, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorridos os prazos acima e nada mais sendo requerido , em prosseguimento a esta ação, NOMEIO Rodrigo Ciabatari , ENGENHEIRO CIVIL , para a realização de laudo de avaliação de imóvel urbano, nos termos acima delimitados, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 465, do CPC), cabendo à parte autora o ônus do pagamento dos honorários periciais. INTIMEM-SE as partes e aguarde o prazo de 15 (quinze) dias para que, caso queiram, arguam o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos (art. 465, § 1º, do CPC). Decorrido o prazo acima, INTIME-SE o(a) perito(a) para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente sua proposta de honorários, currículo, com comprovação de sua especialização e seus contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações pessoais (art. 465, § 2º, do CPC), ou, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se escuse do encargo, alegando motivo legítimo (parte final do art. 157, do CPC). Aceito o encargo pelo(a) perito(a) e apresentada a proposta de honorários, INTIMEM-SE as partes para que, no prazo de 5 (cinco) dias, caso queiram, manifestem sobre a proposta (primeira parte do § 3º, do art. 465, do CPC). Se houver(em) impugnação(ões) à proposta de honorários apresentada, INTIME-SE o(a) perito(a) para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste sobre tal(ais) insurgência(s). Decorridos todos os prazos acima, com ou sem impugnações, venham os autos conclusos, para arbitramento dos honorários periciais, intimação da respectiva parte para depósito e determinar o início dos trabalhos (parte final do § 3º do art. 465 do CPC). A questão dos ônus sucumbenciais será avaliada quando da prolação de sentença. Intime(m)-se. Cumpra-se. Belo Horizonte/MG, data da assinatura eletrônica.