1047146-70.2014.8.26.0053

Processo 1047146-70.2014.8.26.0053 - Desapropriação - Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941 - Prefeitura do Municipio de São Paulo - - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO - Espólio Waldomira Miragaia de Masi e outro - FABIANO ROGERIO BARBOSA DE MASI - Vistos. A pretensão do Município de São Paulo merece acolhimento. Com efeito, a garantia constitucional da justa indenização, estampada no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, exige que o montante pago pelo Poder Público ao expropriado reflita com exatidão o valor real de mercado do imóvel, considerando suas características, utilidades e encargos. O art. 26, caput, do Decreto-Lei nº 3.365/1941 impõe que a indenização seja contemporânea à avaliação, pressupondo o pagamento pelo bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus que depreciem o seu valor. No caso concreto, restou incontroversa a existência de significativa contaminação do solo e dos recursos hídricos subterrâneos do imóvel atingido, no qual funciona o empreendimento "Protótipo Auto Posto Ltda.", com licença de operação ativa perante a CETESB (fls. 1337 e 1346-1347). Essa contaminação motivou a elaboração de perícia ambiental especializada, a qual classificou a área como Área Contaminada com Risco Confirmado (ACRi) (fls. 792-1236 e 1339). A existência de passivo ambiental em imóvel objeto de expropriação representa obrigação propter rem e encargo efetivo que adere ao bem, reduzindo diretamente o seu valor de mercado. Qualquer adquirente no mercado imobiliário deduziria do preço da terra os custos necessários à integral recuperação da área. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é firme no sentido de que o passivo ambiental deve ser apurado e deduzido do montante indenizatório em observância à cautela e à proteção do erário: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - Insurgência em face de decisão que indeferiu o levantamento de 80% do valor depositado a título de indenização prévia em ação de desapropriação - Decisão que merece subsistir - Preliminar de não conhecimento do recurso afastada, ante a urgência decorrente da retenção de vultosa quantia, a justificar a mitigação da taxatividade do art. 1.015 do CPC (Tema 988/STJ) - No mérito, contudo, a existência de passivo ambiental no imóvel expropriado, de natureza propter rem, constitui ônus que afeta o valor do bem e deve ser deduzido da indenização - Cautela e proteção ao erário que impõem a retenção dos valores até a apuração pericial do custo de remediação ambiental - Direito ao levantamento prévio que não é absoluto e deve se compatibilizar com o conceito de justa indenização, que pressupõe o pagamento pelo bem livre de ônus - Precedente desta C. Corte - RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2209568-51.2025.8.26.0000; Relator (a): Rubens Rihl; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 16ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 18/08/2025; Data de Registro: 18/08/2025). Na mesma linha, pacificou-se que a ausência de apuração e dedução exata dos custos de descontaminação prejudica a definição da justa indenização e acarreta enriquecimento sem causa do expropriado: DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CÁLCULO DE INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DOS CUSTOS DE DESCONTAMINAÇÃO AMBIENTAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pelo Município de São Paulo contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença da ação de desapropriação movida em face de Brest Investimentos Imobiliários Ltda., que acolheu o laudo pericial quanto ao valor da indenização de R$ 8.728.435,00 (maio/2014), sem determinar a realização de perícia ambiental para apurar os custos de descontaminação da área, conforme pleiteado reiteradamente pelo ente municipal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se, no cumprimento de sentença de ação de desapropriação, deve ser realizada perícia ambiental para apurar os custos das ações de descontaminação da área expropriada, a fim de se proceder à dedução desses valores da indenização, nos termos do acórdão proferido na fase de conhecimento. III. RAZÕES DE DECIDIR O acórdão proferido na fase de conhecimento (fls. 1.967 a 1.984) expressamente determina que, em sede de liquidação de sentença, fossem apurados os custos das ações de descontaminação ambiental da área desapropriada, bem como os custos de estudos prévios, para dedução do montante da indenização. A decisão agravada não observa integralmente o comando judicial contido no acórdão anterior, ao deixar de determinar a realização da perícia ambiental, limitando-se a corrigir o valor da indenização apenas com base na nova metragem da área livre do imóvel. A ausência de apuração do passivo ambiental compromete o cumprimento efetivo da decisão transitada em julgado e pode implicar enriquecimento sem causa do expropriado, caso o Poder Público arque com custos ambientais que deveriam ser descontados do valor indenizatório. A avaliação do passivo ambiental é matéria técnica, distinta da avaliação do valor de mercado do imóvel, demandando atuação especializada e contraditório pleno, em atenção aos princípios do devido processo legal e da legalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A apuração dos custos das ações de descontaminação da área expropriada deve ser realizada em sede de liquidação de sentença, por meio de perícia ambiental, conforme determinação expressa do acórdão proferido na fase de conhecimento. A ausência dessa apuração inviabiliza o cumprimento integral da decisão transitada em julgado e compromete a justa indenização devida ao expropriado. É irregular a homologação de laudo pericial que desconsidera determinação expressa de dedução dos custos ambientais do valor indenizatório. (TJSP; Agravo de Instrumento 2114752-77.2025.8.26.0000; Relator (a): Maria Fernanda de Toledo Rodovalho; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 3ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 28/05/2025; Data de Registro: 28/05/2025). A análise dos autos evidencia que o laudo pericial definitivo de engenharia de avaliações (fls. 1291-1325) padece de vícios metodológicos que comprometem a exatidão da prova técnica pericial. Em primeiro lugar, o perito avaliador utilizou como premissa o valor inicial do passivo ambiental fixado em R$ 166.621,50 (fls. 1311), ignorando totalmente a retificação promovida pelo perito ambiental às fls. 1275, na qual, acolhendo as críticas da assistente técnica municipal, o custo da remediação e recuperação do bem foi expressamente majorado para R$ 287.768,50, em razão da inclusão indispensável das despesas relativas à fase de "monitoramento para encerramento" (fls. 1339 e fls. 1571-1572). Em segundo lugar, incorreu o jurisperito em grave e equivocado procedimento metodológico ao aplicar índices de correção monetária (Tabela Prática do TJSP) para retroagir (deflacionar) o valor do passivo ambiental apurado em julho de 2022 para a data-base da avaliação do imóvel em março de 2016, reduzindo artificialmente a dedução para R$ 102.860,00 (fls. 1311-1312). Conforme destacado pela Fazenda Pública, o passivo ambiental não se equipara a um débito judicial sujeito à atualização monetária em sentido estrito (fls. 1337). O custo estimado de intervenção ambiental representa o montante financeiro futuro e indispensável que o Poder Público terá de desembolsar para descontaminar o terreno e torná-lo próprio para o uso público pretendido na Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (fls. 1338-1339 e 1572). Submeter esse custo futuro a um fator de deflação reduz injustificadamente o abatimento e transfere à coletividade a responsabilidade financeira pelo dano ambiental causado por atividade privada. A dedução do passivo deve ocorrer pelo seu valor nominal e atualizado, sem deflação temporal. Em terceiro lugar, assiste razão à Municipalidade ao apontar que o laudo pericial se mostra deficiente por não contemplar a estimativa de custos essenciais inerentes ao gerenciamento integral de áreas contaminadas, nos termos da Lei Estadual nº 13.577/2009 e do Decreto Estadual nº 59.263/2013 (fls. 1339-1343 e 1572-1574). Para a integral elucidação do valor da indenização, o laudo pericial necessita discriminar objetivamente: a) Os custos referentes à instalação e reinstalação de Poços de Bombeamento e Poços de Monitoramento de águas subterrâneas; b) A planilha analítica especificando os custos operacionais para a execução do sistema de remediação por Extração Multifásica - MPE; c) O detalhamento dos valores unitários e das etapas que compõem a fase de Monitoramento para Encerramento; e d) Os custos para o encerramento da atividade comercial poluidora, englobando a desmobilização, o desenterramento dos tanques subterrâneos de combustível e a destinação final ambientalmente adequada dos resíduos perigosos gerados, consoante exigido pelos procedimentos do órgão ambiental competente - CETESB (fls. 1341-1343). Dessa forma, constatada a insuficiência dos esclarecimentos prestados e a existência de erros materiais nos cálculos apresentados no laudo definitivo, imperiosa é a incidência do art. 477, § 2º, I e II, do Código de Processo Civil, a fim de determinar a imediata retificação do trabalho pericial, garantindo a plena instrução probatória (art. 464 do Código de Processo Civil). Ante o exposto, ACOLHO a impugnação ao laudo pericial feito pela Municipalidade e DETERMINO ao perito judicial, Fábio Martin, que proceda à RETIFICAÇÃO DO LAUDO PERICIAL DEFINITIVO, devendo apresentar laudo complementar retificador no prazo de 20 (vinte) dias, observando estritamente os seguintes comandos: a) Adotar como valor de partida do passivo ambiental o montante retificado pelo perito ambiental de, no mínimo, R$ 287.768,50 (fls. 1275), devidamente atualizado, afastando expressamente a utilização do valor desatualizado de R$ 166.621,50; b) Excluir a metodologia de deflação (retroação temporal) do passivo ambiental para a data-base de março de 2016, efetuando a dedução do custo de recuperação ambiental pelo seu valor integral e atualizado diretamente sobre o valor do imóvel; c) Apresentar discriminação e detalhamento analítico quanto aos custos operacionais do sistema de Extração Multifásica (MPE), instalação e reinstalação de poços de monitoramento e bombeamento, fases do monitoramento para encerramento, bem como estimativa dos valores para desmobilização, remoção de tanques subterrâneos e destinação final dos resíduos da atividade de posto de combustíveis; e d) Recalcular o valor final da justa indenização devida pela expropriação após as devidas correções operacionais e metodológicas. Com a juntada do laudo retificado, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 477, § 1º, do Código de Processo Civil. Int. - ADV: VERENA CARVALHAL GARCIA (OAB 275357/SP), DIOGO VITOR SOUZA DE JESUS (OAB 395389/SP), DIOGO VITOR SOUZA DE JESUS (OAB 395389/SP), JORGE CARLOS SILVA ARITA (OAB 346710/SP), JOSE GABRIEL NASCIMENTO (OAB 118469/SP), MAURO PEREIRA DE SOUZA (OAB 179961/SP), LUCIANE MELILO DILASCIO (OAB 176426/SP), FABIO LOUSADA GOUVÊA (OAB 142662/SP), FABIO LOUSADA GOUVÊA (OAB 142662/SP)