1054058-50.2025.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1054058-50.2025.8.13.0024/MG AUTOR : RITA DE CASSIA FRANCA PIRES ADVOGADO(A) : BRUNO MOREIRA SILVA (OAB MG142665) ADVOGADO(A) : IGOR ALVES DIAS DE SOUZA (OAB MG128424) RÉU : LUCAS FELIX GOMES ADVOGADO(A) : PHELIPE PEREIRA CARDOSO (OAB MG121948) RÉU : GILDETE MARTA FELIX COELHO ADVOGADO(A) : PHELIPE PEREIRA CARDOSO (OAB MG121948) DESPACHO Passo ao saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357, incisos I a V, do Código de Processo Civil, ressaltando o direito das partes de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 dias (art. 357, §1º). I. DA PRESCRIÇÃO TRIENAL Os réus sustentam que a pretensão autoral encontra óbice na prescrição, porquanto a própria autora afirma que as infiltrações teriam se iniciado em dezembro de 2020, tendo inclusive sido elaborado laudo técnico particular em 29/01/2021, o que demonstra inequívoca ciência do suposto dano e de sua alegada origem. Argumentam que, nos termos do art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil, a pretensão de reparação civil prescreve em três anos, contados da ciência do dano e de sua autoria, de modo que eventual pretensão indenizatória relacionada aos fatos ocorridos em 2020/2021 encontra-se prescrita. Sustentam que não se trata de dano permanente ou continuado, mas de eventos específicos e autônomos, cada qual com marco temporal próprio. A autora, por sua vez, refuta a preliminar, sustentando que se trata de dano contínuo (ou de trato sucessivo), amplamente albergado pela jurisprudência pátria nas relações de direito de vizinhança. Afirma que, tratando-se de infiltrações não sanadas na origem, o prazo prescricional não se deflagra a partir da primeira manifestação de umidade, mas renova-se dia a dia, de forma ininterrupta, enquanto a causa subjacente da lesão não for definitivamente extirpada. Sustenta que a continuidade da agressão ao patrimônio é irrefutável e encontra-se robustamente comprovada pelo acervo fotográfico datado de janeiro de 2025, já acostado à exordial. Pois bem. A questão da prescrição em casos de infiltração entre unidades condominiais exige análise cuidadosa da natureza do dano alegado. Com efeito, a jurisprudência pátria distingue entre danos instantâneos e danos permanentes ou continuados. Nos danos instantâneos, o prazo prescricional inicia-se a partir da ciência do dano e de sua autoria. Nos danos permanentes ou continuados, o prazo prescricional renova-se a cada dia, enquanto perdurar a situação lesiva. No caso em exame, a autora alega que as infiltrações iniciaram-se em dezembro de 2020 e persistem até a presente data, com agravamento em janeiro de 2025. A questão que se coloca é se houve solução definitiva do problema após os reparos realizados em 2020/2021 ou se a infiltração persistiu de forma contínua. Da análise dos autos, verifica-se que a autora apresenta fotografias datadas de janeiro de 2025, as quais ilustram a degradação ativa, progressiva e recente das paredes do quarto, bem como vídeo do armário da cozinha, também captado em janeiro de 2025. Tais elementos indicam que, ao menos em tese, a infiltração não foi definitivamente sanada, persistindo até data recente. Por outro lado, os réus sustentam que houve episódios distintos, ocorridos em 2020/2021 e 2025/2026, com causas e contextos diferentes, separados por significativo lapso temporal. Afirmam que, no ano de 2020/2021, ocorreu infiltração no banheiro do apartamento 404, que repercutiu com pequenos danos no teto do banheiro da autora, e que, tão logo houve ciência do fato, providenciaram o reparo integral, com solução do problema. Sustentam que, em agosto de 2025, a autora retomou queixas de danos ao teto do banheiro do imóvel, ocasião em que a ré novamente autorizou que a síndica indicasse profissionais para a realização do reparo, tendo sido realizado um reparo em 23/09/2025. A controvérsia, portanto, reside em definir se houve continuidade do dano ou se houve eventos distintos e autônomos. Tal questão, contudo, demanda dilação probatória, notadamente prova pericial, para que se possa aferir, com precisão técnica, a origem das infiltrações, sua extensão temporal e a eventual persistência da causa subjacente. Nesse contexto, a análise da prescrição, no caso concreto, confunde-se com o próprio mérito da causa, porquanto depende da demonstração da natureza do dano — se instantâneo ou continuado —, o que somente poderá ser aferido após a produção da prova pericial. Assim, a preliminar de prescrição deve ser rejeitada neste momento, sem prejuízo de reanálise quando da prolação da sentença, após a instrução probatória. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de prescrição. II. DA NECESSIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE AO CONDOMÍNIO Os réus sustentam que a controvérsia instaurada nos autos gira em torno da suposta origem das infiltrações apontadas pela autora, que tenta atribuí-las à unidade 404. Argumentam que os elementos técnicos colacionados aos autos demonstram cenário diverso, evidenciando que a origem do problema está vinculada à laje de cobertura e à prumada de descida de águas pluviais, componentes estruturais que integram as áreas comuns do edifício. Sustentam que o laudo técnico pericial elaborado em janeiro de 2026 é categórico ao afirmar que a infiltração detectada decorre de falha na impermeabilização da laje de cobertura do prédio, destacando expressamente que tal elemento não sofreu qualquer alteração decorrente das obras realizadas no apartamento 404 e que sua manutenção é de responsabilidade do Condomínio, nos termos do art. 1.331, §2º e §5º, do Código Civil. Requerem, assim, a denunciação da lide ao Condomínio do Edifício Residencial Nova Granada, nos termos do art. 125, II, do CPC. A autora, por sua vez, refuta a preliminar, sustentando que a responsabilidade pela infiltração é exclusiva da unidade 404, apresentando e-mail formal da síndica à época, o qual atesta que, após vistoria técnica realizada na cobertura, a área de captação hídrica e o respectivo cano de escoamento integram espaço de uso estritamente exclusivo da unidade 404. Sustenta que a referida área externa sofreu severas intervenções construtivas promovidas de forma unilateral e particularizada pelos réus, conforme verificado no laudo pericial de 28/01/2021. Pois bem. A denunciação da lide é instituto processual previsto no art. 125 do Código de Processo Civil, que permite ao réu chamar a juízo terceiro que seja garante do direito discutido, a fim de resguardar eventual direito de regresso. O inciso II do referido dispositivo prevê a denunciação da lide àquele que estiver obrigado, pela lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo do que perder a demanda. No caso em exame, os réus sustentam que eventual condenação somente poderia decorrer de falha estrutural atribuível ao Condomínio, responsável legal pela manutenção da prumada e da laje de cobertura. Configura-se, portanto, hipótese típica de denunciação da lide, nos termos do art. 125, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que o Condomínio é o potencial responsável regressivo por qualquer prejuízo que venha a ser reconhecido. Contudo, a denunciação da lide, embora facultativa, não é obrigatória, e sua admissão deve observar os princípios da economia processual e da celeridade. No caso concreto, a denunciação da lide ao Condomínio implicaria a introdução de nova relação jurídica no processo, com a necessidade de citação do denunciado, apresentação de defesa e eventual produção de provas, o que poderia retardar significativamente o deslinde da causa. Ademais, a controvérsia acerca da responsabilidade pela infiltração — se dos réus ou do Condomínio — constitui questão de mérito, que deverá ser dirimida após a produção da prova pericial. Caso se conclua que a responsabilidade é do Condomínio, os réus poderão exercer eventual direito de regresso em ação autônoma, sem prejuízo de seus direitos. Nesse contexto, considerando os princípios da economia processual e da celeridade, bem como o fato de que a denunciação da lide não é obrigatória, INDEFIRO o pedido de denunciação da lide ao Condomínio, sem prejuízo de eventual ação regressiva. III. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU LUCAS FELIX GOMES Os réus sustentam que a inclusão do Sr. Lucas Felix Gomes no polo passivo da presente demanda revela-se manifestamente indevida, porquanto, conforme comprova a matrícula nº 131.941 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, a única proprietária do apartamento nº 404 é a Sra. Gildete Marta Felix Coelho , inexistindo qualquer registro em nome do Sr. Lucas Felix Gomes . Argumentam que o referido requerido não figura como titular de direito real, não consta como adquirente, não possui qualquer vínculo jurídico dominial com o imóvel, limitando-se a residir no local com sua genitora. Sustentam que a responsabilidade por eventuais danos oriundos de unidade condominial recai sobre o proprietário, o possuidor com poderes de gestão ou aquele que tenha praticado diretamente o ato causador do dano, e que não há na inicial qualquer alegação concreta de que o Sr. Lucas tenha realizado obras, promovido intervenções ou praticado conduta comissiva ou omissiva que pudesse ensejar responsabilização. A autora, por sua vez, refuta a preliminar, sustentando que o réu Lucas Felix Gomes não atuou como mero espectador residente no imóvel causador do dano, mas assumiu, de forma ostensiva, voluntária e beligerante, a gestão direta e a interlocução do conflito no ano de 2021. Afirma que o próprio réu assumiu postura típica de proprietário, ao intermediar tratativas, negociar diretamente com a autora e exigir comprovações acerca do alegado vício, comportando-se como verdadeiro gestor da unidade imobiliária. Sustenta que tal atuação caracteriza a assunção do risco e a participação direta no evento danoso, sendo suficiente para atrair sua responsabilidade e legitimar sua permanência no polo passivo da demanda. Pois bem. A legitimidade ad causam é condição da ação que se afere pela pertinência subjetiva da demanda, ou seja, pela relação de adequação entre o sujeito e a causa. Nos termos do art. 17 do Código de Processo Civil, para propor ou contestar ação é necessário ter interesse e legitimidade. No caso em exame, a autora sustenta que o réu Lucas Felix Gomes , embora não seja proprietário do imóvel, assumiu postura típica de proprietário, ao intermediar tratativas, negociar diretamente com a autora e exigir comprovações acerca do alegado vício, comportando-se como verdadeiro gestor da unidade imobiliária. Tal alegação, se comprovada, poderia atrair a responsabilidade do réu, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, porquanto a responsabilidade civil não se restringe ao proprietário, mas alcança também aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar dano a outrem. Contudo, a análise da legitimidade passiva, no caso concreto, deve observar a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas em abstrato, com base nas alegações deduzidas na petição inicial. Sob essa ótica, a autora alega que o réu Lucas Felix Gomes assumiu postura típica de proprietário, ao intermediar tratativas e negociar diretamente com a autora, o que, em tese, justificaria sua inclusão no polo passivo. Ademais, a questão da efetiva participação do réu Lucas Felix Gomes na gestão do conflito e sua eventual responsabilidade pelos danos alegados constitui matéria de mérito, que deverá ser dirimida após a produção da prova oral. Assim, a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada neste momento, sem prejuízo de reanálise quando da prolação da sentença, após a instrução probatória. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva do réu Lucas Felix Gomes . IV - DAS PROVAS Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir ( evento 42, ATOORD1 ), os réus pleitearam pela prova oral ( evento 45, TRASLADO1 ), enquanto a parte autora requereu a prova pericial bem como a oral ( evento 46, PET1 ). IV - 1. Inicialmente, defiro o pedido de prova oral esclarecendo às partes que a produção ocorrerá em audiência de instrução e julgamento à ser designada após o término da prova técnica. IV - 2. DEFIRO o pedido de produção de prova pericial na área de engenharia civil, conforme requerido pela parte autora. IV - 3 . Sendo assim, nomeio perito o Sr. Cleber Augustinho de Souza , já cadastrado junto ao banco de peritos do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sistema AJ), nos termos do Ofício Circular da Corregedoria nº 114/2021. IV - 4. Aguarde-se o prazo de 10 (dez) dias para manifestação do expert quanto à aceitação do encargo junto ao Sistema AJ. IV - 5. Concedo às partes o prazo de 10 (dez) dias para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos. IV - 6. Se não aceito o encargo, façam-se os autos conclusos para nomeação de perito em substituição. IV - 7. Aceito o encargo, considerando que a parte que requereu a perícia não é beneficiária da gratuidade da justiça , intime-se o perito para que apresente proposta de honorários periciais no prazo de 5 (cinco) dias. IV - 8. Apresentada a proposta de honorários periciais, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 05 (cinco) dias. IV - 9. Se houver impugnação aos valores, intime-se o perito para manifestar e apresentar contraproposta, caso possua, no prazo de 5 (cinco) dias. IV - 10. Após, vista às partes pelo prazo de 05 (cinco) dias. IV - 11 . Se aceita a proposta apresentada pelo expert , intime-se a parte que requereu a perícia para realizar o depósito judicial dos honorários periciais no prazo de 10 (dez) dias. IV - 11. Para entrega do laudo, estabeleço o prazo de 30 (trinta) dias após a intimação do perito sobre o depósito judicial. IV - 12 . Deverá o perito informar ao Juízo a data e local designado para ter início a produção da prova, com antecedência necessária para que as partes possam ser intimadas. As datas e prazos serão comunicados aos assistentes técnicos pelas partes. IV - 13. Com a juntada do laudo pericial, dê-se vista às partes pelo prazo de 15 (quinze) dias. IV - 14. Sobrevindo impugnação ao laudo ou pedido de esclarecimentos, intime-se o perito para prestar esclarecimentos pelo prazo de 30 (trinta) dias. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. NATÁLIA DISCACCIATI REZENDE Juíza de Direito