1053195-94.2025.8.13.0024

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 1053195-94.2025.8.13.0024/MG AUTOR : DROGARIA ARAUJO S A ADVOGADO(A) : JÚLIA MARIA MARTINS DA COSTA ARAÚJO (OAB MG188641) RÉU : MIPRATA - IMOBILIARIA E INCORPORADORA DO PRATA LTDA ADVOGADO(A) : JULIANA FIGUEIREDO ZAMBONI (OAB MG232282) DESPACHO Cuida-se de “ação renovatória de locação comercial” ajuizada por DROGARIA ARAÚJO S.A. em face de MIPRATA – IMOBILIÁRIA E INCORPORADORA DO PRATA LTDA. A parte autora sustenta, em síntese, que mantém contrato de locação comercial referente à loja 05 e parte da loja 01 do Bloco 02 Tower do Empreendimento Comercial Center Minas, situado nesta Capital, figurando a ré como locadora. Alega que o contrato de locação foi celebrado em 10/03/2016, com prazo determinado de 120 (cento e vinte) meses, tendo início em 01/04/2016 e término previsto para 31/03/2026. Afirma que, durante toda a vigência contratual, cumpriu regularmente suas obrigações, com o pagamento dos aluguéis, encargos, taxas e demais despesas decorrentes da locação, mantendo ininterruptamente sua atividade comercial no imóvel. Requer, assim, a renovação do contrato pelo prazo de 60 (sessenta) meses, mediante as seguintes condições: (i) vigência de 01/04/2026 a 31/03/2031; (ii) manutenção do aluguel correspondente a 2% (dois por cento) do faturamento mensal bruto, respeitado o aluguel mínimo mensal de R$ 14.000,00, ressalvada eventual apuração pericial de valor inferior; (iii) reajustes conforme os índices previstos no contrato original; e (iv) manutenção das demais cláusulas contratuais. Custas iniciais recolhidas e comprovante juntado no evento 12, DOC3 . A parte ré foi citada, conforme AR juntado no evento 27, DOC1 . A tentativa de conciliação perante o CEJUSC restou infrutífera ( evento 37, DOC1 ). A requerida apresentou contestação tempestiva ( evento 38, DOC1 ). Suscitou, preliminarmente, a incorreção do valor da causa, requerendo sua majoração para R$ 439.200,00, correspondente a doze meses do valor locativo indicado no laudo técnico apresentado. Alegou, ainda, carência de ação, sob o fundamento de ausência de comprovação do exato cumprimento do contrato, diante da falta de documentos contábeis e fiscais aptos a demonstrar o correto pagamento do aluguel percentual. No mérito, afirma que não se opõe à renovação do contrato de locação comercial firmado com a autora, sustentando que a controvérsia restringe-se à necessidade de restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. Relata que, em 10 de março de 2016, as partes celebraram contrato de locação do imóvel situado na Rua Queluzita, nº 12, lojas 05 e parte da loja 01, no Bairro União, em Belo Horizonte/MG, com área total de 620,00 m², destinado à exploração de drogaria, farmácia de manipulação, drugstore e loja de conveniência. Afirma que o contrato previu remuneração composta por aluguel mínimo mensal e aluguel variável correspondente a 2% sobre o faturamento bruto mensal da unidade, prevalecendo o maior valor. Sustenta que, durante as tratativas pré-contratuais, a autora informou projeção de faturamento bruto mensal entre R$ 1.500.000,00 e R$ 2.000.000,00, circunstância que motivou a pactuação do aluguel percentual. Afirma, contudo, que, na execução do contrato, a autora nunca comprovou o faturamento da unidade de forma que considera fidedigna, limitando-se, segundo a requerida, ao recolhimento do aluguel mínimo e sem permitir auditoria ou conferência da receita da operação. Alega que, a partir do 19º mês de vigência contratual, a autora passou a informar faturamentos inferiores às projeções apresentadas e a efetuar pagamentos em valores que indica como inferiores ao piso mínimo originalmente pactuado, afirmando que a locatária realizou os pagamentos na forma e nos valores que lhe convinham, sem observar, segundo sua narrativa, a sistemática contratual de incidência do percentual de 2% sobre o faturamento bruto. Acrescenta que a autora sempre efetuou os pagamentos pontualmente, inexistindo alegação de inadimplência. Relata que, em 21 de janeiro de 2019, encaminhou notificação extrajudicial à autora apontando alegada onerosidade excessiva e discrepância entre o aluguel pago e os valores de mercado, concedendo prazo de 30 dias para tentativa de repactuação amigável. Afirma que a autora não concordou com a renegociação pretendida. Sustenta, ainda, que buscou revisar as cláusulas contratuais durante as negociações do 3º Termo Aditivo, em 2019, e, posteriormente, nas tratativas para celebração do 4º Termo Aditivo, em 2025, sem que houvesse acordo entre as partes. Afirma que, após os reajustes anuais de correção monetária, o aluguel mínimo atualmente corresponde a R$ 24.580,35. Sustenta que o valor proposto pela autora é inferior ao aluguel atualmente pago e ao valor de mercado indicado em laudo técnico juntado com a contestação. Apresentou laudo de avaliação imobiliária que teria apontado o valor locativo de R$ 36.600,00 mensais e requereu a fixação desse montante como novo aluguel mínimo. Por fim, afirma concordar com a manutenção do percentual de 2% sobre o faturamento bruto, desde que a renovação contratual preveja mecanismo de auditoria e transparência, sob o argumento de que a sistemática atualmente adotada se baseia em declarações emitidas pela própria locatária, sem possibilidade de conferência pela locadora. Requereu, em sede de tutela provisória, a fixação de aluguel provisório no valor de R$ 29.280,00, correspondente a 80% do valor apontado no laudo, com vigência retroativa ao início do novo período renovado (01/04/2026). Em sede de impugnação ( evento 43, DOC1 ), a autora rebateu os argumentos apresentados pela requerida em contestação, defendendo a procedência do pedido renovatório. Sustentou a correção do valor atribuído à causa, calculado com base no aluguel vigente à época do ajuizamento da demanda, nos termos do art. 58, III, da Lei nº 8.245/91. Afastou a alegação de carência de ação, afirmando ter comprovado o exato cumprimento do contrato mediante a apresentação dos documentos pertinentes, tais como contrato de locação, aditivos, comprovantes de pagamento dos aluguéis, encargos e seguro. Alegou que não havia obrigação de apresentar documentos fiscais referentes ao faturamento da unidade e impugnou a tese de inadimplemento contratual levantada pela ré. Defendeu a manutenção das condições contratuais originalmente pactuadas, especialmente quanto ao aluguel mínimo de R$ 14.000,00, atualizado pelos índices previstos no contrato, sustentando que a majoração pretendida pela requerida para R$ 36.600,00 não encontraria respaldo e violaria a autonomia da vontade das partes. Alegou, ainda, que a cláusula de aluguel percentual de 2% sobre o faturamento foi livremente ajustada e que a inclusão de cláusula de auditoria e transparência contábil extrapolaria os limites da ação renovatória, inexistindo previsão legal ou contratual para tanto. Impugnou o pedido de exibição de documentos fiscais, sob o fundamento de ausência de obrigação de apresentação e inexistência de prévio requerimento extrajudicial. Por fim, requereu a rejeição dos pedidos formulados pela requerida, inclusive quanto ao aluguel provisório, a procedência da ação renovatória nos termos da inicial, bem como a condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, além da aplicação de multa por litigância de má-fé. A requerida apresentou petição de esclarecimentos e retificação de erro material ( evento 53, DOC1 ), reconhecendo a existência de equívocos na numeração de alguns julgados mencionados na defesa, sustentando tratar-se de mero erro de digitação, sem alteração da fundamentação jurídica apresentada. Pugna pela rejeição do pedido de condenação por litigância de má-fé. Instadas a especificar provas, a autora pugnou pela produção de prova documental, testemunhal, depoimento pessoal e perícia imobiliária ( evento 50, DOC1 ). A ré requereu a produção de perícia de engenharia, perícia contábil, exibição incidental de documentos, depoimento pessoal e prova testemunhal ( evento 51, DOC1 ). É o relatório. DECIDO. I - Das preliminares a) Da impugnação ao valor da causa: A parte ré impugna o valor da causa (R$294.964,20), defendendo que este deveria corresponder a R$439.200,00, equivalente a doze meses do valor locativo de R$ 36.600,00 apurado no laudo de avaliação imobiliária por ela apresentado. Não assiste razão à requerida. Nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91, o valor da causa, nas ações renovatórias de locação, deve corresponder a doze vezes o valor do aluguel. No caso dos autos, a autora atribuiu à causa o montante de R$ 294.964,20, correspondente a doze vezes o aluguel mínimo então vigente, no valor de R$ 24.580,35, circunstância que encontra respaldo na documentação acostada à inicial ( evento 1, DOC17 ). Verifica-se, portanto, que o valor atribuído à causa observa rigorosamente o critério legal, inexistindo qualquer irregularidade a justificar sua retificação. Saliento que a coerência do valor mencionado no laudo juntado pela parte ré somente será analisado em sede de sentença. Desse modo, REJEITO a impugnação ao valor da causa. b) Da preliminar de carência da ação: A ré alega ausência de prova do "exato cumprimento do contrato" (art. 71, II, da Lei de Locações), salientando que a autora não juntou os documentos fiscais necessários para comprovar a higidez do repasse do aluguel variável (2% do faturamento). A preliminar deve ser afastada. Isso porque a suficiência dos documentos apresentados pela autora para demonstrar o adimplemento das obrigações contratuais constitui matéria diretamente relacionada ao mérito da demanda, cuja apreciação depende da análise do conjunto probatório produzido nos autos. Assim, a verificação acerca do preenchimento do requisito previsto no artigo 71, II, da Lei nº 8.245/91 será realizada por ocasião do julgamento do mérito, quando será possível aferir, de forma ampla, se restou demonstrado o exato cumprimento das obrigações contratuais pela requerente. Desse modo, REJEITO a preliminar de carência de ação. c) Do pedido de condenação por litigância de má-fé: A autora pleiteou a condenação da ré por litigância de má-fé, alegando a citação de julgados inexistentes. O pedido não merece prosperar. Com efeito, verifico que a requerida esclareceu que houve equívoco material na indicação da numeração de alguns julgados utilizados como fundamento de sua defesa, atribuindo o ocorrido a erro de digitação. No caso concreto, não se verifica elemento capaz de evidenciar intuito de induzir o Juízo em erro ou de alterar dolosamente a realidade processual. Ao contrário, constatado o equívoco, a requerida promoveu sua imediata retificação. Assim, ausente demonstração de dolo processual ou de qualquer prejuízo concreto decorrente da falha apontada, não há fundamento para aplicação da penalidade prevista no artigo 81 do Código de Processo Civil. Desse modo, afasto o pedido de condenação por litigância de má-fé. II - Do pedido de fixação de aluguel provisório Dispõe o artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91 que, "na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel" . No caso dos autos, a requerida formulou expressamente o pedido de fixação de aluguel provisório no importe de R$29.280,00, indicando como aluguel de mercado o valor de R$ 36.600,00 mensais, conforme laudo de avaliação imobiliária juntado no evento 38, DOC4 . Embora a conclusão do referido laudo ainda esteja sujeita ao contraditório e à futura produção de prova técnica judicial, o documento constitui elemento probatório suficiente, em sede de cognição sumária, para justificar a incidência da medida prevista no artigo 72, § 4º, da Lei do Inquilinato. Além disso, o valor postulado pela requerida observa o limite legal, sendo o aluguel provisório requerido, correspondente a R$ 29.280,00, equivalente a 80% do valor locativo indicado no laudo apresentado. Cumpre observar, ainda, que referido montante mostra-se proporcional ao último aluguel comprovadamente pago pela autora no dia 10 de julho de 2025, correspondente a R$ 24.580,35, não se revelando excessivo ou desarrazoado para a disciplina provisória da relação locatícia até o julgamento definitivo da demanda. Nessas circunstâncias, presentes os pressupostos legais para a concessão da medida, mostra-se adequada a fixação do aluguel provisório, sem prejuízo de sua posterior revisão por ocasião da sentença, após a realização da prova pericial. III – Dos pontos controvertidos Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos : a) O efetivo valor locativo de mercado do imóvel objeto da ação para fins de renovação do contrato. b) O exato cumprimento, pela autora, das obrigações contratuais. IV - Das provas a) Da prova oral As partes requereram a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal. Todavia, a produção dessas provas mostra-se desnecessária. As controvérsias estabelecidas nos autos dizem respeito, essencialmente, à apuração do valor locativo de mercado do imóvel e à verificação do correto cumprimento das obrigações contratuais. Trata-se de matérias cuja demonstração depende de análise documental, sendo insuscetíveis de comprovação por meio de prova testemunhal ou de depoimento pessoal. Eventuais declarações das partes ou de testemunhas não possuem aptidão para substituir a prova técnica necessária à aferição do valor mercadológico do imóvel ou à análise do efetivo cumprimento dos termos pactuados, especialmente em relação aos valores devidos. Diante disso, INDEFIRO os pedidos de produção de prova testemunhal e de depoimento pessoal. b) Da exibição de documentos A parte ré pugna pela produção de prova pericial contábil, ao argumento de que seria necessário apurar se os valores pagos pela autora correspondem, de fato, ao percentual acordado entre as partes. Contudo, entendo pelo seu indeferimento, Isso porque incumbe à própria autora demonstrar o preenchimento dos requisitos da ação renovatória, dentre eles o exato cumprimento das obrigações contratuais previsto no artigo 71, II, da Lei nº 8.245/91. Assim, caso sustente ter observado corretamente a cláusula contratual que estabelece o pagamento do aluguel variável correspondente a 2% do faturamento bruto, compete-lhe produzir as provas necessárias para demonstrar a correção dos valores pagos, inclusive mediante a juntada dos documentos que entender pertinentes, conforme a distribuição do ônus probatório prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Saliento, no entanto, que apesar do indeferimento da produção da referida prova, a autora poderá, caso entenda pertinente e necessário, juntar aos autos documentos complementares que comprovem a regularidade dos valores pagos durante a vigência do contrato. c) Da produção de prova pericial A controvérsia instaurada pelas partes envolve, de forma direta, a definição do valor locativo de mercado do imóvel objeto da ação renovatória. Assim, considerando que a definição do aluguel renovando constitui uma das questões centrais da presente demanda, revela-se imprescindível a realização de prova técnica imparcial, elaborada por perito de confiança do Juízo, que permita aferir o valor locativo do imóvel à luz de critérios técnicos e das condições atuais do mercado imobiliário. Dessa forma, a prova pericial mostra-se adequada, necessária e útil ao deslinde da controvérsia. Ante o exposto, faço as seguintes determinações: 1) DEFIRO o pedido formulado pelo réu e fixo o aluguel provisório em R$ 29.280,00 (vinte e nove mil, duzentos e oitenta reais) mensais. Tendo em vista o lapso temporal transcorrido entre o início do período renovatório (04/2026) e a prolação da presente decisão (07/2026), bem como considerando a necessidade de resguardar a segurança jurídica e evitar, neste momento processual, a imposição de obrigação retroativa às partes, o aluguel provisório fixado será devido a partir do mês subsequente à intimação desta decisão, ou seja, a partir da competência de agosto de 2026 , devendo ser pago nos mesmos moldes, vencimentos e condições previstos no contrato, até a prolação da sentença. 2) Nomeio o sr. Thiago Ferreira Barbosa, perito profissional da área de Engenharia Civil. 2.1) INTIMEM-SE as partes para, em 15 (quinze) dias, apresentarem quesitos. Após: 2.2) O perito nomeado acima deverá ser intimado para, em 5 (cinco) dias, formular proposta de honorários, SALIENTANDO-SE QUE OS HONORÁRIOS DEVERÃO SER DEPOSITADOS, NECESSARIAMENTE, EM CONTA JUDICIAL. Em seguida, as partes deverão tomar ciência da proposta de honorários e requerer o que de direito; e a parte Autora – parte solicitante da prova pericial e não beneficiária da gratuidade da justiça – deverá comprovar, em 15 (quinze) dias, o depósito judicial integral dos honorários periciais (art. 95 do CPC); 2.3) Após o pagamento dos honorários (VIA DEPÓSITO JUDICIAL), deverá ser intimado o perito para indicar dia e hora para a realização da perícia, dados que deverão ser comunicados às partes mediante intimação. Ressalto que o laudo deverá ser entregue na secretaria no prazo de 30 (trinta) dias após o início dos trabalhos; 2.4) Com a apresentação do laudo pericial, deverá ser expedido alvará liberando a integralidade dos honorários em favor do perito. Ato contínuo, as partes deverão ser intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º, CPC); 2.5) Se uma das partes apontar incorreção no laudo ou formular quesitos complementares de esclarecimento, o perito deverá ser intimado para se manifestar, em 15 dias; 2.6) Decorrido o prazo para nova manifestação das partes, não havendo novos questionamentos acerca do laudo, intimem-se as partes para que informem, no prazo de 5 (cinco) dias, se permanece o interesse na produção de prova oral, justificando sua pertinência. Intimem-se e cumpra-se. saA