1053956-79.2022.8.26.0506

DESPACHO Nº 1053956-79.2022.8.26.0506 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - Ribeirão Preto - Apelante: Vitta Via Norte 3 Rpo Desenvolvimento Imobiliário Spe Ltda - Apelado: Vitta Valentina - Vistos, etc. Nego seguimento ao recurso. Registro que a presente decisão monocrática tem respaldo no art. 168, § 3º, c.c. o art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. De início, a preliminar de cerceamento de defesa não comporta acolhimento. Isso porque, diferentemente do alegado, a recorrente não deduziu pedido de nenhuma prova suplementar na petição de fls. 1312, mas apenas a juntada da manifestação elaborada pelo assistente técnico que contratou. É bom lembrar que compete à parte deduzir pedido de prova e/ou de sua complementação, já que o assistente técnico não goza de capacidade de postulatória nos autos. Aliás, nem mesmo nas alegações finais a recorrente pediu a produção de qualquer prova adicional, limitando-se a requer a improcedência do pedido e, subsidiariamente, o reconhecimento da decadência do direito da autora (v. fls. 1336/1339). No mérito, é caso de ratificar os fundamentos da r. sentença apelada, proferida nos seguintes termos: I. VITTA VALENTINA ajuizou ação de obrigação de fazer em face de VITTA VIA NORTE 3 POR DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., afirmando que o condomínio edilício, composto por 5 torres, 29 blocos e 464 unidades habitacionais, foi construído pela empresa demandada, tendo a entrega ocorrido no mês de abril de 2020. Assevera que, após curto período desde a imissão na posse das áreas comuns, a edificação passou a apresentar problemas estruturais e defeitos construtivos e, em razão desse quadro fático e diante da alegada inércia da construtora em solucionar definitivamente os vícios pela via administrativa, requereu a condenação da requerida na obrigação de fazer consistente na reparação de todos os defeitos apontados na inicial, sob pena de multa diária, ou, subsidiariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no montante necessário à execução das obras corretivas (fls. 01/127). (...) No que se refere à questão prejudicial de mérito relativa à decadência, a argumentação defensiva igualmente não merece acolhimento. A requerida fundamenta sua tese no prazo decadencial de noventa dias previsto no artigo 26, inciso II, da Lei 8.078, de 11.09.1990, aplicável aos vícios aparentes e de fácil constatação. Todavia, a natureza das patologias descritas nos autos afasta a incidência dessa regra restritiva. Cuida-se de defeitos construtivos que comprometem a habitabilidade, a funcionalidade adequada e, em certa medida, a solidez e a segurança dos revestimentos e sistemas de escoamento do empreendimento imobiliário. Para essa categoria de vícios, a legislação civil estabelece, no artigo 618 do Código Civil, um prazo de garantia irredutível de cinco anos, durante o qual o construtor responde objetivamente pela solidez e segurança do trabalho. Cumpre salientar, ainda, que a pretensão formulada pela parte autora ostenta nítida natureza condenatória, consubstanciada na obrigação de fazer os reparos necessários ou no pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual por execução defeituosa da obra. Nessa hipótese, não se aplica o exíguo prazo decadencial, mas sim o prazo prescricional geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, pelo dever de se diferenciar a responsabilidade pelo vício do produto da responsabilidade pelo fato do produto ou do inadimplemento contratual estrito. Considerando que a entrega das áreas comuns ocorreu em abril de 2020 e que a presente ação foi distribuída em novembro de 2022, não transcorreu o prazo quinquenal de garantia, tampouco o prazo prescricional decenal. Por essas razões, afasto a alegação de decadência. Superadas essas questões, cumpre fixar a premissa de que a relação jurídica estabelecida entre o condomínio e a construtora responsável pela incorporação e edificação do empreendimento constitui inequívoca relação de consumo. Com efeito, o condomínio, no caso em análise, atua na condição de representante da coletividade de moradores, e a construtora figura como parte passiva pelos alegados vícios construtivos, aplicando-se o artigo 2º, parágrafo único, da Lei 8.078/90, verbis: Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Sobre o tema: RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ. 1. Polêmica em torno da possibilidade de inversão do ônus da prova para se atribuir a incorporadora demandada a demonstração da destinação integral do produto de financiamento garantido pela alienação fiduciária de unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio de afetação). 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC. 4. Imposição de ônus probatório excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada pleno acesso às provas necessárias à demonstração do fato controvertido. 5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC). 7. Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO (STJ, REsp 1.560.728/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 18.10.2016). Sob tal perspectiva, a responsabilidade civil do construtor por defeitos na execução da obra é objetiva, conforme preceitua o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, bastando, para sua configuração, a demonstração do dano (o vício construtivo) e do nexo de causalidade com a atividade de edificação, sendo prescindível a comprovação de culpa. O fornecedor somente se exime dessa responsabilidade mediante prova da inexistência do defeito, da culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros ou, ainda, do desgaste natural decorrente do tempo aliado à absoluta ausência de manutenção preventiva, hipóteses que configuram causas excludentes do nexo causal. Nesse cenário de distribuição do ônus probatório, a prova técnica assume papel central e determinante na formação do convencimento judicial. O laudo pericial produzido por profissional de confiança do Juízo, equidistante dos interesses das partes, apresentou estudo minucioso, pautado em critérios rigorosos e na observância das normas técnicas aplicáveis, notadamente a NBR 5674, que trata da manutenção de edificações, e a NBR 15575, que dispõe sobre o desempenho de edificações habitacionais. A perita realizou análise criteriosa de cada uma das manifestações patológicas apontadas na petição inicial, estabelecendo distinção clara entre vícios de origem endógena (falha de projeto, material ou execução) e aqueles decorrentes de causa exógena ou funcional (falha de manutenção pelo condomínio). O laudo pericial foi categórico ao confirmar a existência de diversos vícios construtivos de responsabilidade exclusiva da empresa ré. A perita atestou, de forma inequívoca, conforme se pode observar em especial da conclusão de fls. 1.215/1.221, que os pisos cerâmicos dos corredores e halls dos apartamentos apresentam destacamento generalizado, com presença de som cavo e trincas, patologia decorrente de falha no processo de assentamento e acomodação estrutural, caracterizando vício endógeno que exige a substituição total do revestimento nessas áreas, não se tratando de problema passível de correção por simples manutenção rotineira. Da mesma maneira, constatou falhas crônicas no sistema de escoamento de águas pluviais nas áreas externas comuns, identificando pavimentações com depressões causadoras de empoçamento significativo, grelhas de captação presas ao piso de forma a inviabilizar sua remoção para limpeza e canaletas executadas com declividade insuficiente, impedindo o fluxo natural e eficiente das águas. Além disso, a prova técnica confirmou a existência de irregularidades no revestimento e manchas na pintura das fachadas dos edifícios. Nesse ponto específico, a requerida buscou atribuir o problema à ausência de lavagem periódica pelo condomínio, alegando que a presença de glebas de terra no entorno aceleraria a necessidade de limpeza. A perita judicial, entretanto, afastou tal tese. Ao analisar os prazos estabelecidos pelas normas de manutenção, verificou que o lapso temporal entre a entrega do empreendimento e o surgimento evidente das patologias - documentado na primeira vistoria técnica particular - antecedeu o prazo recomendado para a primeira intervenção de manutenção pesada da fachada. Demonstrou-se, assim, que a deficiência reside na qualidade da aplicação do revestimento original, evidenciando vício intrínseco à obra, não sendo possível imputar sua origem a eventual negligência antecipada do autor. Por outro lado, a perícia demonstrou idoneidade e imparcialidade ao afastar a responsabilidade da construtora por determinadas anomalias que, de fato, decorreram da ausência de manutenção adequada pelo condomínio. A expert verificou que os danos observados na pintura das paredes da caixa de escada foram causados pelo método incorreto de limpeza adotado pelos funcionários do condomínio, que utilizavam lavagem com água em abundância em áreas não preparadas para tal procedimento. Da mesma forma, excluiu a responsabilidade da construtora por problemas na cobertura decorrentes da falta de limpeza periódica de calhas e rufos, além do desgaste de componentes cujos prazos reduzidos de garantia funcional já haviam se esgotado sem conservação preventiva. Esses itens, corretamente afastados pela perícia, não integrarão a condenação. A insurgência da requerida, materializada no parecer de seu assistente técnico e nas alegações finais, não possui força probatória capaz de infirmar as conclusões sólidas da perita nomeada pelo Juízo. A requerida busca, de forma genérica, aplicar a tese da exclusão de responsabilidade por falta de manutenção a todos os problemas do edifício. No entanto, a obrigação legal do condomínio de realizar a manutenção preventiva não funciona como um salvo-conduto absoluto para a construtora se eximir de falhas genéticas de sua obra. Um piso cerâmico que se desprende de forma generalizada em poucos anos de uso normal denota evidente falha de aderência da argamassa colante ou ausência de juntas de dilatação adequadas, não sendo admissível transferir ao consumidor o ônus de reparar um vício oculto que aflora de forma prematura. O princípio da persuasão racional autoriza o juiz a prestigiar o laudo oficial, que se baseou em vistorias presenciais, levantamento fotográfico detalhado e aplicação estrita das normas técnicas de engenharia civil. No que tange à quantificação dos danos, a perita judicial elaborou um orçamento analítico, detalhando os custos de materiais e mão de obra estritamente necessários para a correção dos vícios endógenos confirmados. O valor apurado alcançou o montante de R$ 566.306,00. A tentativa da requerida de reduzir esse valor, por meio de cálculos elaborados por seu assistente técnico, não merece guarida. O orçamento oficial utilizou tabelas de referência consagradas no mercado da construção civil, adequando as composições de custos à realidade dos reparos estruturais e de acabamento exigidos, garantindo o restabelecimento do desempenho funcional e estético que deveria ter sido entregue originariamente aos adquirentes. A tutela jurídica aplicável ao caso comporta o reconhecimento primário da obrigação de fazer. A construtora, tendo edificado o empreendimento com falhas, detém o dever primordial de promover a execução dos serviços corretivos necessários para entregar o bem em perfeitas condições de uso, habitabilidade e segurança. O artigo 497 do Código de Processo Civil estabelece que, na ação cujo objeto seja a prestação de fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação. Para assegurar o adimplemento dessa obrigação, revela-se plenamente cabível e necessária a imposição de multa cominatória diária, instituto vocacionado a exercer coerção psicológica sobre o devedor, desestimulando a inércia e a recalcitrância no cumprimento das decisões judiciais. Contudo, a legislação processual civil também consagra, em seu artigo 499, a possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, caso o cumprimento da tutela específica se torne impossível, haja recusa do devedor ou, ainda, se o credor assim o requerer de forma alternativa. No presente caso, a petição inicial formulou pedido sucessivo de indenização pecuniária, providência que se mostra adequada para evitar a perpetuação do litígio na fase de cumprimento de sentença, caso a construtora não demonstre interesse ou capacidade operacional de retornar ao empreendimento para a execução direta das obras de reparo. Dessa forma, a condenação deve contemplar a obrigação de fazer e, sucessivamente, o pagamento do valor correspondente ao orçamento pericial, assegurando o resultado prático equivalente à tutela pretendida. Verificadas as hipóteses de conversão - impossibilidade fática superveniente devidamente comprovada nos autos ou inércia injustificada da requerida após o decurso do prazo assinalado -, a obrigação específica converter-se-á em perdas e danos mediante decisão proferida na fase de cumprimento de sentença, a requerimento da parte interessada e com observância do contraditório, sem necessidade de ajuizamento de nova ação de conhecimento. No que se refere ao termo inicial dos juros moratórios, considerando que a responsabilidade discutida nos autos possui natureza contratual e que não há nos autos notificação extrajudicial que tenha constituído a requerida em mora em momento anterior ao ajuizamento da demanda, os juros moratórios incidirão a partir da data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, aplicado por analogia à hipótese de mora contratual não precedida de interpelação. Por fim, cumpre esclarecer que os valores eventualmente acumulados a título de multa coercitiva (astreintes) não serão deduzidos do montante fixado a título de indenização por danos materiais, em caso de conversão da obrigação. Isso porque as astreintes possuem natureza jurídica coercitiva, e não indenizatória, não se confundindo com a reparação de danos, razão pela qual a absorção de um instituto pelo outro implicaria desvio de suas finalidades, em desacordo com o estabelecido no artigo 500 do CPC, não configurando bis in idem. Esse entendimento encontra-se consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (..). III. Diante do exposto e de tudo mais que consta dos autos, julgo procedente em parte a ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Condenar a requerida na obrigação de fazer consistente em promover todos os reparos estruturais e de acabamento referentes aos vícios construtivos de natureza endógena constatados no laudo pericial judicial, quais sejam: a substituição completa do piso cerâmico dos halls que apresentaram destacamento e som cavo; a adequação das canaletas e grelhas de escoamento de águas pluviais; a correção do nivelamento do piso do estacionamento externo para evitar empoçamentos; a desobstrução das pingadeiras; e a reparação dos revestimentos e pintura das fachadas afetadas pelas irregularidades apontadas no trabalho técnico. Fica estipulado que, não cumprida a obrigação no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados do trânsito em julgado, incidirá multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais), limitada, provisoriamente, ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo de eventual conversão da obrigação em perdas e danos; e b) Estabelecer que, em caso de impossibilidade fática superveniente devidamente comprovada nos autos ou de inércia injustificada da requerida, decorrido o prazo assinalado - hipóteses a serem reconhecidas pelo Juízo na fase de cumprimento de sentença, mediante simples petição da parte interessada e contraditório, sem necessidade de nova ação de conhecimento -, a obrigação específica converter-se-á, de forma automática e independentemente de nova decisão de conhecimento, em perdas e danos, condenando-se a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor exato de R$ 566.306,00 (quinhentos e sessenta e seis mil, trezentos e seis reais), atualizado monetariamente pelos índices da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data da elaboração do orçamento pericial, com incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação, ficando desde logo advertida de que os valores acumulados a título de multa coercitiva não serão deduzidos desse montante. Considerando a sucumbência recíproca, mas verificando que o autor decaiu de parte mínima do pedido (restrita a alguns itens de manutenção ordinária excluídos pela perícia), condeno a requerida ao pagamento da integralidade das custas e despesas processuais atualizadas, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil (v. fls. 1340/1346). E mais, a alegação da recorrente de inaplicabilidade da legislação de consumo ao caso concreto é bastante contraditória, na medida em que pede reconhecimento da decadência do direito reclamado, justamente com base no art. 26, inc. II, do Código de Defesa do Consumidor (v. fls. 1362). Ora, apenas no que lhe interessa a legislação de consumo deve ser aplicada? É evidente que não. Não falar em decadência, mas sim em prescrição decenal, como bem entendeu o MM. Juízo sentenciante. O minucioso laudo pericial elaborado sob o crivo do contraditório é muito claro ao reconhecer a ocorrência de vícios endógenos (v. fls. 1215/1221), de responsabilidade da recorrente, e anomalias de responsabilidade do condomínio em razão da falta de manutenção, situação que lhe confere total imparcialidade, como bem destacou o DD. Juízo a quo. Por fim, pondere-se que o órgão julgador não está obrigado a: 1) fazer menção expressa a dispositivos legais, ainda que para fins de prequestionamento; 2) responder, pontualmente, a todas as alegações das partes; 3) mencionar, de maneira expressa, as normas por elas aventadas quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão (RJTJESP 115/207). Em suma, a r. sentença apelada não comporta reparos. Cabe a majoração dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Por fim, uma advertência: o recurso interposto contra esta decisão poderá ficar sujeito a multa. Posto isso, nego seguimento ao recurso. Int. - Magistrado(a) J.L. Mônaco da Silva - Advs: Wesley Cesar Requi Vieira (OAB: 238737/SP) - Rosiane Carina Pratti (OAB: 260253/SP) - Luiz Fernando Maldonado de Almeida Lima (OAB: 252650/SP) - 4º andar