1076366-93.2026.8.26.0053

Processo 1076366-93.2026.8.26.0053 - Procedimento Comum Cível - Espécies de Contratos - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU - Construtora Sousa Araujo Ltda - Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela provisória de urgência proposta pela COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO CDHU em face de CONSTRUTORA SOUSA ARAUJO LTDA. A autora narra que celebrou com a requerida o Contrato Administrativo nº 9.01.03.00/6.00.00.00/0208/18, tendo por objeto a execução de obras e serviços de engenharia para implantação do empreendimento habitacional denominado "C.H. Vinhedo H", composto por 150 unidades habitacionais. Sustenta que, dentro do prazo quinquenal de garantia legal e contratual previsto no artigo 618 do Código Civil e na cláusula oitava da avença, surgiram diversas patologias construtivas nas áreas comuns e unidades habitacionais, tais como infiltrações nos telhados por falha nos rufos, vazamentos em shafts hidráulicos, deficiência de impermeabilização no pavimento térreo com umidade ascendente e buraco no contrapiso abaixo da caixa d'água do bloco D. Afirma que notificou extrajudicialmente a construtora, a qual realizou reparos apenas parciais e insuficientes. Pugnou pela concessão de tutela provisória de urgência e, ao final, pela procedência do pedido para compelir a ré à reparação integral dos vícios construtivos ou, subsidiariamente, sua conversão em perdas e danos. A petição inicial foi instruída com o contrato administrativo e notas técnicas de vistoria (fls. 32/91). Instada a prestar esclarecimentos quanto a eventual repetição de demanda perante a 8ª Vara de Fazenda Pública (fls. 100), a autora demonstrou a diversidade de empreendimentos habitacionais (fls. 105/106), sobrevindo determinação de livre distribuição do feito (fls. 107), com a subsequente redistribuição a este juízo da 3ª Vara de Fazenda Pública e emenda da petição inicial (fls. 113 e 118). O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido (fls. 123/125), decisão mantida em sede de embargos de declaração (fls. 140/141), contra a qual a autora interpôs agravo de instrumento (fls. 148/159). Devidamente citada (fls. 133), a ré ofertou contestação (fls. 165/176). Em sede preliminar, arguiu a ilegitimidade ativa ad causam da CDHU por indevida substituição processual dos mutuários adquirentes e do condomínio; e a ocorrência de litispendência em relação aos autos nº 1002050-71.2025.8.26.0659, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Vinhedo, promovida pelo Conjunto Habitacional Vinhedo H em face de ambas as partes. No mérito, sustentou a higidez da construção entregue com regular habite-se e termo de recebimento definitivo; a inexistência de nexo de causalidade com a atividade construtiva; e a culpa exclusiva do condomínio e dos moradores em virtude da falta de manutenção preventiva periódica prevista no caderno do morador, além do desgaste natural dos materiais e inobservância ao dever de mitigar as próprias perdas. Pugnou pelo acolhimento das preliminares ou pela improcedência dos pedidos, juntando documentos e parecer técnico convergente (fls. 252 e 440/446). A autora apresentou réplica (fls. 455/463), refutando as preliminares arguidas sob o fundamento de que litiga na qualidade de estipulante do contrato administrativo perante a contratada, bem como que inexiste a tríplice identidade a configurar a litispendência. No mérito, reiterou a origem endógena dos defeitos construtivos e postulou expressamente a produção de prova pericial de engenharia. Instadas as partes a especificar provas (fls. 451), a ré pugnou pelo julgamento antecipado com base na litispendência, manifestando-se pela desnecessidade da perícia e ressalvando o direito de contraprova técnica (fls. 464/466). É o breve relatório do necessário. Passo a sanear e organizar o processo nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. O feito encontra-se em fase de saneamento e organização, não se vislumbrando hipótese de extinção prematura nem de julgamento antecipado do mérito, uma vez que a elucidação fática demanda dilação probatória especializada. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam suscitada pela requerida. Ao contrário do que aduz a construtora demandada, a requerente não postula direito alheio em nome próprio como substituta processual dos mutuários adquirentes ou do ente condominial, o que atrairia o óbice do artigo 18 do Código de Processo Civil. A pretensão deduzida em juízo decorre diretamente do vínculo obrigacional estabelecido no Contrato Administrativo nº 9.01.03.00/6.00.00.00/0208/18, firmado com a construtora requerida para a implantação do empreendimento habitacional de interesse social (fls. 32/59). Na qualidade de entidade contratante e promotora das políticas habitacionais do Estado, a CDHU possui inequívoco interesse e legitimidade material e processual para exigir da construtora o adimplemento exato das obrigações de garantia, solidez e perfeita execução técnica dos serviços prestados, nos termos do artigo 618 do Código Civil e das cláusulas contratuais correlatas (cláusulas 8.1.8 e 8.1.35). A eventual repercussão fática dos defeitos nas unidades residenciais e áreas comuns não transmuda a natureza contratual e pública da pretensão, permanecendo hígida a pertinência subjetiva da autora na relação processual. Rejeita-se a preliminar de litispendência arguida pela construtora em relação à Ação nº 1002050-71.2025.8.26.0659, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Vinhedo. Nos termos dos §§ 1º, 2º e 3º do artigo 337 do Código de Processo Civil, a litispendência pressupõe a concomitância da tríplice identidade: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido. Conforme demonstrado pela autora em réplica (fls. 457/459), inexiste identidade subjetiva e jurídica entre as duas demandas. No processo em trâmite na Comarca de Vinhedo (fls. 253/379), o polo ativo é ocupado pelo Conjunto Habitacional Vinhedo H (Condomínio Residencial Morumbi), que postula direitos da coletividade de condôminos em face da construtora e da própria CDHU, figurando a companhia habitacional como corré naquele feito sob o enfoque da responsabilidade frente aos adquirentes. Neste feito, por outro lado, o polo ativo é integrado com exclusividade pela CDHU, que exerce pretensão condenatória autônoma em face da executora das obras, amparada no inadimplemento de deveres técnicos do contrato administrativo de empreitada firmado entre ambas. Trata-se de relações jurídicas materiais e causas de pedir substancialmente diversas: uma fundada na relação condominial e aquisitiva perante os adquirentes; outra alicerçada no descumprimento do contrato de execução de obra pública e na responsabilidade legal do empreiteiro perante o promotor público do empreendimento. Inexistindo a tríplice identidade legal exigida pelo artigo 337, § 2º, do Código de Processo Civil, afasta-se de plano a arguição de litispendência. As condições da ação e os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo encontram-se plenamente preenchidos. Declaro o processo saneado. Fixo os seguintes pontos controvertidos de fato sobre os quais recairá a atividade probatória: a) A existência, extensão e localização exata das anomalias físicas apontadas na petição inicial no empreendimento habitacional C.H. Vinhedo H, notadamente quanto às infiltrações nos telhados decorrentes de assentamento dos rufos, vazamentos em shafts hidráulicos, deficiência de impermeabilização no piso térreo com umidade ascendente e anomalia no contrapiso abaixo da caixa d'água do bloco D; b) A origem e natureza técnica das patologias verificadas, delimitando se constituem vícios de projeto ou execução técnica (natureza endógena) ou se decorrem de desgaste natural dos materiais pelo decurso do tempo e intempéries (natureza exógena); c) A existência, adequação e suficiência dos planos e rotinas de manutenção preventiva predial exigíveis e sua eventual inobservância pelo condomínio ou moradores; d) A quantificação das intervenções e obras de engenharia necessárias para a recuperação integral das estruturas comprometidas e a estimativa dos respectivos custos orçamentários. Para o deslinde dos pontos controvertidos acima fixados, defiro a produção de prova pericial de engenharia civil. Indefiro a produção de prova oral neste momento, porquanto inócua e incapaz de suprir a necessidade de exame técnico sobre a estrutura predial e as manifestações patológicas das edificações. Para a realização da prova pericial de engenharia civil, nomeio o(a) Engenheiro(a) Civil Luciane jesus de Oliveira, cadastrado(a) no sistema de auxiliares da justiça deste Tribunal de Justiça de São Paulo. Tratando-se de prova pericial requerida expressamente pela autora (fls. 463), caberá a ela o adiantamento integral dos honorários periciais arbitrados pelo juízo, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil, devendo comprovar o depósito judicial no prazo de 10 (dez) dias após a fixação da remuneração definitiva do perito; No prazo de 15 (quinze) dias desta decisão, deverão as partes arguir eventual suspeição ou impedimento do perito, se o caso, assim como apresentar assistente técnico e quesitos, nos termos do artigo 465, §1º, do CPC. Decorrido o prazo supra, com ou sem manifestação das partes, independentemente de nova conclusão, intime-se o perito, via mensagem eletrônica, para que no prazo de quinze dias informe se aceita o encargo bem como para que formule proposta de honorários periciais. Com a apresentação da proposta pelo perito, intimem-se as partes para ciência, podendo a parte autora, desde logo, realizar o pagamento. Havendo impugnação de uma ou de ambas as partes, intime-se o perito via mensagem eletrônica para manifestação, em quinze dias e, após, venham conclusos para decisão. Não havendo impugnação e depositados os honorários, intime-se o perito para, em até 90 (noventa) dias, entregar o laudo, podendo requisitar às partes e a terceiros a juntada de eventuais documentos que se façam necessários para realização do laudo. Juntado o laudo, abra-se vista às partes para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias. Intime-se. - ADV: RENATA PRADA (OAB 198291/SP), MARCELO CARLOS CORREA (OAB 156129/SP), MATHEUS ALVIM DE SOUSA (OAB 465000/SP), JOÃO ANTONIO BUENO E SOUZA (OAB 166291/SP)