1045557-16.2025.8.26.0002

Processo 1045557-16.2025.8.26.0002 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Maria Gregório Santos - Carlos Aparecido dos Santos - - José Valter Oliveira Santos - 1) Do pedido de justiça gratuita dos réus De proêmio, analisando os documentos apresentados pelos réus, verifica-se que réu Carlos está afastado por acidente do trabalho e recebe benefício de meio salário mínimo do INSS (fls. 55/58) e o réu José Valter aufere rendimentos módicos, como se observa nos contracheques de fls. 76/78. De fato, são hipossuficientes e a questão de ter supostamente vendido a cota-parte no valor de R$160.000,00 por si só de terreno em periferia não significa tenha condições de suportar o ônus do processo. Aliás, recebeu o pagamento em troca de benfeitorias, um carro e o restante de forma parcelada (pendente de pagamento integral). A mera impugnação sem mais elementos não é capaz de infirmar a versão apresentada pelos réus. A autora não trouxe qualquer documento em sentido contrário. Nesta toada, de rigor, o deferimento do pedido de justiça gratuita em favor dos réus. Anote-se. 2) Cinge-se a ação a anulação de compra e venda de cota-parte de imóvel, que é objeto de condomínio entre a parte autora Maria e o corréu Carlos, em decorrência de divórcio consensual. De um lado, a autora alega ser proprietária de 50% do imóvel matrícula 276.755 do 11º CRI, inscrição municipal n. IPTU 257.005.0007-6, alegando indivisibilidade e preterição no direito de preferência. Na impossibilidade de aquisição de qualquer um deles, a venda a terceiros, em razão do plano diretor municipal. De outro lado, o corréu Carlos a propriedade deles era 50% da matrícula e aduz que há divisão fática no imóvel. De fato, ofertou a venda à autora, que se quedou inerte. Assim, cedeu-se sua cota-parte para o corréu José Valter (irmão da autora), porém no valor de R$160.000,00, mediante benfeitorias em terreno da Prefeitura no valor de R$70.000,00, um veículo no valor de R$40.000,00 e o saldo restante em R$30.000,00, através de 30 (trinta) parcelas de R$1.000,00 cada uma. Não houve registro no CRI, em razão da pendência e do parcelamento. Decido. Da análise dos documentos apresentados, verifica-se que a autora foi devidamente notificada da venda à fl. 70. Desde já, anoto que embora a intimação tenha sido na pessoa da filha, a própria não negou a ciência do ato, tampouco impugnou. Logo, este fato é incontroverso. Também, a notificação ocorreu no dia 01.08.2022 e tão somente em 10.10.2024 (fl.64) houve a cessão dos direitos de 50% do imóvel. A ação foi proposta em 11.06.2025. Neste ponto, vale ressaltar que existe o prazo decadencial de 180 dias, previsto no art. 504 do Código Civil. Veja-se: "Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência." Portanto, em princípio, a autora decaiu do direito de alegar preterição pelo direito de preferência. Na realidade, sobeja só o argumento da irregularidade do imóvel e do desmembramento, segundo as posturas municipais. Com efeito, já há divisão fática de longa data entre as partes, segundo relatado entre eles, desde o divórcio, ou seja, 2018. Superada essas questões, passo ao saneamento do feito. Verifico que as partes são legítimas e estão bem representadas, não havendo nulidades ou irregularidade a sanar, motivo pelo qual declaro saneado o feito. Para isso, fixo como pontos controvertidos: a necessidade de comprovar com perícia técnica a área total do imóvel matrícula 276.755 do 11º CRI, a área do litígio entre as partes, suas respectivas ocupações e estruturas, analisando os documentos oficiais (certidão matrícula e escrituras e eventuais registros na Prefeitura), bem como verificação da possibilidade de desdobramento, exercício e do registro do direito de laje, e, por fim, se a situação pode gerar multas administrativas da Prefeitura. As partes, no prazo comum de quinze dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento, mesmo que seja beneficiária de justiça gratuita (na medida em que o direito de acesso à Justiça não deve ser confundido com situações de abuso de direito). Em seguida, para elucidação do ponto controvertido e para a avaliação do imóvel, nomeio perito-avaliador o engenheiro civil Alexandre Cunha Santana (alexandre.c.santana@gmail.com), que deverá ser intimado para informar se aceita o encargo, indicando o valor de seus trabalhos e análise dos pontos acima descritos, sendo que serão pagos honorários pela Defensoria Pública no importe de 100%, em razão de ambas as partes gozarem do benefício da justiça gratuita. Em caso de concordância, expeça-se ofício à Defensoria Pública para a reserva de honorários e após intime-se. Com a reserva e depositado o valor dos honorários, intime-se para o início dos trabalhos e o laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data em que o perito for comunicado. Desnecessária a oitiva de testemunhas considerando a dinâmica essencialmente familiar. A prova oral se mostra impertinente ao desate da lide, quando fornecida por pessoas tão próximas às partes que colocam em risco a credibilidade da prova, revelando-se imprecisa e permeada de subjetivismo. Além do que, em casos tais, frequentemente a prova oral traduz impressões individuais da testemunha, o que não é cabível por se tratar de opinião pessoal e julgamento. Por conseguinte, indefiro a produção de prova testemunhal. Int. - ADV: KELLY SOUSA DA SILVA (OAB 518113/SP), KELLY SOUSA DA SILVA (OAB 518113/SP), GILMAR PEREIRA DE BRITO (OAB 453788/SP)