1065930-62.2025.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1065930-62.2025.8.13.0024/MG AUTOR : CAIO LIVIO KADOR E SILVA ADVOGADO(A) : CRISTOVAM DIONISIO DE BARROS CAVALCANTI JUNIOR (OAB MG130440) ADVOGADO(A) : MÁRIA LUIZA BAZ CHAIN LAUAR (OAB MG239087) ADVOGADO(A) : JOSE CARLOS CAL GARCIA CAVALCANTI (OAB MG222800) AUTOR : FRANCISCO DJALMA DA SILVA ADVOGADO(A) : CRISTOVAM DIONISIO DE BARROS CAVALCANTI JUNIOR (OAB MG130440) ADVOGADO(A) : MÁRIA LUIZA BAZ CHAIN LAUAR (OAB MG239087) ADVOGADO(A) : JOSE CARLOS CAL GARCIA CAVALCANTI (OAB MG222800) RÉU : JULIANA GRESTA MOREIRA ADVOGADO(A) : KEILORRANE CAMILA DE FREITAS (OAB MG205093) ADVOGADO(A) : MATHEUS QUITITE SIMÕES (OAB MG151483) RÉU : OCEANO IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A) : MATHEUS QUITITE SIMÕES (OAB MG151483) DESPACHO Vistos, etc. Cuida-se de ação de rescisão contratual de locação c/c reparação por danos morais com pedido de tutela de urgência ajuizada por FRANCISCO DJALMA DA SILVA e CAIO LIVIO KADOR E SILVA em face de JULIANA GRESTA MOREIRA e OCEANO IMÓVEIS LTDA. – LAR IMÓVEIS. A parte autora afirma ter celebrado com a parte ré um Contrato de Locação Residencial nº 3512/1, com prazo de 30 meses, com início em 15 de fevereiro de 2024 e término em 14 em agosto de 2026, referente ao imóvel situado na Rua dos Otoni, nº 336, ap. 101, bairro Santa Efigênia, Belo Horizonte/MG. Relatam que, após a imissão na posse, surgiram vazamentos e infiltrações de grande porte em diversos cômodos, especialmente no banheiro, o que teria tornado impossível a manutenção da locação, inclusive com risco à integridade física. Afirmam que o teto do banheiro apresenta mofo difuso, fissuras junto a luminária e pontos elétricos, além de umidade intensa, trincas passantes e escurecimento por crescimento fúngico, caracterizando insalubridade e falta de condições de habitabilidade. Aduzem que, em razão de tais problemas, notificaram a locadora, Juliana, e a administradora, Lar Imóveis, em 10 de setembro de 2025, requerendo a rescisão contratual por justa causa, sem multa e com exoneração dos fiadores, salientando que trata-se de vício que impede o uso regular do bem. Informam, contudo, que em 16 de setembro de 2025, a administradora apresentou uma contranotificação, atribuindo a origem dos danos à unidade superior, indeferindo o pedido de rescisão sem multa. Sustentam que, apesar da justificativa, as infiltrações e vazamentos persistem, permanecendo inviabilizado o uso adequado do imóvel para fins residenciais. Requerem, assim, em sede de tutela de urgência, que seja autorizado o imediato depósito das chaves, com lavratura de termo e ciência à administradora. Requerem, ainda, que seja determinada a suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos após a desocupação e entrega das chaves, bem como que a parte ré se abstenha de emitir boletos de cobrança e de negativar seus dados. O recolhimento das custas iniciais foi regularizado no evento 17, DOC2 . A tutela provisória de urgência foi deferida ( evento 20, DOC1 ), autorizando o depósito das chaves do imóvel em juízo, determinando a suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos a partir da entrega e ordenando a abstenção de atos de negativação. As chaves foram depositadas na secretaria deste Juízo no dia 19/11/2025 ( evento 32, DOC1 ) e retiradas pelas rés no dia 26/11/2025 ( evento 44, DOC1 ). O autor se manifestou no evento 68, DOC1 requerendo o adiamento da audiência, em reazão de problemas de saúde. Realizada audiência virtual de conciliação perante o CEJUSC, a tentativa conciliatória restou infrutífera em razão da ausência da parte autora ( evento 72, DOC1 ). As requeridas apresentaram contestação tempestiva ( evento 78, DOC1 ). Alegaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da ré Oceano Imóveis, sob o argumento de que atua apenas como mandatária do locador, realizando atividades administrativas relativas à locação, como emissão de boletos e intermediação da comunicação entre as partes, não possuindo responsabilidade por eventuais vícios estruturais do imóvel. Sustentaram que a controvérsia envolve exclusivamente a relação entre locador e locatário, sendo eventual responsabilidade por defeitos do imóvel atribuível apenas à locadora. Requereram, assim, a exclusão da empresa Oceano Imóveis Ltda. do polo passivo, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. No mérito, defenderam a inexistência de falha ou omissão na condução da relação locatícia. Afirmaram que a parte autora comunicou inicialmente supostos problemas relacionados a mofo apenas em outubro de 2024, ocasião em que a administradora teria buscado viabilizar vistoria técnica no imóvel, porém sem sucesso diante da ausência de colaboração do locatário e do ocupante do bem. Alegaram que, posteriormente, a autora passou a apontar novos problemas, como “mofo difuso” e “fissura no teto do banheiro”, sem prévia comunicação ou oportunidade para adoção de providências. Sustentaram que eventual infiltração teria origem em unidade superior, caracterizando fato de terceiro, e que avaliação técnica indicou que a presença de mofo decorreria de falta de ventilação adequada e uso do ambiente. Defenderam que os documentos apresentados pela parte autora, especialmente fotografias, seriam insuficientes para comprovar a existência de vícios estruturais, sua origem ou gravidade, não havendo prova técnica apta a demonstrar a impropriedade do imóvel ou o nexo causal entre os supostos danos e a conduta das rés. Aduziram inexistir justa causa para a rescisão contratual sem incidência de multa, uma vez que não comprovado descumprimento contratual por parte da locadora. Sustentaram que a desocupação antecipada decorreu de decisão unilateral da parte autora, sendo legítima a aplicação da cláusula penal prevista no contrato. Afirmaram, ainda, que eventual agravamento da situação decorreu da própria conduta do locatário, que não teria permitido a realização de vistoria e não teria colaborado para a solução dos problemas alegados, caracterizando culpa exclusiva da parte autora. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, sustentaram sua improcedência, ao argumento de que inexistiu ato ilícito, falha contratual ou violação a direitos da personalidade, tratando-se a situação de mero dissabor decorrente de relação contratual. Ao final, requereram o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da Oceano Imóveis Ltda.; subsidiariamente, a limitação de eventual responsabilidade da administradora; e, no mérito, a total improcedência dos pedidos formulados na petição inicial, com condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Em sede de impugnação à contestação ( evento 79, DOC1 ), os autores reiteraram a legitimidade passiva da administradora Lar Imóveis, sustentando que esta participou diretamente da relação locatícia, realizando vistoria, intermediando a comunicação entre as partes, apresentando contranotificação e resistindo à rescisão contratual sem aplicação de multa. No mérito, impugnaram as alegações defensivas de ausência de comunicação prévia, de que a infiltração teria origem em unidade superior e de ocorrência de mau uso do imóvel. Afirmaram que as rés foram devidamente comunicadas acerca dos vícios existentes, mediante notificação extrajudicial, mensagens e e-mails, inclusive com requerimento de rescisão sem penalidade. Defenderam que eventual origem da infiltração por fato de terceiro não afasta a responsabilidade do locador pela manutenção do imóvel em condições adequadas de habitabilidade. Alegaram que a tese de mau uso não possui respaldo técnico, destacando que a própria vistoria apresentada pelas rés teria constatado sinais de infiltração, estufamento de piso, inchaço de rodapés e manchas de umidade. Impugnaram, ainda, a avaliação técnica apresentada pela defesa, por se tratar de documento unilateral, sem metodologia adequada ou elementos suficientes para afastar os vícios apontados. Sustentaram que a rescisão contratual decorreu de justa causa, diante do comprometimento da habitabilidade do imóvel. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as rés manifestaram-se no evento 95, DOC1 informando não possuírem outras provas a produzir e requerendo o julgamento antecipado da lide. Os autores, por sua vez, peticionaram no evento 96, DOC1 requerendo a produção de prova pericial de engenharia civil, depoimento pessoal da locadora e do representante legal da imobiliária, sob pena de confissão, prova testemunhal e a exibição da metodologia e da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) relativas ao profissional que elaborou o laudo técnico apresentado pela defesa. É o relatório. DECIDO . I. Das preliminares A ré OCEANO IMÓVEIS LTDA. – LAR IMÓVEIS suscita sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atua apenas como administradora e mandatária da locadora. A preliminar não merece acolhimento. Pois bem. Para análise da legitimidade das partes, investigam-se os contornos com que a lide é delineada em juízo; em seguida, é examinado se os litigantes correspondem àqueles a quem cabe pretender, no mérito, o acolhimento ou rejeição do pedido inicial. À vista disso, ressalto a impossibilidade de acolhimento da preliminar suscitada, uma vez que a parte autora também atribui à ré a responsabilidade pelos danos alegadamente sofridos, sustentando falha na prestação de serviços durante a adminsitração da locação. Se a inicial trata de delinear o conflito nesses termos, advém daí a legitimidade da requerida para a demanda, a quem cabe pretender, no mérito, a improcedência do pedido. Segundo a teoria da asserção, adotada pelo STJ, as questões relacionadas às condições da ação, como a legitimidade, são aferidas à luz do que o autor afirma na petição inicial, adstritas ao exame da possibilidade, em tese, da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, e não do direito provado. Assim, a verificação da existência ou não dessa responsabilidade confunde-se com o próprio mérito da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar. Não havendo outras questões processuais pendentes, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o feito saneado, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. II. Dos pontos controvertidos Fixo como pontos controvertidos: a) a existência e gravidade dos vícios alegados no imóvel, especialmente das infiltrações, vazamentos, mofo, fissuras e demais problemas descritos pelos autores, bem como se tais defeitos comprometiam as condições de habitabilidade do imóvel. b) a adequação e a tempestividade do atendimento prestado pelas rés às reclamações formuladas pelos autores; c) a configuração de justa causa para a rescisão do contrato de locação sem incidência da multa contratual e demais encargos; d) a ocorrência e a extensão dos danos morais alegados. III. Das provas Não vejo como analisar o pedido inicial sem conferir a oportunidade para a produção da perícia. A controvérsia instaurada nos autos envolve matéria eminentemente técnica, sendo imprescindível a produção de prova pericial para esclarecer a origem das infiltrações e da umidade. Desse modo, 1) defiro o pedido de produção de prova pericial e nomeio perito na área de Engenharia Civil, o senhor THIAGO FERREIRA BARBOSA . 1.1) INTIMEM-SE as partes para apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos. Após: 1.2) O perito nomeado acima deverá ser intimado para, em 5 (cinco) dias, formular proposta de honorários, SALIENTANDO-SE QUE OS HONORÁRIOS DEVERÃO SER DEPOSITADOS, NECESSARIAMENTE, EM CONTA JUDICIAL. Em seguida, as partes deverão tomar ciência da proposta de honorários e requerer o que de direito; e os autores, partes solicitantes da prova pericial, deverão comprovar, em 15 (quinze) dias, o depósito judicial integral dos honorários periciais; 1.3) após o pagamento dos honorários (via depósito judicial), deverá ser intimado o perito para indicar dia e hora para a realização da perícia, dados que deverão ser comunicados às partes mediante intimação. Ressalto que o laudo deverá ser entregue em Secretaria no prazo de 20 (vinte) dias; 1.4) com a apresentação do laudo pericial, deverá ser liberada a integralidade dos honorários em favor do perito. Ato contínuo, as partes deverão ser intimadas para se manifestarem, em 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º, do CPC) 1 , sob pena de seu silêncio, ou da ausência de impugnação quanto ao teor do laudo, importar em preclusão; 1.5) se uma das partes apontar incorreção no laudo ou formular quesitos complementares, o perito deverá ser intimado para se manifestar, em 15 (quinze) dias; 1.6) Decorrido o prazo para nova manifestação das partes, não havendo novos questionamentos acerca do laudo, intime-se a parte autora para que informe, no prazo de 5 (cinco) dias, se permanece o interesse na produção de prova oral e documental, justificando sua pertinência. 2) Intime-se. saA 1. Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015 Art. 477. (...)§ 1o As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer.