1050136-48.2018.8.26.0100

DESPACHO Nº 1050136-48.2018.8.26.0100 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - São Paulo - Apelante: Banco do Brasil S/A - Apelado: Marcos Santana Carrazedo - Apelada: Sonia Chaine Carrazedo - Interessado: Ana Lúcia da Conceição Gomes - Interessada: Maria Arminda da Conceição Gomes - Interessado: José da Conceição Gomes - Interessado: Gilberto Marques Tonti, - Interessado: Daijo Koide - Interessado: Cleide Kioko Koide - Interessado: Lourdes Tikuma - Interessado: Lucia Korokawa Tozaki Takahashi - Vistos, etc. Nego seguimento ao recurso. Registro que a presente decisão monocrática tem respaldo no art. 168, § 3º, c.c. o art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. É caso de ratificar os fundamentos da r. sentença apelada, proferida nos seguintes termos: Cuida-se de ação de usucapião ajuizada por Marcos Santana Carrazedo e Sonia Chaine Carrazedo, relacionada aos imóveis localizados em Avenida São Miguel, n. 4090 e 4090-A, nesta Capital, correspondentes aos imóveis objetos da matrículas n. 128.835 e 128.836 do 12º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Narra a parte autora que é possuidora do imóvel descrito, de modo pacífico e contínuo, por mais de 10 anos. Quanto à origem da posse, expõe que decorreu de compromisso particular de venda e compra, celebrado com os herdeiros de José Henrique Gomes. Quanto à destinação do imóvel, aduz que nele realizou serviços produtivos, tendo construído e estabelecido no local um hotel, gerando receitas e empregos. Aduz então o preenchimento dos requisitos legais para a usucapião extraordinária especial (CC, art. 1.238, parágrafo único). Pleiteia a declaração da aquisição da propriedade do imóvel em razão da usucapião. Com a inicial vieram documentos. Autuada a inicial, foram prestadas as informações pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, na forma da Portaria Conjunta n. 1/1988 das Varas de Registros Públicos da Capital (fls. 208-209). Houve emenda à inicial (fls. 250-253). Procederam-se às citações e cientificações previstas em lei. As Fazendas Públicas não manifestaram interesse no feito (fls. 556). Sobreveio contestação por Ana Lucia da Conceição Gomes (fls. 406-408), na qual alega incompetência do juízo e, no mérito, sustenta que os autores deixaram de honrar o financiamento do imóvel junto ao Banco do Brasil, o que impediria a transferência da propriedade. Também apresentou contestação o Banco do Brasil S.A. (fls. 410-424), titular do domínio tabular, arguindo preliminares de incompetência e inadequação da via eleita. No mérito, defende que a posse dos autores é clandestina e precária, decorrente de contrato de alienação fiduciária inadimplido, inexistindo animus domini. Decorrido o prazo do edital (fls. 511-512), aos réus por ele citados foi nomeado curador especial, que apresentou contestação por negativa geral (fls. 523-527). Houve réplica (fls. 532-547). Quanto aos documentos juntados, houve, com a inicial, emenda e no decorrer do procedimento, a juntada de contas de consumo de água e luz e carnês de IPTU (fls. 60-199), bem como de certidões vintenárias de distribuição cível (fls. 265-267). Quanto à individualização do imóvel, houve a apresentação de laudo pericial (judicial - fls. 310-333), com planta e memorial descritivo do imóvel (fls. 351-358), e subsequente manifestação do Cartório de Registro de Imóveis (fls. 362), em que manifesta a possibilidade de abertura de matrícula com base nos dados apresentados. É o relatório. Passa-se a fundamentar e a decidir. O processo está apto ao julgamento do mérito, na forma do art. 487 do Código de Processo Civil (CPC), tendo em vista que, encerrada a fase postulatória, foi produzida a prova pericial necessária à resolução da questão técnica controvertida, com a posterior submissão do laudo pericial ao contraditório entre as partes, na forma do art. 477, § 1º, do CPC. Quanto à preliminar de incompetência, esta não merece prosperar. A competência funcional (absoluta) desta Vara especializada abrange a corregedoria permanente de serventia extrajudicial e, no exercício de sua competência jurisdicional, as ações de usucapião e de retificação de registro imobiliário, nos exatos termos do art. 38 do Decreto-Lei Complementar n.º 03/1969. Assim, rejeita-se a preliminar. Quanto à preliminar de ausência de interesse de agir (na modalidade inadequação), consigna-se que a presença dos requisitos de admissibilidade da demanda, notadamente a legitimidade das partes e o interesse processual (CPC, art. 17), deve ser aferida a partir da presunção (relativa) de veracidade das afirmações constantes da inicial (in statu assertionis), conforme orientação sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ (por todos, cf. REsp 1.314.946/SP e REsp 1.705.311/SP). A legitimidade consiste na pertinência subjetiva das partes para a demanda, decorrente da titularidade dos interesses em conflito: titularidade pelo autor da pretensão deduzida na inicial e titularidade pelo réu do interesse em razão do qual há resistência à pretensão autoral. O interesse processual consiste na necessidade, na utilidade e na adequação da tutela jurisdicional para a solução da crise entre as partes e para a adjudicação do bem da vida pretendido pela parte demandante diante da resistência da parte ré. No caso, a narrativa constante da petição inicial dá suporte a pedido deduzido em face da parte ré em razão de ameaça/lesão a direito a ela imputada, o que autoriza o processamento da demanda. Verificar se estão comprovados os fatos constitutivos do direito alegado e se o ordenamento jurídico dá amparo à pretensão pleiteada consiste no próprio mérito da demanda, a seguir enfrentado. Portanto, rejeita-se a preliminar. (...) A usucapião consiste em modo originário de aquisição da propriedade (e de outros direitos reais suscetíveis de posse) e depende (1) da posse qualificada sobre o bem, caracterizada por ser contínua (sem interrupção), mansa e pacífica (sem oposição eficaz) e exercida com ânimo de dono (animus domini) - posse ad usucapionem (posse qualificada) - e (2) do decurso do prazo legal, variável conforme a modalidade de usucapião. Quanto ao tempo de posse, para o Superior Tribunal de Justiça, o prazo temporal para a usucapião pode ser completado inclusive no curso da demanda (STJ, REsp 1.361.226, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cuêva, j. 05.06.2018 e, no mesmo sentido, Enunciado 497 da Jornada de Direito Civil). Ademais, para tal contagem, é admitida a sucessão ou acessão de posses de antecessores e sucessores a título universal ou singular, conforme autorizado pelo art. 1.243 do CC, observado o princípio da continuidade do caráter da posse - salvo nas hipóteses de usucapião especial, que não admitem soma de posses (Enunciado 317 da Jornada de Direito Civil). Quanto ao animus domini, à luz da teoria objetiva da posse (Jhering), atrela-se à causa da posse (causa possessionis) e não a requisito meramente subjetivo. O usucapiente deve possuir o bem com a convicção e a intenção de se tornar o dono: [p]ossui coisa como sua quem não reconhece a supremacia do direito alheio. Ainda que saiba que a coisa pertence a terceiro, o usucapiente se arroga soberano e repele a concorrência ou a superioridade do direito de outrem sobre a coisa (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado. Org: PELUSO, Cezar. São Paulo: Manole, 2018, p. 1.163). Daí a insuficiência, para a posse "ad usucapionem", da posse direta sobre a coisa, exercida com a ciência e o reconhecimento do direito de outrem, com a correlata obrigação de restituí-la em caso de provocação, por exemplo em contratos de locação ou comodato celebrados por prazo indeterminado. Quanto à posse precária, por sua vez, em regra não é qualificada como "ad usucapionem", justamente por decorrer de uma relação jurídica-base que implica o reconhecimento da supremacia do direito de terceiro sobre a coisa. Nesse caso, para o surgimento da posse "ad usucapionem", é necessário que haja inversão da natureza da posse (interversão da posse), a qual pode decorrer de alteração da causa da posse (por exemplo, aquisição da posse indireta pelo locatário/comodatário por ato negocial) ou mesmo de atos de oposição ao titular do domínio, que demonstrem, de modo inequívoco, o não reconhecimento do direito alheio. Na síntese da doutrina: [D]eixando clara a vontade do possuidor de alterar a natureza da posse, inverte-se a sua qualidade. Continua injusta, mas o esbulho faz nascer ao esbulhado o direito de retomar a coisa, usando a tutela possessória. Caso permaneça inerte em face do esbulho, passa a fluir daí o prazo da usucapião. A existência somente da vontade não altera o caráter da posse, segundo o art. 1.203 do CC. Ninguém pode, apenas mudando de vontade, transformar uma relação possessória existente. A transformação decorre da inversão do título da posse, que decorre de ato negocial ou de conduta inequívoca do possuidor frente ao esbulhado. São casos comuns os de locatários, ou de comodatários, ou de promitentes compradores inadimplentes, que almejam usucapir os imóveis ocupados. A princípio, não se admite tal prática, pois aludidos possuidores diretos admitem a supremacia da situação dos possuidores indiretos, salvo se inverterem a qualidade da posse por atos ostensivos e inequívocos, deixando claro aos titulares do domínio que não mais (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2018, p. 1.163). Assim, em resumo, [é] cabível a modificação do título da posse - interversio possessionis - na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini (Enunciado n. 237 da Jornada de Direito Civil). Quanto à interversão da posse, segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1528626-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. Acd. Min. Raul Araújo, julgado em 17/12/2019: A existência de contrato de arrendamento mercantil do bem móvel impede a aquisição de sua propriedade pela usucapião, contudo, verificada a prescrição da dívida, inexiste óbice legal para prescrição aquisitiva. Portanto, a precariedade da posse originária do contrato com prestação inadimplida se esvai com a prescrição da pretensão de cobrança respectiva, reveladora da inércia prolongada do titular de domínio em receber os valores devidos pelo contrato e, consequentemente, da posse ad usucapionem pelo possuidor. Com efeito, com a prescrição, o proprietário já não pode mais nada exigir com base no contrato firmado, o que justifica o reconhecimento da interversão do título da posse. Assim, a interversão da posse leva ao surgimento do direito à aquisição da propriedade pela usucapião, em razão da prolongada inércia do titular, em configuração de surrectio, figura parcelar do princípio da boa-fé objetiva, tutelada pelo CC. Firmadas tais premissas, a posse da parte autora teve origem no Compromisso Particular de Venda e Compra de fls. 20-22, firmado em 26 de agosto de 2005. O imóvel, contudo, estava gravado por alienação fiduciária em favor do Banco do Brasil, conforme contratos de fls. 26-41, cuja última prestação venceu em 18 de novembro de 2009, conforme aditivo de fls. 42-43. Assim, o termo inicial do prazo prescricional quinquenal da exigência de eventuais débitos deve ser fixado a partir de tal vencimento, consumando-se em novembro de 2014, na forma do art. 206, § 5º, I, do Código Civil Vê-se, portanto, que, contrariamente ao indicado nas contestações de fls. 406-408 e 410-424, ocorreu a interversão da posse, passando a existir posse ad usucapionem. Passa-se à análise dos demais requisitos. A usucapião extraordinária de bem imóvel depende tão somente da posse qualificada do imóvel pelo prazo de 15 (quinze) anos (CC, art. 1.238, caput"). Se evidenciada a função social da posse nos termos do parágrafo único do art. 1.238 do CC (uso do imóvel para moradia habitual ou com obras ou serviços de caráter produtivo), configura-se a usucapião extraordinária especial, a qual depende da posse qualificada do imóvel por 10 (dez) anos. Uma vez firmadas tais premissas, no caso, quanto à origem/causa da posse, consta dos autos que a parte autora se imitiu na posse do imóvel em razão de compromisso particular de venda e compra. Do início da posse com animus domini (conforme visto acima, a partir de novembro de 2014) até a presente data (28.11.2025), decorreu o prazo legal de 10 (dez) anos exigido pela legislação. O laudo pericial produzido (judicial - fls. 310-333) atesta que a parte autora exerce a posse sobre o imóvel, tendo realizado construções e adaptações no local. A documentação apresentada, notadamente contas de consumo de água e luz e carnês de IPTU (fls. 60-199), corrobora a afirmação quanto à posse contínua, mansa e pacífica do imóvel por mais de 10 (dez) anos. Não ficou demonstrada interrupção ou oposição à posse, com destaque para as certidões vintenárias de distribuição cível, que não revelam qualquer ação que manifeste oposição à posse da parte autora (fls. 265-267). Quanto ao uso do imóvel, o laudo pericial produzido (judicial - fls. 310-333) indica que, no período analisado, a parte autora nele realizou serviços produtivos, tendo construído e estabelecido no local um hotel, o que também é corroborado pelos documentos já acima referenciados. Quanto à especialidade objetiva, houve a juntada de documentação com a descrição técnica do imóvel, a qual, segundo o Cartório de Registro de Imóveis competente (fls. 362), cumpre os requisitos exigidos pelo artigo 176, II, 3, da Lei n. 6.015/73. Por fim, destaca-se que da contestação ofertada pelo curador especial não se extrai nenhum fato impeditivo ou extintivo do direito da parte autora. Registre-se que as diligências necessárias para a localização dos citandos foram adotadas, no entanto, resultaram infrutíferas. Ante o exposto, JULGA-SE PROCEDENTE o pedido para DECLARAR a aquisição, por Marcos Santana Carrazedo e Sonia Chaine Carrazedo, da propriedade, por usucapião, do imóvel localizado em Avenida São Miguel, n. 4090 e 4090-A, São Paulo - SP. Por conseguinte, EXTINGUE-SE o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Para eventual abertura de matrícula, deverá ser adotada a descrição técnica referenciada nos autos (fls. 362). Transitada em julgado, nos termos do artigo 167, I, n. 28 da Lei n. 6.015/73, esta sentença servirá de mandado para registro. É desnecessária a expedição de novo documento, nos termos da Portaria Conjunta n. 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital. Custas e emolumentos pela parte autora. Tendo em vista a sucumbência, condena-se a parte contestante (Ana Lucia da Conceição Gomes e Banco do Brasil S.A) ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos advogados da parte adversa, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. Tendo em vista que a ação de usucapião configura processo necessário, regido, quanto à imposição dos ônus sucumbenciais, pelo princípio do interesse e não pelos princípios da sucumbência ou da causalidade (STJ, REsp 23.369/PR), deixa-se de condenar os réus revéis ou que reconheceram a procedência do pedido ao pagamento de honorários advocatícios" - v. fls. 557/563. E mais, embora a sociedade de economia mista apelante alegue que a posse dos apelados, oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel gravado com alienação fiduciária, seria clandestina e precária desde a origem, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, a tese não subsiste. É que a última prestação do financiamento celebrado entre os vendedores e o Banco do Brasil venceu em 18/11/2009, conforme aditivo de fls. 42-43, consumando-se, em novembro de 2014, a prescrição quinquenal da pretensão de cobrança, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, sem que a instituição financeira promovesse a cobrança da dívida ou a reintegração da posse. Prescrita a pretensão creditícia, o proprietário fiduciário nada mais pode exigir com fundamento no contrato, e sua prolongada inércia opera a interversão do título possessório, dissipa a precariedade da posse e afasta o óbice à prescrição aquisitiva, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial n. 1.528.626, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 17/12/2019). De fato, a posse dos apelados nasceu precária, pois reconheciam o domínio do credor fiduciário e, em regra, conserva o caráter com que foi adquirida, nos termos do art. 1.203 do Código Civil. Na espécie, contudo, a prescrição da pretensão creditícia, aliada à prolongada inércia do banco, operou a interversão do título possessório (interversio possessionis), em configuração de surrectio, convertendo-a em posse ad usucapionem. Desde novembro de 2014, os apelados passaram a exercê-la com animus domini, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, como demonstram o laudo pericial de fls. 310-333, que constatou a posse direta, sem oposição, e os documentos de fls. 44-199, comprobatórios da edificação e ampliação do imóvel para funcionamento de hotel, do pagamento das contas de consumo e dos carnês de IPTU. As certidões de fls. 265-267, por sua vez, não registram nenhuma ação de oposição possessória. Corrobora esse quadro a inércia do apelante, que jamais exerceu a posse do bem, não recolheu tributos nem lhe conferiu destinação produtiva. Por outro lado, as teses de ausência de justo título e de boa-fé, de venda a non domino e de contrato não performado revelam-se inócuas, pois a aquisição foi reconhecida a título de usucapião extraordinária (art. 1.238 da lei civil), modalidade que independe de justo título e de boa-fé, bastando a posse qualificada pelo prazo legal, reduzido a dez anos ante a função social conferida ao imóvel (art. 1.238, parágrafo único). Confunde o apelante a espécie ordinária (art. 1.242 do Código Civil), que exige tais pressupostos, com a extraordinária efetivamente deferida, na qual a ciência do gravame mostra-se irrelevante. Pela mesma razão soçobra a alegação de descumprimento da condição suspensiva de quitação, prevista na cláusula 5ª do compromisso de compra e venda de fls. 20-22. A propriedade reconhecida aos apelados não decorre desse contrato, mas da usucapião, modo originário de aquisição, que independe da eficácia do negócio celebrado entre as partes. Desarrazoada, por fim, a insurgência contra os ônus sucumbenciais. O Banco do Brasil não foi interessado inerte no processo: contestou e resistiu frontalmente à pretensão (v. fls. 410-424), pugnando pela improcedência total do pedido, de sorte que sucumbiu ao cabo da instrução. Não o socorre o princípio da causalidade, que não afasta, mas confirma a responsabilidade de quem opôs resistência efetiva à pretensão acolhida. Em suma, a r. sentença não merece nenhum reparo. Cabe a majoração dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Por fim, uma advertência: o recurso interposto contra esta decisão poderá ficar sujeito a multa. Posto isso, nego seguimento ao recurso. Int. - Magistrado(a) J.L. Mônaco da Silva - Advs: Darcio Jose da Mota (OAB: 67669/SP) - Inaldo Bezerra Silva Junior (OAB: 132994/SP) - Antonio Rodrigo Sant Ana (OAB: 234190/SP) - Ana Lúcia da Conceição Gomes (OAB: 179383/SP) - Welesson Jose Reuters de Freitas (OAB: 160641/SP) (Curador(a) Especial) - 4º andar