1052465-15.2023.8.26.0114

Processo 1052465-15.2023.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Base de Cálculo - Residencial Tdb Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. - Vistos. Trata-se de ação declaratória ajuizada por Residencial TDB Empreendimento Imobiliário SPE Ltda em face do Município de Campinas, objetivando a revisão dos lançamentos de IPTU incidentes sobre o imóvel inscrito sob o código cartográfico nº 3162.62.96.1617.01001, relativamente aos exercícios de 2018 a 2022. Alega a autora, em síntese, que os valores venais adotados pela Municipalidade se encontram muito acima do efetivo valor de mercado do bem, circunstância que teria ocasionado majoração indevida da base de cálculo do imposto. Sustenta que o valor venal apurado pelo Município não guarda correspondência com a realidade mercadológica do imóvel e requer a revisão dos lançamentos, com adoção dos valores indicados no laudo particular que instruiu a petição inicial ou daqueles que venham a ser apurados em perícia judicial. Foi deferida tutela provisória para suspensão da exigibilidade dos créditos tributários relativos aos exercícios de 2018 a 2022, determinando-se que o Município se abstivesse de promover atos de cobrança até solução definitiva da controvérsia. Regularmente citado, o Município apresentou contestação. Sustentou a legalidade dos lançamentos tributários, afirmando que os valores venais foram calculados em conformidade com a Lei Municipal nº 11.111/2001, com a Planta Genérica de Valores e com os laudos técnicos elaborados pelos órgãos competentes da Administração Tributária. Alegou ainda que o laudo particular apresentado pela autora continha inconsistências metodológicas e defendeu a improcedência integral da demanda. Houve réplica. Considerando a natureza técnica da controvérsia, foi determinada a realização de prova pericial de engenharia para apuração do valor de mercado do imóvel nos exercícios discutidos. Sobreveio laudo pericial judicial, no qual o expert concluiu que o valor de mercado do imóvel correspondia a R$ 1.233.620,94 em janeiro de 2018, R$ 1.280.576,50 em janeiro de 2019, R$ 1.340.508,76 em janeiro de 2020, R$ 1.417.347,12 em janeiro de 2021 e R$ 1.571.813,15 em janeiro de 2022, valores inferiores aos adotados pelo Município e superiores aos defendidos pela autora. As partes apresentaram manifestações, impugnações e pareceres técnicos divergentes, tendo o perito prestado os esclarecimentos solicitados e ratificado integralmente as conclusões do laudo. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia versa sobre a correção da base de cálculo do IPTU incidente sobre o imóvel de código cartográfico nº 3162.62.96.1617.01001, relativamente aos exercícios de 2018 a 2022, sustentando a autora que os valores venais adotados pelo Município de Campinas superam significativamente o efetivo valor de mercado do bem. A pretensão merece acolhimento. Inicialmente, cumpre observar que não há controvérsia substancial acerca da validade abstrata da legislação municipal que disciplina o IPTU, da utilização da Planta Genérica de Valores ou, ainda, da competência da Administração Tributária para proceder ao lançamento do tributo. As extensas alegações desenvolvidas pelo Município ao longo da contestação concentram-se justamente na defesa da legalidade do sistema normativo municipal, da legitimidade da utilização de laudos administrativos para imóveis oriundos de loteamentos posteriormente aprovados e da distinção entre base de cálculo em abstrato e base calculada em concreto. Tais premissas, embora juridicamente corretas em sua essência, não resolvem a questão efetivamente submetida à apreciação jurisdicional. Com efeito, a autora não pretende a declaração de invalidade do regime jurídico do IPTU municipal, tampouco sustenta a impossibilidade de utilização da Planta Genérica de Valores como instrumento de avaliação em massa. O que se discute é questão eminentemente concreta: saber se, no caso específico do imóvel objeto da lide, os valores venais efetivamente atribuídos pelo Município nos exercícios de 2018 a 2022 correspondiam ao valor de mercado do bem ou se houve superavaliação apta a justificar a revisão judicial dos lançamentos. Trata-se de matéria tipicamente probatória. Por essa razão foi determinada a realização de perícia judicial de engenharia, prova esta que assume especial relevância em demandas envolvendo avaliação imobiliária, uma vez que exige conhecimentos técnicos alheios ao domínio ordinário do julgador. O laudo produzido pelo perito judicial Jorge Luiz de Almeida Neto revelou-se minucioso, coerente, tecnicamente fundamentado e elaborado em conformidade com as normas da ABNT NBR 14.653 e diretrizes do IBAPE, tendo sido desenvolvido mediante vistoria do imóvel, levantamento de elementos comparativos de mercado, tratamento por fatores, saneamento estatístico das amostras e avaliação específica das benfeitorias existentes. A perícia concluiu que o valor de mercado do imóvel, em outubro de 2025, corresponde a R$ 1.867.900,00, composto por R$ 1.755.700,00 referentes ao terreno e R$ 109.200,00 relativos às edificações, procedendo posteriormente à retroação desses valores para os exercícios discutidos mediante utilização do índice oficial adotado pelo Município para atualização dos valores imobiliários. Os valores apurados para os exercícios objeto da demanda foram os seguintes: janeiro de 2018: R$ 1.233.620,94; janeiro de 2019: R$ 1.280.576,50; janeiro de 2020: R$ 1.340.508,76; janeiro de 2021: R$ 1.417.347,12; janeiro de 2022: R$ 1.571.813,15. A conclusão pericial evidencia que os valores lançados pela Municipalidade se mostravam superiores aos efetivos valores de mercado em todos os exercícios analisados. Da mesma forma, verifica-se que os montantes sustentados pela própria autora também não se mostraram adequados, tendo o expert encontrado valores substancialmente superiores àqueles defendidos na petição inicial. Tal circunstância reforça a credibilidade da prova técnica produzida em Juízo. Isso porque o laudo judicial não se limitou a reproduzir a tese de qualquer das partes. Ao contrário, examinou criticamente ambas as posições e alcançou conclusão intermediária, fundada em critérios técnicos próprios, o que constitui forte indicativo de imparcialidade e objetividade. As impugnações formuladas pela autora não autorizam conclusão diversa. A demandante procurou desqualificar o trabalho do expert sob o argumento de que o universo amostral deveria ser composto exclusivamente por imóveis localizados no próprio Recanto Fortuna, bem como sustentou inadequação da metodologia empregada para retroação dos valores. Entretanto, o perito respondeu adequadamente a tais objeções. Esclareceu que a Engenharia de Avaliações não exige identidade absoluta entre os elementos comparativos, mas apenas compatibilidade mercadológica, sendo perfeitamente admissível a utilização de imóveis situados em regiões economicamente semelhantes, desde que posteriormente submetidos a tratamento técnico de homogeneização mediante aplicação de fatores corretivos. Tal explicação encontra integral respaldo nas normas técnicas incidentes sobre a matéria e revela-se muito mais consistente do que a premissa sustentada pela autora, segundo a qual apenas imóveis inseridos no mesmo loteamento poderiam compor o universo amostral. Em mercados imobiliários com reduzido número de transações efetivamente disponíveis, a restrição pretendida pela autora conduziria, paradoxalmente, ao empobrecimento da base de dados e ao aumento da margem de erro da avaliação. Também não procede a crítica relacionada à retroação dos valores. O perito justificou tecnicamente a utilização do INPC como critério de atualização inversa diante da insuficiência de amostras contemporâneas para cada uma das datas-base analisadas, adotando metodologia transparente e passível de verificação. Não se identificou qualquer vício capaz de comprometer a confiabilidade dos resultados obtidos. As impugnações formuladas pelo Município igualmente não prosperam. Embora a Municipalidade tenha apresentado extenso parecer divergente elaborado por seus assistentes técnicos, as críticas dirigem-se essencialmente à seleção dos elementos comparativos utilizados pelo perito judicial e à amplitude geográfica da pesquisa de mercado. Todavia, tais objeções não se mostram suficientes para infirmar a perícia oficial. Primeiro, porque o parecer municipal não demonstrou erro metodológico efetivo na execução dos trabalhos periciais. Segundo, porque o próprio corpo técnico da Administração reconheceu que os valores encontrados pelo expert se situam dentro da faixa de mercado considerada admissível para a região, limitando-se a sustentar que outros critérios poderiam conduzir a resultados mais elevados. Terceiro, porque eventual divergência entre metodologias de avaliação não possui aptidão, por si só, para desconstituir prova técnica judicial regularmente produzida, sobretudo quando inexistente demonstração concreta de violação às normas técnicas aplicáveis. Não se pode perder de vista que o perito judicial atua como auxiliar do Juízo, submetido aos deveres de imparcialidade e equidistância em relação aos litigantes, ao passo que os assistentes técnicos exercem atividade naturalmente vinculada aos interesses das respectivas partes. Nessa perspectiva, somente razões técnicas robustas autorizariam o afastamento das conclusões periciais. Nada disso ocorreu. Ao contrário, o laudo judicial mostrou-se inteiramente compatível com os demais elementos probatórios dos autos, inclusive com avaliações produzidas em processos semelhantes envolvendo imóveis situados na mesma região, circunstância que reforça ainda mais sua credibilidade. Assim, ausente demonstração de falha metodológica relevante, de inconsistência lógica ou de desrespeito aos critérios estabelecidos pelas normas de avaliação imobiliária, impõe-se a adoção das conclusões do perito judicial como razão de decidir. Verifica-se, portanto, que assiste razão à autora quando requer a revisão dos lançamentos mediante adoção dos valores apurados em perícia judicial, exatamente como formulado na petição inicial. Por fim, cumpre assentar que o recálculo dos tributos não poderá implicar incidência de multa moratória ou juros de mora. Isso porque a própria Municipalidade deu causa à controvérsia ao efetuar lançamentos posteriormente reconhecidos como superiores ao efetivo valor de mercado do imóvel. Além disso, desde o início da demanda a exigibilidade dos créditos permaneceu suspensa por força da tutela provisória deferida nestes autos. A autora, portanto, jamais esteve em mora quanto à parcela efetivamente devida, uma vez que inexistia definição judicial acerca do montante correto do tributo. Nessas condições, a recomposição do crédito tributário deve limitar-se à atualização monetária dos valores efetivamente devidos, destinada exclusivamente à preservação de seu valor real, sendo incompatível a incidência de encargos moratórios voltados à punição do contribuinte pelo atraso no pagamento. A mora pressupõe inadimplemento culposo de obrigação líquida e exigível, situação inexistente nos autos. Logo, os lançamentos deverão ser recalculados com base nos valores periciais ora acolhidos, incidindo apenas correção monetária, vedada a cobrança de juros de mora e multa moratória. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a inadequação dos valores venais adotados pelo Município de Campinas relativamente ao imóvel objeto da lide nos exercícios de 2018 a 2022 e determinar a revisão dos lançamentos de IPTU correspondentes, observando-se os valores apurados no laudo pericial judicial, quais sejam: R$ 1.233.620,94 para janeiro de 2018; R$ 1.280.576,50 para janeiro de 2019; R$ 1.340.508,76 para janeiro de 2020; R$ 1.417.347,12 para janeiro de 2021; R$ 1.571.813,15 para janeiro de 2022. DETERMINO que o Município proceda ao recálculo dos créditos tributários dos exercícios discutidos com base nos valores acima fixados. Sobre as diferenças eventualmente apuradas incidirá apenas correção monetária, vedada a cobrança de juros de mora e multa moratória, diante da suspensão da exigibilidade dos créditos durante o curso da demanda e da constatação de que os lançamentos originários se mostraram excessivos. Em razão da sucumbência integral, condeno o Município ao pagamento das custas processuais eventualmente devidas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo previsto para as faixas insertas no § 3º do artigo 85 do CPC, observada a gradação contida no § 5º do referido artigo, que serão calculados sobre a diferença entre os valores cobrados e os valores ora fixados, que serão apurados na fase de cumprimento de sentença. CONFIRMO a tutela anteriormente deferida. Por se tratar de sentença ilíquida, não é possível aferir, neste momento processual, se o proveito econômico obtido pela autora se enquadra nas hipóteses de dispensa previstas no art. 496, §3º, III do CPC, razão pela qual os autos deverão ser submetidos ao reexame necessário. P.I. - ADV: ENIO LIMA NEVES (OAB 209621/SP)