1061234-83.2025.8.26.0100

Procedimento Comum Cível Nº 1061234-83.2025.8.26.0100/SP AUTOR : WENDELL ALVES ALMEIDA REZENDE CARVALHO ADVOGADO(A) : MARIANA TIBA PANTALEAO (OAB SP470859) ADVOGADO(A) : FLÁVIA MARIA DECHECHI DE OLIVEIRA (OAB SP229227) ADVOGADO(A) : STÉFANY MAGALHÃES NASCIMENTO (OAB SP471020) RÉU : BERNADETE DIAS SANTOS CHRISTIANSEN ADVOGADO(A) : GUILHERME MATOS CARDOSO (OAB SP249787) RÉU : PALOMA CHRISTIANSEN ADVOGADO(A) : GUILHERME MATOS CARDOSO (OAB SP249787) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Estes autos foram migrados para o sistema EPROC. A partir desta data, o peticionamento deverá ser feito apenas no referido sistema. Em razão da previsão de migração de todo o acervo desta unidade para o sistema EPROC, a partir de 16/03/2026; e, ainda, visando a manutenção regular das intimações, sem qualquer prejuízo às partes, solicita-se aos advogados que providenciem seu cadastro imediato no referido sistema, nos termos das orientações disponibilizadas no site: https://www.tjsp.jus.br/eproc > Manuais e Tutorias Público Externo > Advogados: https://www.tjsp.jus.br/download/EPROC/ManuaisPublicoExterno/1.1-EPROC_ADVOGADO-Primeiros_passos_no_sistema_eproc_04.04.25.pdf O cronograma dessa implantação, por competência e Região Administrativa Judiciária, pode ser acessado no link: https://www.tjsp.jus.br/eproc/CronogramaImplantacao Após migrado, o processo deixa de estar acessível no SAJ, onde será lançada a movimentação 89966 - Remetidos os autos em razão de migração para outro sistema, intimando-se as partes e advogados sobre a troca e orientando para o credenciamento no eproc. Nos termos do Provimento Conjunto 326/2025, e considerando o processo de migração para o sistema EPROC, todos os advogados e auxiliares da justiça deverão se cadastrar no referido sistema, sob pena de não recebimento de intimações pelo DJEN. Vale lembrar que o cadastro deve ser feito pelos próprios advogados e peritos, pois a serventia NÃO possui meios de fazê-lo. Em caso de dúvidas, consulte o link ( https://www.tjsp.jus.br/download/EPROC/ManuaisPublicoExterno/1.1-EPROC_ADVOGADOS-Primeiros_passos_n… Para saber em qual sistema seu processo tramita, acesse a Consulta Processual Unificada, em: https://www.tjsp.jus.br/ Cumpra-se o v. acórdão. 1. Relatório circunstanciado e cumprimento do v. acórdão Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Caução, Multa Contratual e Indenizações por Danos Materiais e Morais , ajuizada por Wendell Alves Almeida Rezende Carvalho e Karina Peloi em face de Bernadete Dias Santos Christiansen e Paloma Christiansen , fundada na alegação de existência de vícios ocultos e defeitos estruturais em imóvel residencial de alto padrão, que teriam comprometido integralmente a habitabilidade do bem e frustrado a legítima expectativa dos locatários. A pretensão autoral tem por objeto o contrato de locação residencial firmado em 04/11/2024 , relativo aos apartamentos 14 e 140 do Edifício Paris , situado na Rua Dr. Eduardo de Souza Aranha, nº 255, Vila Nova Conceição, São Paulo/SP , com aluguel mensal fixado em R$ 75.000,00 e garantia locatícia na modalidade caução no valor de R$ 285.000,00 , correspondente a três meses de aluguel acrescidos de encargos. Os autores sustentam que, a despeito do contrato prever o início da locação em 15/11/2024, a transmissão efetiva da posse ocorreu apenas em 18/11/2024 , em razão de as rés ainda ocuparem o imóvel e realizarem sua mudança de forma tardia, circunstância que teria inviabilizado a realização de vistoria prévia adequada e minuciosa do estado de conservação do bem. Afirmam que, logo após a imissão na posse, passaram a constatar uma série de vícios ocultos e problemas estruturais que comprometeram gravemente a habitabilidade do imóvel, tais como: infiltrações extensas nas paredes e tetos; sistemas elétricos defeituosos com risco à segurança; ar-condicionado com vazamento e odor de queimado; gavetas da cozinha que não fecham; porta do forno quebrada; cortinas rasgadas; mesa da sala de jantar infestada por insetos; uso de fita adesiva para fixação de papel de parede; vidros da varanda soltos; e mobiliário com diversos defeitos. Diante das condições incompatíveis com o padrão de luxo anunciado e com o expressivo valor mensal de locação, os autores notificaram as rés extrajudicialmente em 26/11/2024 e 28/11/2024 , descrevendo os vícios constatados e solicitando providências imediatas, com fundamento no art. 22 da Lei nº 8.245/1991 e no art. 567 do Código Civil . As rés, por sua vez, apresentaram contranotificações em 29/11/2024 e 03/12/2024 , alegando que os problemas apontados não constituiriam vícios ocultos, mas sim desgastes naturais de um imóvel com mais de 20 anos de construção, e sustentando que os autores teriam impedido a entrada de prestadores de serviços para a realização dos reparos necessários. Após reunião entre os patronos das partes realizada em 02/12/2024 sem êxito conciliatório, e diante da manutenção dos vícios e da inércia alegada das rés, os autores comunicaram formalmente em 06/12/2024 a intenção de desocupar o imóvel, tendo as chaves sido entregues em 10/12/2024 , menos de um mês após a transmissão da posse. A petição inicial foi distribuída em 07/05/2025 , atribuindo-se à causa o valor inicial de R$ 306.913,20 , e postulando: (i) a declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva das locadoras; (ii) a restituição integral da caução de R$ 285.000,00; (iii) a condenação das rés ao pagamento de multa contratual de três aluguéis; (iv) indenização por danos materiais no valor de R$ 31.913,20; e (v) indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00. Por força do disposto no art. 290 do Código de Processo Civil , este juízo determinou em 08/05/2025 o recolhimento das custas e despesas de ingresso no prazo de 15 dias, sob pena de cancelamento da distribuição. A parte autora apresentou emenda à inicial com a juntada das guias de custas devidamente recolhidas em 04/06/2025 , no valor de R$ 4.603,69, regularizando o preparo processual. Em 06/06/2025 , foi recebida a emenda e determinada a citação das rés para contestar o feito no prazo de 15 dias úteis, com expedição de carta pelo correio. As cartas de citação foram recebidas pelas rés em 17/06/2025 , conforme avisos de recebimento positivos juntados aos autos. As rés apresentaram contestação em 17/07/2025 , arguindo preliminarmente: (i) inépcia da inicial por ausência de documentos indispensáveis; (ii) recolhimento intempestivo das custas iniciais; (iii) ilegitimidade ativa de Karina Peloi, por não figurar como signatária do contrato; (iv) defeito de representação por falta de procuração específica; e (v) incorreção do valor da causa, que deveria corresponder a 12 meses de aluguel conforme o art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991 . No mérito, pugnaram pela improcedência total da ação, defendendo a validade da rescisão imotivada pelos autores e a retenção da caução a título de multa contratual. A parte autora apresentou réplica à contestação em 11/08/2025 , impugnando ponto a ponto as preliminares e o mérito da defesa, reiterando a robustez do conjunto probatório e a existência de vícios ocultos que tornaram o imóvel impróprio para o uso a que se destinava. Sobreveio sentença em 11/08/2025 , que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito na forma do art. 487, I, do CPC , fundamentando o julgamento antecipado da lide na ausência de prova pericial antecedente e condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa. Na mesma oportunidade, o juízo acolheu a preliminar de impugnação ao valor da causa. As rés opuseram embargos de declaração em 18/08/2025 , alegando omissão e contradição quanto ao valor da causa e à determinação de cancelamento da distribuição, pugnando pela correção de ofício nos termos do art. 292, §3º, do CPC . Os primeiros embargos foram rejeitados em 19/08/2025 , sob o fundamento de caráter infringente e ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC . As rés opuseram novos embargos de declaração em 27/08/2025 , insistindo na necessidade de retificação do valor da causa e no afastamento da ameaça de cancelamento da distribuição. Os segundos embargos de declaração foram acolhidos em 04/09/2025 , com a retificação do trecho da sentença para fixar o valor da causa em R$ 1.551.913,20 , correspondente a 12 aluguéis somados aos pedidos da inicial, com determinação de complementação das custas sob pena de inscrição em dívida ativa. Inconformados com a sentença de improcedência, os autores interpuseram recurso de apelação em 09/09/2025 , alegando cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, ausência de valoração das provas documentais constantes dos autos e incorreta aplicação do art. 58, III, da Lei nº 8.245/1991. As rés apresentaram contrarrazões de apelação em 03/10/2025 , pugnando pela manutenção da sentença e pela deserção do recurso por insuficiência de preparo. Os autos foram remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo , onde a apelação foi distribuída à 32ª Câmara de Direito Privado . Sobreveio o v. acórdão (Evento 64 / Doc. 87), que deu provimento ao recurso de apelação dos autores para anular a sentença e determinar a produção de prova pericial. 2. Questões processuais pendentes (art. 357, I, do CPC) Na forma preconizada pelo art. 357, inciso I, do Código de Processo Civil, cumpre a este Magistrado apreciar e dirimir todas as matérias preliminares e questões processuais pendentes de resolução, expungindo do feito quaisquer óbices ao regular desenvolvimento da marcha processual. 2.1. Da alegada inépcia da petição inicial Suscitaram as requeridas a inépcia da petição inaugural, sob a alegação de que a exordial descurou de trazer aos autos documentos indispensáveis à propositura da demanda, notadamente elementos que comprovassem a inabitabilidade material do imóvel e a suposta recusa das locadoras em realizar os reparos (Evento 18, fls. 329/332). Sem razão, contudo. A petição inicial preenche com exatidão todos os requisitos esculpidos nos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil. Os autores deduziram de maneira lógica e inteligível os fatos constitutivos de sua pretensão, detalhando os fundamentos fáticos e jurídicos do pedido e instruindo o feito com farta documentação, a saber: o contrato de locação celebrado (Evento 1, fls. 41/50), notificações extrajudiciais e contranotificações com trocas de mensagens e correspondências eletrônicas (Evento 1, fls. 54/142), relatórios técnicos de preservação de conteúdo digital via plataforma Verifact (Evento 1, fls. 194/278) e comprovantes de despesas materiais (Evento 1, fls. 279/282). Eventual suficiência ou insuficiência desse acervo probatório para embasar a rescisão por culpa das rés ou o acolhimento das indenizações pretendidas consubstancia matéria reservada estritamente ao mérito da causa, não se confundindo com vício formal da peça inicial. Ademais, os documentos indispensáveis a que alude o art. 320 do Código de Processo Civil são aqueles substanciais à própria propositura da ação ou que constituem pressupostos processuais de existência e validade, e não todas as provas que possam vir a corroborar as alegações fáticas no curso instrutório. Por conseguinte, REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial. 2.2. Do alegado recolhimento intempestivo das custas iniciais Arguiu a parte ré que o feito deveria ser extinto com o cancelamento da distribuição nos moldes do art. 290 do Código de Processo Civil, asseverando que os autores recolheram as custas iniciais em 04 de junho de 2025, de forma intempestiva após a expiração do prazo assinalado na decisão inaugural (Evento 18, fls. 332/333). A tese não prospera. Verifica-se que, intimados a providenciar o pagamento das custas de ingresso (Evento 3, fl. 286), os requerentes efetivaram o devido recolhimento em 04 de junho de 2025 e protocolizaram a petição comprobatória em 05 de junho de 2025, encartando a respectiva Guia DARE e autenticações mecânicas (Evento 6, fls. 290/297). O ato processual alcançou plenamente a sua finalidade com a integral quitação dos valores devidos ao erário estadual antes de qualquer provimento judicial determinando o cancelamento do feito, inocorrendo qualquer prejuízo à marcha processual ou ao exercício da ampla defesa pelas demandadas. Incide na espécie o postulado da instrumentalidade das formas positivado nos arts. 188 e 277 do Código de Processo Civil, segundo o qual os atos processuais consideram-se válidos sempre que preencherem sua finalidade essencial sem causar nulidade ou gravame à parte adversa. Desta feita, convalidado o recolhimento das custas de ingresso pelo efetivo adimplemento, REJEITO a arguição de cancelamento da distribuição. 2.3. Da legitimidade ativa e da representação processual da coautora Karina Peloi As demandadas suscitaram a ilegitimidade ativa da requerente Karina Peloi, sob a alegação de que esta não figurou formalmente como locatária no instrumento particular de locação residencial firmado entre as partes (Evento 18, fls. 333/334). Em complemento, apontaram defeito de representação pela suposta ausência de instrumento de mandato inicial subscrito pela coautora (Evento 18, fls. 334/335). Ambas as preliminares devem ser rechaçadas. No que tange à legitimidade ad causam, é cediço que a pertinência subjetiva da demanda deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as alegações vertidas na petição inaugural. Na hipótese vertente, postula-se não apenas a declaração de resolução do vínculo locatício, mas igualmente indenizações por danos materiais decorrentes dos gastos de mudança e reparação por danos morais em virtude do transtorno vivenciado na ocupação do imóvel locado (Evento 1, fls. 31/33). Comprovado nos autos que Karina Peloi é cônjuge do locatário Wendell e coabitou a unidade residencial no período em litígio, a autora ostenta legitimidade e evidente interesse processual para pleitear em nome próprio a reparação dos prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais que afirma ter suportado diretamente, em razão das condições do imóvel residencial locado para a moradia do casal. Quanto ao defeito de representação, impende anotar que a coautora acostou ao feito procuração ad judicia específica por ocasião da réplica (Evento 24, fl. 513), outorgando plenos poderes aos advogados subscritores para representá-la nesta demanda, restando formalmente sanado qualquer vício de representação antecedente, a teor do art. 76 do Código de Processo Civil. Nesses termos, REJEITO as preliminares de ilegitimidade ativa e de defeito de representação processual. 2.4. Do valor da causa Por derradeiro, no que tange ao valor da causa, verifica-se que a questão já foi objeto de ampla deliberação nos autos. Por meio da r. decisão interlocutória proferida no Evento 44 (fl. 557), integrada em sede de embargos declaratórios, acolheu-se a preliminar de impugnação ao valor da causa deduzida pelas rés para retificar o montante para R$ 1.551.913,20 (um milhão, quinhentos e cinquenta e um mil, novecentos e treze reais e vinte centavos) . O cálculo estabelecido abrange a anuidade dos alugueres mensais no importe de R$ 900.000,00, calculada na forma do art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, cumulada com a soma dos pedidos indenizatórios e cominatórios expressos na peça vestibular, consoante a sistemática do art. 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil. Considerando que a matéria foi expressamente dirimida e a fixação do valor da causa encontra-se preclusa e estabilizada no âmbito deste primeiro grau, mantém-se o valor da causa em R$ 1.551.913,20 , devendo a serventia judicial certificar a regularidade do recolhimento complementar das custas ou proceder à respectiva inscrição fiscal em dívida ativa ao término da fase de conhecimento, se o caso, conforme já ordenado na decisão do Evento 44. Encontrando-se o processo formalmente regular, presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, DOU O FEITO POR SANEADO . 3. Delimitação dos pontos controvertidos de fato (art. 357, II, do CPC) Em observância ao disposto no art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, compete a este Juízo delimitar com precisão as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos para a elucidação da controvérsia. Trata-se de etapa essencial da organização processual, voltada a concentrar o debate instrutório sobre os pontos efetivamente controvertidos entre as partes, evitando-se diligências desnecessárias ou protelatórias e garantindo-se a observância do princípio da economia processual. A delimitação das questões fáticas controvertidas deve ser feita à luz do conjunto documental já produzido nos autos, que revela divergências substanciais entre as narrativas apresentadas pelos autores e pelas rés, notadamente no que se refere ao estado do imóvel locado, à natureza dos vícios alegados, à causa da rescisão contratual e aos efetivos prejuízos suportados pelos requerentes. O regramento do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil exige que o magistrado especifique os pontos que demandam dilação probatória e os meios admitidos para sua apuração, vedando-se o saneamento genérico que simplesmente designe audiência de instrução sem delinear o escopo da prova. 3.1. Da existência, natureza e extensão dos vícios alegados no imóvel locado O primeiro núcleo fático controvertido diz respeito à existência, natureza e extensão dos vícios alegados no imóvel locado . Os autores sustentam que, após a transmissão da posse em 18 de novembro de 2024, depararam-se com severos defeitos no bem residencial, entre os quais destacaram infiltrações nas paredes e tetos dos banheiros e da lavanderia, mau funcionamento generalizado da rede elétrica com curtos-circuitos em tomadas, vazamento e forte cheiro de queimado no sistema de ar-condicionado da suíte principal, folhas de vidro da sacada soltas e com iminente risco de queda, persianas inoperantes, portas de armários e gavetas emperradas, ferrugem na geladeira, cortinas rasgadas no quarto do casal, mesa da sala de jantar infestada por insetos e uso de fita adesiva para fixação de papel de parede (Evento 1, fls. 7/14). As rés, por seu turno, negam a existência de vícios ocultos ou comprometedores da habitabilidade, defendendo que o imóvel, construído em 2004, apresenta apenas sinais compatíveis com o desgaste natural decorrente de mais de duas décadas de existência, situação plenamente compatível com a expectativa de quem loca bem com tal antiguidade (Evento 18, fl. 327). Afirmam que eventuais defeitos estéticos menores, tais como pequenos retoques de pintura ou reparos pontuais, já haviam sido objeto de tratamento prévio e estavam sendo equacionados por meio de equipes técnicas próprias. A apuração técnica desse ponto controvertido demandará necessariamente a realização de perícia de engenharia civil , a fim de aferir a real condição do imóvel à época da locação, a natureza construtiva dos problemas identificados e sua gravidade em termos de habitabilidade. Os laudos de vistoria de entrada e de saída acostados pelas rés à contestação (Evento 18, fls. 363/475) registram diversas avarias, como "vazamento na pia dentro do gabinete" (Evento 18, fl. 367), "pia com vazamento na cuba" (Evento 18, fl. 370), "persiana com engrenagem danificada" (Evento 18, fl. 374), "vidraça danificada - não foi feito teste por ter vidro solto e encaixado" (Evento 18, fl. 377), "móvel madeira - gaveta principal não abre" (Evento 18, fl. 378), "persianas com problema na engrenagem" (Evento 18, fl. 380), "persianas danificadas" (Evento 18, fl. 456), "pia com vazamento" (Evento 18, fl. 464), "fogão - forno só funciona em 1 temperatura" e "madeira com pontos danificados - infiltração parte superior" (Evento 18, fl. 468). Resta, portanto, controvertido se tais avarias configuram meros desgastes ordinários aceitáveis em imóvel com mais de vinte anos de construção, como sustentam as rés, ou se se qualificam juridicamente como vícios ocultos ou estruturais capazes de comprometer a habitabilidade do bem em face do padrão de alto luxo anunciado e do elevado valor da locação de R$ 75.000,00 mensais, como alegam os autores. A valoração jurídica dessa controvérsia repercutirá diretamente na análise da eventual infração contratual das locadoras e na responsabilidade civil pelos prejuízos alegados. 3.2. Da (in)aptidão do imóvel ao uso residencial e das obrigações do locador O segundo ponto controvertido de fato refere-se à (in)aptidão do imóvel ao uso residencial a que se destinava . Os autores sustentam que o bem locado, apesar de anunciado e contratado como imóvel de "alto padrão", encontrava-se em condições estruturais e de conservação absolutamente incompatíveis com essa qualificação, a ponto de inviabilizar a utilização residencial pelo casal (Evento 1, fls. 19/26). Alegam que as infiltrações, os problemas elétricos, os curtos-circuitos em tomadas, os vazamentos nos ares-condicionados com risco de incêndio e os vidros da sacada com risco de queda colocavam em risco a segurança dos ocupantes, ultrapassando a esfera do mero desconforto estético para configurar verdadeira inabitabilidade. As rés, em sentido diametralmente oposto, sustentam que o imóvel estava em plenas condições de uso residencial no momento da transmissão da posse, tanto que foi efetivamente ocupado pelos locatários por quase um mês e, nesse período, foi utilizado pelos autores inclusive como estúdio para gravação de conteúdos profissionais e comerciais para redes sociais (Evento 18, fls. 326/328). Destacam que, à luz do art. 22 da Lei nº 8.245/1991, cumpriam rigorosamente as obrigações de entregar o bem em condições aptas ao uso, de garantir o uso pacífico durante o tempo da locação e de responder pelos vícios anteriores à locação, inexistindo qualquer infração contratual a elas imputável. A prova pericial de engenharia a ser produzida será determinante para aferir se os defeitos apontados eram de tal ordem que inviabilizavam efetivamente a utilização residencial do imóvel ou se se restringiam a desconfortos e inconvenientes superáveis por meio de reparos ordinários, compatíveis com a manutenção da posse. Também se revelará importante a comparação técnica entre o padrão de conservação apurado no imóvel e as expectativas razoáveis de habitabilidade em bem locado por valor mensal expressivo, a fim de se avaliar a subsunção fática à obrigação legal de entrega do bem em estado de servir ao uso a que se destina, consoante a dicção do art. 22, inciso I, da Lei nº 8.245/1991. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça de São Paulo, ao enfrentar demanda locatícia na qual se alegava a existência de vícios ocultos no imóvel derivados de problemas nas tubulações de água e esgoto, assentou que a pretensão indenizatória do locatário exige demonstração efetiva de conduta omissiva ou comissiva imputável ao locador, não bastando a simples alegação genérica de inabitabilidade. EMENTA: AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – LOCADOR QUE TERIA DESTINADO IMÓVEL IMPRÓPRIO PARA O USO A QUE SE DESTINAVA - PRETENSÃO QUE SE ASSENTA NA OCORRÊNCIA DE PROBLEMAS DIRETA E EXCLUSIVAMENTE DERIVADOS DE VÍCIOS OCULTOS RELACIONADOS A DEFEITOS DE PROJETO E CONSTRUÇÃO DAS TUBULAÇÕES DE ÁGUA E ESGOTO QUE SERVEM OS APARTAMENTOS DO EDIFÍCIO - QUESTÃO INCONTROVERSA – INEXISTÊNCIA DE CONDUTA OMISSIVA OU COMISSIVA IMPUTÁVEL AO LOCADOR – DEVER DE INDENIZAR – NÃO CARACTERIZAÇÃO – DEMANDA IMPROCEDENTE - SENTENÇA MANTIDA APELAÇÃO DESPROVIDA (TJSP; Apelação Cível 1025149-54.2019.8.26.0506; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/12/2021; Data de Registro: 10/12/2021) O precedente ilustra a necessidade de que a prova pericial a ser produzida no caso concreto discrimine com clareza a origem técnica de cada defeito apontado, a fim de que se possa avaliar com rigor se decorrem de falha construtiva ou estrutural anterior à locação, de desgaste natural do tempo, ou de mau uso ou intervenção inadequada por parte dos próprios locatários durante o período em que ocuparam o bem. A distinção é essencial, pois apenas os vícios anteriores ou estruturais são juridicamente imputáveis às locadoras, a teor do art. 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991. 3.3. Da origem dos defeitos: desgaste natural ou vícios anteriores à locação O terceiro ponto controvertido consiste em aferir se os defeitos apontados decorrem de desgaste natural pelo uso ordinário do bem ou se configuram vícios anteriores à locação , de responsabilidade exclusiva das locadoras. A distinção reveste-se de inegável relevância jurídica, pois o art. 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, ao passo que o art. 23, inciso III, do mesmo diploma normativo atribui ao locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. As rés sustentam que grande parte dos problemas apontados pelos autores constitui mero desgaste decorrente do tempo, plenamente compatível com imóvel construído em 2004 e com mais de vinte anos de existência (Evento 18, fl. 327). Alegam que informaram aos locatários, ainda na fase de negociação do contrato, a real situação do bem e eventuais reparos que seriam necessários, de modo que os autores assumiram o risco de locar imóvel com tal antiguidade. Os autores, por seu turno, afirmam que os vícios apontados não decorrem de uso normal ou desgaste ordinário, mas sim de falhas estruturais e ocultas que somente se manifestaram após a efetiva ocupação do imóvel, quando os defeitos começaram a surgir em sequência (Evento 1, fl. 8). Aduzem que, ao tempo da contratação, os vícios não eram perceptíveis em razão da ocupação ainda pelas locadoras, o que inviabilizou a verificação adequada na vistoria de entrada. A perícia de engenharia deverá, portanto, investigar tecnicamente a idade e a origem de cada defeito identificado, distinguindo aqueles decorrentes do uso e desgaste natural daqueles que, pela natureza construtiva, remontam a período anterior à locação. A resposta a esse quesito influenciará diretamente a responsabilização das partes pelos reparos e a avaliação da eventual infração contratual por descumprimento do dever legal de entrega do bem em condições de habitabilidade. 3.4. Da efetividade das tentativas de solução administrativa O quarto ponto controvertido refere-se à efetividade das tentativas de solução administrativa dos problemas pelas locadoras e à eventual recusa injustificada dos locatários à entrada de prestadores de serviço . As rés alegam que, desde o primeiro contato dos autores informando os problemas no imóvel, mobilizaram equipes de eletricistas, encanadores, técnicos de manutenção de janelas e ares-condicionados, pintores e demais prestadores para realizar os reparos, mas que foram reiteradamente impedidas pelos próprios locatários, que vetaram o ingresso dos profissionais no apartamento (Evento 18, fl. 323). Sustentam, inclusive, que em 20 de novembro de 2024 se dirigiram ao imóvel acompanhadas dos prestadores contratados, mas foram impedidas de subir ao apartamento pelo próprio autor, que afirmou "cuidar de tudo" junto ao seu staff e ao corretor (Evento 18, fl. 338). Os autores, em narrativa diametralmente oposta, afirmam que notificaram extrajudicialmente as locadoras em 26 e 28 de novembro de 2024 (Evento 1, fls. 61/64 e 67/70), detalhando os problemas encontrados e pleiteando os reparos, mas que as locadoras, em suas contranotificações de 29 de novembro e 03 de dezembro de 2024 (Evento 1, fls. 80/89 e 132/142), reconheceram apenas parcialmente a existência de problemas e, de forma evasiva, buscaram minimizar a gravidade dos danos e transferir a responsabilidade pela inércia dos reparos aos próprios autores. Aduzem ainda que os prestadores de serviço agendados pelas rés simplesmente não compareciam ao imóvel nas datas e horários combinados. A perícia de engenharia, ao avaliar tecnicamente a natureza dos problemas identificados no bem, poderá subsidiar a análise judicial sobre se os reparos alegadamente programados pelas rés eram compatíveis com a gravidade dos defeitos apontados e se, do ponto de vista técnico, os serviços demandariam intervenções urgentes incompatíveis com a permanência dos locatários no imóvel. A oitiva de testemunhas, especialmente do corretor de imóveis e dos prestadores de serviço que atuaram no imóvel, também poderá contribuir para esclarecer a real dinâmica das tentativas de solução administrativa e a eventual recusa injustificada por qualquer das partes. 3.5. Da causa efetiva da desocupação antecipada do imóvel O quinto ponto controvertido cinge-se à causa efetiva da desocupação antecipada do imóvel em 10 de dezembro de 2024 . Os autores sustentam que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das locadoras, que deixaram de entregar o bem em condições de habitabilidade e se omitiram em solucionar os vícios apontados, tornando insustentável a manutenção da posse (Evento 1, fls. 9 e 20/21). Aduzem que a desocupação foi medida extrema e inevitável, adotada após o esgotamento das possibilidades de negociação extrajudicial, e pugnam pelo reconhecimento da rescisão por justa causa, com a restituição integral da caução e a aplicação da multa contratual compensatória em face das rés. As rés, em contrapartida, defendem que a desocupação antecipada constituiu resilição unilateral e imotivada, levada a efeito pelos locatários por mera conveniência pessoal, sem qualquer justa causa contratual (Evento 18, fls. 344/348). Sustentam que os autores decidiram abandonar o imóvel por desavenças no âmbito condominial, especialmente relacionadas à gravação de vídeos promocionais em áreas comuns do edifício e à recusa em assinar documentação condominial dando ciência do regimento interno (Evento 18, fl. 326). Afirmam que a rescisão imotivada atrai a incidência da cláusula penal compensatória de três aluguéis prevista na Cláusula 6.2 do contrato (Evento 1, fl. 46), legitimando a retenção do depósito caução para sua quitação. A resolução desse ponto controvertido depende diretamente do resultado da prova pericial, que deverá indicar se os defeitos identificados no imóvel eram de tal monta que efetivamente tornavam inviável a continuidade da locação ou se se tratava de problemas menores passíveis de equacionamento mediante reparos ordinários. A oitiva de testemunhas que acompanharam a rotina do casal no condomínio também poderá contribuir para esclarecer se houve efetivamente atritos condominiais motivadores da desocupação ou se a saída do imóvel decorreu exclusivamente das más condições do bem. 3.6. Da existência e quantum dos danos materiais Por derradeiro, o sexto ponto controvertido refere-se à existência e quantum dos danos materiais suportados pelos autores . Os autores alegam que, em decorrência da necessidade de desocupar o imóvel precocemente, incorreram em prejuízos patrimoniais comprovados documentalmente, totalizando o montante de R$ 31.913,20, assim discriminado: transporte de mudança de entrada em 15 de novembro de 2024 no valor de R$ 16.080,00; transporte de mudança de saída em 17 de dezembro de 2024 no valor de R$ 15.833,20; contratação de pessoal organizer em 13 de fevereiro de 2024 no valor de R$ 6.375,00; e nova contratação de pessoal organizer em 20 de novembro de 2024 no valor de R$ 6.375,00 (Evento 1, fls. 32/33). Juntaram recibos e notas fiscais emitidos pela profissional de organização Ana Paula G. Vieira (Evento 25, fl. 279) e comprovantes de transferência bancária para a imobiliária Sequoia Gestão (Evento 25, fls. 281/282). As rés, por seu turno, sustentam a inexistência de dano material indenizável, argumentando que pelo menos uma mudança seria realizada pelos autores independentemente de eventual rescisão contratual, e que os gastos com pessoal organizer constituem luxo pessoal incompatível com a noção de dano patrimonial indenizável (Evento 18, fls. 340/341). Afirmam também que incorreram em gastos adicionais em razão da locação, inclusive para a retirada de móveis e pertences solicitada pelos próprios locatários após o início da ocupação, tendo despendido o valor de R$ 1.219,86 com esse serviço (Evento 18, fl. 338). A controvérsia factual exige não apenas a conferência da regularidade formal e material dos documentos juntados pelos autores, mas também a análise do nexo de causalidade entre as despesas suportadas e a conduta eventualmente ilícita das rés. Caso a prova pericial e o conjunto probatório demonstrem que a desocupação antecipada decorreu efetivamente de culpa das locadoras, as despesas de mudança de saída e os custos correlatos serão passíveis de reparação; caso, ao revés, reste demonstrado que os autores rescindiram o contrato por mera conveniência, tais despesas serão consideradas riscos próprios do exercício da autonomia privada. 4. Distribuição do ônus da prova (art. 357, III, do CPC) Delimitadas as questões fáticas controvertidas, cumpre a este Juízo proceder à distribuição do ônus da prova entre as partes, nos termos do art. 357, inciso III, do Código de Processo Civil e em observância à regra geral estatuída no art. 373 do mesmo diploma legal. A regra estática prevista no caput do art. 373 do Código de Processo Civil atribui ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito (inciso I) e ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (inciso II). Trata-se de distribuição lógica e racional do encargo probatório, fundada na ideia de que cada parte deve demonstrar os fatos que alega em seu favor, sob pena de suportar as consequências processuais da eventual insuficiência da prova produzida. No caso concreto, incumbirá aos autores o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito , notadamente: a existência, natureza e gravidade dos vícios alegados no imóvel locado; a inabitabilidade do bem ou a incompatibilidade entre seu estado de conservação e o padrão de alto luxo anunciado; o nexo de causalidade entre os vícios identificados e os prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais suportados; a efetiva tentativa de solução administrativa dos problemas com as locadoras; e a quantificação dos danos materiais alegadamente suportados. Trata-se de encargo probatório inerente à posição processual dos autores, que deduzem pretensão declaratória de rescisão contratual por culpa das rés cumulada com pedidos indenizatórios e de aplicação de cláusula penal em seu favor. Às rés, por seu turno, caberá o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores , notadamente: a ciência prévia dos locatários acerca do estado do imóvel por ocasião da contratação; a regularidade da entrega do bem em condições de habitabilidade; a ocorrência de desgaste natural decorrente da antiguidade do edifício como causa dos defeitos apontados; a efetiva mobilização de prestadores de serviço para a realização dos reparos necessários; a eventual recusa injustificada dos locatários ao ingresso dos profissionais no imóvel; a utilização do bem para finalidade diversa da residencial; e a existência de débitos locatícios pendentes a justificar a retenção do depósito caução. Não se vislumbra, no estado atual do feito, situação que autorize a dinamização do ônus probatório com fulcro no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil. O dispositivo legal permite ao juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, por decisão fundamentada, nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput, ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário. A redistribuição dinâmica constitui medida excepcional, condicionada à demonstração concreta de assimetria probatória significativa entre as partes, que não se verifica no caso em análise. Com efeito, ambas as partes tiveram pleno acesso ao imóvel locado durante o período em que esteve sob a posse dos autores. Os autores puderam fotografar, filmar e registrar tecnicamente as condições do bem por meio da plataforma Verifact (Evento 1, fls. 194/278), além de documentar as tentativas de solução administrativa por meio de notificações extrajudiciais, e-mails e mensagens eletrônicas (Evento 1, fls. 54/142). As rés, por seu turno, produziram laudos e relatórios fotográficos de vistoria de entrada e saída (Evento 18, fls. 363/475) e juntaram vasta documentação relativa à troca de contranotificações, demonstrando o histórico das tratativas extrajudiciais (Evento 1, Docs. 4, 7, 8 e 16). Não se constata, portanto, situação de impossibilidade ou de excessiva dificuldade para qualquer das partes no cumprimento do encargo probatório que lhe foi atribuído pela regra estática. Ambos os litigantes dispõem de elementos documentais robustos e tiveram igualdade de condições para produzir prova técnica sobre as condições do imóvel. A dinamização do ônus da prova pressupõe desequilíbrio informacional relevante e concretamente demonstrado, o que inexiste nos autos. A prova pericial de engenharia civil, determinada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em sede recursal ( 5. Questões de direito relevantes (art. 357, IV, do CPC) Nos termos do art. 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, incumbe ao juízo delimitar, de maneira prévia e sem antecipação de mérito, as questões de direito que se revelam centrais e influentes para a correta solução da lide, balizando a atividade instrutória vindoura e prevenindo decisões-surpresa. A primeira questão de direito de relevo cinge-se ao alcance e à extensão das obrigações legais impostas ao locador pelo art. 22 da Lei nº 8.245/1991 , notadamente os deveres de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Evento 1, fl. 22). Trata-se de examinar se a locação residencial de imóvel de alto padrão, ajustada pelo expressivo valor mensal de R$ 75.000,00, atrai um nível qualitativo de entrega e manutenção mais rigoroso, a ponto de exigir condições de habitabilidade, conforto e segurança plenamente compatíveis com o padrão anunciado e contratado. A segunda questão de direito relevante concerne à caracterização jurídica dos vícios alegados como ocultos ou redibitórios no contexto de uma locação residencial, com a análise das consequências rescisórias previstas no art. 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 e nos arts. 441 e seguintes do Código Civil. Impende definir se as infiltrações, os problemas elétricos, os vazamentos do ar-condicionado, as falhas do mobiliário integrado e os riscos de desprendimento das folhas de vidro da sacada (Evento 1, fls. 8/13) enquadram-se no conceito técnico-jurídico de vícios ocultos preexistentes, capazes de tornar o imóvel impróprio à moradia, ou se se tratam de meros desgastes compatíveis com a idade da edificação (Evento 18, fl. 327). A terceira questão de direito pertinente envolve a incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da legítima expectativa do contratante , positivados no art. 422 do Código Civil, à relação locatícia de luxo. Releva aferir se a conduta das locadoras, notadamente a suposta omissão quanto ao estado real do imóvel e a demora na execução dos reparos, violou o dever anexo de transparência e cooperação, frustrando a expectativa legítima dos locatários de ocuparem bem em perfeitas condições, compatíveis com o investimento mensal realizado. A quarta questão de direito refere-se à destinação jurídica da garantia locatícia no importe de R$ 285.000,00 (Evento 1, fls. 5 e 47) em cenário de rescisão antecipada do contrato. Deve-se examinar se a caução deverá ser restituída integralmente aos autores, em observância ao art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991, ou se poderá ser legitimamente compensada pelas rés com a multa contratual compensatória de três alugueres prevista na Cláusula 6.2 e com os encargos pendentes do período de ocupação, na forma da Cláusula 7.1 do instrumento contratual (Evento 1, fls. 46/47). A quinta e última questão de direito diz respeito à configuração dos pressupostos da responsabilidade civil invocados pelos autores para obtenção das indenizações por danos materiais e morais, com a verificação da ocorrência de ato ilícito (art. 186 do Código Civil), do nexo de causalidade entre a conduta imputada às locadoras e os prejuízos suportados, bem como da demonstração e quantificação dos danos efetivamente experimentados (Evento 1, fls. 31/33 e Evento 25, fls. 279/280). 6. Deferimento e regulamentação da prova pericial de engenharia A produção de prova pericial de engenharia civil constitui medida indispensável à elucidação das questões fáticas centrais da lide, em especial no que tange à apuração técnica do real estado de conservação do imóvel locado e à identificação da natureza e extensão dos vícios alegados pelos autores. O deferimento da prova pericial atende ao comando vinculante exarado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por sua 32ª Câmara de Direito Privado, que ao julgar a apelação cível interposta pelos autores (Evento 64 / Doc. 87), anulou a r. sentença de primeiro grau por cerceamento de defesa e determinou o retorno dos autos a esta Vara de origem para a reabertura da instrução processual, com a realização da necessária perícia técnica (Evento 66, fls. 653/654 e Evento 69, Extrato). A realização da prova pericial consubstancia garantia fundamental assegurada aos litigantes pelo art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal, além de encontrar amparo no art. 370 do Código de Processo Civil, que confere ao magistrado o poder-dever de determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Diante disso, DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil , nomeando como Perito Judicial o engenheiro civil Dr. Joaquim Vicente de Rezende Lopes , profissional de notória especialização técnica na matéria objeto da perícia, nos termos do art. 465, caput , do Código de Processo Civil. O objeto técnico da perícia abrangerá os seguintes pontos: a aferição detalhada do estado geral de conservação dos apartamentos nº 14 e 140 do Edifício Paris; a identificação, classificação e mensuração da extensão dos vícios relatados, distinguindo-se aqueles de natureza estrutural, oculta, estética ou decorrentes de desgaste natural pelo uso ordinário; a análise da compatibilidade das condições do bem com o padrão de habitabilidade e segurança esperado para imóvel de luxo locado pelo valor mensal de R$ 75.000,00; e a avaliação técnica acerca da viabilidade e do impacto dos reparos sobre as condições de moradia do imóvel (Evento 1, fls. 5/14). Nos termos do art. 95, caput , do Código de Processo Civil, o adiantamento dos honorários periciais incumbirá à parte autora, por ter sido a parte que originalmente postulou a produção da prova técnica e viu seu pleito acolhido em sede recursal. Intimem-se as partes, por seus respectivos patronos, para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias , contado da intimação desta decisão, arguam eventual impedimento ou suspeição do perito nomeado, indiquem seus assistentes técnicos e apresentem os quesitos que reputem pertinentes ao deslinde da causa, nos moldes do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Intime-se, outrossim, o perito judicial nomeado para que, no prazo de 5 (cinco) dias , apresente proposta de honorários, currículo com a devida comprovação de especialização e contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico para fins de intimações pessoais, na forma do art. 465, § 2º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta de honorários, dê-se vista às partes para manifestação no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o que este Juízo procederá à respectiva arbitragem, intimando-se as partes para o devido recolhimento (art. 465, § 3º, do Código de Processo Civil). Fixo, desde já, o prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega do laudo pericial, contado da data de início dos trabalhos técnicos, observando-se o disposto no art. 357, § 8º, do Código de Processo Civil, cabendo ao perito judicial estabelecer, em conjunto com os assistentes técnicos e as partes, o calendário para a realização da vistoria in loco e demais diligências necessárias. Em face de todo o exposto, declaro saneado o feito, com a resolução das questões processuais pendentes, a delimitação dos pontos controvertidos de fato e de direito e a definição da distribuição do ônus da prova. Defiro a prova pericial de engenharia civil, com a nomeação do perito judicial indicado, nos termos e prazos acima estipulados. Nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil, faculta-se às partes o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes à presente decisão de saneamento e organização do processo no prazo comum de 5 (cinco) dias , findo o qual a decisão tornar-se-á estável, operando-se a preclusão consumativa quanto aos seus termos. Intimem-se as partes, por intermédio de seus respectivos patronos constituídos nos autos, bem como o perito judicial nomeado, para o fiel cumprimento das determinações ora exaradas. São Paulo, 26 de agosto de 2026. FELIPE POYARES MIRANDA Juiz de Direito