1044855-59.2024.8.26.0114

Procedimento Comum Cível Nº 1044855-59.2024.8.26.0114/SP AUTOR : DIEGO SANDALIO VAZQUEZ ADVOGADO(A) : ELLEN FIUZA MAURICIO DE ALBUQUERQUE (OAB SP399011) RÉU : CONDOMINIO ANTILHAS ADVOGADO(A) : CONRADO HILSDORF PILLI (OAB SP236753) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes ajuizada por Diego Sandalio Vazquez contra Condomínio Antilhas. Alega o autor, na petição inicial, ser proprietário da unidade nº 73 da Torre San Juan e ter suportado prejuízos decorrentes de infiltrações originadas de falhas na cobertura do edifício, com registros desde janeiro de 2023, reiterados em setembro de 2023 e em abril de 2024, que teriam culminado na rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel. Atribuindo os danos à omissão do réu na manutenção de área comum, pretende sua condenação ao pagamento de R$ 8.647,26 a título de danos materiais, R$ 10.000,00 por danos morais e R$ 20.900,00 por lucros cessantes, correspondentes a onze meses de aluguel. O réu apresentou contestação ( evento 12, DOC41 ), reconhecendo a existência de problemas no telhado, mas sustentando que os reparos foram executados, que os danos na unidade do autor são de mínima relevância e que a pretensão equivale a reforma integral do apartamento, pugnando pela improcedência. O feito foi saneado ( evento 23, DOC61 ), fixando-se como controvertidas a existência de problemas no telhado do condomínio, os danos e sua extensão. Deferiu-se a produção de prova pericial de engenharia, com nomeação do perito Engenheiro Civil Marcio Monaco Fontes , consignando-se que a necessidade de produção de prova oral seria aferida oportunamente. O laudo pericial foi apresentado no evento 114, DOC1 . Concluiu o perito que, à época dos fatos, havia danos na cobertura da Torre 2, especificamente no sistema de captação de águas pluviais, aptos a causar as infiltrações na unidade do autor, notadamente na sala de estar e no dormitório da suíte; que os reparos promovidos pelo réu em julho de 2024, dezembro de 2024 e agosto de 2025 não se mostraram suficientes para a solução definitiva do problema; que a trinca no revestimento da cozinha não guarda relação com os danos da cobertura; e apurou o custo de recomposição da unidade em R$ 16.026,89, com referência a dezembro de 2025. Intimadas as partes, o autor manifestou concordância integral com o laudo ( evento 123, DOC1 ). O réu, por sua vez, apresentou parecer do assistente técnico Engenheiro Gustavo Bícego Pereira da Silva ( evento 124, DOC1 e evento 124, DOC2 ), no qual, embora reconheça o nexo causal entre as condições da cobertura e as infiltrações, aponta irregularidade formal consistente na ausência do perito na diligência de vistoria de 25 de novembro de 2025, impugna o percentual de BDI de 30% adotado no orçamento, questiona a inclusão do dormitório simples no escopo dos reparos e a substituição integral do piso laminado, e registra que os serviços seriam executáveis em três a sete dias úteis. O perito prestou esclarecimentos ( evento 150, DOC1 ), nos quais admitiu que a diligência foi conduzida por integrante de sua equipe técnica, sustentando que a vistoria constitui etapa de coleta de dados e que a responsabilidade técnica pelo laudo permanece integralmente sua, e ratificou as demais conclusões do trabalho. Sobre os esclarecimentos, o autor requereu a homologação do laudo e o julgamento de procedência ( evento 156, DOC1 ). O réu insistiu nas impugnações ( evento 157, DOC1 e evento 157, DOC2 ), reiterando os requerimentos de que o perito identifique nominalmente o profissional que conduziu a vistoria, apresente a composição analítica do BDI de 30% e demonstre a extensão real dos danos ao piso laminado. É o relatório. Fundamento e decido. Cuida-se de deliberar sobre as impugnações e os requerimentos deduzidos pelo réu quanto à prova pericial produzida, os quais comportam acolhimento apenas parcial. Aprecio, inicialmente, a alegação de irregularidade decorrente da ausência do perito judicial na diligência de vistoria. Dos autos, verifica-se que o laudo consigna que a vistoria se realizou em 25 de novembro de 2025, na presença do assistente técnico do réu e do síndico do condomínio, ocasião em que foi coletada a documentação fotográfica das áreas internas e externas do imóvel ( evento 114, DOC1 ). Nos esclarecimentos, o perito reconheceu que a diligência foi executada por profissional de sua equipe técnica, composta por vinte e um engenheiros e técnicos, afirmando que os registros obtidos em campo foram submetidos à sua análise direta e que não houve delegação da conclusão técnica ( evento 150, DOC1 ). A prova pericial é, de fato, confiada intuitu personae ao auxiliar nomeado, a quem incumbe cumprir pessoalmente o ofício, empregando toda a sua diligência (arts. 156 e 466 do Código de Processo Civil). Não se ignora, contudo, que o art. 473, § 3º, do mesmo diploma autoriza o perito a valer-se de todos os meios necessários ao desempenho de sua função, o que abrange o apoio operacional de auxiliares na coleta de subsídios, desde que preservadas a análise e a conclusão técnicas na pessoa do nomeado, que por elas responde. No caso concreto, não se cogita de nulidade da prova. O assistente técnico do réu e o síndico do condomínio acompanharam pessoalmente a diligência, de modo que restou integralmente preservado o contraditório na produção da prova. A reunião preparatória de 6 de novembro de 2025, com a participação dos patronos de ambas as partes, do síndico e do assistente técnico do réu, foi conduzida pelo próprio perito. Some-se que o parecer do assistente técnico do réu não impugna as constatações fáticas registradas em campo, chegando a concordar expressamente com o direcionamento originalmente inadequado do extravasor da caixa d'água, com a compatibilidade dos danos da sala de estar com as infiltrações provenientes da cobertura e com a ausência de nexo causal da anomalia registrada à fl. 38 dos autos ( evento 124, DOC2 ). Assim, ausente qualquer prejuízo concreto à defesa, não há falar em invalidação do trabalho, à luz do art. 282, § 1º, do Código de Processo Civil. Pelo mesmo motivo, indefiro a realização de nova vistoria, cuja repetição apenas oneraria e retardaria o feito sem proveito útil, na medida em que a percepção material do objeto periciado está amplamente documentada, inclusive por meio de registro fotográfico e de tour virtual em imagens de trezentos e sessenta graus. Procede, todavia, o requerimento de identificação do profissional que efetivamente conduziu a diligência. Se o Código de Processo Civil admite o auxílio operacional de terceiros, não dispensa a transparência quanto ao modo de produção da prova, sem a qual ficam as partes e o juízo impedidos de aferir a qualificação de quem coletou os elementos que lastreiam o laudo e, por consequência, o grau de confiabilidade do documento. Trata-se de informação simples, de pronto atendimento, que o perito deixou de prestar mesmo após a impugnação, e cuja omissão é tanto mais relevante quanto o laudo foi redigido em primeira pessoa, sugerindo presença que não ocorreu. Acolho, igualmente, o requerimento relativo ao BDI. O perito aplicou sobre os custos diretos o percentual de 30% a título de Benefícios e Despesas Indiretas, do que resultou o acréscimo de R$ 3.697,37 sobre o total de R$ 12.329,52, alcançando-se o montante de R$ 16.026,89 (Evento 114, LAUDO1). O assistente técnico do réu impugnou especificamente a magnitude do índice, sustentando, com apoio em referenciais do setor, que obras de reparo residencial de pequeno porte situam-se em patamar entre 15% e 22%, e apontou repercussão redutora relevante no valor apurado (Evento 124, DOCUMENTACAO2). Os esclarecimentos limitaram-se a afirmar a pertinência genérica do BDI como componente orçamentário e a invocar prática amplamente adotada em orçamentos de engenharia, sem discriminar a composição do percentual eleito nem justificar sua adequação ao perfil da obra (Evento 150, LAUDO1). Ocorre que o ônus de demonstrar a idoneidade do critério é de quem o propõe, não podendo ser transferido à parte que o impugna. Ademais, o índice repercute diretamente na quantificação do dano material, matéria central da lide, sendo dever do perito prestar os esclarecimentos sobre divergências apresentadas em parecer do assistente técnico, nos termos do art. 477, § 2º, inciso II, do Código de Processo Civil. De outro lado, indefiro o requerimento de novos esclarecimentos quanto à extensão dos danos ao piso laminado e à inclusão do dormitório simples no orçamento. Sobre esses pontos, o perito manifestou-se de forma expressa e suficiente, esclarecendo que os pisos laminados constituem sistema de réguas intertravadas, cujo desempenho depende da integridade do conjunto, que os efeitos da umidade podem ultrapassar o ponto exato de ingresso da água e que a substituição parcial nem sempre se mostra viável, em razão de diferenças de tonalidade, desgaste e eventual indisponibilidade do modelo original, razão pela qual adotou critério de recomposição uniforme dos ambientes revestidos com o mesmo sistema (Evento 150, LAUDO1). Houve, portanto, resposta fundamentada, ainda que dissonante da pretensão do réu. O que remanesce quanto a esses tópicos não é lacuna técnica, mas divergência de valoração entre o perito e o assistente técnico do réu acerca da extensão indenizável do dano e da proporcionalidade entre o dano verificado e o custo de recomposição, tema que se resolve no julgamento do mérito, à luz do conjunto probatório e da livre apreciação motivada da prova, e não pela reiteração de quesitos já respondidos. Nesse sentido, o juiz indeferirá as diligências inúteis ou meramente protelatórias, na forma do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, não estando adstrito ao laudo, podendo formar sua convicção com outros elementos dos autos (art. 479 do Código de Processo Civil). Pela mesma razão, nada há a determinar quanto ao período de comprometimento da habitabilidade da unidade. Como bem observaram o perito e o próprio assistente técnico do réu, a matéria não integrou o objeto da perícia e depende da apreciação de circunstâncias fáticas e contratuais reservadas ao juízo, ficando o subsídio técnico já apresentado sopesado por ocasião da sentença. Ante o exposto, defiro parcialmente os requerimentos do réu e determino a intimação do perito para que, no prazo de quinze dias, identifique nominalmente o profissional que conduziu a diligência de vistoria de 25 de novembro de 2025, informando sua qualificação e respectivo registro profissional, e apresente a composição analítica do percentual de BDI de 30% adotado no orçamento, com discriminação das parcelas de administração central, despesas financeiras, riscos, tributos e lucro, esclarecendo, à luz dessa composição, a adequação do índice ao porte e ao perfil da obra orçada . Indefiro, no mais, a alegação de nulidade da prova pericial, a realização de nova vistoria e os demais esclarecimentos requeridos, pelos fundamentos acima. Com a vinda dos esclarecimentos complementares, manifestem-se as partes no prazo comum de 15 dias. Após, tornem os autos conclusos para deliberação. Intime-se.