1056680-68.2026.8.13.0024

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1056680-68.2026.8.13.0024/MG AUTOR : SILVIA ZAMBELLI REGATOS MOTTA ADVOGADO(A) : ROMULO DE GOUVÊA (OAB MG040760) RÉU : MVH GEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : LETICIA MADUREIRA HORTA CANABRAVA (OAB MG086472) RÉU : IMOBILIARIA BURITIS LTDA ADVOGADO(A) : LETICIA MADUREIRA HORTA CANABRAVA (OAB MG086472) SENTENÇA Vistos. Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei nº 9.099, de 1995, passo a breve resumo dos fatos relevantes e fundamentação. I – BREVE RELATO SÍLVIA ZAMBELLI REGATOS MOTTA ajuizou ação declaratória de inexistência de débito c/c danos morais em face de MVH GEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e IMOBILIÁRIA BURITIS LTDA. Alegou ter celebrado contrato de locação não residencial referente ao imóvel situado na Avenida Barão Homem de Melo, nº 3.378, loja/sala 02, Bairro Estoril, em Belo Horizonte/MG, com vigência de 28/02/2023 a 27/02/2028 e aluguel base de R$ 18.000,00. Sustentou que, durante a relação locatícia, o imóvel apresentou graves infiltrações no telhado e limitações de acesso, comprometendo sua utilização para a finalidade comercial contratada. Afirmou que os problemas foram reiteradamente comunicados às rés, sem solução definitiva, razão pela qual promoveu a devolução antecipada do imóvel. Requereu a declaração de inexigibilidade da multa contratual por devolução antecipada, indicada na inicial no valor de R$ 54.000,00 , bem como a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 10.000,00 . Frustrada a tentativa conciliatória, as partes rés apresentaram contestação, arguindo preliminares, dentre elas a incompetência deste Juizado Especial em razão da complexidade da causa e da necessidade de realização de prova pericial técnica. No mérito, sustentaram, em síntese, que os problemas de infiltração surgidos durante a locação foram objeto de dois reparos no telhado, que as providências necessárias foram adotadas e que a autora possuía conhecimento prévio acerca das condições de acesso ao imóvel. Requereram a improcedência dos pedidos iniciais. As rés formularam, ainda, pedido contraposto no valor de R$ 28.613,33 , relativo a alegados reparos necessários à recomposição do imóvel após a devolução das chaves. Em impugnação, a parte autora rebateu as preliminares e as alegações defensivas, sustentando que a realização dos reparos não comprova, por si só, que a infiltração tenha sido definitivamente solucionada. Instadas a especificar as provas pretendidas, as partes requereram a produção de prova oral. A parte autora indicou, dentre outros, o engenheiro civil responsável pela vistoria técnica do imóvel, para esclarecer a causa da infiltração, o significado técnico da constatação de “calha mal dimensionada”, a relação entre o vazamento e os danos verificados, os serviços recomendados e executados e a eventual eficácia das intervenções realizadas. As rés, por sua vez, reiteraram o pedido de prova oral para demonstração dos reparos realizados no telhado. Eis os fatos. Passo à fundamentação de direito e decisão. II – PRELIMINARMENTE DA COMPLEXIDADE DA CAUSA A parte ré suscita a incompetência deste Juizado Especial, ao argumento de que a controvérsia demanda a realização de prova pericial. Da análise dos autos, verifica-se que a solução da lide depende da produção de prova técnica especializada, indispensável para o esclarecimento dos fatos controvertidos e para a formação segura do convencimento deste Juízo. Com efeito, a natureza da controvérsia exige conhecimento técnico específico, não sendo suficiente a prova documental produzida pelas partes. A realização de perícia de engenharia mostra-se imprescindível para a adequada solução do litígio. A controvérsia não se limita à simples constatação de que houve infiltração no imóvel durante a relação locatícia. É necessário determinar, tecnicamente, qual era a origem das infiltrações, se o problema possuía natureza estrutural, se a calha existente estava corretamente dimensionada para a vazão necessária, se os serviços realizados foram tecnicamente adequados, se solucionaram definitivamente a causa dos vazamentos e se os sinais posteriormente constatados decorreram da persistência do vício ou apenas de consequências remanescentes de problema já reparado. Consta dos autos relatório técnico elaborado após vistoria realizada no imóvel, no qual foram registrados sinais de infiltração no teto e indicada a existência de “calha mal dimensionada” , que provocaria vazamento quando da ocorrência de chuva, com consequente queda de placas de gesso, tendo sido recomendados o redimensionamento e a substituição da calha. Por outro lado, as rés sustentam que foram realizados dois reparos no telhado e que o problema foi solucionado, defendendo que os sinais posteriormente constatados seriam apenas vestígios da infiltração anteriormente sanada. Assim, há controvérsia essencialmente técnica quanto à causa, extensão, persistência e efetiva solução do vício apontado . A própria especificação de provas formulada pela parte autora evidencia a necessidade de conhecimento especializado para o deslinde da controvérsia. A autora requereu a oitiva do engenheiro civil que vistoriou o imóvel justamente para esclarecer o estado da edificação, a causa técnica da infiltração, o significado da expressão “calha mal dimensionada”, sua relação com a queda das placas de gesso, o serviço tecnicamente recomendado, aquilo que efetivamente teria sido executado e a eficácia posterior da intervenção. Tais circunstâncias demonstram que os esclarecimentos necessários ultrapassam a mera percepção comum de testemunhas acerca da ocorrência ou não de vazamentos. A prova testemunhal pode esclarecer o que foi presenciado pelas pessoas envolvidas, mas não se mostra apta a substituir avaliação técnica destinada a determinar a causa construtiva do problema, a adequação dos reparos realizados e sua capacidade de eliminar definitivamente a infiltração. A necessidade de prova especializada é reforçada, ainda, pelo pedido contraposto formulado pelas rés , no valor de R$ 28.613,33, referente a reparos supostamente necessários à recomposição do imóvel. Para a adequada apreciação desse pedido, seria necessário distinguir, mediante avaliação técnica, quais avarias decorreriam de conduta imputável à locatária, quais representariam desgaste decorrente do uso normal, quais já existiam anteriormente e quais poderiam decorrer justamente dos problemas de infiltração e de natureza estrutural discutidos na ação principal. Portanto, a solução dos pedidos formulados por ambas as partes demanda avaliação especializada acerca das condições construtivas do imóvel, da origem das infiltrações, das intervenções realizadas, da eficácia dos reparos e da relação causal entre eventual vício estrutural e os danos posteriormente constatados. Embora a Lei nº 9.099/95 admita, em seu art. 35, a inquirição de técnico de confiança do Juízo quando a prova do fato exigir conhecimento especializado, não se está diante de mero esclarecimento técnico pontual , mas de controvérsia que demanda exame pericial abrangente e aprofundado de engenharia. A realização de perícia mostra-se, portanto, imprescindível para que se possa apurar, com segurança, a efetiva origem e extensão dos problemas alegados e a responsabilidade por suas consequências. Todavia, a prova pericial de maior complexidade não se compatibiliza com os princípios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade que regem os Juizados Especiais, nos termos do art. 2º da Lei nº 9.099/95. O prosseguimento do feito sem a produção da prova técnica necessária comprometeria o devido esclarecimento dos fatos, podendo, inclusive, acarretar cerceamento do direito de defesa. Nesse sentido: PROVA PERICIAL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. LEI 9.099/95. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. MATÉRIA QUE DEMANDA PROVA PERICIAL. EXTINÇÃO PROCESSO. ART. 51, II. O rito do Juizado Especial não se mostra adequado quando a prova pericial se revela indispensável para a solução da lide e o exame das questões postas à apreciação do Poder Judiciário envolve certo grau de complexidade . Súmula: Reformar a sentença e julgar extinto o processo, sem apreciação do mérito. Turma Recursal de Passos, Rec. nº 0479.07.125.787-3, Rel. Carlos Frederico Braga da Silva, julgamento em 25/04/2007. (Grifo nosso). Ainda: EMENTA: CONFLITO DE COMPETÊNCIA - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PERÍCIA GRAFOTÉCNICA - EXTINÇÃO PROCESSUAL NECESSÁRIA - COMPETÊNCIA DO JUÍZO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. Nos termos do art. 51 da Lei 9.099/95, extingue-se o processo, além dos casos previstos em lei: II - quando inadmissível o procedimento instituído por esta Lei ou seu prosseguimento, após a conciliação. TJMG – Conflito de Competência nº 1.0000.25.139487-0/000, Rel. Des. Baeta Neves, 17ª Câmara Cível, julgamento em 11/06/2025, publicação da súmula em 12/06/2025. (Grifo nosso). A orientação aplica-se ao caso em julgamento porque a controvérsia não pode ser solucionada apenas pela verificação documental da existência dos reparos. É indispensável prova especializada para definir a origem técnica das infiltrações, a adequação e eficácia das intervenções realizadas e a relação entre eventual vício estrutural e os danos posteriormente apontados pelas partes. Assim, reconhecida a incompatibilidade da causa com o procedimento sumaríssimo, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito. Em razão do acolhimento da preliminar de incompetência em razão da complexidade da causa, fica prejudicada a análise das demais preliminares suscitadas, bem como do mérito dos pedidos iniciais e do pedido contraposto. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, inclusive quanto ao pedido contraposto, com fundamento no art. 51, II, da Lei nº 9.099/95. Sem custas e honorários, nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, o que leva, inclusive, à ausência de interesse jurídico, por ora, no tocante ao pedido – porventura realizado – de assistência judiciária gratuita. Em caso de eventual recurso cível contra esta sentença, destaco que caberá à e. Turma Recursal examinar o pedido de assistência judiciária gratuita, acaso formulado, devendo a parte interessada reiterá-lo em sua petição recursal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.